Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогами в отношении которых имеется необходимая информация

1. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогами в отношении которых имеется необходимая информация

Таблица 1 – Данные о продажах нежилых помещений

Таблица 2 – Расчет скорректированных цен нежилых помещений

2. Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа

Таблица 3 – Расчет стоимости складского помещения из анализа ННЭИ затратным подходом

Расчет выполняется по формулам:

1. С_зп = С_з + С_нс - И_н = 750000+4830000 -1714650=3865350

где С_зп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

С_з – стоимость земли (прав аренды), тыс. р.,

С_нс – стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,

И_н – накопленный строением износ, тыс. р.

2. С_нс = ПИ + КИ + ПИ= 7000 +(0,15*7000)+ (0,2*(7000+1050))=9660

ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ – косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);

ПП – прибыль предпринимателя

3. С_з = П_з * Ц_з,=750 *1000=750000

где П_з – площадь земельного участка, м. кв.,

Ц_з - цена земли, тыс. р. / м. кв.

Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:

 =500/1*1,5=750 ,

где: П _{общ. зд.} – общая площадь здания, кв. м;

N _эт. – количество этажей;

1,5 – коэффициент плотности застройки.

4. Накопленный строением износ определяется по формуле:

И_н = 1 – (1 – И_физ) (1 – И_функц) (1 – И_внеш)= 1 – (1–0,25)*(1–0,1)*(1–0)=0,325=32,5%

где И_физ - физический износ в долях;

И_функц - функциональный износ в долях;

И_внеш - внешний износ нежилого помещения, доли.

3. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Расчет выполняется по формулам:

1.  Определяем потенциальный валовый доход = ПВД = П_нп * А * n = 500 м.кв.*200 р./м.кв.*12 месяцев = 1200000 рублей за год;

2.  Определяем действительный валовый доход = ДВД = ПВД – У₁ – У₂=1200000- 0 -0,03*1200000 = 1164000 рублей за год;

3.  Расходы арендодателя за год:

Расходы арендодателя по управлению = 0,1*1164000 =116400 рублей;

Расходы арендодателя на резервы = 0,02*1164000= 23280 рублей;

Расходы арендодателя (прочие операционные расходы) = 0,2*1164000=232800 рублей

ЧОД = ДВД – Р=1164000 – (116400+23280+232800)=791520 рублей;

Похожие работы

Оценка бизнеса

Скачать

486499

50

10

... итоговых корректировок Итоговая величина стоимости, полученная в результате примене­ния всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть от­корректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса. Наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка представляется при наличии не привлека­тельного для покупателя характера диверсификации активов. Аналитик при ...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Скачать

174256

0

0

... . ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. – 1991. – № 26. – Ст. 733. 8.       ФЗ РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. 9.       Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 «Вопросы государственной ...

Сделки с недвижимым имуществом и возможные пути защиты прав добросовестного приобретателя имущества

Скачать

164178

0

0

... у него недвижимого имущества, должно либо в рамках предъявленного виндикационного иска, либо до его предъявления оспорить право добросовестного приобретателя на истребуемую недвижимость, зарегистрированное в ЕГРП. Добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного ...

Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней

Скачать

125583

1

0

... образом прореагировал на необходимость регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, это регулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного. Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и ...