Договор аренды

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ................................................................................................................................ 3

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ............................................................................ 6

1.1. Общая характеристика договора аренды................................................................. 6

1.2. Стороны договора...................................................................................................... 16

1.3. Предмет договора....................................................................................................... 18

1.4. Форма и государственная регистрация.................................................................. 23

1.5. Существенные условия............................................................................................. 31

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ................................................................. 39

2.1. Права и обязанности арендодателя......................................................................... 39

2.2. Права и обязанности арендатора............................................................................ 43

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК.............................................................................................. 54

ЗАКЛЮЧЕНИЕ........................................................................................................................ 58

БИБЛИОГРАФИЯ.................................................................................................................... 60

ПРИЛОЖЕНИЕ........................................................................................................................ 65

ВВЕДЕНИЕ

До недавнего времени в отечественном законодате­льстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (то­чнее, было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. Верховным Советом СССР Основ граж­данского законодательства Союза СССР и республик.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1 Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января 1995 г.

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.

Сегодня договор аренды применяется как в предпри­ниматель­ских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоря­жения имуществом без передачи права собственности обу­словила широкое применение института договора аренды.

С начала 90-х годов в России аренда государствен­ной собственности активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации в качестве проме­жуточного звена и главного инструмента в процессе перехода государственной собственности в частную.

В период реформ арендное законодательство разви­валось бурно и противоречиво, что характерно для право­вой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочива­лись.

Регулирование аренды нежилых помещений является в насто­ящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно воз­росло количество нормативных актов, регулирующих данную сфе­ру правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопре­де­ля­ет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации при­ведено в соответствие с Федеральным законодательством, каса­ющимся аренд­ных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.

Учитывая динамичность развития современного рынка не­дви­жимости в России и сравнительно небольшой срок его эволю­ции в условиях рыночного хозяйствования, представляется не­обхо­ди­мым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собствен­ности юридических лиц, на примере рынка аренды недвижимости (нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является целью данного дипломного исследования.

В основные задачи исследования входит:

Ø раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;

Ø рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоот­ношений между сторонами;

Ø обосновать необходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений; показать порядок государ­ственной регистрации договоров данного вида;

Ø проанализировать существенные условия договора;

Ø раскрыть содержание договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц;

Ø рассмотреть порядок действия договора;

Ø проанализировать судебно-арбитражную практику разреше­ния споров по договорам аренды нежилых помещений.

В дипломном исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература - труды из­вестных отечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