Правовое регулирование оценки земли в Республике Казахстан
Особенности методов оценки земли
Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке
Х 25 000 – 320 000 = 430 000 ден. ед
Проверка информации о сделках с земельными участками
Доходный подход к оценке земли
Особенности оценки земель различного назначения
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
Светло-каштановые промытые опесчаненные суглинистые поливные
Навигация
Особенности методов оценки земли
Земельные ресурсы Казахстана
146741
знак
8
таблиц
0
изображений
2. Особенности методов оценки земли
2.1 Специфика методов оценки земли
Наконец, мы перешли к рассмотрению непосредственно методов и подходов к оценке земель. Но прежде, чем мы перейдем к подробному изучению поставленного вопроса, необходимо рассмотреть специфику этих методов.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Попытаемся понять, по какой причине производят эти оценки.
Целью кадастровой оценки является единовременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.
Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного (рис. 2.1.).
Методы оценки земли
Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход– Метод прямой – Метод сравнения продаж – Метод изъятия
капитализации (способы оценки типичного – Метод определения
– Дисконтирование участка и единицы затрат на освоение
денежных потоков сравнения) – Оценка по затратам
– Техника остатка – Метод переноса на инфраструктуру
дохода для земли – Оценка по условиям
типовых
инвестиционных
контрактов
Рис. 2.1. Методы оценки земли
Также теоретически общеизвестно, что стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущего дохода земельные участки зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию, т.е.:
Сз = (Дв – И) / Кк, (2.1)
где Сз – стоимость земельного участка;
Дв – реальный или условно начисленный валовой доход;
И – ожидаемые издержки;
Кк – ставка (коэффициент) капитализации.
Следующий подход гласит, что предельный доход землевладения связан с получаемой рентой, а предельные издержки – с рыночной ставкой ссудного процента. Сопоставление этих величин дает представление о продажной цене данного участка земли:
Цена земли = Рента (годовая) / Ставка ссудного процента х 100% (2.2)
Цена земли есть капитализированная земельная рента. Она показывает, какую сумму денег требуется положить в банк, чтобы при действующей рыночной ставке процента получать доход, равный данной земельной ренте. Данная формула показывает лишь наиболее общие закономерности и справедлива лишь при прочих равных условиях. Общая тенденция на рынке земельных участков состоит, как было отмечено выше, в неуклонном повышении их цены, особенно в крупных городах и районах, к ним примыкающих. Величина земельной ренты формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке земельных участков, сдаваемых в аренду.
Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Но, как было отмечено, все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Рассмотрим подробнее эти три подхода оценки земли.
2.2 Затратный подход к оценке земли
Затратный подход основан на том, что благоразумный инвестор не заплатит за земельный участок сумму большую, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.
Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
В современной литературе, посвященной вопросам оценки земельных участков, нет единого мнения по поводу методов, входящих в состав общепринятых подходов. Так, один из авторов предлагает четыре основных метода оценки земельных участков затратного подхода: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.
Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), считает он, заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимости недвижимости единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть 1 м², 1 м³, 1 место и пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.
Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного или аналогичного объекта недвижимости.
Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объективных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод, и эксперту-оценщику понадобится помощь специалиста-сметчика.
Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс.
Другой автор учебника по оценке недвижимости предлагает три основных метода. Рассмотрим подробнее ее вариант[6].
Итак, затратный подход включает следующие методы:
– изъятия;
– определение затрат на освоение;
– оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям
типовых инвестиционных контрактов.
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. всего земельного участка со зданиями и сооружениями на нем и восстановительной стоимостью этих зданий и сооружений за вычетом их износа.
Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается
на технике остатка земли.
Метод изъятия используется при следующих условиях:
1) при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;
2) если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.
Рассмотрим алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия:
1. Определение рыночной стоимости земельного участка со зданиями и сооружениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Но бывают ситуации, когда недостаточно информации по сопоставимым продажам, тогда в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.
2. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства – это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. В случае, если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.
Стоимость замещения несколько отличается от стоимости воспроизводства – это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов, технологий.
Похожие работы
... для приобретения трактора (типа МТЗ-80,82), соответственно, 10,5 и 203 т, зерноуборочного комбайна (типа Дон 1500) - 130 и 312 т. Формирование земельных отношений является основой развития сельского хозяйства, выступающей частью национальной экономики, имеющей важное стратегическое значение для обеспечения политической и экономической стабильности и независимости республики. Поэтому государство ...
... газа, с учетом новых месторождений на Каспийском шельфе, достигли более 3 трлн. куб.м, а потенциальные ресурсы оцениваются в 6-8 трлн.куб.м). 2.2 Анализ использования и воспроизводства природных ресурсов и полезных ископаемых в РК Воспроизводство природных ресурсов естественный (регулируемый и нерегулируемый) и искусственный процесс приращения запасов природных ресурсов, восстановление ...
... рассмотрены ниже. Все изменения во Внутренней кредитной политике банка подлежат утверждению Советом Директоров банка. ЗАКЛЮЧЕНИЕ В заключение еще раз хотелось бы подчеркнуть, что кредитная политика коммерческого банка несет в себе объективное начало и одновременно с этим она определяется собственной стратегией и тактикой коммерческого банка, то есть несет в себе также субъективное начало, что ...
182117
0
0
... М. Хайдара «Тарих-и-Рашиди», в XIX в обстоятельный труд написал Левшин «История киргиз-кайсачьих орд и степей». 19.Исторические предпосылки и этапы формирования казахской народности. Этноним «казах». Историю Казахстана можно разделить на 2 этапа: индоевропейсий и тюркский. Изучение проблемы образования казахской народности было начато русскими учёными с XV111 в. (Татищев, Рычков и др.). В XIX ...
0 комментариев