Доходный подход

3. Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данное имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход собственность на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная альтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования. В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Для оценки недвижимости как индивидуальной вещи наиболее часто за основу расчета денежного потока используется доход от аренды. Таким образом, для расчета искомой стоимости объекта оценки были применены все подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный.

6.3 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость застройки улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1.  Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли (права аренды земли) в целях её оптимального использования.

2.  Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строения, идентичного оцениваемому или аналогичному им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.

3.  Определение величины накопленного износа строения.

4.  Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

5.  Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и стоимости его улучшений.

Оценка стоимости земельного участка.

 Объект оценки расположен на земельном участке площадью 52кв.м с кадастровым № 70:420:002:15001550, принадлежащем ИП Ковалеву на праве собственности.

Стоимость земельного участка определена на основе данных, полученных от кимовского агентства недвижимости «Любимый город».

Округленная средняя цена за 1 сотку	28000
Площадь земельного участка, соток	42
Стоимость земельного участка по сравнительному подходу, руб. без НДС	1176000

В результате стоимость земельного участка без учета НДС составила 1176000рублей.

Оценка стоимости восстановления(замещения)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого помещения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Затраты по строительству здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки.

За основу расчета восстановительной стоимости объекта оценки был использован сметный расчет на его строительство в ценах на 01.01.1998 г. и справка о дополнительных неотделимых улучшениях объекта по состоянию на 14.08.1999 г.

Указанные показатели были приведены в условия цен на дату оценки индексным методом. По данным бухгалтерии Заказчика, сметная стоимость строительства объекта оценки представлена на январь 1998 года. За период с января 1998 г. по август 2000 года строительство объекта оценки было завершено и установлены неотделимые улучшения объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости была определена с использованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.

Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС.

В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:

С_В = О * С₆₉ * И_69-84 * К_69-84 * И_84-91 К_84-91* И_91-2010*Пр_заст.

где: С_В — восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах, существующих на дату оценки; О – количество удельных единиц стоимости; С₆₉ — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 1.01.69г.; И_69-84 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г.; К_69-84 — территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984 года; И_84-91 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г.; К_84-91 — территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991 года; И_91-2010 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991г. в условия, существующие на дату оценки; Пр_заст. – прибыль застройщика.

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек». В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. в среднем колеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,01.

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991 года используется постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве». В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. в среднем колеблются от 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,02.

Индекс пересчета стоимости подрядных (строительно-монтажных) работ с учетом материалов по производственному строительству к ценам 1991 года на III квартал 2010 г., утвержденный Приложением к Письму Минрегиона России от 13 июля 2010 г. № 21713-СК/08. Его значение для объектов, расположенных в Тульской области составляет 51,00 (без НДС).

Поскольку удельные показатели учитывают только затраты на строительство, возникает необходимость введения поправки на прибыль застройщика. Под прибылью застройщика (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.

Каких-либо нормативных показателей прибыли застройщика для производственных объектов недвижимости не существует. В этой связи оценщики сделали предположение о том, что величина данного показателя для подобных объектов должна в целом соответствовать уровню прибыли девелопера для рынка коммерческой недвижимости. Поскольку достоверных данных о значении прибыли девелопера в Тульской области оценщикам получить не удалось, за основу был взят уровень прибыли застройщика (девелопера) в г. Москве, который по имеющимся у оценщиков данным на 2007 г. в среднем составлял 25 – 30 % (Аналитический консалтинговый центр «Миэль».

По данным специализированного аналитического WEB-портала IRN.ru (Индикаторы рынка недвижимости) цены на коммерческую недвижимость, по прогнозу сделанному аналитиками UBS, повысятся к лету 2010 году в среднем на 10 % .По мнению оценщиков, размеры прибылей девелоперов коммерческой недвижимости повысятся соразмерно и составят соответственно 35-40 %.

Относительно низкая удаленность г. Тулы от г. Москвы, позволяет сделать предположение о соизмеримости средних ставок прибыли девелопера коммерческой недвижимости в этих городах.

Исходя из вышесказанного, оценщики приняли размер прибыли застройщика (девелопера) на среднем уровне от указанных выше прогнозных значений ((35 %+40%) / 2) =37,5 %., т.е. Пр_заст. = 1,375

Таким образом, итоговый коэффициент пересчета без НДС составит:

1,18*1,01*1,56*1,02*51*1,375 = 132,98

Определение величины накопленного износа улучшений

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств (таких, как прочность, надежность, устойчивость и др.) объекта недвижимости (его отдельных конструктивных элементов) под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Влиянию физического износа подвержены все без исключения объекты недвижимого имущества.

Функциональный (моральный) износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре объекта недвижимости, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Внешний (экономический) износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты занесем в таблицу.

Таблица 2. Определение физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента, %	Износ,%	Процент износа к строению
Фундамент	6	3	0,18
Стены и перегородки	20	15	3
Крыша	7	1	0,07
Перекрытия	8	2	0,16
Полы	10	32	3,2
Наружная и внутренняя отделка	13	12	1,56
Окна	11	2	0,22
Двери	7	13	0,91
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	18	32	5,76
Итого	100		15,06

Таким образом, процент физического износа здания торгового павильона составляет 15%.

Восстановительная стоимость недвижимости корректировалась до величины стоимости замещения улучшений на накопленный износ по формуле:

где С_зат. – стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом; И_физ. – величина физического износа, %; И_функц. – величина функционального (морального) износа, %; И_экон. – величина экономического (внешнего) износа, % Расчет стоимости замещения улучшений приведен в Таблице 3.

Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС, коэффициент пересчета к УПВС.

Таблица 3. Расчет стоимости замещения улучшений

№	Наименование основного средства в бухгалтерии	Литер	Площадь по внешнему обмеру, м2	Объем строит., м3	Измеритель	Стоим. единицы по УПВС, руб.	Номер сборника, таблицы УПВС	Коэфф. пересчета к УПВС	Восстановит. стоимость, руб.	Физический износ, %	Стоимость замещения улучшений, руб. без НДС
п/п
1	Торговый павиольон	А	42	122	Объем, куб.м	24,1	Сб.№33, табл. 2а	132,98	390988	15,06%	367493

Восстановительная стоимость объекта оценки равна:

122*24,1*132,98=390988 рублей

Стоимость замещения улучшений без НДС равна:

390988-(390988*15,06/100)=332105 рублей

Таким образом, стоимость замещения улучшений составила 460047 руб.

Таблица 4. Расчет стоимости объекта затратным подходом

Наименование	Значение
Стоимость замещения улучшений, руб. без НДС	332105
Стоимость земельного участка, руб.	1176000
Стоимость объекта оценки затратным подходом, руб. без НДС	1508105

В результате стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом, с учетом стоимости земельного участка, без учета НДС составила 1508105 рублей.

6.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Ввиду недостаточной информации о сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, может быть рассчитана по формуле:

Сс. = П*Сан.,

где Сс - стоимость здания, определенная методом аналогичных продаж, руб.; П - площадь здания, кв.м; Сан - стоимость 1 кв.м площади сопоставимых аналогов, руб.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1.  Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

2.  Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3.  Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

4.  Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В настоящее время на рынке недвижимости Тульской области спрос и предложение на объекты аналогичного назначения и главное, качества и процента завершенности, характеризуются высокой активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для применения сравнительного подхода.

В результате анализа информации, полученной от тульских агентств недвижимости, оценщики выявили имеющиеся на дату оценки предложения объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту недвижимости:

Таблица 5. Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнительным продажам

Номер объекта сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Местонахождение	Новомосковск, Трудовые резервы	Кимовск, Толстого	Донской, Октябрьская	Кимовск, Мичурина	Епифань, Кимовский район, Красная площадь
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Стоимость аналога с НДС, руб.	1400000	1130000	1230000	900000	1300000
Стоимость аналога без НДС, руб.	1186441	957627	1042373	762712	1101695
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены шлакоблок	Фундамент бетонный, стены шлакоблок	Фун6дамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены сендвич- панель
Общая площадь, кв. м	27,5	36	32,5	34,5	20
Площадь участка, кв.м	130	36	32,5	34,5	25
Коммуникации	Все необходимое	Частично	Все необходимое	Частично	Все необходимое
Состояние	Отличное	Хорошее, ремонт не требуется	Отличное	Хорошее, после ремонта	Хорошее, после ремонта
Использование	Продуктовый павильон	Обувной павильон	Продуктовый павильон	Продуктовый павильон	Продуктовый павильон

Окончательный расчет средней рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения стоимости аналога.

Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D₁ – удельный вес, %; Q₁ – всего корректировок; q₁ – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналогов.

Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной стоимости от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D₂ – удельный вес, %; Q₂ – суммарное отклонение; q₂ – отклонение по данному аналогу; n – количество аналогов.

Для оценки надежности полученной статистической информации по степени их однородности в рамках данного отчета оценщики считают наиболее подходящим использовать методику доктора математических наук Д. Сепетлиева, подразумевающую расчет коэффициента вариации. Коэффициент вариации используют для сравнения рассеивания двух и более признаков, имеющих различные единицы измерения. Коэффициент вариации представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в процентах.

