Регистрация права аренды

3.1. Регистрация права аренды

Действующая редакций ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость ставит сложный вопрос о моменте возникновения права аренды. Ведь исходя из буквального ее содержания, право аренды появляется в момент его государственной регистрации, если иное не установлено законом (в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ). В юридической литературе отмечено, что введение государственной регистрации обязательственных прав на недвижимость противоречит ст. 131 ГК РФ. Так, Козлова Е. отмечает, что в соответствии со ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат только вещные права. При этом вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты данного права самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо третьих лиц. В обязательственных правоотношениях, носящих относительный характер, управомоченное лицо может воздействовать на чужое имущество в своих интересах только при участии иного лица – собственника. В вещных правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений, на которых возложен запрет нарушения этих прав. В обязательственных отношениях должник играет активную роль, совершая по требованию кредитора необходимые ему действия. Вышеуказанные различия позволяют Козловой Е. сделать вывод об отнесении права аренды к правам обязательственным, но не вещным, что в свою очередь исключает возможность их государственной регистрации.[96][96]  

Сенчищев В.И. также считает невозможным регистрацию права аренды, поскольку регистрация возможна только в отношении прав вещных, так как объем (содержание) вещного права всегда установлен законом, тогда как право аренды является правом обязательственным.

Содержание обязательственного права регистрации не поддается, так как объем правомочий правообладателя и условия их возникновения определяются сторонами договора в индивидуальном порядке и в момент регистрации могут быть неизвестны.[97][97]

Однако, текст ст. 131 ГК РФ также оставляет варианты для толкования. Пункт 1 ст. 131 содержит указание, что регистрации подлежат также иные права в случаях, предусмотренных кодексом и иными законами. При этом не уточняется, что под иными правами подразумеваются только вещные права. Пункт 2 ст. 8 ГК РФ также прямо не устанавливает, что речь в нем идет исключительно о вещных правах. Далее ГК РФ не называет четких критериев, на основании которых то или иное субъективное гражданское право можно было бы отнести к числу вещных или обязательственных. Вопрос о том, какие субъективные гражданские права вещные, до сих пор не получил единообразного разрешения в науке гражданского права. Хотя господствует точка зрения, что право аренды вещным не является, некоторые авторы все же относят это право к числу вещных.

Можно ли с учетом изложенного сделать однозначный вывод о противоречии п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость нормами ГК РФ? Думается, что нельзя.[98][98]

Необходимо отметить, что технически обязательственное право аренды учитывать негде. Структура единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) не предусматривает подраздела для внесения записей об обязательственных правах на недвижимое имущество. при внесении записей в реестр регистратор не должен отступать от его структуры: в частности: все касающиеся аренды записи подлежат внесению в подраздел III-I соответствующего раздела реестра.

3.2. Понятие и виды ограничений вещных прав

Определение понятия ограничения (обремения) права дано в ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество: "ограничения (обремения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)". В открытом перечне ст. 1 и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество в качестве подлежащих государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество названы сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. Перечисленные в ст.ст. 1 и 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество ограничения можно разделить на две группы: ограничения, обусловленные определенным субъективным правом иного лица на принадлежащее собственнику имущество (правом залогодержателя, доверительного управляющего, арендатора, лица, в чью пользу установлен сервитут), и ограничение, обусловленное административным актом судебных и иных уполномоченных органов (арест).[99][99]

Применение термина "ограничение" к последствиям установления субъективного права иного лица на имущество собственника получило неоднозначную оценку в юридической литературе. В частности, высказана точка зрения, что договор может ограничивать право собственности, только если он привел к созданию вещного права.[100][100]

Ограничения права собственности, по мнению Камышанского В.П., могут быть вызваны вещными правами других лиц. В то же время автор не признает наличия ограничения права собственности при передаче принадлежащей собственнику недвижимости в аренду. Как отмечает Камышанский В.П., "здесь речь идет не о стеснении, затруднении собственника в осуществлении отдельных правомочий в границах права собственности, а в передаче их другому лицу на определенное время или без указания срока". Ограничивать же в соответствии с обоснованной Камышанским В.П. позиции можно только то, что остается в границах права: "ограничения не исключают отдельные правомочия из содержания права собственности, а стесняют, сдерживают собственника в осуществлении субъективного права"[101][101]. Изложенное позволяет сделать вывод, что автор придерживается мнения, согласно которому при аренде отдельные правомочия из содержания права собственности исключаются и отчуждаются контрагенту (правоприобретателю). Эта точка зрения соответствует положениям законодательства. Действительно, ведь п. 2 ст. 209 ГК РФ применяет термин "передача" к правомочиям, составным частям права собственности.

