Права и обязанности арендодателя

2.1. Права и обязанности арендодателя

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во вся­ком договоре аренды выделяются группы условий, определяю­щих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендода­теля, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями до­говора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по се­бе относительна, так как их выполнение зачастую требует со­верше­ния определенных действий одновременно как от арендо­дателя, так и от арендатора. К примеру, выполнение арендодате­лем обязанности по передаче арендованного имущества аренда­тору предполагает и определенные действия последнего по при­нятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредитор­ских обязанностях контрагента по договору, выполнение кото­рых служит необходимым обеспечением для выполнения долж­ником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям со­ответ­ст­вен­но арендодателя и арендатора противостоят права тре­бования контрагента. Важное значение имеют также предусмот­ренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответст­вующих условий договора.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствую­щем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребо­вать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и по­требовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может посту­пить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неиспол­нением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество свидетельствует об определенной позиции законода­теля, допускающего вплетение в ткань обязательственно-пра­вовых отношений элементов вещных прав.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговоре­ны при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении дого­вора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться пре­доставленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездно­го устранения недостатков имущества, либо соразмерного умень­шения арендной платы, либо возмещения расходов, произ­веденных им для устранения недостатков арендованного имуще­ства; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодате­лю арендных платежей при условии предварительного уведомле­ния об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность из­бежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду иму­щества.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (таким как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может по­влечь за собой негативные последствия для арендатора (напри­мер, обращение взыскания на арендованное имущество, являю­щееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендо­дателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера аренд­ной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соот­ветст­вующее требование кредитора без согласия должника - арендо­дателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арен­датору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во вни­мание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законода­тель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотре­но законом или договором. Капитальный ремонт должен произ­водиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремон­та арендодатель должен воздерживаться от любых действий, соз­дающих для арендатора препятствия в пользовании сданным вна­ем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотрен­ным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендо­дателя.