Оценщику не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда
Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогами в отношении которых имеется необходимая информация
Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р
Навигация
Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р
Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества
38890
знаков
18
таблиц
10
изображений
4. Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.,
Сдп = ЧОД / СК,
Таблица 5 – Определение стоимости нежилого помещения (складского) доходным походом
| № п/п | Показатели | Ед. изм. | Количество |
| 1 | Ставка аренды за месяц | р./м.кв. | 200 |
| 2 | Площадь оцениваемого помещения | м.кв. | 500 |
| 3 | ПВД за год | тыс. р. | 1164 |
| 4 | Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы | тыс. р. | 36 |
| 5 | ДВД за год | тыс. р. | 1164 |
| 6 | Расходы арендодателя за 1 год, всего: в том числе: – по управлению, – резервы, – прочие операционные расходы | тыс. р. тыс. р. тыс. р. тыс. р. | 116,4 23,28 232,8 |
| 7 | ЧОД | тыс. р. | 791,52 |
| 8 | Ставка капитализации | % | 20 |
| 9 | Стоимость объекта оценки | тыс. р. | 3957,6 |
Объект оценки был оценен при помощи трех подходов:
– сравнительным подходом
– затратным подходом
– доходным подходом.
Исходя из анализа рынка складских помещений города Новосибирска и анализа ННЭИ, весовой коэффициент для данных подходов имеет следующее значение:
1) Доходный подход – 0,5., так как Новосибирск считается ключевым логистическим центром всего Сибирского региона. Аренда и продажа складов в Новосибирске – одна из наиболее востребованных услуг. Новосибирск – город больших торговых возможностей, поэтому удобный склад здесь необходим практически любой оптовой фирме, которая планирует осваивать сибирский регион. Поэтому аренда или продажа данного помещения может принести доход.
2) Исходя из преимуществ затратного подхода: – этот подход не является единственно возможным; – объект оценки не новый и не уникален, то затратному подходу присваивается наименьший весовой коэффициент 0,2
3) Весовой коэффициент для сравнительного подхода имеет значение равное 0,3. Рынок складских помещений города Новосибирск достаточно развит и поэтому информация, которую взяли из маркетинговых исследований и предложений риэлтерских агентств достаточна достоверна.
Таблица 5 – Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
| Подходы к оценке недвижимости | Стоимость нежилого помещения, тыс. р. | Весовой коэффициент |
| Сравнительный Затратный Доходный | 4475 3865,35 3957,6 | 0,3 0,2 0,5 |
| Итого стоимость объекта, тыс. руб. | 4094,37 | 1,00 |
| Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно, тыс. руб. | 4095 | |
Вывод: Рыночная стоимость складского помещения площадью 500 м.кв. округленно составит 4 миллиона 95 тысяч рублей.
3. Оценка движимого имущества (определение стоимости АТС) Объект оценки: автомобиль Subaru Forester (2007) пробег: 38 500 км, отличное состояние.
Технические характеристики:
Объем двигателя: 2000 см3, автомат, тип двигателя бензин инжектор, привод полный, цвет серый, ABS, ESP, подушка безопасности водителя, руль правый, кондиционер, климат-контроль, сигнализация, центральный замок, электростеклоподъемники все, электропривод зеркал, обогрев зеркал, подогрев сидений, аудиоподготовка, магнитола cd, бортовой компьютер, литые диски, тонировка, без торга.
Аналог 1:
|
| Машина: | Subaru Forester |
| Год выпуска: | 2006 | |
| Цена продажи: | 650 000 руб. (~21 063 $, ~15 878 ?) | |
| Общий пробег: | 50 000 км | |
| Руль: | правый | |
| Объем двиг., см3: | 2 000 | |
| Тип двигателя: | бензин турбонаддув | |
| Привод: | полный | |
| Торг | нет | |
| Состояние: | отличное | |
| Цвет | серебристый | |
| Тонировка | ||
| Сигнализация | есть | |
Аналог 2:
|
| Машина: | Subaru Forester |
| Год выпуска: | 2006 | |
| Цена продажи: | 649 000 руб. (~21 031 $, ~15 853 ?) | |
| Общий пробег: | 50 000 км | |
| Руль: | правый | |
| Объем двиг., см3: | 2 000 | |
| Тип двигателя: | бензин инжектор | |
| Привод: | полный | |
| Торг | нет | |
| Состояние: | отличное | |
| Цвет | серебристый | |
| Тонировка | ||
| Сигнализация | есть | |
Аналог 3:
|
| Машина: | Subaru Forester |
| Год выпуска: | 2007 | |
| Цена продажи: | 715 000 руб. (~23 169 $, ~17 465 ?) | |
| Общий пробег: | 60 000 км | |
| Руль: | правый | |
| Объем двиг., см3: | 2 000 | |
| Тип двигателя: | бензин инжектор | |
| Привод: | полный | |
| Торг | нет | |
| Состояние: | отличное | |
| Цвет | черный | |
| Тонировка | ||
| Сигнализация | есть | |
| Подогрев дворников, зеркал |
Для определения стоимости АТС выбран сравнительный подход, затратный подход не применим из-за отсутствия информации.
