Навигация
4. Расходы на эксплуатацию
Собственники коммерческой недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.
Доходный метод расчета затрат
«Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, берутся с потолка, – рассказывает Евгений Якушин, директор по эксплуатации Управляющей компании «Бекар». – Такие цифры не отражают реальной картины и вводят собственников в заблуждение. Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов».
Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо прежде всего уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. По мнению Алексея Самсонова, директора по развитию компании ITF Development, в среднем расходы на эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло.
Затратный метод
Как утверждают эксперты «Бекара», не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов – в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса.
Например:
Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации – сравнительный.
Сравнительный метод: не дороже, чем «соседи»
Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. По мнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги». Например, если планируются расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса В, то можно в качестве примера взять аналогичный объект (допустим, БЦ «Нобель», который находится в собственности ГК «Бекар»).
5. Расходы на обеспечение безопасности
В безопасном устойчивом функционировании недвижимости заинтересованы и общество, и государство, и, в первую очередь, сами владельцы.
Техногенные катастрофы и аварии, природные катаклизмы, экономические кризисы и финансовые крахи стали постоянными спутниками жизни общества в ХХ веке. Человек всегда существовал в окружении различных опасностей. На заре человеческой цивилизации эти опасности были связаны с причинами природного характера: в первую очередь, это недостаточный уровень питания и существенная зависимость от климатических факторов. В процессе развития человечество существенно изменило окружающий мир, создало новую техногенную среду обитания — техносферу. События последних десятилетий ХХ века показали, что развитие цивилизации по агрессивной парадигме общества потребления способно не только улучшать качество жизни и повышать благосостояние людей, но и таит в себе немало опасностей.
В процессе рассмотрения проблемы обеспечения безопасности имущества авторы статьи опираются на следующие предположения. Во-первых, одной из целей имущества является получение максимальной прибыли в процессе предпринимательской деятельности, оказания услуг, во-вторых, владелец имущества стремится производить только те затраты, которые позволяют получить доход, либо уменьшить возможные расходы в будущем. Например, расходы на исследование рынка, расходы на рекламу, расходы на закупку нового оборудования и т.д. традиционно считаются продуктивными, т.е. способными принести прибыль; а расходы на уплату штрафов, ликвидацию аварий и катастроф — непродуктивными, которых следует избегать.
Тогда, если дополнительно предположить, что затраты на обеспечение безопасности являются продуктивными, т.е. они создают дополнительный доход в настоящем или будущем, то владелец имущества будет стремиться повысить уровень безопасности, в следствие чего буде совершать расходы на повышение безопасности.
Принцип минимизации общих издержек на обеспечение безопасности
Разработка и реализация превентивных мероприятий позволяет снизить частоту наступления негативных событий и тяжесть последствий и сократить общие издержки на обеспечение безопасности.
Превентивные меры призваны повысить уровень безопасности. Практика показывает, что соотношение затрат, произведенных до момента наступления негативного события и различного рода потерь при использовании имущества, и затрат на ликвидацию последствий опасности и восстановление имущества и ресурсов равно 1/15. Очевидна необходимость проведения превентивных мероприятий, но какой должна быть емкость этих мероприятий с материальной, трудовой, финансовой точки зрения оценить сложно. Проблема заключается в следующем: превентивные затраты относятся к текущему периоду и легко поддаются оценке; ликвидационные затраты — это затраты будущих периодов, носящие вероятностный характер и зависящие от частоты возникновения и реализации негативных событий, а также масштаба понесенных убытков. Таким образом, эти два вида затрат трудно сопоставить. Негативные события редки и непредсказуемы. С уверенностью можно лишь сказать, что снизить до «0» число негативных событий невозможно.
6. Расходы на маркетинговые исследования и рекламу
Исследование рынка не самоцель, а источник информации для предприятия эффективного управленческого решения. Это решение может относиться к любому аспекту внешнеторговой и маркетинговой деятельности, поэтому нерационально ограничивать расходы на такие исследования по причине «экономии средств»: потери, вызванные неверным решением, бывают обычно в 10 – 100 раз большими.
Использование маркетинговых исследований широко варьируется в зависимости от компании и типа требуемой информации. Несмотря на то, что большинство фирм проводит их в той или иной форме, исследовательские отделы создаются скорее в крупных, чем в небольших фирмах.
Компании, производящие потребительские товары, расходуют на маркетинговые исследования больше средств, чем фирмы, выпускающие продукцию производственного назначения.
Бюджет маркетинга – это расходы на исследования рынков (конъюнктурные, средне- и долгосрочные), на обеспечение конкурентоспособности товара, на информационную связь с покупателями (реклама, стимулирование сбыта, участие в выставках и ярмарках и т. д.) на организацию товародвижения и сбытовой сети. Финансовые средства черпаются из прибыли, которая без таких расходов была бы по своей массе значительно большей, однако без расходов на маркетинг вряд ли можно в современных условиях продать достаточное количество товара, чтобы окупить затраты на исследовательские работы и производство и получить необходимую прибыль. Поэтому выделение средств на маркетинг – это решение оптимизационной задачи с большим количеством переменных, влияние которых обычно не поддается точному учету, то есть задачи типично прогностической. Влияние переменных к тому же, как правило, не линейно и должно и само должно определяться эмпирическим путем.
Следовательно, в определении бюджета маркетинга большую роль играют традиции, опыт высших руководителей фирмы и анализ маркетинговых расходов фирм-конкурентов.
Чтобы оценить порядок величины расходов на маркетинг, можно воспользоваться уравнением прибыли:
P = SW - ( S ( O + A ) + F + ( R + D ),
где:
P – прибыль;
S – объем продаж в штуках;
W – прейскурантная цена;
O - транспортные, комиссионные и иные расходы на продажу 1 ед. товара;
A – затраты на производство 1 ед. товара, не связанные с маркетингом, но зависящие от объема производства;
F – постоянные затраты на производство, не связанные с маркетингом и не зависящие от объема производства и продажи;
R – затраты на рекламу;
D – затраты на продвижение товара (стимулирование сбыта).
Похожие работы
... и частных участков земли под застройку, для садово-огородных и дачных участков (с постройками) и для сельскохозяйственных угодий (мелких - до 0,2 га, средних - до 0,5 га, крупных - до 15 га). Рынок жилой недвижимости (жилищный рынок) обеспечивает обращение прав собственности или аренды - государственных, муниципальных, частных и коллективных жилых домов (в том числе с приусадебными участками), ...
... : объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, сроки оценки. б)Согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке объекта недвижимости расположенных по адресу: Калужская область, Дзержинский р-н, пгт Товарково, мкр-н Промышленный, д.57 2. Заключение с заказчиком письменного договора об оценке. 3. Установление количественных и качественных ...
... - Интервью с собственником; - Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов; - Сравнительный анализ аналогов - Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта; - Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта. 3.1.4 Используемые в заключении стандарты и методы оценки, ...
... прибыльным и его следует принять. При рассмотрении данных вариантов предпочтение отдается варианту, у которого PI больше, т. е варианту А. 5. Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта использования объекта недвижимости из трех вариантов его реконструкции Принятие управленческого решения по выбору наиболее экономически эффективного варианта ...
0 комментариев