Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит положений о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит положений о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.

Однако, ст. 25 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что: «В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».

Несмотря на это, практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости даёт достаточные основания для того, чтобы и статья 130 ГК РФ была дополнена указанием на этот новый вид недвижимого имущества - объект незавершенного строительства.

Необходимость его включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим, особенно вопросы ипотеки и регистрации, прав на подобные объекты при кредитовании строительства.

2. В пункте 2 статьи 292 ГК требуется ввести норму о прекращении права пользования данным жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение (далее – жилое помещение) к новому собственнику.

Целью данного изменения является создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижения рисков ипотечного кредитования.

В результате реализации данной поправки в законодательство будет введено дополнительное основание прекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Этим основанием будет являться переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременений.

Соответствующие изменения и дополнения необходимо также внести в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и новый «Жилищный кодекс».

3. Согласно действующей редакции пункта 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Данное существенное условие в правоприменительной практике значительно затрудняет оборот жилых помещений в целом и ипотечные правоотношения в частности.

Прежде всего, в силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и законных интересов детей возлагается на их родителей, которые являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий.

Тем самым законодательно функции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних (в рассматриваемых случаях – жилищных) закреплены за их родителями, а не за органами опеки и попечительства.

В условиях отсутствия нормативно правовых актов, регламентирующих понятие (нарушения интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения), органы опеки и попечительства зачастую необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, не неся при этом никакой финансовой ответственности.

В тех случаях, когда органы опеки и попечительства все же выдают разрешение родителям на отчуждение жилых помещений, перед родителями ставятся условия, не всегда отвечающие интересам детей и не всегда исполнимые (одновременное приобретение другого жилья, зачисление средств на счет, открытый на имя ребенка и проч.).

Таким образом, норма о получении в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку не может рассматриваться как эффективный способ защиты прав несовершеннолетних детей. Предлагается установить, что требование получения согласия органа опеки и попечительства, распространяемое лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен или лишен родительских прав.

Предлагаемое изменение редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных злоупотреблений.

4. В соответствии с частью второй пункта 2 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариус удостоверяет сделки в соответствии со ст. 53, 54 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате». При этом нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма и разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки требованиям закона. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также предусматривает, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 10 данного Закона).

В тоже время, в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органы регистрации прав также регистрируют договор ипотеки, и только с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

При этом регистрацию сделок с недвижимостью орган по регистрации обязан, на основании ст. 13 указанного Закона, проверять, в том числе и законность сделки, путем проведения правовой экспертизы предъявляемых документов.

Размер пошлины за нотариальное удостоверение сделки равен 1,5 процентам от размера сделки, что ведет к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании.

Таким образом, участники кредитования несут существенные материальные и временные издержки на прохождение сразу двух схожих процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), а в целом ипотечный кредит удорожается, что делает его менее доступным широким слоям населения и, как следствие, мешает его развитию.

Исходя из этого, установление требования об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, а также их государственной регистрации является неоправданным и обременительным для участников ипотечного кредитования, поскольку в настоящее время институт нотариального удостоверения во многом дублирует функции государственной регистрации.

Поэтому целесообразно исключить требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, заключенных в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом возможность добровольного нотариального удостоверения сделки у граждан остается.

5. В соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка предполагается, что здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке, не являются предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Развитие рынка доступного жилья требует увеличения строительства жилья. Привлечение банковских кредитов на строительство требует адекватного обеспечения. Предлагается норма, при которой залог земельного участка предполагает залог зданий, строений, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, если иное не установлено договором. Данное предложение направлено также на предотвращение возможного разрыва прав на земельный участок и на объекты недвижимого имущества, на нем расположенного.

Принятие поправки требует внесения изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. 1 февраля 2003 г. вступила в силу новая редакция Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГПК «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам» взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Это же ограничение распространяется на земельные участки, на которых расположены данные объекты, а также на земельные участки, приобретение которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности.

Данная норма статьи 446 не соответствует пункту 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания может быть также произведено на индивидуальный жилой дом с земельным участком, на котором он расположен, если для приобретения использовались кредитные средства, а также на земельный участок, который приобретен для жилищного строительства с помощью кредитных средств и находится в ипотеке с целью обеспечения возврата этих средств.

Таким образом, существующие и предлагаемые положения закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на практике не могут быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих им процессуальных норм.

Однозначный запрет Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации на обращение взыскания на жилое помещение, земельные участки, которые являются предметом ипотеки, даже в случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должником средств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещения или на улучшение жилищных условий, подрывает саму основу развития ипотечного жилищного кредитования населения.

