Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие
Основные субъекты рынка недвижимости
Основные субъекты и цели оценки недвижимого имущества
Основные виды стоимости недвижимости
Отчет об оценке и его основные особенности
Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой
Особенности развития ипотеки в России
Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Особенности применения методов доходной группы к оценки предприятий
Навигация
Особенности применения методов доходной группы к оценки предприятий
Экономика недвижимости
73977
знаков
1
таблица
0
изображений
29. Особенности применения методов доходной группы к оценки предприятий
Определение стоимости предприятия с помощью доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данное предприятие сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от его использования. Собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестора, поскольку он, вкладывая деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль.
Для оценки предприятия могут использоваться и метод прямой капитализации прибыли, и метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дископтированния денежных потоков можно использовать для оценки любого действующего предприятия. Применение его наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития, В меньшей степени пригоден для оценки предприятий, терпящих систематические убытки. Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих, поскольку отсутствие ретроспективной информации о прибылях затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.
Метод прямой капитализации применяется, как правило, для небольших предприятий со стабильными доходами и расходами. Существует множество разновидностей метода. Например, можно выделить: капитализацию чистого дохода до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат; капитализацию чистого дохода после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат;
капитализацию фактических дивидендов;
капитализацию потенциальных дивидендов
30. Оценка предприятия методом сделок. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100% капитала либо контрольного пакета акций.
Ценовый мультипликатор отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности. И в качестве таких показателей можно использовать прибыль предприятия, его денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Целесообразно рассчитать ценовый мультипликатор по нескольким предприятиям аналогам — в •том случае оценка будет более точной. Ценовые мультипликаторы подразделяются на интервальные и моментные.
К интервальным мультипликаторам относятся: Цена/прибыль.
Цена/денежный поток.
Цена/дивидендные выплаты.
Цена/выручка от реализации.
Интервальные мультипликаторы обычно характеризуют результат деятельности предприятия за какой-либо промежуток времени (год, полугодие, квартал, месяц).
К моментным мультипликаторам относятся:
Цена/балансовая стоимость.
Цена/ чистая стоимость активов.
Моментные мультипликаторы позволяют оценивать с помощью сравнительного подхода предприятия, не приносящие дохода. Они характеризуют состояние предприятия на какой-то момент времени.
Деление ценовых мультипликаторов на интервальные и моментные важно с точки зрения используемого в расчетах числа акций в обращении
31.Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
Метод предприятия-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных открытого типа.
Метод сделок и метод отраслевых коэффициентов практически совпадают, так как разница только в исходной ценовой информации. I Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия с помощью сравнительного подхода являются ценовые мультипликаторы.
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.
32.Сравнительные методы оценки предприятий
При сравнительном подходе используют три основных метода, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки:
• метод отраслевых коэффициентов;
• метод сделок;
• метод предприятия-аналога.
Рассмотрим содержание, оптимальную сферу и необходимые условия применения каждого метода.
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.
Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100% капитала либо контрольного пакета акций.
Метод предприятия-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных
открытого типа.
33. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
Метод расчета ликвидационной стоимости применяется, как правило, при ликвидации предприятия. Расчет ликвидационной стоимости осуществляется в такой последовательности:
Проведение комплексного финансового анализа предприятия, на основании которого делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие задолженности.
Формирование оцениваемой массы имущества.
Определение суммы задолженности предприятия.
Разработка календарного графика ликвидации.
Определение размера затрат на ликвидацию предприятия.
Оценка реализуемого имущества.
Определение ставки дисконтирования с учетом планируемого срока реализации.
Построение графика реализации имущества и определение совокупной выручки от реализации активов.
Погашение накопленной суммы текущей задолженности за период ликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществление выплаты по обязательствам.
Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долю собственников (акционеров).
При проведении комплексного финансового анализа используются статистические и бухгалтерские документы, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс, инвентарные карточки. После этого формируется оцениваемая масса имущества.
Оценка имущества, подл ежащего реализации, осуществляется с помощью всех подходов. В практике наиболее часто используемым подходом для оценки объектов недвижимости является сравнительный.
Ставка дисконтирования определяется с учетом планируемого срока реализации. Она необходима, потому что доходы от продажи реализуемых активов будут поступать в разное время и, следовательно, для сопоставления потоков доходов и расходов их необходимо про дисконтировать. Ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной непродажи».
34.Основые этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов предприятия. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующего предприятия, обладающего значительными материальными и финансовыми активами.
При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке предприятия, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подходов.
Процедура оценки предусматривает следующие этапы:
Определение рыночной стоимости всех активов предприятия.
Определение величины обязательств предприятия.
Расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.
К числу активов предприятия относятся: нематериальные активы; долгосрочные финансовые вложения; здания, сооружения; машины, оборудование; запасы; дебиторская задолженность; прочее. Активы оцениваются отдельно, затем полученные значения суммируются. Для определения рыночной стоимости всех активов предприятия возможно применение не только затратного, но и доходного и сравнительного подходов.
35. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
Затратный подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Преимуществом такого взгляда является то, что информация для оценки может быть найдена даже в тех случаях, когда предприятие не приносит дохода. Недостаток состоит в том, что такой подход к стоимости предприятия несколько однобок. Стоимость предприятия, определенная с точки зрения издержек, нередко в достаточной мере не отражает рыночную стоимость. Тем не менее, применение затратного подхода наиболее целесообразно в случаях:
оценки некотирующихся предприятий, которые имеют непрозрачные финансовые потоки;
принятия эффективных инвестиционных решений при условии сочетания с другими подходами к оценке;
оценки ликвидационной стоимости предприятия;
оценки предприятий специального назначения, по которым не существует рыночных аналогов;
оценки матер мал о емких производств;
оценки фондоемких производств;
страхования
Похожие работы
... заданий, а также знаний по эффективному выбору вариантов сделок с недвижимостью. Задания для выполнения контрольных работ для студентов заочного отделения по дисциплине «Экономика недвижимости» Задания по контрольной работу устанавливаются в зависимости от начальной буквы фамилии студента согласно следующему распределению: Начальная буква фамилии студента № теоретического вопроса ...
... объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый. 3. Экологические факторы и их влияние стоимость недвижимости. Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во- ...
... время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим ...
... участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборота недвижимости, снижает эффективность экономики в целом. Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости Важность инфраструктуры для эффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой. В случае ее ...
0 комментариев