Определение совокупного износа оцениваемого объекта

4.   Определение совокупного износа оцениваемого объекта

На основании визуального осмотра и сопоставления полученных результатов с нормативными таблицами составим таблицу:

Табл.3

Наименование оборудования	Физический износ, %	Моральный %	Внешний %	Совокупный %
Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»	5	5	0	10
Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А	5	5	0	10
Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20	5	5	0	10
Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В	5	5	0	10
Персональный компьютер	5	15	5	25

 

5.   Определение оценочной стоимости машин и оборудования

С_затр.=S_в – СИ

Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»:

С_затр=2460000 – 0.1*2460000= 2214000 руб.

Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А:

С_затр=4510000 – 0.1*4510000= 4059000 руб.

Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20:

С_затр=3935999 – 0.1*3935999= 3542399,1 руб.

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В:

 С_затр=360799 – 0.1*360799= 324719,1 руб.

Персональный компьютер:

С_затр=49200 – 0.25*49200= 36900 руб.

С_{обор.затр}=2214000+ 4059000+ 3542399,1+ 324719,1+ 36900= 10177018,2 руб.

 

Оценка стоимости машин и оборудования рыночным подходом

 

Применим метод прямого сравнения.

Обрабатывающий центр фирмы «HAAS»:

1)   Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 1500 тыс. руб. износ 0%.

2)   Коэффициентная корректировка:

3)   Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

С₁=С_анал*к =1500000*0.9 = 1 350 000 руб.

Токарный станок с ЧПУ ТПК-125А:

1)   Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 1100 тыс. руб. Его износ 0%. Он отличается от оцениваемого наличием загрузочного-разгрузочного устройства заготовок, цена которого составляет 70 000 руб.

2)   Коэффициентная корректировка:

Поправочная корректировка:

С_доп=70 000 руб.

3)   Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

С₂=С_анал*к – С_доп=1100000*0.9 – 70 000= 920 000 руб.

Автомат токарно-прутковый DIAMOND-20:

1)   Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 750 тыс. руб.

 2) Коэффициентная корректировка:

3) Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

С₃=С_анал*к =750000*0.9 = 675 000 руб.

Бесцентрово-шлифовальный станок мод. 3Е180В:

1)   Подбор аналога

Объект-аналог 2005 года выпуска был продан по цене 200 тыс. руб. Его износ 2%.

Коэффициентная корректировка:

2) Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

3) С₅=С_анал*к =200000*0.92= 184 000 руб.

Компьютер

1)   Подбор аналога

Объект-аналог 2006 года выпуска был продан по цене 29 000 руб. Его износ 5%. Он отличается от оцениваемого наличием дополнительного жесткого диска, цена которого составляет 4 000 руб.

2)   Коэффициентная корректировка:

Поправочная корректировка:

С_доп=4 000 руб.

3)   Рыночная стоимость компьютера:

С₄=С_анал*к – С_доп=29000*0.78 – 4 000= 18 620 руб.

Рыночная стоимость машин и оборудования

С_{обор.рын}=С₁+ С₂+ С₃+С₄+С₅=1350 000*2+920 000*5+675 000*6+184 000*2+

18 620*2 = 11755240 руб.

Оценка стоимости машин и оборудования доходным подходом

 

Доходный подход при определении рыночной стоимости машин и оборудования не применяется.

Окончательная стоимость машин и оборудования

С_{ср.вз.обор}=С_{обор.затр}*α_затр + С_{обор.рын}*α_рын

Примем:

α_затр=40%, т.к. корректировка себестоимости осуществляется только по отношению к массе оборудования.

α_рын=60%, т.к. вносятся корректировки коэффициентные, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога, и поправочные, учитывающие дополнительные устройства, наличием или отсутсвием которых отличается аналог.

С_{ср.вз.обор}=10177018,2 * 0.4+ 11755240* 0.6= 11123951,28 руб.

Собор=11123951,28 руб.

III. Определение рыночной стоимости незавершенного строительства

 

Определение рыночной стоимости незавершенного строительства затратным подходом

Существует недостроенный склад площадью S=100 кв.м. Начал склад строится в 2005 году. На данный момент построены фундамент и возведены кирпичные стены. В строительство фундамента вложили 200 000 руб., а в строительство стен – 300 000 руб.

Рыночная стоимость незавершенного строительства:

С_затр= 200 000+ 300 000= 500 000 руб.

Определение рыночной стоимости незавершенного строительства доходным подходом

Для завершения строительства (крыша, ворота, коммуникации, внутренняя отделка) спрогнозировали: затраты – 1 700 000 руб. и срок завершения строительства – 1 год.

Рыночная стоимость объекта-аналога завершенного строительств–

2 000 000 руб.

Рыночная стоимость  Рыночная стоимость Затраты на завершение строительства = объекта-аналога завершенного - строительно – монтажных строительства работ

С_дох=2 000 000 – 1 700 000= 300 000 руб.

 Определение рыночной стоимости незавершенного строительства рыночным подходом

Рыночный подход при определении рыночной стоимости незавершенного строительства не применяется.

Окончательная рыночная стоимость незавершенного строительства

С_{ср.вз.н.с}=С_{затр.н.с}*α_затр + С_{.дох.н.с}*α_дох

Примем:

α_затр=80%, т.к. составляется смета затрат на незавершенное строительство.

α_дох=20%, т.к. не известно будет ли завершено строительство.