Данная норма, неизмеримо повышая риски для кредитных организаций и вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, является препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия.

Предлагаемые изменения позволят более сбалансировано защитить имущественные интересы граждан-залогодателей и юридических лиц-залогодержателей, усовершенствовать механизм принудительного исполнения судебных решений и разрешить имеющуюся правовую коллизию, уменьшит возможность злоупотребления со стороны недобросовестных кредитополучателей.

Кроме того, предлагаемые изменения создают условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан, чьи возможности улучшить свои жилищные условия не могут быть реализованы по вышеприведенным причинам, и будет способствовать созданию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, как механизма, обеспечивающего формирования рынка доступного жилья.

Налоговый кодекс Российской Федерации. В настоящее время развитие рынка доступного жилья сдерживается недостаточной ориентированностью налогового законодательства на регулирующую функцию налогов. Кроме того, не развиты эффективные институты на рынке жилья, к числу которых следует отнести институты жилищного кредитования населения, вторичного рынка ипотечных кредитов и другие.

Оптимизация налогообложения физических лиц позволит создать условия для более эффективного развития вышеуказанных институтов и повышения покупательной способности населения на рынке жилья.

Для достижения поставленных целей необходимо частично изменить подход к действующему в настоящее время порядку осуществления в целях налогообложения доходов физических лиц имущественного вычета при приобретении жилья, а также при его последующей реализации.

Предлагается установить следующие положения:

·  предоставление субъектам Российской Федерации права увеличения размера имущественного налогового вычета при приобретении (строительстве) жилого дома или квартиры в пределах соответствующих доходов региональных бюджетов;

·  изменение механизма предоставления имущественного налогового вычета, позволяющего получать вычет при приобретении и продаже налогоплательщиками жилого дома или квартиры, в том числе при погашении процентов по целевым кредитам (займам) на строительство или приобретение жилья, не только в налоговых органах по окончании налогового периода, но и до окончания налогового периода у налогового агента (работодателя по основному месту работы) при условии подтверждения налоговыми органами права на имущественный вычет;

·  предоставление имущественного налогового вычета при продаже приватизированного жилья, не зависимо от сроков приватизации, в сумме, направленной на приобретение (строительство) другого жилья на территории Российской Федерации;

·  распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов на все виды целевых кредитов (займов) на приобретение и строительство жилья на территории Российской Федерации, предоставленных как банками Российской Федерации, так и другими российскими кредитными и не кредитными организациями. При этом имущественный налоговый вычет по целевым займам, предоставленным российскими не кредитными организациями, предоставляется в пределах двукратной ставки рефинансирования Банка России;

·  установление ставки в размере 13% по налогообложению доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами), израсходованными на приобретение или строительство жилья, на основании документов, подтверждающих целевое использование кредитов (займов);

·  снижение на переходный период формирования рынка ипотечных и ценных муниципальных бумаг налоговой ставки до 6% для доходов физических лиц, полученных в виде процентов по ипотечным ценным бумагам и по муниципальным ценным бумагам, эмитированным на развитие коммунальной инфраструктуры на срок не менее трех лет.

·  включение в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления налога на добавленную стоимость объектами налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ операции по реализации жилья, а также операции по реализации земельных участков.

Это позволит все операции по реализации жилья застройщиками и на вторичном рынке жилья не облагать налогом на добавленную стоимость. В результате отпадает необходимость в применении профессиональными застройщиками схем с использованием различных модификаций гражданско-правовых договоров (инвестирования, соинвестирования, долевого участия в строительстве, уступке права требования и т.п.), которые широко используются в настоящее время, в том числе, с целью – избежать налогообложения НДС при передаче построенного жилья от заказчика инвестору (соинвестору).

Настоящие положения позволят увеличить налоговые льготы физическим лицам – покупателям, продавцам жилья, индивидуальным застройщикам и участникам строительства многоквартирных домов, получателям целевых кредитов (займов) на строительство или приобретение жилья. Эти изменения в налоговом законодательстве должны привести к развитию рынков первичного и вторичного жилья, переходу к использованию сторонами сделок рыночной стоимости жилья, развитию института ипотечного кредитования. В комплексе эти меры должны способствовать формированию в России развитого рынка жилья, доступного для основной части населения.

Заключение

 

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь только недавно наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкиваются банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия федерального закона «Об ценных ипотечных эмиссионных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона. Если в ближайшее время будет принят и внедрен в практику. Вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты.

