Оценщику не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда

7.  Оценщику не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

  2.2 Характеристика местоположения объекта оценки Ленинский район города Новосибирска

Ленинский район Новосибирска занимает площадь 70.3 кв. км, что составляет 14% общей площади города Новосибирска. В Ленинском районе проживает 273.2 тысяч человек или 19.2% общего населения города. Таким образом, плотность населения Ленинского района составляет 3.9 человек / квадратный километр.

По территории проходит более 250 улиц и переулков. Общая протяженность улиц – 242 км. Основные улицы: проспект Карла Маркса, Ватутина, Титова, Станиславского, Станционная.

Ленинском районе зарегистрировано 7221 предприятие, в том числе 34 крупных и средних промышленных предприятий (крупнейшие – ПО «Сибсельмаш», металлургический завод им. Кузьмина, НПО «Луч», Завод низковольтной аппаратуры

В районе действуют 5 средних специальных учебных заведений, 5 профессиональных училищ и 2 технических лицея. Система образования района включает в себя 41 муниципальную среднюю школу, гимназию, 47 детских садов.

Спортивная сфера Ленинского района состоит из четырех спорткомплексов и двух стадионов. В районе функционируют 5 спортивных школ, 6 детско-юношеских клубов физической подготовки и 13 муниципальных подростковых

В системе здравоохранения работают 18 муниципальных лечебных учреждений. Здесь расположен один из лучших офтальмологических центров за Уралом – Новосибирский филиал Межотраслевого научно-технического центра «Микрохирургия глаза» имени академика Святослава Фёдорова. Действуют НИИ гигиены и профпатологии, Центр планирования семьи и репродукции. Открыт новый корпус детской клинической больницы №4 и здание стоматологической поликлиники №1.

Население района обслуживают 9 государственных массовых публичных библиотек, 3 Дома и 2 Дворца культуры. В районе действуют музыкальная и художественная школы, 2 школы искусств, 2 кинотеатра и единственный в левобережной части города драматический театр «На левом берегу». В районе находится ипподром с конюшней, единственный ПКиО им. Кирова

Ленинский район соединяют с правобережной частью города железнодорожный мост через Обь и два автодорожных моста: Димитровский и Коммунальный.

2.3 Анализ рынка складской недвижимости города Новосибирск

 

● Логистическая инфраструктура: С точки зрения логистики, Новосибирск обладает уникальным географическим и экономическим положением. Город расположен на пересечении: Западно-Сибирской железной дороги; автомобильных дорог федерального значения Челябинск-Иркутск («Байкал») и Новосибирск-Ташанта (Чуйский тракт); воздушных трасс международного, федерального и регионального значения и судоходной реки Обь. В городе расположены крупнейшая железнодорожная станция Евразии – «Инская» и крупный контейнерный терминал – станция «Клещиха», обрабатывающий все виды международных контейнеров, есть речной порт, речной вокзал и 8 остановочных пунктов на Оби. Кроме того, Новосибирск является окружным авиационным центром округа. Город вписывается в систему международных транспортных коридоров, как действующих, так и перспективных.

Территориально аналитики делят Новосибирск на четыре области. Наиболее интенсивно развивается западное направление, так как именно западная зона обладает наиболее развитой транспортно-складской инфраструктурой. Здесь расположены склады Толмачево, Машкомплекта, расположена станция Клещиха, есть необходимые транспортные развязки для движения грузопотоков. Поэтому и новые склады игроки рынка стремятся возводить здесь же.

● Прежде чем перейти к анализу рынка складских помещений города Новосибирск, дадим классификацию складским помещениям, что позволит в дальнейшем сделать значимые выводы:

Классификация складов

Склады различаются по местоположению, размерам, инфраструктуре на несколько типов

Класс D Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары, открытые склады.