С_{ср.вз.н.с}= 500 000* 0.8+ 300 000* 0.2= 460 000 руб.

Сн.с=460 000 руб.

IV. Определение рыночной стоимости запасов готовой продукции

На предприятии имеются только запасы готовой продукции. Причем, все запасы являются ликвидными. Неликвидных (устаревших) запасов, которые списываются, нет.

Определение рыночной стоимости запасов ГП затратным подходом

 

На складе находится 20 комплектов готовой продукции. Производственная себестоимость 1 – го комплекта готовой продукции составляет 25 000 руб.

Тогда, рыночная стоимость запасов ГП равна:

С­_{затр.зап}=25 000* 20= 500 000 руб.

 

Определение рыночной стоимости запасов ГП рыночным подходом

Продукция, составляющая запасы, пользуется спросом и 1 комплект ГП продается по цене 35 000 руб.

Тогда, рыночная стоимость запасов ГП:

С_{рын.зап}=35 000* 20= 700 000 руб.

Определение рыночной стоимости запасов ГП доходным подходом

Доходный подход при оценке запасов ГП не используется.

Окончательная рыночная стоимость запасов готовой продукции

С_{ср.вз.зап}=С_{затр.зап}*α_затр + С_{.рын.зап}*α_рын

Примем:

α_затр=40%, т.к. стоимость запасов определяется по производственной себестоимости.

α_рын=60%, т.к. стоимость запасов определяется по цене реализации.

С_{ср.вз.зап}= 500 000* 0.4+ 700 000* 0.6= 620 000 руб.

Сзап=620 000 руб.

V. Определение рыночной стоимости дебиторской задолженности

При оценке ДЗ требуется анализ ее структуры. Балансовая стоимость ДЗ составляет 2 000 000 руб.

Результатом анализа являются определение мобилизованной ДЗ и безнадежной (сомнительной) ДЗ. На данном предприятии безнадежная ДЗ была образована из-за рискованного вложения денежных средств в акции предприятия, которое обанкротилось. Она составила 1 000 000 руб.

Тогда, реальная (мобилизованная) ДЗ равна:

Реальная ДЗ= Балансовая ДЗ – безнадежная ДЗ

Реальная ДЗ= 2 000 000 – 1 000 000= 1 000 000 руб.

СДЗ=1 000 000 руб.

Корректировка пассивной части баланса предприятия

Завершающим этапом расчета стоимости предприятия методом чистых активов является расчет стоимости собственного капитала предприятия.

Стоимость собственного капитала (чистых активов предприятия) = Обоснованная рыночная стоимость совокупных активов – Текущая стоимость всех обязательств.

Табл.4

Актив	Балансовая Стоимость руб.	Рыночная Стоимость руб.	Пассив	Балансовая Стоимость руб.	Рыночная Стоимость руб.
I.           Внеоборотные активы			III. Капитал и резервы
1.1.Нематериальные активы	700 000	700 000	3.1.Уставный капитал	6 500 000	6 500 000
1.2.Основные средства	25 000 000	19 021 091	3.2.Добавоч. капитал	5 000 000	5 000 000
1.3.Долгосрочные фин.влож.	1 200 000	1 200 000	3.3.Резервн. капитал	200 000	200 000
1.4.Незавершенное строительство	500 000	460 000	3.4.Прибыли и убытки	4 550 000	(-2 398 909)
Итого I А	27 400 000	21 381 091	Итого III П	16 250 000	9 301 091
II. Оборотные активы			IV.Долгосроч обязательста	11 100 000	11 000 000
2.1. Запасы	550 000	620 000	V. Краткосрочные обязательства
2.2. НДС	200 000	200 000	5.1.Краткоср. кредиты	1 900 000	1 900 000
2.3. ДЗ до 12 мес.	2 000 000	1 000 000	5.2. КЗ	1 600 000	1 600 000
2.4. ДС	300 000	300 000	5.3.Прочие обязательства	-	-
2.5. Краткосрочные фин. влож.	400 000	400 000	ИтогоV П	3 500 000	3 500 000
Итого II А	3 450 000	2 520 000	Итого ВБ	30 850 000	23 901 091
ИтогоВалюта баланса	30 850 000	23 901 091

Стоимость собственного капитала (чистых активов предприятия) = Обоснованная рыночная стоимость совокупных активов – Текущая стоимость всех обязательств=23 901 091-3 500 000-11 100 000=9 301 091 руб.

2.2. Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом

Рыночную стоимость предприятия в доходном подходе рассчитаем методом дисконтирования будущих денежных потоков.

1.   Выбор объекта дохода

Предприятие работает в условиях безубыточности и собственник не планирует ликвидацию бизнеса по истечению его жизненного цикла. В качестве объекта дохода используем денежный поток предприятия, который складывается из чистой прибыли и амортизации. При выборе модели денежного потока воспользуемся денежным потоком для собственного капитала, т.е. рассчитаем рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.

2.   Обоснование длительности жизненного цикла бизнеса

Учитывая маркетинговые исследования и длительность потребительского спроса на товар жизненный цикл предприятия составляет 6 лет.

3.   Определение денежного потока предприятия для каждого года прогнозного периода.

Используя разработанный бизнес – план развития предприятия за период жизненного цикла бизнеса:

Табл.5

Годы прогнозного периода	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Денежный поток, руб.	2400000	3100000	4350000	4700000	5000000