Правовое регулирование оценки земли в Республике Казахстан

1.2 Правовое регулирование оценки земли в Республике Казахстан

Земельные отношения в Казахстане – насущный и актуальный вопрос. Они складываются достаточно давно и на данный момент более-менее утверждены. Довольно долго проводились земельные реформы и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и в 2003 году принят новый Земельный Кодекс, в который опять-таки вскоре будут внесены некоторые изменения.

Земельные реформы в Казахстане проводились в три этапа[1]. На первом этапе (1991–1993 гг.) был введен в действие Земельный кодекс, принятый Верховным Советом в 1990 году, в котором категорически запрещались купля-продажа, дарение, сдача в залог земли, т.е. все основные атрибуты частной собственности на землю, кроме аренды. На втором этапе (1994–1995 гг.), согласно указам Президента по совершенствованию земельных отношений, разрешались рыночные сделки по продаже права на владение и пользование землей, но без существования акта купли-продажи земли, оставшейся в безраздельной государственной собственности. На третьем этапе (1996–2000 гг.) на основе статьи 6 Конституции Республики Казахстан закреплялась государственная и частная собственность на землю, предусматривая предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам в постоянное и временное пользование.

До 1995 года земельные отношения регулировались Земельным кодексом, принятым в 1990 году. Согласно его базовым статьям земля сохранялась в государственной собственности, а за каждым субъектом хозяйствования закреплялось право долгосрочного землепользования. Субъектами землепользования могли выступать коллективные объединения (товарищества, государственные предприятия, акционерные общества, производственные кооперативы) и личные хозяйства, представленные в Казахстане крестьянскими (фермерскими) и лесопромысловыми хозяйствами. Все субъекты независимо от формы организации хозяйства по закону были наделены равными правами. Право землепользования стало наследуемым. Земли можно было сдавать в аренду, однако запрещалась ее купля-продажа или сдача в залог.

В 1995 году Президентом Республики Казахстан и Правительством был сделан значительный шаг по пути реформирования земельных отношений. После принятия Конституции Республики Казахстан, где определено, что земля может находиться как в государственной, так и в частной собственности, был принят Указ Президента Республики Казахстан «О земле» от 25 декабря 1995 года, который регулировал земельные отношения до 2001 года. Опыт координирования земельных отношений в республике в соответствии с реформами 1995 года открыл ряд проблем, требующих дальнейшего разрешения.

В 1996–1998 гг. сложилось непростое положение: в пользовании государственных земель осталось всего 11 млн. га земель, т.е. 6%, остальные 93,3% земель сельскохозяйственного назначения по законодательству закреплены или подлежат закреплению за собственниками и землепользователями, а также негосударственными юридическими, физическими лицами, отдельными гражданами или их группами, объединенными в товарищества, кооперативы. При этом в частной собственности оказалось всего 1/3 земельного фонда страны.

Таким образом, земельная реформа потребовала от государства, в лице Президента и Парламента, новых действий и законодательных корректировок, конституирующих сложившиеся отношения. С принятием 24 января 2001 года Закона «О земле» реформа вступила на новый уровень своего развития. По словам Н.А. Назарбаева, «введение института частной собственности на землю позволит запустить ее в рыночный оборот и сделать нормальным инструментом труда»[2].

В Республике Казахстан также было принято множество Постановлений Правительства РК, касающихся вопросов о земельных участках. Можно перечислить некоторые из них. Это Постановление Правительства РК «Об утверждении порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством» от 1 октября 1996 года; Постановление Правительства РК от 13 августа 1998 года №763, Постановление Правительства РК от 12 мая 1999 года №566, в которых утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставленную в землепользование; Постановление Правительства РК от 10 декабря 1996 года №1511 «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права землепользования»; Постановление Правительства РК №1576 «Об утверждении ставок платы на землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством»; Постановление Правительства РК от 6 июня 1996 года №710 «Об утверждении порядка ведения земельного кадастра РК» и т.д.

Касаясь вопроса ставок платы за земельные участки, можно сказать, что на данный момент, как было отмечено выше, действует Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

Совсем недавно Правительством страны был принят новый Земельный кодекс от 20 июня 2003 года №442-II, по которому в ближайшие 10 лет в частную собственность могут перейти 15% земель сельскохозяйственного назначения. Таков прогноз государственного Агентства по управлению земельными ресурсами республики.

Рассмотрим основные положения Земельного кодекса.

Земельным кодексом предусмотрены:

– три вида права землепользования: постоянного, временного и частной собственности;

– два варианта выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения в частную собственность: по полной кадастровой (оценочной) стоимости и по льготной цене.

В Кодексе заложены положения о публичном и частном сервитуте (право прохода, проезда, забора воды, прогона скота).

Кроме того, в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут находиться земли под застройку или застроенными производственными и непроизводственными, в т.ч. жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Согласно действовавшему Закону «О земле» от 24.01.2001 года земельные участки сельскохозяйственного назначения не могли находиться в частной собственности. Данный институт распределялся только на участки, предоставленные (предоставляемые) казахстанским гражданам для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства. При этом собственниками таких земель не могут быть иностранцы и лица без гражданства.

