Существенные условия

1.5. Существенные условия

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понима­ется имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: “При общей тенденции к усиле­нию роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требо­ваний в отношении определения его условий. Речь идет о сущест­венных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может счи­таться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие ус­ловия сведены до минимума: существенным в силу закона явля­ется лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК)... К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владе­ния и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора”[15].

Такие суждения основаны на более общем взгляде на сущест­венные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным[16].

Представляется, что такой подход логически неверен, по­скольку в этом случае само понятие “существенные условия до­говора” определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само суще­ствование одной из важнейших категорий договорного права ста­вится в зависимость от техники законодательной работы.

Для выяснения сути понятия “существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридиче­ский факт, который в принципе не может иметь собственного со­держания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по­скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содер­жание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющими­ся в тексте договора.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в догово­ре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоот­ношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержа­щегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда ус­ловие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением ис­ключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое ка­чество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан неза­ключенным.

Теперь обратимся к п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится оп­ределение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в зако­не или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относитель­но которых по заявлению одной из сторон должно быть достиг­нуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответ­ствующего договорного обязательства (отражают природу дого­вора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия бесспорно являются су­щественными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, — мы должны сде­лать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям догово­ра аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст.ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-право­вого договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), ко­торые должна совершить обязанная сторона (или, соответствен­но, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И.Мейер, “предметом договора всегда представляется право на чужое действие...”[17].

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необ­ходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство вы­водило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источни­ка определения существенных условий договора. Иными слова­ми, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качест­ве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для дого­воров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для догово­ров данного вида.

Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к суще­ственным условиям договора по признаку их необходимости для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практи­ке применения соответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о “поименованных” договорах, т.е. предусмот­ренных ГК и другими законами, то за рамками норм, регулирую­щих соответствующий вид договорных обязательств (при надле­жащем их толковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида до­говора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается “непоименованных” договоров, т.е. не предусмотренных законом, то круг необходи­мых для них существенных условий может определяться на осно­ве норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.

Как уже отмечалось, в круг условий договора, названных в за­коне или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те усло­вия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрас­тает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имуще­ства при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объ­ектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о раз­мере арендной платы договор аренды здания (сооружения) счи­тается незаключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или со­оружения требование об обязательном включении в договор ус­ловия о размере арендной платы под страхом признания его неза­ключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим призна­ком договора аренды здания (сооружения), позволяющим выде­лять его в отдельный вид договора аренды, является то, что при­менительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора, как это нередко при­нято считать в юридической литературе[18].

Условие об арендной пла­те относится к существенным условиям всякого договора аренды. Суть же специального правила, регулирующего отношения, свя­занные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к ука­занным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Дейст­вие диспозитивной нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных плате­жей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие по­ложения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы пла­тежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частно­сти: в виде установленной доли доходов арендатора от использо­вания здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Глав­ное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии согла­шения сторон относительно размера арендной платы.

Срок владения и пользования арендато­ром сданным внаем имуществом всегда признавался существен­ным условием договора аренды (имущественного найма).

В законодательных актах, действовавших в России непосред­ственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (см., например, ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным.

ГК, в свою очередь, предусматривает, что договор аренды за­ключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имуще­ства. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления до­говора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде не­движи­мости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки дого­вора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