Из всего сказанного в становлении и развитии ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:

1. Обеспечение населения жильем является главной социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние населения, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

В настоящее время в жилищном фонде России, сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго- и материалоемки.

В связи с этим идет тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, следовательно, и объема производства. В конечном итоге все это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение населения, и государственные интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

·  постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья и подъем экономики страны в целом;

·  оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

·  сохранить и расширить рабочие места;

·  повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

·  высокий % годовых;

·  малый срок для погашения кредита;

·  отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

·  недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

·  отсутствие вторичного рынка закладных.

4. Масштаб проблем развития ипотечного кредитования, а также сложность при использовании программного подхода, предпринимать максимально быстрые действия всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех данной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов, ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

5. Для развития ипотеки в России нужно создать систему ипотечного кредитования и систему управления рисками, как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Система управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях.

В настоящее ипотечные программы явно выделяют стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков, при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования.

Что же касается развития непосредственно системы ипотечного кредитования, на данном этапе необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-нибудь одного звена работа системы может оказаться неэффективной.

Для полноценной работы системы должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, согласно реальной стоимости жилья страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

6.Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,

Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.

Основное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу, где должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно, чтобы выбор тех или других схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависел от особенностей налоговой системы. Разные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим нужно пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Немало зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования Российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, вследствие чего улучшению жилищных условий населения России в целом.

Список использованной литературы

 

1.  Закон Российской Федерации «О залоге». – Электронные источники информации

2.  Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

3.  О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.

4.  Федеральный Закон РФ «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 года N218-ФЗ, вступающий в силу с 1 июня 2005 года

5.  Гражданский кодекс Российской Федерации I, II, III части, выпуск 15 (62) / 2004 г.

6.  Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.

7.  Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».

8.  Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»

9.  Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию».

10.  Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности».

11.  Инструкция ЦБ РФ «Об обязательных нормативах банков» от 16 января 2004г. N 110-И (в ред. указания ЦБ РФ от 13.08.2004 N 1489-У)

12.  Положение ЦБ РФ «Об обязательных резервах кредитных организаций» от 29 марта 2004г.N 255-П (в ред.указания ЦБ РФ от 13.10.2004 N1506-У)

13.  Положение ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ним задолженности» от 26 марта 2004г. N 254-П

14.  Письмо ЦБ РФ «О типичных банковских рисках» от 23 июня 2004г. N70-Т

15.  Положение об оценке кредитных рисков и порядке формирования резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»

16.  Регламент формирования резерва на возможные потери в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»

17.  Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита, Информационно – аналитический журнал «Деньги и Кредит», М., 2000г., №9, с. 30 - 32.

18.  Газета «Метро» от 11 апреля 2007 года.

19.  «Вечный квартирный вопрос».// Эксперт. – 2004 г. - №12.

20.  Абашин Э.А. Как купить или продать квартиру.//Инфра-М 2005г.

21.  Балабанов И.Т. «Банки и банковское дело», Питер, 2005г.

22.  Беляков А.В. «Банковские риски: Проблемы учета, управления и регулирования», БДЦ-Пресс, 2004г.

23.  Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. «Банковское дело», Финансы и статистика 2005 г.

24.  Геращенко В. Пути развития и реструктуризации российской банковской системы. // Аналитический банковский журнал - 2004. - № 5. – с.4.

25.  Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт.- 2004г.- №12.

26.  Гольцблат А.А. Сделки с землей в России.//АльпинаБизнесБукс-2005г.

27.  Гришаев С.П., Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Издательство /Юристь-2004г.

Приложение №1

 

Таблица 1. - «Недвижимость как предмет ипотеки»

Залог недвижимости (ипотека)
Предметы ипотеки	Условия ипотеки	Ипотека не допускается на:
Здания и сооружения вместе с земельным участком или его частью;	Объект должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения;	Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
Земельные участки с указанием границ на чертеже;	Главная вещь считается заложенной вместе с ее принадлежностью как единое целое (здания, предприятия вместе с земельными участками);	Земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
Предприятия как единые имущественные комплексы, включая права требования;	При общей совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально удостоверенное согласие всех собственников;	Полевые земельные участки личных подсобных хозяйств;
Жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жилье;	Участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников;	Земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения;
Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения;	Право залога земельного участка не распространяется на находящиеся на нем здания, если нет иного в договоре	Неизолированные жилые помещения;
Участки недр и многолетние насаждения;		Долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру;
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;		Часть неделимой вещи;
Объекты незавершенного строительства;		Особо охраняемые природные территории;
Право аренды с согласия арендодателя или собственника имущества		Имущество, запрещенное к приватизации;
		Имущество, подлежащее обязательной приватизации;
		Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по закону;
		Иное имущество, изъятое из оборота