Коэффициент вариации случайной величины — мера относительного разброса случайной величины; показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет ее средний разброс. В отличии от среднего квадратического или стандартного отклонения измеряет не абсолютную, а относительную меру разброса значений признака в статистической совокупности.

Коэффициент вариации вычисляется по формуле:

,

где - искомый показатель, - среднее квадратичное отклонение, - средняя величина.

По методике Д. Сепетлиева рекомендуемым допустимым значением коэффициента вариации является 30 %. При превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а следовательно исходные данные об аналогах объекта оценки непригодными для формулирования выводов по результатам статистического анализа.

Таблица 6. Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом

Показатели	Объект оценки	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3	Ан. №4	Ан. №5
Стоимость аналога с НДС, руб.	-	1400000	1130000	1230000	900000	1300000
Общая площадь здания, кв.м.	42	27,5	36	32,5	34,5	20
Техническое состояние	В	А	В	А	В	В
Стоимость аналога без НДС, руб.		1186441	957627	10412373	762712	1101695
Стоимость 1 кв.м. аналога без НДС, руб.	-	43143	26601	32073	22108	55085
Корректировка на торг	-	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Корректировка на дату предложения	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на тип здания	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на местоположение	-	-5%	0%	0%	0%	-5%
Корректировка на площадь	-	-1%	-2%	-2%	-2%	-2%
Корректировка на уровень отделки	-	-10%	0%	-10%	0%	0%
Корректировка на коммуникации	-	0%	10%	0%	10%	0%
Итоговая процентная корректировка	-	-26%	17%	-22%	-17%	-22%
Скорректированная цена за 1 кв. м № 1, руб.	-	31926	22079	25017	18349	42966
Корректировка на техническое состояние, руб.	-	0	2 000	0	2000	2 000
Скорректированная цена за 1 кв. м № 2, руб.	-	31926	24079	25017	20349	44966
Коэффициент вариации, %	-	-	-			25%
Количество корректировок	-	3	3	4	2	4
Удельный вес по количеству корректировок	-	20,31%	20,31%	18,75%	21,88%	18,75%
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по количеству корректировок, руб.						28887
Процент отклонения от первоначальной цены предложения	-	26,00%	9,48%	15,76%	17,00%	18,37%
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены	-	17,50%	22,26%	20,45%	20,09%	19,70%
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб.						29016
Итоговая стоимость 1 кв.м., руб.						28950
Рыночная стоимость объекта, руб. без НДС						1215900

К стоимостям предложения объектов-аналогов были применены следующие корректировки (объект недвижимости – офисные помещения):

1.         Корректировка на цену предложения (корректировка на уторгование). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Анализ рынка показывает, что при совершении сделок купли-продажи цена предложения снижается в среднем на 3-5%.

2.         Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

3.         Корректировка на тип здания. Рассматриваемые объекты недвижимости и их аналоги являются однотипными офисными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания и помещения оценщиками не применялась.

4.  Корректировка на местоположение. Стоимость зданий и помещений торгового назначения во многом определяется близостью к центру города, удобством подъездных путей, а так же зависит от уровня развития социальной и экономической инфраструктуры населенного пункта, в котором расположен объект оценки и количества потенциальных посетителей, что в свою очередь зависит от наличия и количества в районе расположения торговых площадей жилых домов. Аналоги объекта оценки №2, №3 и №4 расположены в недалеко от центра города. В связи с этим корректировка на местоположение к аналогам не применялась. Аналоги №1 расположен в г. Новомосковск, имеющим значительно более высокий уровень численности населения и также социально экономического развития, а вследствие чего большее количество потенциальный посетителей. В связи с этим к этим аналогам была применена понижающая корректировка в размере 5%. Аналог №5 расположен в центре поселка Епифань, имеющим историческую ценность. Сюда приезжает много людей из других городов, поэтому здесь большее количество потенциальных посетителей. В связи с этим к данному аналогу была применена понижающая корректировка в размере 5%.

5.         Корректировка на площадь зданий. Стоимость 1 кв.м. в зданиях большей площади, как правило, меньше, чем в зданиях меньшей площади. На основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости Тулы, Новомосковска и Тульской области был сделан вывод о том, что увеличение площади аналогичных зданий в среднем на 300 кв.м приводит к снижению стоимости на в среднем 3%.

6.  Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к стоимостям 1 кв. м площади торговых зданий в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. По данным обзоров рынка недвижимости хуже отделанные здания стоят в среднем на 5-15% дешевле, чем оснащенные на более высоком уровне. Аналоги №2,№ 4 и №5 имеют хороший уровень отделки, как объект оценки, кроме аналогов №1и №3 с отличным уровнем отделки. Таким образом, к их стоимости была применена понижающая корректировка в размере 10%.

7.  Корректировка на техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Размер корректировок был принят на основе анализа цен строительных организаций Тульской области. В среднем отличие в стоимости за 1 кв. м для зданий торгового назначения, техническое состояние которых отличатся по шкале, приведенной в Таблице 7, на одно значение, составляет 40 рублей.

Таблица 7. Шкала укрупненной оценки технического состояния зданий

Характеристика технического состояния	Диапазон коэффициентов физического износа, %	Код технического состояния
Отличное состояние, ремонт не требуется	0 – 20	А
Хорошее состояние, требуется текущий ремонт	20 – 40	B
Удовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов	40 – 60	C
Неудовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт	Более 60	D

Удельный вес по количеству корректировок находится по формуле:

где D₁ – удельный вес, %; Q₁ – всего корректировок; q₁ – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналог

Таким образом, стоимость объекта оценки – торгового павильона, расположенного по адресу: Тульская область, г. Кимовск, ул. Ленина 52а, определенная сравнительным подходом составляет 1215900 руб. без учета НДС.

  6.5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная в альтернативном, наименее рисковом месте.

В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежного потока. Методов оценки, входящих в доходный подход более 20, но в российской практике более распространены два метода: метод капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.

Из группы методов доходного подхода для рассматриваемого объекта наиболее подходящими по своему назначению являются метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Воспользуемся первым из указанных методов - прямой капитализацией дохода, которая базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Базовая формула для определения стоимости с использованием метода прямой капитализации дохода имеет следующий вид:

,

где V- стоимость объекта оценки; I – ожидаемый годовой доход от использования объекта; R – годовая ставка капитализации дохода.

Расчеты по методу прямой капитализации включают определение:

– потенциального валового дохода;

– действительного (эффективного) валового дохода;

– операционных расходов и чистого операционного дохода;

– ставки капитализации;

– текущей стоимости объекта недвижимости.

В качестве способа получения дохода от эксплуатации оцениваемого здания выбирается предоставление их в аренду за плату. Для определения суммы годового дохода оценивается величина годовой арендной ставки за 1 кв. м площади зданий и помещений определенного типа. В этих целях была проанализирована ценовая информация web-порталов специализированного издания «Моя реклама»и «Делового посредника», а также тульских агентств недвижимости.

Определение ставки капитализации

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

- обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

- окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) и норму возврата капитала.

В результат анализа информации, полученной от крупных Тульских агентств недвижимости, таких как «Твинсервис», «Арго», «Юлия-Недвижимость, а также из специализированного периодического издания «Деловой посредник», можно выявить имеющиеся на дату оценки предложения аренды зданий, аналогичных оцениваемому.

Таблица 8.Информация об аналогах объекта оценки

Показатели	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3	Ан. №4	Ан. №5
Местонахождение	г. Кимовск, ул. Коммунистическая 10а	г. Новомосковск, ул. Депо 20а	г. Кимовск, ул. Бессолова 16	г. Новомосковск, ул. Бережного 3	г. Северо-Задонск ул. Мичурина 76
Наличие коммуникаций	есть	есть	есть	есть	есть
Уровень отделки	Хор.	Хор.	Отл.	Хор.	Хор.
Ставка аренды аналога, руб. с НДС/ кв. м в месяц	300	250	400	350	250
Ставка аренды аналога, руб. без НДС/ кв. м в месяц	254	212	339	297	212
Общая площадь, кв.м.	35	500	1000	520	45
Техническое состояние	В	В	А	В	В

Окончательный расчет искомой рыночной стоимости среднемесячного размера арендной платы за пользование объектом производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения арендной ставки аналога.

Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D – удельный вес, %; Q – всего корректировок; q – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналогов

 

Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной ставки аренды от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D – удельный вес, %; Q – суммарное отклонение; q – отклонение по данному аналогу; n – количество аналогов.

Для определения степени однородности полученных стоимостей используется коэффициент вариации. Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 30%.