Сравнительный подход:
Таблица 6 – Расчет скорректированных цен (дата оценки – 2 декабря 2010 г.)
| Параметры | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Марка | Subaru Forester | |||
| Стоимость объекта, руб. | - | 650 000 | 649 000 | 715 000 |
| Условия продажи | Рыночные, без торга | Рыночные, без торга | Рыночные, без торга | Рыночные, без торга |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректир. цена | - | … | … | … |
| Состояние | отличное | отличное | отличное | отличное |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректир. цена | - | … | … | … |
| Год выпуска | 2007 | 2006 | 2006 | 2007 |
| Корректировка | - | 1,05 | 1,05 | 1,00 |
| Скорректир. цена | - | … | … | … |
| Цвет | Серый | Серый | Серый | Черный |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 0,95 |
| Скорректир. цена | - | … | … | … |
| Сигнализация | есть | есть | есть | есть |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректир. цена | - | … | … | … |
| Объем двигателя, л | 2 | 2 | 2 | 2 |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректир. цена | - | … | … | … |
| Привод | полный | полный | полный | полный |
| Корректировка | - | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректир. Цена | - | … | … | … |
| Кондиционер | есть | есть | есть | есть |
| Корректировка | - | 1.00 | 1.00 | 1.00 |
| Скорректир. Цена | - | … | … | … |
| Бортовой компьютер | есть | нет | есть | есть |
| Корректировка | - | 1,05 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректир. Цена | - | … | … | … |
| Пробег, км | 38 500 | 50 000 | 50 000 | 60 000 |
| Корректировка | - | 1,05 | 1,05 | 1,05 |
| Скорректир. Цена | - | … | … | … |
| Итоговые корректировки (кол-во корректировок) | - | 1,1576 (3) | 1,1025 (3) | 0,9975 (2) |
| Итоговая скорректированная цена | - | 752440 | 715523 | 713213 |
| Весовой коэффициент | - | 0,3 | 0,3 | 0,4 |
| Итоговая скорректированная цена объекта оценки, тыс. руб. | 725674,1 | |||
Вывод: рыночная стоимость автомобиля марки Subaru Forester (2007 года) на дату оценки 18 декабря 2010 года составляет округленно 725674 руб.
Список используемых источников
1. Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ.
2. Российская Федерация. Правительство. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон // Рос. Газета. – 2009. – 12 января. – 9–10.
3. Российская Федерация. Президент (2006 –; В.В. Путин).О внесении изменений в ФЗ «Об ОД»: Федеральный закон РФ от 27.07.2006 г. №157 // Экон. газета. – 2006. 1 сентября. – с. 20–21.
4. Севостьянов, А.В. Экономика недвижимости: Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб. Заведений/А.В. Севостьянов – М.: КолосС, 2007. – 276 с.
5. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1–3).
6. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
7. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 3-е изд.: М., 2009. – 299 с.
8. www.ngs.ru
9. http://auto.yandex.ru/search.xml? mark=HONDA&model=ACCORD
Похожие работы
... итоговых корректировок Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть откорректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса. Наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка представляется при наличии не привлекательного для покупателя характера диверсификации активов. Аналитик при ...
... . ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. – 1991. – № 26. – Ст. 733. 8. ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. 9. Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной ...
... у него недвижимого имущества, должно либо в рамках предъявленного виндикационного иска, либо до его предъявления оспорить право добросовестного приобретателя на истребуемую недвижимость, зарегистрированное в ЕГРП. Добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного ...
... образом прореагировал на необходимость регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, это регулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного. Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и ...
0 комментариев