Структура доходов и характеристика ипотечных ценных бумаг

3.2 Структура доходов и характеристика ипотечных ценных бумаг

Структура доходов по ипотечным ценным бумагам состоит из двух составляющих: выплаты основного долга и процентов. Правила выплат основного долга определяют, каким образом суммы, выплачиваемые конечным заемщикам в погашение основного долга по ипотечным кредитам, распределяются между траншами ипотечных ценных бумаг, обеспеченных потоком платежей. Эти правила могут применяться как по отдельности, так и в сочетании друг с другом.

В случае ценных бумаг с последовательным погашением сначала производится полное погашение старшего транша, и только после этого начинается выплата основного долга по следующему траншу (классу облигаций).

Ценные бумаги с пропорциональным распределением платежей предполагают одновременные выплаты держателям всех траншей облигаций определенной доли основного долга.

Класс ценных бумаг с плановой представляет собой вид долговых обязательств, которые погашаются по заранее определенному графику. В определенных случаях выплата основного долга по этим ценным бумагам происходит в приоритетном порядке.

Правила выплаты процентов задают размер процентных платежей, которые получают держатели ценных бумаг в платежном периоде. Правила процентных выплат согласованы с правилами выплат основного долга, что в результате служит причиной большого рыночного разнообразия типов ценных бумаг.

Фиксированные проценты являются самым распространенным типом процентных платежей. Держатель облигации получает процентный платеж, размер которого пропорционален остатку задолженности.

Держатель накопительной облигации не получает периодических процентных выплат, они капитализируются и увеличивают сумму основного долга.

Размер купонных выплат по облигациям с переменной ставкой изменяется одновременно с изменением индекса.

Ценные бумаги с последовательным погашением были сконструированы с целью превращения ипотечных ценных бумаг в инвестиционный инструмент, сходный с традиционными корпоративными облигациями. Особенность облигаций с последовательным погашением заключается в том, что по ним период выплаты основного долга существенно сокращен. Тем самым они становятся похожими на долговые обязательства (облигации), возврат основного долга по которым осуществляется в конце срока обращения.

Ценные бумаги с пропорциональным распределением. Облигации с пропорциональным распределением - это две или более облигаций, держатели которых получают выплаты в соответствии с абсолютно одинаковыми правилами. Поток платежей, за счет которого осуществляются выплаты по этим облигациям, распределяется пропорционально. Облигации с пропорциональным распределением были созданы для того, чтобы сделать возможным существование классов, предусматривающих одинаковый порядок погашения основного долга и различный - выплаты процентов. Изменение правил выплаты процентов меняет характеристики рисков облигаций и делает их более привлекательными для различных групп инвесторов.

Облигации с определенным графиком погашения. Инвесторы, стремящиеся максимально защититься от рисков, предпочитают облигации с определенным графиком погашения, что гарантирует большую определенность платежных потоков[19].

Несмотря на различные виды ипотечных ценных бумаг, как правило, большинство ИЦБ обладают следующими общими характеристиками:

1) практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным;

2) платежи от пула активов обычно состоят из двух частей: процентной (плата за пользование кредитами) и амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными;

3) плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока;

4) досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту;

5) уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

Недостатками ипотечных ценных бумаг являются:

- низкая ликвидность;

- наличие риска досрочного погашения, который не позволяет точно определить дюрацию и доходность.

Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:

- надежность;

- прозрачность;

- доступность;

- долгосрочность.

Подавляющее большинство ИЦБ имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной тому является не только обеспечение ИЦБ в виде залога недвижимости. Каждый эмитент прилагает все усилия, чтобы повысить кредитный рейтинг своих бумаг. Задача эмитента или организатора эмиссии ИЦБ - снизить кредитный риск секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и таким образом достичь более высокого, по сравнению с секьюритизируемыми активами, кредитного рейтинга облигаций. Немаловажным фактором является льготная система налогообложения доходов инвесторов, получаемых от вложений в ипотечные ценные бумаги: такова практика большинства стран.

Заключение

В ходе работы было проведено исследование гражданско-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. В результате проведенной работы были сделаны следующие выводы:

Ипотека – это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного обязательства, субъектами которого являются залогодатель, то есть лицо, предоставляющее имущество в залог и залогодержатель – лицо, принимающее это имущество в залог. Особенность ипотеки в том, что ее предметом всегда является недвижимое имущество, которое остается во владении и пользовании залогодателя.

