Ипотечные ценные бумаги

3.1 Ипотечные ценные бумаги

Впервые ипотечные ценные бумаги появились в начале 70-х годов в США, когда был разработан механизм секьюритизации ипотечных кредитов. Под секьюритизацией понимается перевод долговых обязательств в ценные бумаги (от английского слова security - ценная бумага). Этим понятием охватывается широкий круг сделок, при которых нерыночные активы (в данном случае права требования по ипотечным кредитам) переводятся в рыночные (в частности, в ценные бумаги). Таким образом, в данном случае под этим термином понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом ипотечных кредитов. В этот пакет обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования: периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости и т.д.

Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, продает облигации, обязуясь выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка суммы основного долга и процентов по кредиту. После этого инвесторы покупают такие облигации, и платежи по ним осуществляются банком за счет платежей заемщиков банка в счет основного долга и процентов по нему.

Примерно такая же схема применяется и в Российской Федерации, однако здесь есть ряд особенностей. По своей правовой природе ипотечные ценные бумаги в России являются финансовым инструментом, производным от другого вида ценных бумаг - закладных. Действующий в настоящее время порядок отчуждения закладных путем нанесения на них передаточной надписи и физическим перемещением закладных от одного владельца к другому эффективен только при сделках с единичными закладными, но становится существенным препятствием при продаже крупных "пулов" из тысяч и десятков тысяч закладных. Кроме того, в связи с физическим перемещением закладных возникают существенные транспортные расходы. В связи с перемещением закладных от одного лица к другому неминуемо увеличивается риск утраты или повреждения закладных, для устранения которого стороны сделки вынуждены нести дополнительные затраты.

В связи с этим возникает необходимость для выпуска (эмиссии) облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, который осуществляют специализированные ипотечные агенты (управляющие компании). Таким образом, ипотечные ценные бумаги относятся к числу производных ценных бумаг, которые, как показывает практика, не всегда являются достаточно надежными, поскольку связь с имущественными правами, которые стоят за ними, является опосредованной.

В России выпуск ипотечных ценных бумаг стал возможным после принятия 11 ноября 2003 г. Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". Впоследствии в него были внесены изменения Федеральными законами от 29.12.2004 N 193-ФЗ и от 27 июля 2006 г. N 141-ФЗ.[18]

Указанным Законом предусматривается возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно большую совокупность ипотечных кредитов, в том числе удостоверенных закладными. Сферой регулирования данного Закона являются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Таким образом, целью Закона "Об ипотечных ценных бумагах" является создание в Российской Федерации условий, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных инвесторов.

В Законе осуществлена попытка дать определение понятия "ипотечные ценные бумаги", которое является новым для российской правовой системы. Согласно Закону под ними понимаются облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Однако такое определение не содержит квалифицирующих признаков данных бумаг. Вполне возможно появление других видов ипотечных ценных бумаг, которые на начальном этапе своего существования даже не будут считаться таковыми, и для того, чтобы они рассматривались в качестве ипотечных ценных бумаг, необходимо изменение законодательства.

Облигацию с ипотечным покрытием Закон определяет как облигацию, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия определен Законом как именная ценная бумага, удостоверяющая:

1) долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие,

2) право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием,

3) право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные рассматриваемым Законом.

Ипотечное покрытие - это новое понятие в российском законодательстве. В состав ипотечного покрытия могут входить только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество (ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах").

Согласно п. 1 ст. 13 Закона об ипотечных ценных бумагах размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80 процентов непогашенной номинальной стоимости облигаций. В случае снижения размера (суммы) обеспеченных ипотекой требований ниже 80 процентов непогашенной номинальной стоимости облигаций эмитент обязан в срок не более трех месяцев увеличить долю обеспеченных ипотекой требований в составе ипотечного покрытия облигаций до установленного настоящей частью размера (суммы), в том числе путем приобретения обеспеченных ипотекой требований и (или) досрочного погашения (частичного погашения) облигаций, если соответствующее право предусмотрено решением о выпуске таких облигаций. При невыполнении указанного требования владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе требовать их досрочного погашения в порядке, предусмотренном статьей 16 Закона об ипотечных ценных бумагах.

Выпускать ипотечные ценные бумаги могут только специальные субъекты: ипотечные агенты и кредитные организации. Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка Российской Федерации, а также выполнять следующие дополнительные обязательные нормативы (соотношение определенных активов и пассивов), величина и методики определения которых устанавливаются Центральным банком Российской Федерации:

- минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала);

- минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;

- максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала).

Облигации с ипотечным покрытием могут выпускаться как в документарной, так и бездокументарной форме. Они относятся к числу облигаций с залоговым обеспечением, к которым согласно п. 1 ст. 27.2 Закона о рынке ценных бумаг относятся облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом, поручительством, банковской гарантией, государственной или муниципальной гарантией.

К отношениям, связанным с обеспечением исполнения обязательств по облигациям залогом имущества эмитента или третьего лица, положения Гражданского кодекса Российской Федерации и иных федеральных законов применяются с учетом особенностей, установленных Законом о рынке ценных бумаг.

Облигация с обеспечением предоставляет ее владельцу все права, возникающие из такого обеспечения. С переходом прав на облигацию с обеспечением к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, вытекающие из такого обеспечения. Передача прав, возникших из предоставленного обеспечения, без передачи прав на облигацию является недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 11 Закона об ипотечных ценных бумагах ипотечное покрытие может быть заложено в обеспечение исполнения обязательств по облигациям двух и более выпусков. К ипотечному покрытию в таком случае применяются требования, предусмотренные настоящим Федеральным законом для ипотечного покрытия, находящегося в обеспечении исполнения обязательств по облигациям одного выпуска, в том числе в части, касающейся размера ипотечного покрытия, который должен обеспечивать полноту исполнения обязательств по облигациям с этим ипотечным покрытием всех выпусков.

В случае эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков их эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков. В этом случае исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием каждой очереди допускается только после надлежащего исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием предыдущей очереди. При этом облигации с ипотечным покрытием считаются погашенными, а проценты по ним выплаченными в случае перечисления денежных средств на банковский счет, указанный владельцем таких облигаций, выплаты владельцу таких облигаций наличных денежных средств или зачисления денежных средств в депозит нотариуса.

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Договор доверительного управления ипотечным покрытием является разновидностью договора доверительного управления в силу прямого указания Закона.