Класс C Капитальные производственные помещении или утепленные ангары, высота потолков различная (от 3, 5 м), пол – асфальт или бетонная плитка, ворота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения. Не позволяют обрабатывать грузы

Класс B – Одно- или многоэтажное капитальное здание, высота потолков 5–10 м, пол – асфальт или бетон без покрытия, пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения, пандус для разгрузки, офисные помещения, телефонные линии, охрана, территория для маневрирования автотранспорта. Из-за низких потолков, которые не позволяют поставить современное складское оборудование, даже этот класс складов не позволяет использовать современные складские технологии.

Класс A Одноэтажное здание из высококачественных материалов, потолки от 10 метров, антипылевое покрытие полов, автоматическая система пожаротушения, регулируемый температурный режим, тепловые завесы на воротах, автоматические ворота докового типа, гидравлический пандус, кондиционирование, система охранной сигнализации и видеонаблюдение, офисные площади, оптико-волоконные телефонные линии, большая зона парковки для всех видов автомобилей, удобная транспортная доступность. Это, как правило, новые здания со стеллажным хранением, что позволяет манипулировать товаром.

Итак, в настоящее время в городе Новосибирск сложилась следующая ситуация со складами класса A: услуги коммерческого хранения (аренда или ответственное хранение) возможны только на площади порядка 20 тыс. кв. м. При этом есть еще склады класса A/B+, которые построили крупные производители для собственных нужд, их площади – около 80 тыс. кв. м. Все остальные складские помещения – до 500 тыс. кв. м – это склады класса C/D, оставшиеся с социалистических времен или расположенные в приспособленных помещениях.

Для сравнения: Новосибирск – третий город страны по численности населения, обеспечен складскими помещениями в расчете на 1000 жителей всего на 15 кв. м, а в сопоставимой по численности Праге обеспеченность складами достигает 660 кв. м на 1000 жителей, то есть выше в разы.

Выводы: Из анализа рынка можно сделать следующие выводы. Благоприятное географическое месторасположение города, развитая инфраструктура и существующие возможности переработки грузов позволяют городу играть важную роль транспортного центра Сибирского региона. Тем не менее, существующая транспортная и складская база не отвечают требованиям крупных международных и российских компаний.

Спрос на складские помещения в Новосибирске значительно превышает предложение. Рынок Новосибирска характеризуется почти полным отсутствием свободных складских площадей класса А/В+ и В при постоянно растущем спросе на такие площади как со стороны логистических операторов, так и со стороны прямых арендаторов (производители, торговые сети).

Ограниченность предложения складских помещений класса А, В+ и высокий спрос на расширение объемов хранения и обработки со стороны клиентов приведут к удержанию цен на высоком уровне.

Рост спроса на складские площади напрямую связан с ростом розничного товарооборота в Новосибирске. Тенденции развития торговли говорят о том, что складские услуги будут востребованы и в будущем [www.logistics.ru/index.html]

Наибольшее количество складской недвижимости на продажу было выставлено в Ленинском районе – 22,3%. На втором месте Дзержинский район – 18,2%, немного отстает от него Кировский район -16,9% и Калининский район – 13,7%. 9,8% от общего предложения складских помещений пришлось на долю Железнодорожного района, 7,5% – Заельцовского района, 6,8% – Октябрьского района. Минимальное предложение складской недвижимости в Первомайском районе, в Центральном районе предложение отсутствовало.

Максимальная средняя стоимость 1 кв. м. складских помещений в III квартале 2010 г. была в Октябрьском районе – 18 900 руб. На 225 руб. от него отстал Калининский район, в нем средняя стоимость 1 кв. м. составила 18 675 руб. На третьем месте расположился Дзержинский район – 18 360 руб. Минимальная средняя стоимость в III квартале 2010 г. была в Первомайском районе около 9 400 руб. за 1 кв. м. Выборка на рынке складской недвижимости в III квартале 2010 г. была мала, поэтому при рассмотрении динамики цен в отдельно взятом районе появление и исчезновение вариантов с различной ценой дают большую погрешность результатов.

Район	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
Джерж	-3,48	-2,57	1,48	-4,56
Железнод	-2,76	-4,46	3,02	-4,29
Заельц.	3,07	3,31	-8,88	-2,98
Калинин.	3,92	0,21	-7,10	-3,26
Киров.	-0,75	-4,50	-2,38	-7,47
Ленин.	-1,35	-4,18	-2,56	-7,88
Октябр	-0,79	-1,64	2,43	-0,04
Первом	-0,36	-5,28	5,12	-0,79
Совет	4,08	2,51	-2,78	3,73
Центр.	Нет данных	Нет данных	Нет данных	Нет данных

 

Наибольшее снижение средней стоимости 1 кв. м. за III квартал 2010 г. наблюдалось в Ленинском и Кировском районах – на 7,88% и 7,47% соответственно. На 4,56% снизилась средняя стоимость 1 кв. м. складской недвижимости в Дзержинском районе, на 4,29% – в Железнодорожном районе, на 3,26% – в Калининском районе, на 2,98% – в Заельцовском районе. В Советском районе наблюдался рост средней стоимости складской недвижимости на 3,73%. По Центральному району данных нет из-за отсутствия в предложении достаточного количества вариантов, расположенных в этом районе.

Первое место по количеству предложенных вариантов заняли складские объекты площадью более 2000 кв. м. -34,5%. Меньше всего предлагалось помещений площадью менее 100 кв. м. – 3,8 стоимость 1 кв. м. наблюдалась у складских помещений площадью от 100 до 500 кв. м., она составила почти 21 500 руб. Варианты площадью менее 100 кв. м. стоили 19 500 руб. за 1 кв. м. Наименьшая средняя цена была у объектов площадью более 2 000 кв. м. – около 16 500 руб. за 1 кв. м.

Площадь. кв. м	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
До 100	Нет данных	1,42	0,45	Нет данных
100–500	-3,38	-3,78	-1,11	-8,06
500–1000	3,79	-4,06	-4,64	-5,04
1000–2000	3,06	-1,48	-4,62	-3,51
Более 2000	-1,67	0,58	1,14	0,03

В III квартале 2010 г. наибольшее снижение средней стоимости 1 кв. м. наблюдалось у складских помещений площадью от 100 до 500 кв. м. – почти на 8%. Минимальное изменение средней стоимости было у объектов площадью более 2 000 кв. м. – рост на 0,03%.

72,5% предложенных вариантов являлись теплыми складами. На долю холодных складов пришлось 27,5% выставленных на продажу объектов складской недвижимости.

Площадь. кв. м	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
Теплые	-3,05	-2,89	-3,37	-3,31
Холодные	-1,76	-3,54	-0,55	-5,76

Наибольшая цена была у теплых складов 18400 рублей за 1 кв. м. складской недвижимости. У холодных складов средняя стоимость 1 кв. м. в I квартале 2010 г. составила 16078 руб.

На рынке складской недвижимости г. Новосибирска в III квартале 2010 г. снижение средней цены наблюдалось как на холодные помещения – на 5,76%, так и на теплые – на 3,31%.

 

Динамика средних цен на рынке складской недвижимости, руб./кв. м.

июль август сентябрь

В выделенных точках на графике, демонстрирующем рост цен, указаны средние цены продажи 1 кв. м. складской недвижимости в соответствующем месяце. В каждой точке рассматривается своя выборка, основанная на тех вариантах, которые были выставлены на продажу в соответствующем месяце, поэтому ее объем и структура в каждом месяце различны. Как видно из графика, в течение III квартала 2010 г. январь февраль март наблюдалось равномерное снижение средней стоимости складских площадей.

Средняя цена, руб	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
17246,17	1,69	-3,88	-1,74	-3,96

Снижение средней цены продажи в III квартале 2010 г. на рынке складской недвижимости составило 3,96%.

Предложение. Аренда

 

Структура объема предложения складской недвижимости по районам

Больше всего складских помещений в аренду предлагалось в Ленинском районе -28,1%. 19,3% от общего предложения площадей было расположено в Кировском районе. В Дзержинском районе было сосредоточено 13,5% предлагаемых в аренду складских помещений. В Заельцовском районе предложение составило 10,6%, в Октябрьском районе 10%. Минимальным предложение складских площадей было в Первомайском районе.