Обосновывая вывод, что передача имущества в аренду не означает ограничения права собственности, В.П. Камышанский приводит следующий довод: "Собственник не ограничивает себя, а стремится таким образом извлечь максимальную выгоду от принадлежащего ему на праве собственности имущества"[102][102]. Однако, тот же по сути аргумент (получение собственником, передавшем имущество в аренду, арендной платы) можно привести в обоснование точки зрения, согласно которой при передаче имущества в аренду вычленения правомочий из права собственности не происходит: передав имущество в аренду, арендодатель сохраняет возможность извлекать из него полезные свойства путем получения платы за пользование. Если признать, что при аренде происходит отчуждение (от собственника-арендодателя к арендатору) составных частей права собственности (права пользования и права владения), следует также согласиться, что данные правомочия из состава права собственности вычленяются и собственником утрачиваются. Следствием явилось бы существование "неполной собственности, которой закон не знает". Если собственник передал свою вещь во владение другого лица, закон не перестает рассматривать его как собственника, право же собственности конструируется законом как триада правомочий (владение, пользование, распоряжение).[103][103]

Практика требует разграничения, с одной стороны, таких случаев перехода права, как переход права собственности при купле-продаже, переход права арендатора при перенайме, переход обязательственного права займодавца при его уступке, и с другой – таких случаев правоприобретения, как переход правомочий собственника при аренде, безвозмездном пользовании, залоге и т.д., поскольку различия между первыми и вторыми имеют не количественные, а качественные характеристики. Представляется необходимым особо отметить, что в ряде ситуаций законодательство действительно допускает выделение из состава принадлежащего праводателю субъективного гражданского права и отчуждение другому лицу отдельного правомочия, без перехода всего субъективного права. Это возможно, например, при исполнении обязательства должника поручителем, залогодателем, не являющимся должником по обязательству, при исполнении обязательства должника иным лицом в порядке п. 2 ст. 313 ГК РФ. Подобные случаи отчуждения правомочия также необходимо дифференцировать от перехода правомочия собственника в порядке п. 2 ст. 209 ГК РФ.[104][104]

Анализ действующего гражданского законодательства РФ позволяет сделать вывод, что термин "переход (передача) права" применяется с различными смысловыми нюансами к разным способам правоприобретения: как сопряженному с отчуждением права, так и не сопряженному с таким отчуждением. Способы эти можно обозначить как переносящее (транслятивное) и правоустанавливающее (конструктивное) правоприобретение[105][105].

Преемство в праве происходит только при правопереносящем правоприобретении. При конструктивном правоприобретении, в том числе при передаче вещи в аренду, преемства не происходит, соответственно субъектный состав правоотношения не изменяется. Происходит производное правоприобретение: права правоприобретателя устанавливается на основании права праводателя, но без потери последним этого права и входящих в него правомочий.[106][106]

Данный вывод предполагает вопрос: если при передаче имущества в аренду собственник не отчуждает арендатору какие-либо правомочия, как объяснить, почему он не вправе без согласия арендатора совершать в отношении этого имущества ряд действий (в частности, вопреки воле арендатора пользоваться данным имуществом)? Объяснить подобное стеснение возможностей собственника следует признанием того, что право арендатора вызывает ограничение право собственника-арендодателя. Ограничение устанавливается в целях защиты права субъекта-несобственника; оно основано на законе: из норм параграфа 1 главы 34 ГК РФ следует, что арендатор вправе пользоваться переданным ему в аренду имуществом в течение срока аренды. Данному праву корреспондирует обязанность арендодателя не препятствовать арендатору использовать арендованное им имущество. Поэтому применение в Законе о регистрации прав на недвижимое и имущество термина "ограничение" к аренде и включение аренды в перечень подлежащих регистрации ограничений представляется теоретически обоснованным.[107][107]

Каждый случай ограничения субъективного права должен иметь нормативное основание - опираться на федеральный закон. В случае передачи недвижимости в аренду законодательным основанием соответственно выступают нормы ГК РФ, регламентирующие содержание прав и обязанностей собственника-праводателя и его контрагента – носителя обязательственного права и т.д.