Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

3.2 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Это положительное явление обусловлено тем, что использовавшиеся ранее механизмы проведения жилищной политики в стране в новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жилищной проблемы

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. (Основные характеристики ипотечного кредита, выдаваемого Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию можно увидеть в таблице 9 Приложения №6)

Главная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками первоначальными кредиторами.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений. [68]

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования: разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов: покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования: оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.

Согласно концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов, представленных.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками. Так, на настоящий момент сумма кредита и платежи по нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок до 27 лет с ежемесячными обратными выплатами.

Одним из важнейших требований Агентства является также проведение банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно превышать 35%, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70%. К обязательным видам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный момент относятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с определенными ограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение, т.е. мораторий на досрочное погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее 5% от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США. В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.

Ввиду нестабильной экономической ситуации в России возможность досрочного гашения важна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможность сократить свою задолженность в условиях ухудшения общей экономической ситуации или по индивидуальным причинам. Досрочное погашение снижает долговую нагрузку на заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь, заинтересованы банки.

Более высокая ответственность заемщика стимулируется целевым использованием кредита исключительно на приобретение жилья. Более продуманное региональное законодательство в части обращения взыскания на создание жилищных резервных фондов, облегчающих процедуру выселения неплатежеспособных заемщиков, также способствуют более строгому подходу к выплатам по кредиту. Как показывает практика, заемщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условиях кризиса и стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок или прибегают к досрочному гашению

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в течение одного года. Если, в конечном счете, кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное, полное, досрочное гашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту.

В случае отказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит

На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека – это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (30 лет), получать единовременную комиссию за андерайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлтерам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. [64]

Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством.

Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ценных ипотечных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб.

Еще полгода назад ставки по ипотечным кредитам на покупку строящегося жилья составляли 13-14 процентов годовых в валюте.

Сегодня строители, заинтересованные в притоке новых клиентов, убедили банки в необходимости снизить процентную ставку до 10,5-11 процентов годовых в валюте.

Минимальная сумма кредита составит 20 000 долларов США. И хотя на стадии строительства процентная ставка составляет– 14%, после регистрации права залога банка она составляет всего 10% годовых в валюте.

Первоначальный взнос, необходимый для покупки квартиры – 30% от ее стоимости. На похожих условиях готовы кредитовать квартиры корпорации «Петербургская Недвижимость» сразу несколько банков: Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, Промстройбанк, Дельтакредит - банк.

Эта программа рассчитана на заемщиков не старше 55 лет, имеющих накопления в сумме 30 процентов от стоимости квартиры. Кредиты выдаются на срок от 5 до 15 лет под 14 процентов годовых на стадии строительства, и под 10,5 процентов после регистрации объекта недвижимости.

По словам сотрудников кредитной организации, они не будут требовать от клиентов заключения страховых соглашений, которые обычно увеличивают стоимость кредита еще на 1-2 процента.

Как пояснил председатель Северо-Западного банка Сбербанка России Леонид Шац, «в строящейся квартире никто не прописан, нет проблем с выселением заемщика, а значит, отпадает и необходимость в страховании сделки».

На сегодняшний день, еще раз упомяну, ставку, которую рекомендует Агентство, составляет 10.5-11% годовых в валюте, и данная доходность, которую получает первичный кредитор при фактически краткосрочном вложении, на 5 процентных пунктов выше текущей доходности ГКО ОФЗ.

Поэтому данный бизнес является достаточно эффективным и диверсифицирует в целом бизнес финансовых институтов.

Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе – сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

С сентября прошлого года по март текущего года ставка рефинансирования была установлена 10,7% годовых, а на данный момент 10,0%. Стандарты рекомендуют, чтобы ставка кредитования устанавливалась на уровне ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Так проще с точки зрения бухгалтерского учета и налоговых последствий.

Данное снижение отражает ситуацию на российском финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной ставки Банком России, текущую доходность и среднесрочную тенденцию на рынке государственных ценных бумаг.

Одновременно Агентство приняло решение внести по согласованию с заемщиками поправку в ранее приобретенные агентством ипотечные кредиты о снижении с апреля 2007г. ставки по ним также до уровня 10.5-11% годовых.

Таким образом, те, кто брал кредиты в прошлом, и те, кто возьмет их сейчас, будут в равных условиях. Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов ипотечного кредитования.

Следует также отметить, что данная мера обеспечивает большую стабильность системы, поскольку значительно снижает риск единовременного погашения ранее выданных кредитов.

Объем ипотечного кредитования в России в 2006 году увеличился в 2 раза (на 14 млрд. руб.) и составил 32.46 млрд. руб.

Таким образом, ожидая увеличения объемов ипотечного кредитования в России, для того, чтобы быть в состоянии рефинансировать эти закладные, Агентство планирует во 2 квартале разместить свои корпоративные облигации в дополнение к собственным средствам (690 млн. руб. составляет уставный капитал Агентства).

Полученные средства будут направлены на выкуп закладных. Проспект эмиссии внесен на регистрацию в ФКЦБ и, соответственно, от конъюнктуры рынка в течение 2 квартала Агентство выйдет на рынок с размещением.В 3 квартале Агентство планирует сформировать ипотечное покрытие и при наличии федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» осуществить дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг с использованием государственных гарантий, предусмотренных в федеральном бюджете на будущий год.

