Субъекты ипотечного жилищного кредитования

2.2 Субъекты ипотечного жилищного кредитования

С принятием Жилищного кодекса РФ количество лиц, имеющих право на получение бесплатного государственного и муниципального жилья, резко сократилось. Таким образом, в условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на покупку жилья жилищная проблема будет в основном решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Кредитование приобретаемого гражданами жилья осуществляется с помощью ипотеки (залога приобретаемого жилого обеспечения), которая обеспечивает выданный кредит на его покупку. К залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья. Вместе с тем нельзя и полностью исключать недвижимость из гражданского оборота, лишая граждан, таким образом, возможности улучшать жилищные условия за счет кредитов, единственным обеспечением которых является ипотека жилого помещения. Таким образом, особое значение для решения жилищной проблемы является система ипотечного жилищного кредитования, которое осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки (как экономические, так и юридические) для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

- приватизировано более 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимостью не менее 300 миллиардов долларов и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;

- приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;

- разработаны стандарты эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;

- законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риелторских, страховых компаний).

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Под кредитным ипотечным договором понимается договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляют физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. В данном случае речь идет об ипотеке в силу закона, которая возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Закон об ипотеке отдельно регламентирует покупку или построение жилья с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации (например, общество взаимного кредитования, кредитный кооператив) либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом. Об этом говорится в ст. 77 Закона об ипотеке, согласно которой, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодателем выступает лицо, приобретшее за счет соответствующего кредита (полностью за счет кредита или с доплатой иных денежных средств либо другого имущества) жилой дом или квартиру либо часть таковых.

Залогодержателем выступает банк, иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

В соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180[16], предусмотрено три вида банковских жилищных кредитов при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

В кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, определяются следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).

Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность договорных правоотношений, возникающих в результате приобретения потребителями жилых помещений и/или земельных участков для индивидуального жилищного строительства на заемные средства, предоставленные под залог приобретаемой недвижимости, рефинансирование которых осуществляется с одновременной передачей прав залогодержателя по договору об ипотеке. Основными элементами указанной системы являются: договор купли-продажи недвижимости, договор ипотечного займа (ипотечный жилищный кредитный договор) и договор об ипотеке. Договор участия в долевом строительстве не может быть включен в систему ипотечного жилищного кредитования ввиду отсутствия у участников долевого строительства возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение.

Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав граждан, проживающих вместе с залогодателем. Сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах несовершеннолетних при передаче жилых помещений в ипотеку. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилых помещений. В соответствии с новой редакцией статьи 77 (п. 3) Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку не во всех случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, а только когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Так, согласно указанной статье органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершение сделок с жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время ограничено. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на двусмысленность формулировки: "Если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц", которая дает возможность для злоупотреблений.

Надо отметить, что наряду с изменениями, напрямую защищающими интересы кредиторов, были приняты и меры по защите прав граждан, лишившихся жилья в результате обращения на него взыскания по договору ипотеки. В частности, согласно п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК таким гражданам предоставляются жилые помещения в домах так называемого маневренного фонда, которые предназначены для временного проживания. Предполагается, что за время проживания в таких домах они, так или иначе, решат свою жилищную проблему.

Существенным условием предоставления жилья маневренного фонда гражданам является то, что жилое помещение, на которое налагается взыскание, является для них единственным пригодным для проживания. То есть при наличии иного жилого помещения, в которое могут быть выселены залогодатель и совместно проживающие с ним члены семьи (бывшие члены семьи), им не предоставляется жилое помещение из этого фонда.

Поскольку жилищная проблема является социальной, государство не могло самоустраниться от ее решения. Это в полной мере относится и к ипотечному жилищному кредитованию. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. было основано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

В течение времени с начала выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов по стандартам Агентства расширилась и активно начала функционировать созданная АИЖК общефедеральная система рефинансирования ипотечных кредитов. В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории РФ. В Смоленской и Ивановской областях функционирование системы рефинансирования обеспечивается через сервисного агента. АИЖК установлены договорные отношения с 35 страховыми компаниями.

Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье, популяризации при поддержке государства общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования в национальном масштабе.

В связи с возникшим финансово-экономическим кризисом указанное агентство разработало Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан, который был опубликован 31 декабря 2008г, и, соответственно, с 1 января 2009 вступила в силу Программа государственной помощи россиянам, испытывающим трудности с возвратом ипотечных кредитов. Заемщики в течение года могут обратиться за предоставлением помощи в банк, в котором взяли кредит, или в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) - дочернюю компанию Агентства.

Поддержку АРИЖК получат следующие заемщики:

- потерявшие работу или существенную часть дохода;

- проживающие в единственном, приобретенном по ипотеке жилье, и зарегистрированные в нем;

- не имеющие достаточных накоплений для поддержания платежей по ипотечному кредиту;

- доход которых меньше чем сумма ежемесячного платежа по кредиту плюс прожиточный минимум на семью.

Вся информация должна быть подтверждена документами, к которым прикладывается заявление заемщика с просьбой о реструктуризации ипотечного кредита.

Чтобы оформить рассрочку ипотеки необходимо представить следующие документы:

- выписка из Единого госреестра прав на недвижимое имущество о наличии недвижимости, зарегистрированной на заемщика и созаемщиков;

- справка о постановке на учет в службу занятости;

- копия трудовой книжки, заверенная отделом кадров предприятия;

- справка с предприятия о сокращении штатов;

- выписка из приказов с места работы о снижении дохода или предоставлении отпуска без сохранения содержания;

- справка 2-НДФЛ от работодателя.

В первую очередь программа рассчитана на тех, кто приобрел единственное жилье и для проживания. Покупатели второй квартиры, как правило, приобретали ее в инвестиционных целях и надеялись, что при том росте цен на недвижимость, который наблюдался, они продадут квартиру значительно дороже. Получив рассрочку, такие заемщики добьются дополнительной выгоды от инвестиций, что противоречит принципам оказания поддержки именно тем, кто в ней реально нуждается.

Ограничен и размер ипотечного кредита, погасить который поможет государство, - для обеих столиц, Краснодарского края, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого АО не более восьми миллионов, для ряда регионов - 5,7 миллионов, а в основном по стране - максимум четыре миллиона рублей.

В рамках Программы государственной помощи размеры ежемесячных выплат по кредиту сократятся на год не более чем наполовину и не ниже 500 рублей. Впоследствии эту льготу надо будет возместить, причем с процентами: придется увеличить либо ежемесячный платеж, либо срок погашения кредита.

Федеральным законом от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" установлено правило, по которому "материнский" капитал можно направить на погашение ипотечных кредитов. Согласно п. 6.1 ст. 7 указанного Закона заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, по 31 декабря 2010 года включительно. При этом Пенсионный фонд Российской Федерации осуществляет перевод средств (части средств) материнского (семейного) капитала не позднее чем через два месяца с даты вынесения территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации решения об удовлетворении заявления о распоряжении.

В Постановлении Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.01.2009) N 862 возможность направить материнский капитал на погашение ипотечных кредитов конкретизирована. Такое право получат не только женщины, родившие второго и последующего ребенка, но и их супруги. Согласно указанному Постановлению эта возможность предоставляется лицу, получившему сертификат, "или лицу, состоящему в зарегистрированном браке с лицом, получившим сертификат", то есть официальным супругам, - говорится в Постановлении Правительства[17]. Это обусловлено тем, что в большинстве случаев ипотечный кредит оформляется на мужчину.

Как отмечено в п. 3 указанного Постановления, в случае предоставления лицу, получившему сертификат, или лицу, состоящему в зарегистрированном браке с лицом, получившим сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение (строительство) жилья средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на:

а) уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;

б) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам), в том числе по кредитам или займам, обязательство по которым возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала.