Возможные схемы финансирования проекта в рамках ФПГ

3.3.3. Возможные схемы финансирования проекта в рамках ФПГ.

Ипотека.

Как было отмечено в предыдущих главах, основной проблемой строительных фирм сегодня является привлечение финансовых ресурсов. На бюджет рассчитывать не приходится, кредиты банков необходимо возвращать с процентами, а привлечение крупных инвесторов влечет за собой необходимость делиться прибылью. В этих условиях выходом из положения становится привлечение сбережений населения. Жилье является объектом постоянного спроса в любой стране. В странах с развитой экономикой при полной свободе потребительского выбора затраты на жилье составляют примерно треть расходов населения. В нашей стране жилищная проблема еще очень далека от решения. Но в условиях экономического кризиса, стабильно низких доходов населения, только небольшой процент нуждающихся в улучшении жилищных условий способны сразу оплатить новую квартиру. Поэтому для привлечения средств населения в сферу жилищного строительства важную роль должны сыграть долгосрочные ипотечные кредиты, выдаваемые под залог недвижимости.

Среди различных видов банковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное кредитование связано с наибольшими трудностями. Высокие и нестабильные темпы инфляции определяют потенциально значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании.

Риск жилищного кредитования, при котором жилищная собственность служила бы залогом, увеличивается также в связи с недостаточной законодательной проработанностью вопроса об обращении банком взыскания на заложенное имущество в случае невозврата клиентом кредита. Банки испытывают острый дефицит долгосрочных ресурсов для финансирования долгосрочных кредитных операций, не хватает опыта ипотечного кредитования.

В то же время интерес российских банков к кредитованию приобретения жилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием огромного потенциала рынка ипотеки, а с другой стороны, с растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны населения.

Для многих граждан возможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь улучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остро нуждаются риэлтеры и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой. По оценкам Российской гильдии риэлтеров, возможность взять сегодня кредит на приобретение жилья увеличит объем продаваемого жилья на 40-50%.

Данная мера позволит расширить рынок сбыта и поддержать цену продажи на высоком уровне. На вторичном рынке в настоящее время 90% всех сделок купли-продажи представляют собой скрытые формы обмена и только 10% ( от 7% до 12% по оценкам разных агентств ) выставленных на продажу квартир свободны от встречной покупки. В связи с этим специалистами агентств ожидается 5-10-процентный рост цен на квартиры, выставленные чисто на продажу.

Схема приобретения жилья через механизм ипотечного кредитования в условиях ФПГ.

В качестве взноса за новую квартиру физическое лицо может предложить старое жилье. Производится оценка жилья, затем заключается договор на приобретение интересующей квартиры в строящемся доме. Разницу между ценой этой квартиры и взносом в виде недвижимости необходимо выплатить до окончания строительства дома. Для этого разрабатывается график платежей. При получении новой квартиры, которая оформляется в собственность покупателю, старая недвижимость становится собственностью фирмы.

Альтернатива зачету: система накопительных вкладов, практикуемая в ИПОТЕКОбанке. При этом на счете накапливаются не рубли, а метры квадратные. После того, как определенная сумма уже накоплена, остаток площади покупается уже за счет кредита.

Тесное взаимодействие участников ФПГ с уполномоченным банком позволяет в качестве эксперимента перейти на систему ипотечных кредитов в рамках целевой программы строительства нового жилья.

Банк открывает строительной фирме кредитную линию в объеме согласованного и утвержденного ТЭО. На начальных этапах практически 100% затрат финансируется за счет кредитных ресурсов. В дальнейшем, с увеличением объемов строительства, начинается более активная продажа жилья по долевому строительству и часть кредитов постепенно замещается денежными средствами инвесторов. Вместе с тем, недостаток объемов финансирования по-прежнему обеспечивается денежными средствами кредитной линии. Уплату процентов по кредитам строительная фирма производит за счет собственных средств.

3.3.4. Обоснование экономического эффекта в результате привлечения кредита банка в условиях ФПГ.

При строительстве предыдущих объектов мы финансировали строительство за счёт средств, поступающих от реализации квартир, осуществляя продажу в течение всего периода строительства. Однако, как показывает практика, инвесторы значительно охотнее приобретают жилье в строящемся доме после того, как выполнено 25-30% объема работ, т. е. построено 3-4 этажа здания. Соответственно, цена на этом этапе строительства растет значительно быстрее. Заключив договор с банком о создании финансово-промышленной группы, мы можем рассчитывать на кредит под 3-5% годовых. Осуществляя финансирование строительства на таких условиях за счет кредита банка мы имели бы возможность продавать на начальном этапе минимальное количество квадратных метров в месяц. Уменьшение необходимого количества продаж на первом участке позволит нам повысить среднюю продажную цену. При превышении ставкой повышения цены ориентировочной ставки кредитования прибыль от проекта увеличивается. Таким образом, в результате финансирования проекта за счет кредита банка мы можем рассчитывать на увеличение эффективности проекта в результате превышения притока средств от реализации квартир над оттоком средств, связанным с уплатой процентов за кредит. Кроме того, мы практически сводим к нулю риск остановки стройки из-за отсутствия финансирования, который очень высок при финансировании за счет авансовых платежей дольщиков.

Резюме

Поскольку, как уже было отмечено, под инвестиционной политикой строительной фирмы подразумевается установление масштабов инвестиций, направлений их использования и источников получения, пути повышения эффективности деятельности фирмы, а, следовательно, и ее конкурентоспособности, рассматриваются в данной главе именно по этим направлениям.

Высокие показатели рентабельности, полученные при анализе инвестиционной деятельности АО “ЭМС” (см. гл. 2), свидетельствуют о том, что в целом политика фирмы в области выбора инвестиционных проектов верна. Однако в современных условиях острой конкуренции и снижения разницы между ценами на первичном и вторичном рынках жилья (что сводит к нулю такое важное преимущество долевого строительства, как более низкая стоимость жилья по сравнению с приобретением аналогичного на вторичном рынке), очень сложной проблемой для строительных фирм является привлечение ресурсов для финансирования строительства. Поэтому рекомендации по повышению конкурентоспособности фирмы в результате совершенствования инвестиционной политики, разработанные в третьей главе, фактически сводятся к рекомендациям в области применения более эффективных схем финансирования.

В настоящее время АО “ЭМС” ведет строительство нескольких объектов, крупнейшим из которых является проект строительства жилого дома на Тихорецком проспекте. Кроме того, есть проект строительства жилого комплекса вблизи озера Долгое, затраты по которому, по предварительным оценкам, составят около 12 млн. долларов. АО “ЭМС” сможет вложить около 3 млн. долларов собственных средств (прибыль от других проектов и возврат вложенных средств). Следовательно, необходимо будет изыскать еще около 9 млн. долларов.

Финансирование проектов обычно производится за счет авансовых платежей инвесторов. Однако этот метод финансирования обладает рядом недостатков, поэтому в качестве альтернативы рассмотрен способ привлечения средств инвесторов путем выпуска жилищных сертификатов. Этот способ финансирования является довольно новым и широкого распространения пока не получил. Тем не менее, такая схема финансирования обладает рядом преимуществ, которые позволяют отдельным строительным фирмам успешно ее применять.

Все рассмотренные выше возможные схемы финансирования имеют те или иные недостатки, многие из которых устраняются при создании финансово-промышленной группы.

Включение в ФПГ банков дает возможность применять современные более гибкие схемы финансирования, снимает проблему залога, позволяет рассчитывать на льготные кредиты и пониженную стоимость банковских услуг.

Поэтому для привлечения средств населения в сферу жилищного строительства важную роль должны сыграть долгосрочные ипотечные кредиты, выдаваемые под залог недвижимости.

Таким образом, в результате финансирования проекта за счет кредита банка мы можем рассчитывать на увеличение эффективности проекта в результате превышения притока средств от реализации квартир над оттоком средств, связанным с уплатой процентов за кредит.

Кроме того, мы практически сводим к нулю риск остановки стройки из-за отсутствия финансирования, который очень высок при финансировании за счет авансовых платежей дольщиков.

Глава 4. Возведение стен из кирпича.

4.1.Возведение стен из кирпича.

Каменные работы — вид строительных работ, выполняемых при возведении несущих и ограждающих каменных конструкций зданий.

В зависимости от конструктивной схемы здания стены могут быть:

- несущими, воспринимающими кроме массы стен нагрузки от перекрытий, кровли, кранов, ветра и т.п.;

- самонесущими, воспринимающими нагрузки от собственного веса стен всех этажей здания и ветровую нагрузку;

- ненесущими (навесными), воспринимающими нагрузку только от собственной массы и ветровую нагрузку в пределах одного этажа высотой не более 6 м (при большей высоте этажа стены этого типа условно относят к самонесущим).

Стены выполняют из сплошной или из облегченной кладки. В облегченной кладке часть конструкций из основного несущего материала заменяют теплоизоляционными плитами, легким бетоном, воздушной прослойкой или минеральной засыпкой.

Кирпич - прочный и долговечный материал.

Чтобы сократить расход кирпича, уменьшить массу стен и нагрузку на фундаменты, наружные стены выкладывают либо из пустотелого (дырчатого, щелевого) кирпича, либо полнотелого, но с образованием пустот, колодцев, уширенных швов, применяя эффективные утеплители, теплые кладочные и штукатурные растворы. Применение сплошной кладки из полнотелого кирпича толщиной более 38 см (1,5 кирпича) экономически нецелесообразно.

Более экономична кладка из полнотелого кирпича с образованием замкнутых воздушных прослоек шириной 5-7 см.. В этом случае расход кирпича сокращается на 15-20%, хотя и требуется наружная штукатурка стен, препятствующая инфильтрации воздуха через воздушные полости. При заполнении воздушных прослоек минеральным войлоком ( битумизированная минеральная вата) тепловая эффективность кирпичной стены увеличивается на 20-30%, а при использовании пенопласта - вдвое. Теплые кладочные растворы на основе мелких заполнителей из шлака, керамзита, туфа, трепела, перлита, опилок также повышают теплозащитные качества наружных стен на 10-15%.

Сплошную кладку из керамического обыкновенного и силикатного кирпичей целесообразно применять в нижних этажах многоэтажных зданий, где значительные нагрузки требуют больших сечений простенков. При сплошной кладке экономично устройство кирпичных стен с наружным или внутренним утеплением. В этом случае толщина кирпичной стены может быть минимальной, исходя лишь из требований прочности, то есть быть во всех климатических районах равной 25 см, а тепловая защита обеспечивается толщиной и качеством утеплителя. При расположении утепляющего слоя изнутри его защищают от водяных паров пароизоляцией, при расположении снаружи - защищают экраном или штукатуркой от атмосферных воздействий.

Кирпичные стены имеют большую тепловую инерционность: они медленно прогреваются и также медленно остывают. Причем эта инерционность тем больше, чем толще стена и больше ее масса. В кирпичных домах температура внутри помещений имеет незначительные суточные колебания и это является достоинством кирпичных стен.