Общая характеристика договора аренды

1.1. Общая характеристика договора аренды

В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить дру­гой стороне (арендатору) имущество за плату во времен­ное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматри­вался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отно­шений типа гражданско-правового договора. Римское право при­знавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-con­ductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя ви­дами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась пре­доставить другой стороне пользование соответствующим объек­том, а последняя - уплатить первой стороне за пользование оп­ределенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-про­да­жей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по догово­ру купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанима­телю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом[1].

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По догово­ру найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймода-тель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нани­мателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась упла­чивать за пользование этими вещами определенное вознагражде­ние (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю[2].

При всех кодификациях гражданского законодательства, имев­ших место в советский период, нормы о договоре имущественно­го найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве само­сто­ятельного гражданско-правового договора. Развитие законода­тельства в этот период шло по пути некоторого ограничения кру­га объектов имущественного найма, сокращения и дифференциа­ции сроков найма, увеличения числа специальных правил, пред­назна­ченных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по со­ветскому гражданскому праву воспользуемся нормами Граждан­ского кодекса РСФСР 1922 г. (далее - ГК 1922 г.), а также Граж­данского кодекса РСФСР 1964 г. (далее - ГК 1964 г.).

Определение понятия договора имущественного найма оста­валось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в до­говоре имущественного найма четко просматриваются отдель­ные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобре­тает значение права следования, характерное для вещно-пра­вовых отношений. В данный период действует без всяких ого­ворок правило, согласно которому при переходе права собствен­ности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

Сегодня договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Целью договора аренды является обеспечение пере­дачи имущества во временное пользование. В этом заинте­ресованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же пресле­дует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязатель­ств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом.

Право пользования арендатора обеспечивается вещно-правовой защитой и приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Таким образом, право пользования можно отнести к числу вещных.

Применительно к недви­жимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК установлены специ­альные правила, направленные на регламентацию правоотно­шений, связанных с куплей-продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст.ст. 549-558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого не­движимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); например: особен­ности сдачи в аренду земельных участков и других обособлен­ных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подле­жит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти граж­данина, арендующего недвижимое имущество, его права и обя­занности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным прави­лам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зда­ний и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии тако­вых - правилами об аренде недвижимого имущества, располо­женными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных пра­воотношений, “удостоенных” специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам не­раз­рывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объ­ектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития тех­ники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Применительно к таким ситуациям Н.А.Сы­ро­доев резонно замечает: “На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном уча­стке и возникновение ее на другом. И при государственной реги­страции прав на недвижимое имущество эти обстоятельства ни­как нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле... В ГК РФ земельные участки называются в числе объек­тов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится “все, что прочно связано с землей”, т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком”[3].

Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия, очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий “здание” и “сооружение”, а также выделить их основные отличия. Так, по мнению В.Н.Литовкина, “здания и сооружения отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники исто­рии, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объек­тами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влия­ние и местонахождение земли под зданием и сооружением”[4].

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые “дифференцируются на две большие взаимоисключаю­щие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разны­ми правовыми режимами использования”[5].

Понятие “сооружение” обычно определяют путем перечис­ления соответствующих объектов, например: нефтяные и газо­вые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздорови­тельные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спор­тивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей[6].

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями “здание” и “сооружение” говорится следую­щее: “Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и соору­жением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребитель­ного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно”[7].

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции по­нятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, по­скольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить разли­чия между этими понятиями. Если обратиться к толковым сло­варям современного русского языка, то мы увидим, что поня­тие “сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”. Под зданием в русском языке понимается архитек­турное сооружение, постройка, дом, а под сооружением — всякая значительная постройка (различного вида, назначе­ния)[8]. Поэтому правильнее было бы употреблять выражение “здания и иные сооружения”.

Если говорить о нормативном обеспечении договоров аренды данного вида, то прежде всего отметим, что в конце 80—х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поиском путей и спосо­бов их осуществления, было решено использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущест­венного найма, который подвергся существенной модерни­зации и предстал в новом качестве.

Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-ХI “Об аренде и арендных отношениях в СССР”. Аренда была признана новой прогрессивной формой социалисти­ческого хозяйствования. Данным Указом было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природ­ные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, струк­турных единиц объединений как совокупность их основных фондов и др.

Имущественный найм регулировался также главой 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положениями ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., а затем Указом Пре­зидента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 “О регулировании арендных отношений и прива­тизации имущества государственных и муниципальных пред­приятий, сданного в аренду”.

Действием названных нормативных актов охватыва­лась лишь незначительная часть сферы арендных отноше­ний. Кроме того, мно­гие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР” от 3 июля 1991 г., Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятии в РФ на 1992 год, утвержденной Постанов­лением Верховного Совета РФ от 5 июня 1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения в Указе № 1230.

Что характерно, в юридической литературе того периода прак­тически отсутствовали научные исследования, специально посвя­щенные договору аренду, за исключением работы С.А.Гераси­менко. ­

По замечанию В.В.Витрянского, при подготовке но­вого гражданского кодекса стояла задача вернуть догово­ру аренды нормальный цивилистический “облик”.

В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652, 653, 654, 655.

 Помимо Гражданского кодекса среди основных зако­нода­тель­ных и нормативных актов, регулирующих договоры аренды зда­ний, сооружений и нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, можно назвать следующие: Федеральный закон “Об организации страхового дела в Российской Федерации” в редакции фе­деральных законов от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от 20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Прави­тельства РФ от 04.12.1995 г. № 1190 “Об утверждении По­ложения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом” (в ред. постановлений Прави­тельства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от 16.06.1997 г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. “О делегировании полномочий Правительства РФ по управ­лению и распоряжению объектами федеральной собст­венно­сти”; Постановление Правительства РФ от 05.01.98 г. № 3 “О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности зданий, сооружений, нежилых помещений”; Закон Санкт-Петербурга “О порядке предо­ставления льгот по арендной плате в Санкт-Петербурге” от 03.06.1996 г.; Закон Санкт-Пе­тербурга “О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в не­жилые” от 09.04.1997 г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. “О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с из­ме­не­ниями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. № 183-30); Распоряжение КУГИ Санкт-Петер­бурга от 23.12.1997 г. № 1451-р “О внесении изменений в форму примерного договора аренды объекта нежилого фон­да”; Распоряжение КУГИ Санкт-Петер­бурга от 04.09.1998 г. № 1375-р “О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р “О порядке принятия решений о пре­доставлении в аренду объектов нежилого фонда целевым назначением”” и другие.

Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применя­ется при сдаче в аренду объектов государственной и му­ниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арен­додателя (ст. 618 ГК).

Краткое понятие нежилого помещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса РФ, где под ним понимается помещение, предназначенное для торговых, бытовых или иных нужд непроизводственного характера. Этим определением фактически ограничен круг целей использования нежилого помещения, в котором не может быть развернуто производ­ство.

Надо сказать, что законодатель, конструируя пос­ледо­ва­тельность построения статей ГК РФ, в общих поло­жениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК РФ), применяет тра­диционный способ правового регулирования арендных пра­воотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст. 6-7); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс ста­тей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся со­хранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).

Примерная форма договора аренды объекта нежилого фонда, которая постоянно изменяется и дополняется с учетом нового законодательства и состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Пе­тербурга приведена в приложении 1.

В приложении 2 приложен комплект документов, необходимый для государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем.