Правовое регулирование оценки земли в Республике Казахстан
Особенности методов оценки земли
Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке
Х 25 000 – 320 000 = 430 000 ден. ед
Проверка информации о сделках с земельными участками
Доходный подход к оценке земли
Особенности оценки земель различного назначения
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
Светло-каштановые промытые опесчаненные суглинистые поливные
Навигация
Проверка информации о сделках с земельными участками
Земельные ресурсы Казахстана
146741
знак
8
таблиц
0
изображений
2. Проверка информации о сделках с земельными участками.
Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.
При выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования.
3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
В случае если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.
Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли. Он может производиться 2-мя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.
Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли.
При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:
– оцениваемые права собственности;
– условия финансирования;
– условия продажи;
– дата продажи;
– местоположение;
– физические характеристики.
При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.
Единицы сравнения могут использоваться, если:
а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;
б) необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.
При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения: цена за 1 га, цена за 1 м², цена за 1 фронтальный метр, цена за лот, цена за единицу плотности.
Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
Преимуществом данного метода является его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.
4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:
– титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;
– категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
– физические характеристики участка;
– данные о взаимосвязи участка с окружением.
Таким образом, можно сказать, что оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Но необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
Следующий метод – метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
Доля земли в = Стоимость земли = Стоимость земли
стоимости объекта Стоимость объекта Стоимость + Стоимость (2.3)
земли зданий
Предположим, что у нас отсутствуют данные по одному из районов о продажах незастроенных земельных участков. Но в нашей базе данных имеются сведения по трем другим районам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.
Таблица 2.1
| Район | Средняя стоимость земли | Средняя стоимость объекта | Доля земли в общей стоимости объекта |
| 1 | 35 000 | 175 000 | 0,158 |
| 2 | 38 000 | 188 000 | 0,175 |
| 3 | 36 000 | 179 000 | 0,197 |
Определим типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.
0,158 + 0,175 + 0,197
Средняя арифметическая доля земли = = 0,176
3
Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. К примеру, оцениваемый объект был недавно продан за 195 700 ден. ед., тогда стоимость земли будет определяться следующим образом:
Стоимость земли = 195700 х 0,176 = 34443,2 ден. ед.
Изучив сравнительный подход к оценке земли, можно сказать, что этот метод несложен и менее трудоемок, а также более предрасположен к пониманию.
Похожие работы
... для приобретения трактора (типа МТЗ-80,82), соответственно, 10,5 и 203 т, зерноуборочного комбайна (типа Дон 1500) - 130 и 312 т. Формирование земельных отношений является основой развития сельского хозяйства, выступающей частью национальной экономики, имеющей важное стратегическое значение для обеспечения политической и экономической стабильности и независимости республики. Поэтому государство ...
... газа, с учетом новых месторождений на Каспийском шельфе, достигли более 3 трлн. куб.м, а потенциальные ресурсы оцениваются в 6-8 трлн.куб.м). 2.2 Анализ использования и воспроизводства природных ресурсов и полезных ископаемых в РК Воспроизводство природных ресурсов естественный (регулируемый и нерегулируемый) и искусственный процесс приращения запасов природных ресурсов, восстановление ...
... рассмотрены ниже. Все изменения во Внутренней кредитной политике банка подлежат утверждению Советом Директоров банка. ЗАКЛЮЧЕНИЕ В заключение еще раз хотелось бы подчеркнуть, что кредитная политика коммерческого банка несет в себе объективное начало и одновременно с этим она определяется собственной стратегией и тактикой коммерческого банка, то есть несет в себе также субъективное начало, что ...
182117
0
0
... М. Хайдара «Тарих-и-Рашиди», в XIX в обстоятельный труд написал Левшин «История киргиз-кайсачьих орд и степей». 19.Исторические предпосылки и этапы формирования казахской народности. Этноним «казах». Историю Казахстана можно разделить на 2 этапа: индоевропейсий и тюркский. Изучение проблемы образования казахской народности было начато русскими учёными с XV111 в. (Татищев, Рычков и др.). В XIX ...
0 комментариев