Таблица 9.Расчет действительного валового дохода от использования объекта

Показатели	Объект оценки	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3	Ан. №4	Ан. №5
Общая площадь объекта недвижимости, кв.м.	42	30	500	1000	520	45
Техническое состояние	В	В	В	B	B	B
Арендная ставка за 1 кв.м. аналога, руб./мес	-	1 100	750	900	900	1 200
Корректировка на уторгование	-	-13%	-13%	-13%	-13%	-13%
Корректировка на дату предложения	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка ни тип здания	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на местоположение	-	0%	-5%	0%	-5%	0%
Корректировка на площадь	-	16	30%	30%	30%	16
Корректировка на коммуникации	-	0%	0%	0%	0%	0%
Итоговая процентная корректировка	-	3%	12%	17%	12%	3%
Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м № 1, руб./мес	-	262	237	397	333	218
Корректировка на техническое состояние, руб.	-	0	0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м № 2, руб./мес	-	262	237	397	333	218
Коэффициент вариации, %	-	-	-	-	-	21%
Количество корректировок	-	2	3	2	3	2
Удельный вес по количеству корректировок	-	20,83%	18,75%	20,83%	18,75%	20,83%
Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по количеству корректировок, руб./мес.						290
Процент отклонения от первоначальной цены предложения	-	3,15%	11,79%	17,11%	12,12%	2,83%
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены	-	23,32%	18,73%	15,90%	18,55%	23,49%
Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб./мес.						282
Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. объекта недвижимости, руб./мес.						286
Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. объекта недвижимости, руб./г.						143943

К ставкам аренды аналогов были применены следующие корректировки:

1.         Корректировка на цену предложения (корректировка на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми в аренду, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца (арендодателя). Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между арендатором и арендодателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

При оценке зданий, помещений и земельных участков доходным подходом экспертами Русской Службы Оценки А.А. Марчук, Е.А. Бутова, проводившими исследование рынка недвижимости в начале 2009 г. рекомендованы к использованию значения скидок на торг для предложений аренды, приведенные в нижеследующей таблице.

Таблица 10. Рекомендуемые скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость	Торговая недвижимость	Офисная недвижимость	Производственная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	8	13	14	13	15
Свыше 250 до 500	6	11	12	11	13
Свыше 500	6	11	12	11	13

С учетом типа оцениваемого здания и численности населения г. Кимовска применили скидку на торг для ставок продажи аналогов в г. Кимовск 13%.

2.         Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на аренду недвижимости могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

3.         Корректировка на тип здания. Рассматриваемый объект недвижимости и его аналоги являются однотипными административными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания оценщиками не применялась.

4.  Корректировка на местоположение. Рзмер арендной платы за пользование коммерческой недвижимостью во многом определяется местоположением объекта. В данном случае аналоги объекта оценки расположены в г. Новомосковск, имеющим более высокий социально-экономический уровень развития, а в связи с этим большее число потенциальных посетителей торговых центров. Анализ рынка показал, что ставки аренды в г. Новомосковске в среднем на 5 % выше, чем в соседнем с ним г. Донском и Кимовске.Таким образом к стоимостям аренды всех аналогов в Новомосковске, применена понижающая корректировка на местоположение в размере 5% , а в Кимовске и Донском 0%.

5.  Корректировка на площадь здания. Ставка аренды за 1 кв.м. здания большей площади как правило меньше, чем здания меньшей площади. Увеличение площади аналога на 300 кв.м. по сравнению с оцениваемым объектом, снижает арендную ставку за 1 кв.м. в нем на 3%. Величина данной поправки определяется на основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости города Тулы и Тульской области.

6.         Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к размеру арендной ставки за пользование торговыми зданиями в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. Объект оценки и его аналоги имеют примерно одинаковый уровень отделки, поэтому соответствующая корректировка не применялась.

7.         Корректировка на наличие коммуникаций. Объект оценки и найденные аналоги обладают полным набором коммуникаций, поэтому данная корректировка не применялась.

8.  Корректировка на техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Размер корректировок принимается на основе анализа цен строительных организаций.

Потенциальный валовый доход от использования объекта оценки был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей, учитывающий возможные потери от неполного использования объекта для аренды. Размер коэффициента установлен на уровне 0,90 экспертно с учетом анализа рынка аренды торговых площадей в Тульской области.

По сведениям, предоставленным заказчиком, расходы по содержанию объекта оценки составляют 8536 в месяц или 102432 в год. Действительный валовой доход от использования объекта оценки был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей

Таблица 11. Расчет чистого операционного дохода от использования объекта оценки

Наименование	Значение
Потенциальный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС	143943
Коэффициент недозагрузки площадей	0,90
Действительный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС	129548
Эксплуатационные расходы, руб. в год	102180
Чистый операционный доход, руб. без НДС	27368

Определение ставки капитализации

Коэффициент капитализации представляет собой коэффициент пересчета доходов, полученных от объекта оценки в стоимость объекта оценки.

Коэффициент капитализации для недвижимости состоит из двух главных элементов: