Навигация
Угрозы и риски и оценка возможности их преодоления
59381
знак
1
таблица
9
изображений
3.3 Угрозы и риски и оценка возможности их преодоления
Угроза заморского кризиса для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидности банковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов повышения доходов населения.
Население осознало дополнительные риски инвестирования в новостройки, находящиеся под угрозой прекращения строительства, и спрос на жилье резко снизился.
Банки, в свою очередь, напуганные финансовым кризисом, потерей ликвидности, перспективой обесценивания залогов и невозврата ипотечных кредитов и кредитов застройщикам, перестают кредитовать и население, и застройщиков. Не в меньшей степени (особенно в иностранных банках) действует фактор потери капитализации: норматив собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Из западных штаб-квартир в российские дочки уже в сентябре были даны сигналы о прекращении финансирования жилищных проектов.
В результате многие компании лишились необходимого оборотного капитала, темпы строительства замедлились, а новые строительные проекты не открываются.
Недостаток денежной массы усилился возобновившимся оттоком капитала.
Уже в 1 полугодии 2008 года темпы притока иностранного капитала в Россию уменьшились: общий объем составил значительную сумму $46,5 млрд, но это на 23% меньше аналогичного периода прошлого года. Из них 15% получили предприятия, связанные с проектами в сфере недвижимости («Известия» от 15.09.08).
Приток продолжался и в июле-августе, но в сентябре, в связи с дальнейшими проблемами на финансовых и фондовых рынках, грузино-югоосетинской войной и т.д., отток усилился (в основном в части портфельных инвестиций), и в 3 квартале составил $16,7 млрд. Баланс по итогам трех кварталов +$0,8 млрд.
Логический анализ показывает, что финансовые трудности в наименьшей степени возникли у компаний, работающих в соответствии с ФЗ214, то они преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке.
Те компании, которые бюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе возможен, хотя и в неблизком будущем.
Еще один, дополнительный, шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят развитие подобной ситуации.
Наконец, финансовые трудности возникают в наибольшей степени у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП (около $500 млрд), и в этой сумме есть и значительная доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу весов финансового благополучия этих компаний.
В сентябре-октябре власти приняли ряд своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, а также застройщиков. Объем выделенных на это средств превысил 1,5 трлн руб. Но мировой финансовый кризис продолжается, и он уже начинает переходить в экономический. Это не может не отражаться на состоянии финансового сектора и экономики России, в том числе и рынка недвижимости.
3.4 Сценарный прогноз перспектив развития рынка недвижимости
Выполненный анализ ситуации на рынке недвижимости городов России показывает, что наш сегмент экономики – управляемый и саморегулируемый кибернетический объект, как самолет, 8 лет подряд уверенно набирал высоту, но в середине с.г. вступил в зону турбулентности. Она характеризуется чрезвычайно большой неопределенностью и непредсказуемостью внешних условий функционирования рынка. В этой ситуации поиск определенности связан с применением сценарного метода прогнозирования - попыткой вычленить несколько вариантов динамики внешних условий, в каждом из которых поведение рынка вполне просчитывается, затем дать оценку вероятности каждого сценария и на этой основе рассчитать средневзвешенные параметры наиболее вероятного варианта.
Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынке недвижимости мы сводим к четырем сценариям.
Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к стабилизации по аналогии с 2007 годом - до лета 2009 года, а затем новая стадия роста цен.
Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.
Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно - кризис неликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.
Первые признаки такого развития событий обнаружились к лету 2008 года: после трехлетнего уверенного роста объемов ввода жилья во всех регионах и по России в целом, в 1 полугодии прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области - минус 7%. Аналогична ситуация и в ряде регионов.
С начала осени с.г. стало ясно, что фактически реализуется именно этот сценарий: в 3 квартале (а реально в сентябре) произошло усиление оттока капитала ($16,7 млрд), потеря ликвидности банками, задержки ряда строительных проектов, разорение отдельных девелоперов, усиление процесса слияний-поглощений, перераспределение объектов и иных активов (ПИК заявил о начале переговоров с Михаилом Прохоровым о вхождении в акционерный капитал), появление новых обманутых дольщиков и т.д.
