Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества

Курсовая работа

на тему «Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества»

Введение

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Официально Министерством труда и социального обеспечения РФ, профессия «оценщик» (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года.

В феврале 1998 года принят Закон «Об оценочной деятельности в городе
Москве», в июне 1998 года, параллельно с работой в согласительной комиссии Государственной думы по доработке и принятию федерального закона об оценочной деятельности, московские специалисты-нормотворцы занимались приведением в соответствие своих нормативных правовых актов в области профессиональной оценочной деятельности с нормами закона.

Проект закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» более двух лет разрабатывался специалистами и экспертами Государственной думы (комитет по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности) и Совета федерации (комитет по вопросам экономической политики).

Федеральный закон был принят в июле 1998 года. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Целью работы является систематизация знаний о государственном регулировании оценочной деятельности, включая решение практических задач на оценку.

Задачи:

1.  Изучить теоретические основы государственного регулирования оценочной деятельности;

2.  Ознакомиться с законом «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами оценки;

3.  Оценить недвижимое и движимое имущество.

1.  Методы прогнозирования доходов от имущества Различают два основных метода прогнозирования дохода:

1) поэлементный (косвенный) метод, когда прогнозируется каждая составляющая денежного потока с учетом планов руководства, инвестиционных проектов, выявленных тенденций, для отдельных элементов возможна экстраполяция и т.п.;

2) целостный (прямой) метод, когда рассчитываются величины денежного потока за предшествующие три – пять лет с их дальнейшей экстраполяцией, но и по согласованию с администрацией предприятия прогнозируется темп роста денежного потока в целом.

В сегодняшних условиях многие российские предприятия, заказывающие оценку собственного бизнеса, имеют финансовую отчетность, отличающуюся от реальных данных, которые не раскрывают, ссылаясь на коммерческую тайну. В таких случаях оценщику остается только применять более упрощенные методы прогнозирования:

– метод среднеарифметической,

– метод средневзвешенной,

– экстраполяция.

Метод простой средней. Определяется среднеарифметическое показателя дохода за ретроспективный период. Метод используется при оценке стабильно функционирующего бизнеса.

Метод средневзвешенной основан на предположении, что чем ближе ретроспективный период к дате оценки, тем большее значение следует придавать доходам этого периода при прогнозировании.

Метод экстраполяции основан на предположении о продлении сложившихся тенденций, заключается на предположении о продлении сложившихся тенденций, заключается в построении тренда при наличии ретроспективных данных за пять – семь лет.

В методе экстраполяции в качестве трендовой кривой могут быть использованы самые разнообразные элементарные математические функции: линейная, квадратичная, гипербола и др. Выбор зависит от тенденции, наметившейся для чистого дохода в период предыстории.

Проблема прогнозирования в оценке предприятий очень сложна и требует особого внимания со стороны экспертов оценщиков. Прогнозы, полученные с применением математических методов, могут быть скорректированы оценщиком с учетом реальных перспектив бизнеса и планов руководства предприятия.

 
2. Оценка недвижимого имущества   2.1 Задание на оценку

прогнозирование имущество движимый недвижимость

а) объект оценки:

Адрес (идентификация объекта)
Страна	Россия
Город	Новосибирск
Район	Ленинский
Улица	Станционная
Номер дома, …	77
Характеристика местоположения
Местоположение	в районе средней отдаленности от центра города
Удобство подъездных путей	Автомобильная дорога
Окружающая застройка	Гаражи
Характеристика земельного участка
Площадь застройки, кв. м.	500
Площадь земельного участка, приходящегося на Объект оценки, кв. м.	1000
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания	Складское помещение
Общая площадь здания, кв. м	500
Год постройки	1960
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)	2005
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании	1
Тип дома по материалу / технологии несущих конструкций	Кирпичный
Материал перекрытий	железобетон
Средняя высота потолков, м	3,0
Парковка и транспортное обеспечение	есть
Состояние здания
Охранный статус здания	есть
Строительный статус здания	не требует ремонта
Состояние фасада	хорошее
Состояние главного входа	хорошее
Внутренняя отделка мест общего пользования	хорошая
Архитектурная проработка	рядовая
Лифты	нет
Охрана	Система охранной сигнализации и видеонаблюдения
Тип помещения	Складское помещение
Юридический статус
Право на Объект оценки	собственность
Право на земельный участок	собственность

б) имущественные права на объект оценки: собственность

в) цель оценки: оценить стоимость складского помещения

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: продажа складского помещения

д) вид стоимости: рыночная

е) дата оценки: 10.12.2010

ж) срок проведения оценки: 2 дня

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:

Допущения:

1.  Оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

2.  Оцениваемый объект свободен от каких-либо дополнительных сервитутов, кроме указанных в правоустанавливающих документах.

3.  При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет недвижимостью, исходя из своих наилучших интересов.

4.  При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества и на Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5.  При проведении оценки предполагалось, что объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы.

6.  Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет по оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

1.  Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

2.  Ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть использованы Заказчиком в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласия Оценщика.

3.  Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

4.  Мнение Оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или Федерального Законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.

5.  Работа Оценщика является консультационной услугой, Отчет об оценке содержит личное профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества, но не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

6.  В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленным законодательством Российской Федерации.