Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие
Основные субъекты рынка недвижимости
Основные субъекты и цели оценки недвижимого имущества
Основные виды стоимости недвижимости
Отчет об оценке и его основные особенности
Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой
Особенности развития ипотеки в России
Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Особенности применения методов доходной группы к оценки предприятий
Навигация
Основные виды стоимости недвижимости
Экономика недвижимости
73977
знаков
1
таблица
0
изображений
14. Основные виды стоимости недвижимости
Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость. Цена объекта недвижимости всегда связана с конкретной совершившейся сделкой купли-продажи. Стоимость, в отличие от цены, носит более объективный характер. Цена сделки может значительно отличаться от стоимости. Эта разница называется «поправкой на сделку» и зависит от ряда причин, таких как наличие объектов-аналогов, стабильность рынка, ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, особый интерес покупателя к объекту, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, доступность ипотечного кредитования, психология продавца и покупателя. В оценочной практике выделяют различные виды стоимости объекта. Выбираемый в каждом конкретном случае вид стоимости зависит в первую очередь от субъекта оценки и цели оценки. Обычно применяется рыночная стоимость, поскольку она универсальна и близка к цене объекта. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи данного имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте недвижимости, условиях сделки и функционировании данного рынка и т.д. Инвестиционная стоимость — это стоимость инвестиционного потенциала объекта недвижимости. Она, как правило, выше рыночной стоимости, так как включает плату за лидерство в данном сегменте или нише рынка недвижимости. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения достаточно близки. И тот и другой вид стоимости обычно ниже рыночной. Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива, даже если есть более экономичные налоги. Стоимость замещения — затраты на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных материалов, конструкций, оборудования. Эти виды стоимости широко применяются при определении страховой стоимости. Страховая стоимость используется для целей страхования, определения суммы страховых выплат и установления размера страхового взноса. Ликвидационная стоимость — стоимость объекта недвижимости при вынужденной продаже. Она представляет собой денежную сумму. которая может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга. Ликвидационная стоимость объекта поэтому значительно ниже рыночной стоимости. Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Налогооблагаемая стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Залоговая стоимость используется при оценке объекта для целей ипотечного кредитования. Как правило, рассчитывается на базе точной или ликвидационной стоимости.
Потребительная стоимость (ее также называют стоимостью объекта оценки при существующем использовании) — это стоимость объекта оценки, определенная исходя из условий и цели его использования. Она отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника. Потребительная стоимость является субъективной, зависит от потребностей конкретного участника рынка недвижимости. Она может быть как ниже, так и выше рыночной стоимости.
15. Принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Принципы, основанные на представлениях пользователя, важны тем, что они связаны в первую очередь с взглядом пользователя, покупателя на объект недвижимости. В этой группе выделяются три принципа: полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности означает, что объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он обладает полезностью. При этом полезность может быть связана как с реализацией определенной экономической функции (например, в сферах промышленности, сельского хозяйства и других), так и с удовлетворением психологической потребности собственника обладать определенными объектами. Полезностью жилья, например, является комфортное проживание, а полезностью предприятия — его способность приносить доход. Согласно принципу замещения, стоимость объекта недвижимости не может быть больше наименьшей рыночной цены альтернативного объекта. Таким образом, принцип замещения предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, если он не купит данный объект. Стоимость объекта недвижимости, следовательно, будет зависеть от наличия на рынке объектов, эквивалентных оцениваемому, и от их цены, а также от того, возможно ли строительство аналогичных объектов (в том случае, если их предложение на рынке отсутствует). На принципе замещения основан сравнительный метод оценки недвижимости.
Принцип ожидания подразумевает, что стоимость недвижимости вытекает из ожидания покупателем будущих преимуществ от владения ею и определяется сегодняшней стоимостью предполагаемых преимуществ или выгод. Прямой реализацией данного принципа является доходный подход к оценке недвижимости. Наиболее применим этот принцип к коммерческой (то есть приносящей доход) недвижимости. Он также применяется для недвижимости, не используемой в коммерческих целях, поскольку чем больше преимуществ (комфортность использования, удобное местоположение, меньшие затраты на эксплуатацию объекта и т.д.) ожидает получить потребитель от данного объекта, тем больше он готов заплатить и, следовательно, тем выше будет стоимость объекта. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования состоит в том, что при оценке объекта недвижимости из всех альтернативных вариантов следует выбирать наиболее выгодный и экономически эффективный. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором на объект недвижимости может быть установлена максимальная цена. Этот принцип так важен, что выделяется в отдельную группу. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости использование данного принципа обязательно.
Похожие работы
... заданий, а также знаний по эффективному выбору вариантов сделок с недвижимостью. Задания для выполнения контрольных работ для студентов заочного отделения по дисциплине «Экономика недвижимости» Задания по контрольной работу устанавливаются в зависимости от начальной буквы фамилии студента согласно следующему распределению: Начальная буква фамилии студента № теоретического вопроса ...
... объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый. 3. Экологические факторы и их влияние стоимость недвижимости. Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во- ...
... время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим ...
... участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборота недвижимости, снижает эффективность экономики в целом. Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости Важность инфраструктуры для эффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой. В случае ее ...
0 комментариев