Если говорить в целом о частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, то она имеется практически во всех странах с развитой рыночной экономикой. В США и Канаде они занимают 98%, Польше – 92%, Албании – 88%, Швеции и Германии – 95% т.д.[3]

Правда в Конституции страны 1995 года присутствует институт частной собственности на землю. Но такая норма не распространялась на земли сельскохозяйственного назначения, кроме земель под садоводство и дачное строительство.

По моему мнению, Земельный кодекс в более полной форме регламентирует земельные отношения в стране, так как здесь включены те нормы, которые регулировались многочисленными подзаконными актами.

По своей структуре, логической последовательности, исчерпываемости и однозначности трактовок тех или иных норм Земельный кодекс в значительной степени превосходит разработанные до сих пор законы о земле. Такова общая оценка Кодекса одного из депутатов Мажилиса Парламента Республики Казахстан. Он не исключает возможности и необходимости совершенствовать Кодекс в деталях.

Прежде всего, необходимо отметить, что Кодекс полноценно регламентирует отношения собственности на земли государства, граждан, государственных и негосударственных юридических лиц. Он предполагает определить объектом частного землевладения земли сельскохозяйственного назначения и наделять ими граждан для развития домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, дачного строительства, а также физических и юридических лиц для товарного сельскохозяйственного производства, научных и учебных целей.

Собственником земельного участка, предназначенного для товарного сельскохозяйственного производства, может стать физическое или юридическое лицо только после его выкупа. Разрешается выкуп в рассрочку. В течение этого периода земельный участок будет находиться только на праве владения и пользования. Если другие страны с переходной экономикой сначала вводили институт частной собственности на землю, а затем накладывали мораторий на право распоряжения земельным участком, то Земельный Кодекс Республики Казахстан предлагает решить эту проблему более последовательно. Также увеличен этот период на более длительный срок, а средства, поступающие от продажи земель, направить на обустройство села, прежде всего, на строительство и содержание дорог.

В Кодексе более четко и доступно сформулированы нормы аренды, внесены некоторые концептуальные изменения. В частности, институт аренды будет отличаться от сегодняшнего тем, что будет отменена вторичная аренда или субаренда в конце этого года, продажа, дарение права аренды и другие сделки с правом аренды, за исключением передачи его в залог.

Кроме того, отменяется краткосрочная аренда и остается один вид арендных отношений – это долгосрочная аренда сроком до 49 лет, а для иностранцев – не более 10 лет. По данному вопросу некоторые депутаты предлагали субаренду сохранить, обосновывая это тем, что половина сельских жителей, имеющих персонифицированные земельные паи, свои земли сдают в аренду. В новом Земельном кодексе следовало бы подойти к сохранению права на условную земельную долю, считают депутаты, так как она учитывает интересы всех сельских жителей.

С экономической точки зрения важнейшим дополнительным источником финансирования сельского хозяйства является развитие залоговых отношений. Как заверял директор филиала «Астана» ОАО «БанкТуранАлем» Бахтияр Жуманов: «Земельный участок на праве частной собственности, праве постоянного землепользования или же праве временного долгосрочного землепользования может стать предметом залога. При оценке такого залога учитываются качественные характеристики земельного участка, урожайность за последние 2–3 года и т.д. под следующие процентные ставки: от 20% в валюте и 26% – в тенге. Ставки могут снижаться до 14% годовых в валюте. Обеспечением по кредиту какого-либо хозяйства могут выступать основные средства, включая сельскохозяйственную технику, здания, оборудования и пр. Как основной залог принимается, конечно же, земельный участок»[4].

Вопросы частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения во всем мире регулируются государством. Такие меры государственного регулирования предусмотрены и в нашем Земельном кодексе:

1. Собственниками земель сельскохозяйственного назначения могут быть только граждане, физические и юридические лица Республики Казахстан. Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут быть только арендаторами земель сроком до 10 лет, запрещается им передавать землю в частную собственность. В то же время совершенно отрицать возможность участия иностранного бизнеса в этой отрасли было бы не совсем разумно. Можно предоставлять в аренду земли иностранцам, но с двумя главными условиями: они не будут иметь право на субаренду, при этом наследование арендуемых земель для них не предусмотрено.

2. В Кодексе четко обозначены земли, которые не могут быть проданы в частную собственность. Это земельные участки, занятые:

– для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд;

– особо охраняемыми природными территориями;

– лесным фондом, за исключением земель, покрытых искусственными лесами, созданными за счет средств физических и негосударственных юридических лиц;

– водным фондом, за исключением земельных участков, занятых водохозяйственными сооружениями межрайонного (областного) и межхозяйственного (районного) значения, а также ирригационными сооружениями, обслуживающими земельный участок одного хозяйствующего субъекта в случае приватизации указанных сооружений;

– магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования;

– территориями общего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания;

3. С целью недопущения латифундизма Кодексом установлены предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в частной собственности и в аренде у одного физического или юридического лица и их аффилиированных структур. Некоторые землепользователи предлагают вменить в обязанность государства выкуп излишков земель у тех собственников, которые имеют их выше установленных предельных размеров, и затем продать их тем, кто живет и работает на селе.

Правительство Республики Казахстан на основании совместного предложения областных представительных и исполнительных органов устанавливает предельные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одного административного района (города).

Земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах:

1) для ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности – 0,25 га на неорошаемых и 0,15 га на орошаемых землях;

2) для индивидуального жилищного строительства – 0,10 га;

3) для садоводства и дачного строительства – 0,12 га.

4. Для регулирования взаимоотношений собственников земельного участка с другими лицами в вопросах ограниченного пользования чужими земельными участками вводится институт публичных и частных сервитутов.

5. В Земельном кодексе четко расписаны нормы, позволяющие изъять земельные участки у собственников в случае нарушения ими законодательства о земле.

Земельный участок может быть изъят у собственника и землепользователя, если он использовал участок с грубым нарушением правил рационального использования земли, в частности, если участок использовался не в соответствии с целевым назначением или его использование привело к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Земельный участок также может быть изъят, если он не используется по своему целевому назначению.

6. Ограничение прав собственников земли. Это нормы, не допускающие спекуляцию земель. В Кодексе заложены нормы, предусматривающие ограничение прав владельца земельного участка, выкупившего его по льготной цене. В частности, ему запрещено совершать любые сделки с землей, за исключением передачи в залог, в течение 10 лет.

Долгие годы Казахстан был в составе единого СССР, поэтому для сравнения можно рассмотреть земельный опыт Российской Федерации, который нам небезразличен, так как и сейчас между этими государствами существует много взаимосвязей. Так что можно отметить следующее:

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента РФ №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1997 года. Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года №480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации с 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав», Указов Президента РФ №198 от 14 февраля 1996 года «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ №337 от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю»[5].

В процессе осуществления земельных отношений в России получили распространение четыре методики:

– кадастровая оценка земель г. Москвы;

– кадастровая оценка земель на основе факторного анализа;

– оценка земель в составе градостроительного кадастра;

– кадастровая оценка земель на основе выделения тестовых участков.

Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

– индивидуальное (жилищное) строительство;

– крестьянское (фермерское) хозяйство;

– личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

– приватизированные участки под предприятиями.

В Указе Президента Российской Федерации «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» от 14 февраля 1996 года №198 признается право граждан и юридических лиц, получивших в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. Этот Указ практически дает возможность создания на значительной части территории страны единого объекта недвижимости – имущественного комплекса.

Как видно из сравнения Российского опыта земельных отношений с Казахстанским, реформы, касающиеся вопросов земли, во многом совпадают.

На данный момент земельные отношения в Республике Казахстан строятся на основе Земельного Кодекса, Конституции РК и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства РК, утверждающих различные земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д., некоторые из которых были перечислены выше.

Таким образом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан является введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введением ответственности за неэффективное использование земли, совершенствованием методики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, разработкой эффективных механизмов ипотечного кредитования.

Похожие работы

Научно-методологические основы формирования земельных отношений в условиях модернизации экономики

Скачать

349804

29

16

... для приобретения трактора (типа МТЗ-80,82), соответственно, 10,5 и 203 т, зерноуборочного комбайна (типа Дон 1500) - 130 и 312 т. Формирование земельных отношений является основой развития сельского хозяйства, выступающей частью национальной экономики, имеющей важное стратегическое значение для обеспечения политической и экономической стабильности и независимости республики. Поэтому государство ...

Воспроизводство природных ресурсов и эффективность их использования

Скачать

60273

1

5

... газа, с учетом новых месторождений на Каспийском шельфе, достигли более 3 трлн. куб.м, а потенциальные ресурсы оцениваются в 6-8 трлн.куб.м). 2.2 Анализ использования и воспроизводства природных ресурсов и полезных ископаемых в РК Воспроизводство природных ресурсов естественный (регулируемый и нерегулируемый) и искусственный процесс приращения запасов природных ресурсов, восстановление ...

Кредитная политика коммерческого банка на примере "Народный банк Казахстана"

Скачать

207079

69

13

... рассмотрены ниже. Все изменения во Внутренней кредитной политике банка подлежат утверждению Советом Директоров банка. ЗАКЛЮЧЕНИЕ В заключение еще раз хотелось бы подчеркнуть, что кредитная политика коммерческого банка несет в себе объективное начало и одновременно с этим она определяется собственной стратегией и тактикой коммерческого банка, то есть несет в себе также субъективное начало, что ...

Шпоры по Истории Казахстана

182117

0

0

... М. Хайдара «Тарих-и-Рашиди», в XIX в обстоятельный труд написал Левшин «История киргиз-кайсачьих орд и степей». 19.Исторические предпосылки и этапы формирования казахской народности. Этноним «казах». Историю Казахстана можно разделить на 2 этапа: индоевропейсий и тюркский. Изучение проблемы образования казахской народности было начато русскими учёными с XV111 в. (Татищев, Рычков и др.). В XIX ...