Такой залог является одним из самых надежных инструментов для всех участников гражданского оборота. Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов; во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны; и, в-третьих, с помощью ипотеки возможно создание фиктивного капитала на базе ценной бумаги.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договора. В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер, срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации, для осуществления которой залогодатель должен приложить к своему заявлению договор об ипотеке, названные в договоре об ипотеке документы, обязательные приложения, документы об оплате регистрации. В результате государственной регистрации правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации или на документе, выражающем содержание сделки, совершается специальная регистрационная запись.

Вопрос, касающийся погашения регистрационной записи в законодательстве решен не четко. Согласно Закону о государственной регистрации прав регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного обязательства, либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда. В соответствии с Законом об ипотеке регистрационная запись погашается на основании заявления законного владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В условиях финансового кризиса многие семьи не в состоянии выплачивать ипотечный кредит своевременно из-за массовых увольнений, снижения размера заработной платы, задержки ее выплаты. Эта ситуация неблагоприятна как для банковских организаций, так и для граждан, являющихся залогодателями. Есть судебная практика об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение. Действующее законодательство РФ не решает позитивно обозначенную проблему, несмотря на то, что государство оказывает помощь залогодателям, которые не способны продолжать исполнять свои обязательства по выплате ипотечного кредита. Но эта помощь недостаточна и залогодатель ставится в невыгодное положение. В целях решения этой проблемы можно предложить меры по защите прав граждан, которые являются сторонами договоров ипотечного жилищного кредитования.

Для решения этих проблем необходимо предпринять комплекс действий и мероприятий. И главная роль в этом должна быть отведена государству. Очевидно, что без волевой и заинтересованной поддержки государства и органов местного самоуправления система ипотечного жилищного кредитования не сможет эффективно работать. При этом поддержка государства должна носить системный подход, т.к. отдельные разрозненные попытки решения проблем не дадут должного результата. Во-первых, это государственная финансовая поддержка, которая служит толчком для функционирования системы.

Улучшать условия ипотечных кредитов банки начали еще в середине прошлого года. Если год назад ставка по рублевой ипотеке составляла 17-25% годовых на первичном рынке и 15-23% годовых на вторичном, то в конце 2009 года многие банки выдавали кредиты на строящееся жилье под 16-21% годовых, а на готовое — под 14-19% годовых. Число ежемесячно выдаваемых кредитов в ноябре — декабре 2009 года, по данным ЦБ, выросло до 15 000-20 000 против 4000-6000 в начале года. Всего за 2009 год было выдано 128 000 ипотечных кредитов, но это в 2,6 раза меньше, чем в 2008 году.

Без современного законодательства российская ипотека стала заложницей мирового финансового кризиса.

Излишняя детализация и смешение положений, регулирующих выпуск ценных бумаг спецюрлицами (ипотечными агентами) и самими кредитными организациями, затрудняет российским ипотечным банкам выпуск ценных бумаг, аналогичных германским ипотечным облигациям (pfandbrief). Логично было бы разделить Закон об ипотечных ценных бумагах на несколько частей:

- специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственного агентства,

- закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации "обращения" ипотечных кредитов. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов), с помощью промежуточного инструмента типа agency pass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК) либо через специальные ипотечные фонды и их управляющие компании. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, новые виды инвестиционных фондов или ценных бумаг, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Ипотечное жилищное кредитование в идеале должно строиться на следующих положениях:

1) нужно учитывать имеющийся международный опыт, т.е система ипотечного жилищного кредитования должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

2) доступность ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;

4) система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

В то же время, государство должно направить средства на поддержание как различных отраслей промышленности, так и банков, оговорив с финансовыми учреждениями возможность выдачи кредитов населению под процентные ставки не выше 15 - 16%. Если ставки будут выше, строительные компании могут столкнуться с ростом числа дефолтов по ипотеке.

Потребности граждан России в улучшении жилищных условий колоссальны, однако именно отсутствие доверия потребителей к участникам строительного рынка мешает сейчас многим из них продолжать финансировать долевое строительство из собственных накоплений. В нашей стране до сих пор не созданы механизмы защиты прав участников, финансирующих строительство жилья за счет собственных средств. А если бы государство выступило гарантом по сохранению вносимых гражданами денег, частные инвестиции в строительный сектор могли бы удовлетворить потребности застройщиков в финансах.

Сегодня необходимо выстроить российскую систему рефинансирования ипотечных кредитов. При этом необходимо начинать с изменения законодательства, касающегося оборота закладных, порядка выпуска ипотечных ценных бумаг и т.д.

При этом необходима как корректировка действующих нормативных актов, так и разработка совершенно новых законов. И только при дальнейшей поддержке государства, которая будет заключаться не только в финансировании, но и в эффективном регулировании на законодательном уровне, система ипотечного кредитования получит новое возрождение. Также для возрождения ипотеки необходимо преодолеть кризис доверия, который серьезно подрывает ипотечный рынок.

Библиографический список

Нормативные и правовые акты

1.       Конституция Российской Федерации. – М: Юрид.лит., 1993, - 64 с.

2.       Гражданский кодекс Российской Федерации // Доступ из справ.-правововой системы «КонсультантПлюс».

3.       Жилищный кодекс Российской Федерации // с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 01 янв. 2010 г. // Доступ из справ.-правововой системы «КонсультантПлюс».

4.       Семейный кодекс Российской Федерации // Доступ из справ.-правововой системы «КонсультантПлюс».

5.       Федеральный закон «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872- I // Рос.газета. – 1992. – 6 июня.

6.       Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122 – ФЗ // Рос.газета. – 1997. – 30 июля.

7.       Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ // Рос.газета. – 1998. – 22 июля.

8.       Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 нояб. 2003 г. № 152-ФЗ // Доступ из справ.-правововой системы «КонсультантПлюс».

9.       Указ Президента «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24 дек. 1993 г. // Доступ из справ.-правововой системы «КонсультантПлюс».

10.    Указ Президента «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994 г. №1180.// Доступ из справ.-правововой системы «КонсультантПлюс».

11.    Постановление Правительства РФ от 26 авг. 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // Доступ из справ.-правововой системы «КонсультантПлюс».

12.    Постановление Правительства РФ от 11 янв. 2000 г. № 28. «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2000. - №3. - Ст.278.

13.    Правила кредитования физических лиц учреждениями Сбербанка России от 10 июля 1997 г. №229 – р. // Доступ из справ.-правововой системы «КонсультантПлюс».

14.    Положение о простом и переводном векселе от 07 июля 1937 г. // Доступ из справ.-правововой системы «КонсультантПлюс».

15.    «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29 марта 1996 г. № 430 // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №14. - Ст.1430.

16.    Инструкция «О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам» // Доступ из справ.-правововой системы «КонсультантПлюс».

Научная и методическая литература

1.       Агарков, М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву / М.М.Агарков. - М., 1940. – 175 с.

2.       Алексеев, С.С. Общая теория права / С.С.Алексеев. - М., 1981. – 361 с.

3.       Алексеев, С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. - Изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: Норма, 2002. – 752 с.

4.       Аскназий, С.И. Советское жилищное право / С.И.Аскназий. - М.: Юрид.изд. НКЮ СССР, 1940. - 62 с.

5.       Архипов, В. Ипотека в начале века / В.Архипов // Строительная газета. – 2006. - 12 января. - №2.

6.       Архипов, В. Ипотека: поиск рациональных решений / В.Архипов // Строительная газета. - 2005. - 23 марта. - №12.

7.       Ахметьянова, З.А. К вопросу о совершенствовании законодательства о вещном праве / З.А.Ахмтьянова // Российская юстиция. – 2009. - № 9. – С. 8 – 10.

8.       Балакин, В. Ипотека: миф или реальность? / В.Балакин // Орловская правда. - 2001. - 17 ноября.

9.       Белявский, И. Оформление ипотечных жилищных кредитов/ И.Блявский // Российская юстиция. - 2000. - №5. – С. 31 – 32.

10.    Брагинский, М.И. Договор подряда и подобные ему договоры / М.И.Брагинский. - М.: Статус, 1999. – 254 с.

11.    Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / М.И.Брагиский. - М.: Спарк, 1999. – 239 с.

12.    Брагинский, М.И. Договорное право. Кн. первая: Общие положения / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. - М.: Статут, 1999. – 848 с.

13.    Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. - М.: Статут, 2000. - 800 с.

14.    Братусь, С.Н. Субъекты гражданского права / С.Н.Братусь. - М.: РИО ВЮА, 1950. – 70с.

15.    Брауде, И.П. Право на строение и сделки со строениями / И.П. Брауде. - Изд. 2-е, исправ. и доп. - М.: Госюриздат, 1954. – 143 с.

16.    Вагацума Сакаэ, Ариидзуми Тору. Гражданское право Японии. - М.: Прогресс, 1983. – 351 с.

17.    Витрянский, В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды / В.В.Витрянский. - М.: Статут, 1999. – 284 с.

18.    Головин, Ю. Ипотека из Древней Греции в Россию / Ю.Головин // Российская юстиция. – 1996. - № 11. – С. 31 – 32.

19.    Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанова. - Изд. 3-е. - М.: Ось-89, 2003. – 528.с

20.    Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 1998. – 784 с.

21.    Гражданское право: Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: БЕК, - Т.2. Полутом 1. - 2000. – 704 с.

22.    Гражданское право: Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: БЕК, - Т.2. Полутом 2. - 2000. – 544 с.

23.    Гражданское и торговое право капиталистических стран: Учеб. пособие / Под ред. В.П. Мозолина и М.И. Кулагина. - М.: Высш. шк., 1980. – 382 с.

24.    Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учеб. пособие / Под ред. В.Б. Безбаха и В.К. Пучинского. - М.: МЦ ФЭР, 2004. – 896 с.

25.    Дэвидсон, Э., Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структуриро-вание и анализ / Э. Дэвидсон, Э. Сандерс, Л.Л. Вольф, А. Чинг - М.: Вершина, 2007. 43 с.

26.    Дождев, Д.В. Основание защиты владения в римском праве. - М.: Изд.- ИгиП РАН, 1996. – 240 с.

27.    Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. - М.: Статут, 2003. – 95 с.

28.    Красиков, А.В. Крестьянский банк и его деятельность / А.В.Красиков. - Юрьев, 1910. - С. 32.

29.    Плешанова, О. Закладная – новый вид ценной бумаги / О. Плешанова // Российская юстиция.- 1998. - №5. – С. 19 – 20.

30.    Пономарев, В. Ипотека в России: сегодня и завтра / В.Понамарев // Строительная газета. – 2009. - №28.

31.    Сафрончук, М., Стрелец, И. Ипотека / М.Сафрончук, И.Стрелец // Наука и жизнь. - 1999. - С.54 – 58.

32.    Скловский, К.И. Собственность в гражданском праве / К.И.Скловский. – Изд.-4-е, перераб. и доп. – М.: Статут, 2008. – 922 с.

33.    Тархов, В.А. Предмет гражданского права. Имущественные отношения / В.А. Тархов // Гражданское право. - 2009. - № 1. – С. 3 – 11.

34.    Толстой, Ю.К. О Концепции развития гражданского законодательства / Ю.К. Толстой // Журнал российского права. - 2010 - № 1.

35.    Цыбуленко, З. Залог жилых домов и квартир / З.Цыбуленко // Российская юстиция. - 2009. - № 5. – С. 21.

36.    Чубаров, В.В. Проблемы регулирования недвижимости / В.В. Чубаров. - М.: Статут, 2006. – 336 с.

37.    Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф. Шершеневич. - М.: Юристъ, 2000. – 386 с.

[1] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Юристъ, 2000. - С. 386.

[2] Там же. С. 386

[3]Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека: Наука и жизнь. 1999. №5. С.54 – 58.

[4] Вытнов Д.И. Статья: Ипотека в США // Жилищное право. 2009. №7.

[5] Исаев И.А. История государства и права России: Учебник для юридических вузов. – М.: Юристъ, 1996.С–554.

[6] Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека. - Наука и жизнь, 1999. С.54 – 58.

[7] Архипов В. Ипотека: поиск рациональных решений. 2001, С. 2- 3.

[8] Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека. - Наука и жизнь, 1999, С.54 – 58.

[9] Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России. - Банковское дело, 2000,. С. 35 – 40.

[10] Российская газета. N 129. 06.06.1992. Справочно-правовая система "КонсультантПлюс: Законодательство".

[11] ФЗ РФ от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" Справочно-правовая система: КонсультантПлюс.

[12] ФЗ от 20.08.2004 N 117-ФЗ. ред. от 25.11.2009. "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих. Справочно-правовая система: КонсультантПлюс

[13] ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ // Рос.газета. – 1998. – 22 июля.

[14] ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ // Рос.газета. – 1998. – 22 июля.

[15] Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - М., 1996.

[16] СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 692.

[17] Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 04.12.2009) "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий"// Справочно-правовая система: КонсультантПлюс

[18] Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 09.03.2010) "Об ипотечных ценных бумагах" (принят ГД ФС РФ 14.10.2003) // Справочно-правовая система: КонсультантПлюс.

[19] Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. - М.: Вершина, 2007. С. 43.