Навигация
4.1 Нефть
Самое главное: цены на нефть марки Urals обвалились в три раза – с $140 в июле до $43 за баррель в ноябре. Одновременно отток капитала в октябре был катастрофическим – $50 млрд. И уже никто не надеется на существенный рост цен: правительство скорректировало цену нефти в бюджете на 2009-2011 годы с 95, 90, 88 $/баррель соответственно до 50, 54, 60 $/баррель.
Связь уровня цен на нефть с состоянием рынка строительства и темпами роста цен на жилье в Москве и других городах России достаточно исследована и не требует комментариев. Важно одно: снижение цен не ограничится одним годом, и низкие цены (50-60 $/баррель) сохранятся по крайней мере за пределами 2011 года.
Несмотря на заявленные и реализуемые властями намерения за счет Резервного фонда сохранить все социальные программы, необходимо понимать, что речь идет о поддержке не всего населения, а только бюджетников – работников бюджетной сферы, пенсионеров, военнослужащих и т.д. Что касается работников коммерческих предприятий (основной контингент покупателей жилья), то сохранение или снижение их доходов находится в зависимости от финансового состояния предприятий. Дополнительные меры по снижению налогового бремени на граждан (налоговый вычет при покупке жилья увеличивается вдвое) и предпринимателей (налог на прибыль снижается на 4%, и др.) могут смягчить, но не предотвратить масштабные сокращения персонала, падение доходов граждан.
Мосгордума приняла бюджет на 2009 год, серьезно скорректированный относительно первоначального проекта. Так, снижены ожидаемые налоговые поступления от предприятий и организаций (на 77 млрд руб.) и от физических лиц (на 29 млрд руб.) . Это значит, что часть предприятий обанкротится, а фонд зарплаты москвичей сократится примерно на 220 млрд руб. Причем прогнозируется падение доходов и на 2010-1011 года.
4.2 Доллар
Следующая особенность последних месяцев – продолжающееся все более высокими темпами укрепление доллара. «Границы коридора» (т.е. ожидаемый курс) ЦБ уже расширил до 30 руб./доллар, а на весну эксперты прогнозируют 32-33. В условиях повсеместной дедолларизации рынка недвижимости это означает автоматическое снижение долларового эквивалента цен на жилье относительно рублевых на 20-25%.
Изучение ситуации во время кризиса 1998-1999 годов показало, что двухвалютность наших рынков жилья приводила к принципиально различному их поведению в условиях резкой девальвации рубля к доллару и высокой инфляции.
В Москве и других городах с долларовой номинацией цен (Россия-1) цены предложения до конца года практически не снижались, при этом к октябрю покупатели, не успевающие за ростом рублевого эквивалента цен, ушли с рынка, и сделки остановились. Они возобновились лишь через 2-3 месяца, после падения долларовых цен, которое продолжалось около двух лет.
В городах с рублевой номинацией цен (Россия-2, а также первичный рынок Москвы) цены продолжали расти все два года, но их долларовый эквивалент упал уже к сентябрю. При этом к октябрю ушли с рынка продавцы, не удовлетворенные падением их долларового эквивалента, и сделки остановились. А долларовый эквивалент в течение двух лет лишь незначительно снижался.
Сегодня, когда большинство рынков дедолларизировались (рынки Москвы и области – частично), в зависимости от возможных темпов инфляции и девальвации рубля к доллару возможны разнообразные комбинации подобных событий: как уход с рынка продавцов, так и дополнительный отток с рынка покупателей.
4.3 Отток капитала
Причины такого изменения валютного курса в том, что на международную динамику пары доллар/евро наложились внутренние факторы – высокий отток капитала, ограничивающий возможности Центробанка по сдерживанию девальвации рубля к доллару. Для поддержания курса рубля Центробанк только за сентябрь-октябрь продал $57,5 млрд из золотовалютных резервов. При таких темпах валютной интервенции в поддержку рубля запасов ЦБ хватит лишь на год. После ухода нерезидентов (в сентябре) отток обеспечивался тем, что банки, получившие финансовую поддержку государства, занялись конвертацией полученных средств в доллары и выводом их за рубеж (в октябре – $50 млрд). По сведениям газеты «Известия» от 24.11.08, из всего пакета денежных вливаний (4,7 трлн руб.) на поддержку реального сектора (в том числе строительного) государство выделило 950 млрд руб. Отпущено Минфином и ЦБ банкам-агентам (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и еще 30 крупнейших банков) 525 млрд руб. При этом часть средств не пошла по цепочке кредитования остальных банков и предприятий, а осталась на корсчетах в Центробанке. А проконтролировать судьбу остальных 525 млрд пока не удается.Эксперты надеются, что благодаря принятым властями мерам контроля за нецелевым использование выделенных государством средств (комиссары в банках-агентах и т.п.) в ноябре-декабре отток сократится, но все же составит $20-30 млрд, а по итогам года не превысит $70-80 млрд (в 2007 году приток составил $41,8 млрд). В этом случае, с учетом сокращения объемов валютных интервенций, резервы ЦБ будут достаточны не менее чем на 3 года.«Мировой финансовый кризис показал исчерпанность модели роста российской экономики, которая строилась на высоких ценах на нефть, а также на поступлении дешевых иностранных кредитов для банков и предприятий», - заявила глава МЭР Э. Набиуллина. В первую очередь кризис ударит по инвестициям в основной капитал. У государственных и связанных с государством компаний они упадут примерно на 30%, а у частных – в том числе строительных – они могут упасть почти до нуля.
По совокупности событий в макроэкономической сфере за октябрь-ноябрь и нашего понимания их последствий для рынка недвижимости сегодня, в начале декабря, целесообразно скорректировать оценку вероятности сценариев №2 и №3 соответственно с 75 и 20% на 40 и 60%. Полученный в результате взвешивания наиболее вероятный сценарий №5 фактически содержит в себе все предсказания, описанные ранее для третьего и пятого сценариев. При этом в нижней точке (к концу 2009 года) цены на жилье в Москве в долларовом эквиваленте могут снизиться относительно сентября с.г. на 30-35% (до уровня декабря 2007 года). Рублевые цены в 2009 году также понизятся, но не более чем на 10-15%. Восстановление активности рынка начнется к концу 2009 года, а восстановление цен - в 2010 году, и оно не будет столь быстрым, как ожидалось в предыдущем прогнозе от 10.10.08.
Литературные источники:
1. Осоргин А.Н. «Рынок жилья городов России в условиях кризиса: текущее состояние и тенденции развития».2009г.
2. Стерник Г.М. «Сценарии прогнозов развития жилья на рынке России».10.10.08.
3. Стерник Г.М. «Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития» 1.12.08.
4. http://www.ezem.ru/info/analitika/1225460153.html Российский рынок недвижимости в условиях кризиса. 31.10.08.
5. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», Учебник, 2-е издание, Изд-во «Питер», СПб. – 2008.
6. Белых Л.П. «Управление портфелем недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «ИНФРА-М», М. – 2008.
7. Буланова Н.В. «Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004.
8. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник, 5-е издание, Изд-во «Высшее образование», М. – 2008.
9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М. – 2005.
10. Иванов В.В., Хан О.К. «Управление недвижимостью», Изд-во «ИНФРА-М», М. – 2007.
11. Иванова Е.Н., под редакцией Федотовой М.А. «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «КНОРУС», М. – 2008.
12. Калянина Л. «Мировой рынок недвижимости: города, тренды, цены», Изд-во «Эксмо», М. – 2008.
13. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. «Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости», Научно-учебное издание, Изд-во «АСВ», М. – 2008.
14. Мак-Лин Эндрю, Элдред В. Гари «Инвестирование в недвижимость» (Andrew J. McLean, Gary W. Eldred “Investing in Real Estate”), 5-е издание, Изд-во «Диалектика», М. – 2008.
15. Максимов С.Н. «Управление недвижимостью», Учебник, Изд-во «Дело», М. – 2008.
16. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночная оценка имущества города», Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2003.
17. Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков», Учебное пособие, Изд-во «КНОРУС», М. – 2008.
18. Радченко И.С. «Недвижимость. Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. – 2005.
19. Севостьянов А.В. «Экономика недвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. – 2007.
20. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2006.
Приложение
Рисунок 1
Рисунок 2
Рисунок 3
Похожие работы
... экспертизы и попытается продать квартиру через другую фирму, информация об объекте должна поступать в базу для предотвращения мошенничества. 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ БРОКЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ г.ТЮМЕНИ В качестве примера, иллюстрирующего анализируемую тему, рассмотрим оформление и развитие брокерской деятельности на рынке недвижимости г.Тюмени. Рынок недвижимости в г.Тюмени ...
... - как будто за свою более чем, двух столетнюю историю капитализма они не переживали куда больших и масштабных кризисных ситуаций. 2. Кредитование недвижимости Мировой финансовый кризис вносит коррективы во все сферы бизнеса. Исключением не стал и рынок недвижимости. Ипотечный кризис В США заставил многих аналитиков говорить о том, что стоит ожидать подобных событий в России. Судя по всему, ...
... Результаты социологических опросов Независимо от ситуации на рынке недвижимость растет спрос на социологические исследования, это объясняется тем, что для всестороннего анализа рынка недвижимости необходимо идеальное сочетание математических, статистических и социологических методов исследования. Применение социологических методов помогает выявить факторы, влияющие на развитие рынка, что ...
... политике. При продуманной концепции позиционирования объекта, правильного построения бренда, организованного взаимодействия с потребителями, на каждый дополнительный рубль вложений мы получаем до 35-40% прибыли. Путь службы маркетинга на рынке недвижимости был сложным. В середине 90-х годов многие маркетинговые подразделения создавались просто как дань моде (все про это говорят, у соседа уже есть ...
0 комментариев