Стороны договора

1.2. Стороны договора

К сторонам договора аренды недвижимости предъяв­ляются те же требования, что и к участникам других гра­жданско-правовых сделок. Особенностью субъективного со­става данного договора является, во-первых, то, что арендодателем может выступать исключительно юридическое лицо, а во-вторых, то, что функции арендодателя госу­дарственного недвижимого имущества в большинстве слу­чаев исполняет специальный государственный орган, наде­ленный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK, арендодатель - это собственник передаваемого в по­льзование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (нани­ма­тель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Форму­лируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим иму­ществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоря­жению имуществом (ст. 209 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей могут выступать унитарные предприятия, а казенные пред­приятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества только с согласия собственника. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе­циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать дееспособные граждане либо организации, являющиеся юри­дическими лицами. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

При заключении договора аренды юридическим лицом, его правоспособность должна предусматривать возможность заключения такого договора.

Хозяйственные общества и товарищества как лица, обладающие универсальной правоспособностью, вправе за­ключать договоры аренды, если это не предусмотрено их учредительными документами. Возможность унитарных пред­приятий распоряжаться переданным им имуществом закреп­лена в законе (ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие орга­низации могут выступать в качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24 Закона “О некоммерческих организациях”.

Органы КУГИ обеспечивают в пределах своей компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в арбитражном суде, третей­ском суде, представляя истца, ответчика, либо третьего лица, в том числе по договорам аренды.

Фонд имущества города является организатором аук­ционов и коммерческих конкурсов на заключение договоров аренды, хотя сам стороной данного договора не является.

1.3. Предмет договора

Предметом договора является объект нежилого фонда. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использо­вания последним (осуществление капитального ремонта, воздер­жание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и ис­пользованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элемен­тов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора арен­ды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в резуль­тате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю[9].

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-пра­вового договора.

Характерные черты объектов недвижимости таковы.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундамен­тально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение ко­торого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для со­ответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведен­ных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей при­роде (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижи­мости можно говорить лишь в том случае, если они “привязаны” к определенному земельному участку. Причем ситуация не меня­ется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собст­веннику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемеще­ние указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущер­ба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (от­дельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежи­лые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при арен­де которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение кото­рых закончено, и они уже используются или могут быть исполь­зованы по прямому назначению. Как известно, право собствен­ности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое не­движимое имущество, подлежащее государственной регистра­ции, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объ­ектами различных сделок, в том числе и договора аренды, одна­ко и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты не­движимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют оп­ределенную специфику, которая находит отражение и в особенно­сти правового регулирования правоотношений, связанных с пере­дачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из граж­данско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Специфика нежилого фонда, по сравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежилом фонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежи­лым помещением может быть признана любая часть здания, отвечающая выше­приведенным критериям. Поэтому в рам­ках одной части здания возможно выде­ление разного количества помещений — в зависимости от желания правообладателя и соответствия этого желания дан­ным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означает возможности нарушения установленного Законом прин­ципа, в соответствии с которым — помещение — единственный объект, на который может быть зарегистрировано право. Именно это положение исключа­ет возможность формирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможность зарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта часть здания должна быть признана единым помещением с присвоением собственного инвентарного и кадастрового номера.

Нежилой фонд Санкт-Петербурга делится на четыре группы (данная класси­фикация отражает правовой режим объектов недвижимости):

1.  Все нежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения в жилых домах (в том числе вновь построенные, капитально ремонтируемые и капиталь­но отремонтированные, а также высвобождаемые арендато­рами) независимо от их балансовой принадлежности. Ими является большинство передаваемых по договору аренды объектов недвижимости, отношения по их аренде регули­руются общими для всех групп нормами, закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскими нормативными акта­ми.

2.  Жилые здания и помещения, переводимые в нежи­лой фонд. Прежде чем стать объектом нежилого фонда, по­мещение или строение должно быть в установленном поряд­ке передано в нежилой фонд.

3.  Нежилые здания-памятники и нежилые помещения в жилых зданиях-памятниках. Особенность их правового ре­жима состоит в том, что архитектор такого объекта имеет дополнительные права и обязанности, касающиеся исполь­зования и содержания объекта.