Всего федеральным бюджетом текущего года предусмотрены госгарантии на сумму 4.5 млрд. руб.

Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.

В свою очередь, Агентство для обеспечения сбалансированности господдержки ипотеки на федеральном и региональном уровнях, а также с учетом уже ранее выделенных средств из федерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проекту федерального бюджета на будущий год.

В заключении хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования.

Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, в скором будущем можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.

3.3 Рынок ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге

Все существующие сегодня на рынке ипотечные программы условно можно разделить на два больших блока. Первая группа – целевые кредиты под залог покупаемой недвижимости. В первую очередь это кредит на покупку готовой квартиры. При этом квартира может находиться как в Санкт-Петербурге и области, так и в других регионах, где представлен банк-кредитор. Срок предоставления кредита в этом случае составляет от 1 года до 30 лет, а процентная ставка – от 9,5% годовых в валюте.

Вторая группа – потребительские ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости (квартиры, дома, земельного участка). Кредитные средства в этом случае заемщик может направить на различные цели, например ремонт и благоустройство жилья, долевое строительство, покупку недвижимости, строительство дома. Процентные ставки в этом случае – от 9,9 % в валюте.

Главная новинка нынешнего года – это долгожданные ипотечные программы, позволяющие покупать в кредит любую отдельно взятую комнату в коммунальной квартире. Такие кредиты очень востребованы заемщиками, особенно после прошлогоднего взлета цен. После двукратного подорожания многие не могут купить квартиру даже в кредит. Остается выбирать жилье за городом или покупать комнату.

Постоянно совершенствуется и упрощается процедура выдачи кредитов. Получить одобрение в некоторых банках можно буквально за несколько дней, а сама сделка (включая взаиморасчеты) может занимать менее недели. [30]

В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность девелоперских, риэлтерских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования, предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает круг участников рынка.

Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с учетом числа несовершеннолетних иждивенцев, таким образом, чтобы ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части основного долга и начисленных процентов, не превышал трети семейного дохода.

Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем видам рисков приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности на квартиру.

Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованных страховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Страховая сумма ежегодно уменьшается со снижением задолженности по кредиту.

Следует отметить, что в настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию находится в стадии реорганизации и деятельность по обеспечению выдачи кредитов не ведет. По завершении реорганизации главными целями Агентства станут:

1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками частным заемщикам, и их последующее рефинансирование Федеральным агентством посредством выкупа закладных для обеспечения ликвидности банков;

2. Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых агентством ценных бумаг.

3. Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных органах и других государственных организациях.

Учитывая производный характер спроса на ипотечные кредиты от общего объема спроса на рынке недвижимости и доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков, можно с определенным приближением определить объем рынка ипотечных кредитов Санкт-Петербурга в размере более 200 млн. долларов при количестве потенциальных заемщиков с платежеспособным спросом - 30 тысяч семей.

Из них, как минимум, 10 тысяч семей, полностью отвечает предъявляемым требованиям по кредитоспособности.

Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему моменту освоено менее 20% Санкт-Петербургского рынка жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при таком состоянии рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге количество, общий объем и средний размер кредитной сделки из года в год увеличиваются. Динамика показателей кредитного портфеля по программе DeltaCredit, сформированного в 2004-2006 годах, приведено в табл.4.

Таблица 4. - « Динамика показателей кредитного портфеля по программе DeltaCredit»

	2004 год	2005 год	2006 год
Число выданных кредитов, ед.	62	80	91
Общий объем выданных кредитов, долл. США	1,562,184	2,194,352	2,973,248
Средний размер кредита, долл. США	25,197	33,194	42,192

В свою очередь, за время работы консультационного центра в Северо-западном филиале Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, были предоставлены консультации и проведена предварительная квалификация более 3000 граждан.

Анализ рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге, показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов граждан, нестабильность платежеспособности населения.

Кроме этого, причины недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов.

Так планируется, что в этом году по ипотечному кредитованию будет приобретено около 10% строящегося жилья.

В городском бюджете заложено более 100 млн. рублей на субсидирование ипотечного кредитования работников бюджетной сферы.

По моему мнению, недостаточное увеличение количество выданных кредитов заключается в следующем:

·  значительный удельный вес недекларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.

·  сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, доминирование кредитов в иностранной валюте.

·  в структуре предложения жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки.

·  недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов.

·  неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на санкт-петербургском рынке, только несколько используют возможности жилищного ипотечного кредитования.

Кроме того, статья 446 Гражданского процессуального Кодекса РФ, ограничивает обращение взыскания на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику, что существенно сужает возможности кредиторов и создает дополнительные риски в сфере жилищного ипотечного кредитования.

Как показал анализ программ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами.

 Основными препятствиями для нормального развития ипотечного кредитования являются следующие основные моменты.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет.

Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 15-20 лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.

Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.

Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

В связи с этим необходимо внесение ряда изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, направленных на формирование рынка доступного жилья:

Гражданский кодекс Российской Федерации. Изменения должны быть направлены на создание правовых условий для развития ипотечного жилищного кредитования, кредитования строительства жилья, а также развития рынка жилья в целом. Предлагаемые дополнения и изменения помогут снизить риски и затраты на рынке жилья и ипотечного жилищного кредитования, создадут условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот сектор экономики и позволят повысить доступность приобретения жилья для граждан.