Понятие недвижимости как объекта гражданских прав. Классификация объектов недвижимости

1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав. Классификация объектов недвижимости

Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность), нематериальные блага.[9][9]

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота.[10][10]

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.[11][11] В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из "частного оборота".

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия "недвижимости в жилищной сфере" и "недвижимости в градостроительстве", которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности.[12][12]

Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: "недвижимая вещь", "недвижимое имущество", недвижимость". В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы[13][13], что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что "в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению – "сложная вещь" по ст. 134 ГК ".[14][14]

Действительно, среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми. Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав.[15][15]

В отличие от Основ гражданского законодательства, которые оперировали понятием недвижимого имущества, ГК РФ применительно к делению на недвижимости и движимости оперирует понятием "вещи". Исходя из содержащегося в ГК определения недвижимости иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к недвижимости такого сложного имущественного комплекса как предприятие (ст. 132 ГК РФ). Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а вводится в статье 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. В этой связи совершенно обоснованным представляется мнение В.А. Лапача о том, что "от сложных вещей следует отличать комплексы как системы более высокого порядка, характеризующиеся не столько общим назначением входящих в них объектов, сколько определенным в законе составом имущества, образующего комплекс, а также функциональной взаимосвязью и иерархической организацией элементов внутри комплекса. В состав комплекса наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами либо даже вообще не являющиеся вещами…"[16][16]

Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Поэтому в его состав включено как собственно имущество (вещи, права, требования), так и комплекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания, которые используются при маркировке продукции, выпускаемой на предприятии, или при оказании им услуг, а также имеющие "отрицательную стоимость" долги, связанные с деятельностью предприятия. Отметим, однако, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. В то же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.

В связи с изложенным необходимо отметить, что "в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество". С одной стороны, им вытесняется термин "недвижимая вещь", прямо предусмотренный Гражданским кодексом (так, в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорится о недвижимом имуществе (недвижимости), но не о недвижимых вещах). Это объясняется тем, что понятие имущества в большей степени, нежели понятие вещи, характеризует статические моменты гражданско-правового регулирования, фиксируемые как состояния принадлежности вещей различными субъектами. С другой стороны необходимо более последовательное разграничение между понятиями недвижимого имущества и недвижимости. Последнее в законодательстве употребляется в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс."[17][17]

В определении недвижимости в действующем гражданском законодательстве используются те же критерии, что и в основах гражданского законодательства, - (1) связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимость по природе) и (2) отнесение к недвижимости законом (недвижимость в силу закона).

При выработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определения недвижимости в зарубежных странах. Однако, ГК РФ не использовал троичную классификацию недвижимостей, которую содержит, например, французский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран. ГК РФ не воспринял, в частности, такой элемент классификации, как недвижимость в силу назначения, под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимое имущество, присоединенное навсегда к недвижимости, являющееся по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи.[18][18]

Категория недвижимости в действующем ГК РФ расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не вещами, составляющими единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

А такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей. Полезные ископаемые и иные минералы являются недвижимостью, находясь в своем естественном состоянии как часть недр, и перестают быть недвижимостью с момента извлечения их из состава недр.[19][19]

Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения, многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие, как шахты и иные сооружения. При этом не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая объективно имеет прочную связь с землей, на которой она расположена. В дореволюционном российском праве недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле по договору с ее собственником[20][20]. В соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенные на чужом участке на законных основаниях, права на которые соответствующим образом зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости. Особо следует подчеркнуть необходимость официального оформления прав на земельный участок, используемый под строительство, поскольку в противном случае недвижимость является самовольной постройкой и подлежит сносу.[21][21]

Однако, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, явно недостаточно. Прежде всего это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не вызывает сомнения. В связи с чем невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению в качестве критерия отнесения объекта к недвижимости становится весьма относительным. Следовательно, "только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком"[22][22]. В настоящее время предлагаются различные "дополнительные" критерии для отнесения объекта к недвижимости.[23][23] Также ряд авторов считает, что перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.[24][24]

Недвижимостью в силу закона прямо названы подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Для отнесения такого рода объектов к недвижимости не требуется связи с конкретным земельным участком, да она и невозможна. Необходимо выполнение другого условия – судно должно быть зарегистрировано в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, в Государственном судовом реестре РФ или в ином специальном государственном реестре. Кроме этих объектов, законом могут быть названы и другие объекты, которые также будут признаны недвижимостью. Смысл отнесения подобных объектов к недвижимости заключается в том, что на них распространяются особенности режима, установленного для недвижимости. Однако, было бы неправильным утверждать, что последствия признания, например, судов недвижимостью автоматически приводят к распространению на них соответствующего режима в полном объеме. Сам ГК РФ делает из этого ряд исключений. Так, если общим правилом является регистрация договоров аренды недвижимости, то в силу правил ГК об аренде транспортных средств, требование о государственной регистрации к их аренде не применяется.

Помимо классификации недвижимости на недвижимость по природе (1), объекты прочно связанные с землей (2) и объекты, отнесенные к недвижимости законом (3), недвижимость возможно также разграничивать по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.[25][25]

Также широко распространенной является классификация недвижимости на земельные участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские, воздушные, речные суда, космические объекты.[26][26]