Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие
Основные субъекты рынка недвижимости
Основные субъекты и цели оценки недвижимого имущества
Основные виды стоимости недвижимости
Отчет об оценке и его основные особенности
Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой
Особенности развития ипотеки в России
Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Особенности применения методов доходной группы к оценки предприятий
Навигация
Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой
Экономика недвижимости
73977
знаков
1
таблица
0
изображений
19. Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой
Принципы, связанные с рыночном средой, отражают влияние факторов внешней (рыночной) среды на стоимость объекта. К ним относятся следующие принципы: спроса и предложения; соответствия (прогрессии и регрессии); зависимости; изменения. Принцип спроса и предложения означает, что стоимость объекта формируется в соответствии с рыночными законами спроса и предложения. При росте спроса или снижении предложения цена возрастает, при снижении спроса или росте предложения цена снижается. Принцип соответствия предполагает, что оцениваемый объект имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю. Данный принцип применим в основном к жилой недвижимости. С принципом соответствия тесно связаны принципы прогрессии и регрессии. Согласно принципу регрессии, если дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. Соблюдение принципа соответствия способствует сохранению уровня стоимости, а отсутствие соответствия уменьшает стоимость объекта недвижимости в данном районе. Принцип прогрессии означает, что стоимость объекта, случайно попавшего в окружение более дорогих, повысится.
Принципы зависимости и изменения тесно взаимосвязаны. Принцип зависимости гласит, что стоимость объекта недвижимости зависит от факторов внешней среды. Принцип изменения означает, что при изменении факторов внешней среды соответственно изменяется и стоимость объекта. При этом факторы внешней среды могут повлиять на стоимость объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Так, строительство станции метро рядом с жилым массивом существенно увеличит стоимость квартир, а доходы торгового объекта (и, следовательно, его стоимость) могут снизиться при появлении в ближайшем окружении сильного конкурента.
20. Обязательные случаи оценки недвижимости
Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду; при использовании объектов в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки; при передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Кроме того, проведение оценки обязательно при возникновении спора о стоимости объекта, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических л: в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
В других случаях оценка проводится на добровольной основе. В зависимости от сложности объекта, используемых методов оценки стоимости, имеющейся информации возможно различное количество этапов оценки. Для типовых повторяющихся объектов, таких, например, как квартиры в типовых домах, процесс оценки достаточно прост, поскольку у оценщиков накоплен большой статистический материал и опыт по аналогичным объектам. В этих условиях при наличии необходимой информации оценщик может с достаточно высокой точностью быстро назвать цену объекта. Наиболее сложными объектами для оценки являются предприятия.
21. Ипотека предприятий и ее особенности
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества или уполномоченного им органа.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества.
Залогодатель может продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Однако без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, если иное не установлено договором об ипотеке. В том случае, если залогодатель предприятия не принимает меры по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективно использует его, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
Ипотека предприятий гораздо меньше распространена, чем ипотека жилья. Это связано со следующими факторами:
1)Гораздо более высокий уровень рисков при выдаче кредита.
2)Сложности в оценке предприятия как имущественного комплекса.
3)Недостаточная развитость российского фондового рынка.
4)Проблемы при контроле за соблюдением предприятием условий договора.
Похожие работы
... заданий, а также знаний по эффективному выбору вариантов сделок с недвижимостью. Задания для выполнения контрольных работ для студентов заочного отделения по дисциплине «Экономика недвижимости» Задания по контрольной работу устанавливаются в зависимости от начальной буквы фамилии студента согласно следующему распределению: Начальная буква фамилии студента № теоретического вопроса ...
... объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый. 3. Экологические факторы и их влияние стоимость недвижимости. Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во- ...
... время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим ...
... участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборота недвижимости, снижает эффективность экономики в целом. Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости Важность инфраструктуры для эффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой. В случае ее ...
0 комментариев