Финансовые трудности возникают в первую очередь у компаний, которые бюджет проекта рассчитывают исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе возможен.
Компании, работающие в соответствии с ФЗ214, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке.
Дополнительный шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят углубление этого процесса.
Наибольшие финансовые трудности возникают у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний.
При таком сценарии с октября-ноября возможно начало снижения цен предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены могут снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Развитие этого сценария в течение 2009 года возможно - при условии высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и населения.
Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. Наше экспертное предсказание: при реализации такого сценария цены на жилье упадут в течение года на 40-50%, а восстановление начнется за пределами 2010 года.
Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами, дополненному ограниченным использование региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.
По состоянию на начало октября была дана следующая экспертная оценка вероятности реализации каждого сценария: сценарий №1 – 0, сценарий №2 – 75%, сценарий №3 – 20%, сценарий №4 – 5% (рис.).
На основании этих оценок определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке жилья, составившие сценарий №5 – наиболее вероятный. По результатам расчетов, проведенных на основании принятых оценок, снижение цен будет продолжаться около года, и относительно сентября с.г. составит около 20% (см. рис.).
Темпы роста объемов ввода жилья снизятся, а в 2009-2010 году объемы снизятся и в абсолютном значении. Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. В этих условиях стратегия властей должна быть направлена не на поддержку отдельных компаний-застройщиков, а на поддержку рынка через повышение платежеспособного спроса населения. К началу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, начнется новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.
Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие год-полтора и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.
Глава 4. Изменения ситуации и корректировка прогноза
Быстрые изменения ситуации, их осмысление руководством и экспертами, дополнительные финансовые, регулирующие меры федеральных и московских властей, изменения в корпоративном поведении банковского сообщества и т.д. требуют сегодня пересмотреть оценки вероятности каждого из четырех сценариев и пересчитать параметры пятого (наиболее вероятного) сценария.
В частности, несмотря на продолжающийся и усиливающийся мировой финансовый кризис, такие факты и события, как повсеместное укрепление доллара, итоги ноябрьского саммита руководителей 20 стран говорят о том, что (вопреки мнению некоторых экспертов) крах международной финансовой системы, основанной на долларе, отодвигается в неопределенное будущее. Американская экономика и валюта не рухнут (хотя и переживут период рецессии), а выйдут из кризиса через 2-3 года усилившимися. Это позволяет резко, вплоть до нуля, снизить вероятность сценария №4.
В то же время надежды на улучшение макроэкономической ситуации, эффективность правительственных мер и обеспечение развития ситуации по сценарию №2 не оправдываются. События все более развиваются в направлении сценария №3.
Похожие работы
... экспертизы и попытается продать квартиру через другую фирму, информация об объекте должна поступать в базу для предотвращения мошенничества. 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ БРОКЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ г.ТЮМЕНИ В качестве примера, иллюстрирующего анализируемую тему, рассмотрим оформление и развитие брокерской деятельности на рынке недвижимости г.Тюмени. Рынок недвижимости в г.Тюмени ...
... - как будто за свою более чем, двух столетнюю историю капитализма они не переживали куда больших и масштабных кризисных ситуаций. 2. Кредитование недвижимости Мировой финансовый кризис вносит коррективы во все сферы бизнеса. Исключением не стал и рынок недвижимости. Ипотечный кризис В США заставил многих аналитиков говорить о том, что стоит ожидать подобных событий в России. Судя по всему, ...
... Результаты социологических опросов Независимо от ситуации на рынке недвижимость растет спрос на социологические исследования, это объясняется тем, что для всестороннего анализа рынка недвижимости необходимо идеальное сочетание математических, статистических и социологических методов исследования. Применение социологических методов помогает выявить факторы, влияющие на развитие рынка, что ...
... политике. При продуманной концепции позиционирования объекта, правильного построения бренда, организованного взаимодействия с потребителями, на каждый дополнительный рубль вложений мы получаем до 35-40% прибыли. Путь службы маркетинга на рынке недвижимости был сложным. В середине 90-х годов многие маркетинговые подразделения создавались просто как дань моде (все про это говорят, у соседа уже есть ...
0 комментариев