4.  Культовые здания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду только целевым назначением.

1.4. Форма и государственная регистрация

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть за­ключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность до­говора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установлен­ных законом.

В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А.Сыродоев пишет: “Замена нотариального удостоверения на регистрацию сде­лок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуще­ствляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привле­чения адвокатов для подготовки договоров. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок”[10].

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактиче­скую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обяза­тельного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостове­рение сделок с недвижимостью либо заменить его государствен­ной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее дейст­во­вавшем законодательстве каких-либо норм, предусматриваю­щих обязательную нотариальную форму для всех сделок с не­движи­мостью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном но­тариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов та­ких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотари­альное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обязательного нотариального удостоверения тре­бовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор да­рения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижи­мому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного но­тари­ального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок. А это, со­гласимся, другая постановка вопроса.

По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообраз­ности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариаль­ного удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно выска­зать следующие соображения.

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обя­зательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнитель­ным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной ре­шать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и пе­ред обязательным нотариальным удостоверением сделок: провер­ка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоя­щими перед системой государственной регистрации.

Во-вторых, система государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним никак не может быть заме­нена обязательным нотариальным удостоверением соответст­вующих сделок, поскольку только система государственной реги­страции обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации “не сопряжена с консультационными функциями”, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от ад­во­ката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязатель­ную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромно­му числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по вопросам правильности составле­ния договора коммерческие организации, органы власти и мест­ного самоуправления, имеющие квалифицированные юридиче­ские службы?

В результате получается, что введение обязательного нотари­ального удостоверения сделок с недвижимым имуществом пол­ностью оправдывает интересы и чаяния только одной определен­ной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особен­но нагляден применительно к договорам аренды зданий и соору­жений. Подавляющее большинство участников указанных дого­воров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обяза­тельное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными вре­менными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда гото­вился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зда­ний не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Поэтому не ГК “повинен” в создании той нелепой ситуации, которую мы на­блюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заклю­ченный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее про­должительный срок не имеет силы до его обязательной государ­ственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”[11], включившим нежи­лые помещения в перечень объектов недвижимости. А в результа­те теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых поме­щений, охватываются общими положениями об аренде, касаю­щимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже от­мечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затра­гивает договоров аренды нежилых помещений.

Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литерату­ре. Например, по мнению И.Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отноше­ний, поскольку “они уже объединены под общим значением “зда­ние”” и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. “Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И.Исра­фи­лов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Пред­ставляется, что в этих случаях к договору аренды следует прило­жить и план-схему земельного участка”. Мало того, оказыва­ется, что “при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий”. И все эти выводы, реали­зация которых может привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежи­лых помещений), основываются на одном-единственном фор­мально-логическом умозаключении автора о том, что “понятие “здание” несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие “нежилое помещение””[12].

Однако вернемся к вопросам, связанным с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон “О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как об­ременение прав арендодателя соответствующего помещения (час­ти помещения).

Техническая оплошность законодателя послужила для некото­рых авторов основанием для глубоких научных изысканий, при­званных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации яв­ляется не договор аренды здания (сооружения), а некое “право-обременение”. Например, по мнению О.Гутникова, в Законе о государственной регистрации “речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды... Поэтому следует признать, - пишет далее О.Гутников, - что регистрация обременения есть одновременно государ­ствен­ная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-об­ре­ме­нение возникает”[13].

Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, под­лежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не уста­новлено. Следовательно, и указанный договор считается заклю­ченным с момента его (договора, а не гипотетического “права-обременения”) государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой до­говор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государст­венной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. Так что же предлагает регистрировать О.Гутников, не зарегистрировав договора аренды?

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными поста­новлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219[14], проведение государственной регистрации догово­ров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удосто­веряется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (со­оружения) одновременно означает обременение права собствен­ности или иного вещного права арендодателя на соответствую­щий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о до­говоре аренды здания (сооружения) вносятся в подразд. III Еди­ного государственного реестра - “Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объ­ект недвижимого имущества” (п. 8 Правил). В указанном подраз­деле Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу “Описание предмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе “Срок” указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пи­шутся слова “срок не определен” (пп. 44, 45 Правил).