 

Средняя арендная ставка складских помещений по районам города, руб./кв. м.

Средняя стоимость аренды 1 кв. м. на рынке складской недвижимости составила в рассматриваемом периоде 183 руб. Лидером является Железнодорожный район, в помещениях на его территории средняя арендная ставка достигла 250 руб. за 1 кв. м. На втором месте Центральный район – 244 руб. за 1 кв. м. За Центральным районом идут: Октябрьский район – 199 руб., Калининский район -196 руб. и Заельцовский район – 195 руб. Минимальная средняя ставка аренды была зафиксирована в Первомайском районе -136 руб. за 1 кв. м.

Район	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
Джерж	-1,71	-2,85	3,13	-1,52
Железнод	1,50	3,20	-1,25	3,44
Заельц.	3,20	4,64	-3,19	4,55
Калинин.	1,84	4,71	-1,61	4,38
Киров.	3,75	-0,79	0,98	3,94
Ленин.	2,62	1,21	-2,70	1,06
Октябр	-2,21	1,16	-0,45	-1,52
Первом	-2,17	-2,66	3,14	-1,78
Совет	-3,60	5,07	-0,57	0,71
Центр.	-3,96	-0,04	3,21	-0,91

Наибольшее увеличение средней арендной ставки на рынке складской недвижимости наблюдалось в Заельцовском районе – на 4,55%. На 4,38% увеличилась средняя ставка аренды за III квартал в Калининском районе, на 3,94% – в Кировском районе, на 3,44% – в Железнодорожном районе. В Дзержинском, Октябрьском, Первомайском и Центральном районах снижение средней ставки аренды было не более 2%.

 

Структура объема предложения складской недвижимости по величине площади, кв. м.

33,3% объектов складской недвижимости, предложенных для аренды, имели площадь от 100 до 500 кв. м. Помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м. составили 23,1%, от 1 000 до 2 000 кв. м. – 21%. Меньше всего в аренду предлагалось помещений площадью менее 100 кв. м. – 9,2%.

 

Средняя арендная ставка складской недвижимости по величине площади, руб. кв. м.

Самая высокая средняя ставка аренды в III квартале 2010 г. была на складские помещения площадью от 100 до 500 кв. м. -197 руб. На 3 руб. меньше средняя арендная ставка на варианты площадью менее 100 кв. м. Самая низкая средняя ставка аренды 1 кв. м. складской недвижимости была на помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м. (169 руб.).

Площадь. кв. м	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
До 100	1.71	3.75	-1.80	3.63
100–500	2.30	3.60	-1.43	4.47
500–1000	1.36	-0.09	5.47	6.81
1000–2000	3.66	1.98	-1.59	4.03
Более 2000	3.13	4.13	-6.50	0.41

В III квартале 2010 г. ставки аренды на помещения площадью от 500 до 1000 кв. м. увеличились в среднем на 6,81%, на 4,47% увеличилась средняя арендная ставка на объекты складской недвижимости площадью от 100 до 500 кв. м., на 4,03% – площадью от 1 000 до 2 000 кв. м., на 3,63% – площадью менее 100 кв. м. На складские помещения площадью более 2 000 кв. м. средняя ставка аренды изменилась незначительно.

Структура объема предложения складских помещений по типам складов

Почти 76% складских помещений, предлагаемых в аренду, являлись теплыми складами. Около 24% от общего предложения сдающихся в аренду складских помещений пришлось на долю холодных складов.

Средняя арендная ставка складской недвижимости по режиму хранения, руб./кв. м.

Средняя ставка аренды 1 кв. м. теплых складов составила 204 руб. холодных -129 руб.

Площадь. кв. м	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
Теплые	2.01	3.94	-2.47	3.42
Холодные	1.77	3.15	-2.71	2.13

Средняя ставка аренды теплых складских помещений за III квартал 2010 г. увеличилась наЗ, 42%, холодных на 2,13%.

На протяжении всего III квартала 2010 г. наблюдался стабильный рост средней арендной ставки 1 кв. м. складских помещений.

Средняя арендная ставка, руб	Изменение за июль%	Изменение за август%	Изменение за сентябрь%	Изменение за III квартал 2010
182,88	2,45	2,49	-1,48	3,44

За III квартал 2010 г. увеличение средней ставки аренды складской недвижимости составило 3,44%.

Продажа складских площадей Наибольшее число помещений на продажу было выставлено в Ленинском, Дзержинском, Кировском и Калининском районах. В Центральном районе предложение отсутствовало. В предложении преобладали помещения площадью более 2000 кв. м., меньше всего на продажу было выставлено вариантов площадью менее 100 кв. м. 72,5% выставленных в III квартале 2010 г. на продажу помещений являлись теплыми складами. Средняя цена складских помещений в III квартале 2010 г. составила 17 246 руб. за 1 кв. м. Снижение средней стоимости на рынке складской недвижимости за III квартал 2010 г. составило 3,96%.Максимальное снижение цен наблюдалось у помещений площадью от 100 до 500 кв. м., а при сравнении районов города – в Ленинском и Кировском районах.

Аренда складских площадей Наибольшее число помещений было предложено к сдаче в аренду в Ленинском, Кировском, Дзержинском и Заельцовском районах. Наименьшим предложение было в Первомайском районе. В предложении преобладали помещения площадью от 100 до 500 кв. м., меньше всего предлагалось объектов площадью менее 100 кв.м. Почти 76% предложенных в аренду складских объектов являлись теплыми складами, а около 24% – холодными. Средняя ставка аренды складских помещений в III квартале 2010 г. составила 183 руб. за 1 кв. м. На рынке складской недвижимости средняя ставка аренды 1 кв. м. была наибольшей в Железнодорожном районе – 250 руб., на втором месте – Центральный район (244 руб. за 1 кв. м.), наименьшая арендная ставка в Первомайском районе (136 руб. за 1 кв. м). Увеличение средней арендной ставки на рынке складской недвижимости за III квартал 2010 г. составило 3,44%. Максимальное увеличение наблюдалось в Заельцовском районе, а среди складов разной площади – на помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м. [по материалам: Подготовлено аналитическим центром компании \«Доктор Ключ\«www.dkrealty.ru]

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта необходимо руководствоваться следующими ограничениями:

1)  максимальная эффективность;

2)  финансовая обоснованность;

3)  физическая осуществимость;

4)  соответствие законодательству.

Метод используемый при ННЭИ – логический анализ

●Максимальная эффективность. На сегодняшний день лидирующие позиции на рынке недвижимости города Новосибирск занимают три крупных сегмента – административные здания, торговые и производственно – складские помещения.

Местоположение, площадь, внутреннее оборудование (стеллажи), транспортная развязка, близлежащее окружение оцениваемого объекта, по мнению Оценщика, подходят для использования оцениваемого объекта в качестве складского помещения

●Финансовая обоснованность. Использование оцениваемого объекта в качестве складского помещения принесет большую доходность, нежели использование данного объекта иным образом. Доход может быть получен от продажи или сдачи в аренду оцениваемого помещения. Тем более в настоящее время на рынке складских помещений города Новосибирск отмечается повышенный спрос.

●Физическая осуществимость. Расположение, площадь, техническое состояние объекта, характеристики, имеющееся в наличие дополнительное оборудование (стеллажи) предполагают использование оцениваемого объекта в качестве склада.

●Соответствие законодательству. Согласно п. 1 ст. 49 Закона РСФСР от 19.12.91 №2060–1 (ред. от 02.06.93) «Об охране окружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения. Близлежащие постройки вокруг оцениваемого объекта представлены лишь в качестве складских помещений и гаражей, жилых, торговых и административных зданий нет

Вывод по анализу ННЭИ. Из анализа необходимых ограничений для проведения ННЭИ, учитывая все рассмотренные характеристики оцениваемого объекта, можно сделать вывод о том, что наиболее оптимальное и рациональное использование оцениваемого объекта достигается при эксплуатации этого объекта в качестве складского помещения.

 

2.5 Применение подходов к оценке