Приложение №2

 

Таблица 2. - «Ипотечный калькулятор ОАО «Банк «Санкт-Петербург»

Кредитный калькулятор на приобретение квартиры
		Первичный рынок
Что Вы хотите узнать	максимальную сумму кредита, исходя из величины дохода
Валюта кредита	рубли
Срок кредитования (лет)
Сумма чистого дохода		(в рублях)
Собственных средств, не менее (%)
Макс.сумма кредита на квартиру		Сумма кредита не может быть
Процентная ставка		менее 250 000 рублей
Ежемесячный платеж		или эквивалентной суммы
Чистый доход не менее		в долларах или Евро
Комиссия за рассмотрение заявки
Комиссия за выдачу кредита
Информация, изложенная в настоящем расчете, носит справочный и ориентировочный характер, отражена по состоянию исключительно на день составления расчета, не является офертой или акцептом и не содержит обязательств банка перед третьими лицами.

Приложение №3

 

Перечень документов для получения кредита (по заемщику и созаёмщикам) в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»

Персональные данные:
1.	Документы, удостоверяющие личность: ü  Паспорт гражданина РФ (обязательно); ü  Военный билет (для военнослужащих, лиц призывного возраста и бывших штатных военнослужащих); ü  Паспорт моряка - (для моряков); ü  Свидетельство ИНН (при наличии); ü  пенсионное удостоверение (свидетельство(при наличии)
2.	Водительские права (при наличии),
3.	Свидетельство о браке/ Свидетельство о разводе
4.	Свидетельство о рождении детей или паспорта детей
В Банк предоставляются оригиналы документов, с которых сотрудником Банка снимаются копии
Данные об образовании:
5.	Документы об образовании и повышении квалификации (аттестаты, дипломы, свидетельства, сертификаты, лицензии и т.п.)
В Банк предоставляются копии документов
Данные о трудовой деятельности и доходе:
Для физических лиц, работающих по найму:
6.	Трудовая книжка (копия с подписями руководителя и главного бухгалтера организации –работодателя Заемщика с приложением печати на каждой странице)
7.	Трудовой договор (контракт) – копия, заверенная работодателем. При отсутствии трудового договора– справка от работодателя с информацией, которая должна содержаться в трудовом договоре (срок, постоянная / временная занятость, должность, обязанности)
8.	Справка № 2-НДФЛ с места работы за 6 предшествующих месяцев (копия, заверенная руководителем и главным бухгалтером работодателя, с приложением печать работодателя)
9.	При наличии дополнительного дохода: справка с работы о получении дохода за 6 предшествующих месяцев (за подписью работодателя, по установленной в Банке форме).
Для физических лиц - индивидуальных предпринимателей:
6.	Трудовая книжка (копия с подписями руководителя и главного бухгалтера с приложением печати на каждой странице)
7.	Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве предпринимателя; Свидетельство о присвоении ЕГРН Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе  (оригиналы)
8.	Необходимые лицензии, сертификаты и патенты для занятия предпринимательской деятельностью (оригиналы)
9.	Документы об уплате налогов за прошедший год и истекший период текущего года с отметкой налоговой инспекции (в зависимости от применяемой системы налогообложения, учета и отчетности): ü  декларации о доходах (3-НДФЛ); ü  декларация по единому налогу или декларация по налогу на вмененный доход; ü  декларации по ЕСН с заработной платы наемных работников; ü  декларация по ПФ; ü  для стандартной системы налогообложения – декларации по ЕСН и НДС + бухгалтерская отчетность (формы №1 и 2) . Копия, заверенная предпринимателем
10.	Книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа (если большой объем – только результирующие поквартальные страницы) за последние 12 месяцев – копия прошитая, пронумерованная и утвержденная предпринимателем
11.	Справка с данными о размере полученного дохода и произведенных расходов от предпринимательской деятельности за последние 12 месяцев, по установленной в Банке форме
12.	Договоры аренды или свидетельства о собственности на офисные и производственные помещения, используемые предпринимателем (копии, заверенные предпринимателем)
13.	Договоры по хозяйственной деятельности для подтверждения источников погашения кредита (копии, заверенные предпринимателем)
14.	Справки из обслуживающих банков об оборотах по расчетным счетам в банках за последние 12 месяцев (помесячно) (на бланке Банка с печатью и подписью) (за исключением ОАО «Банк «Санкт-Петербург»); В случае отсутствия расчетного счета или незначительного (менее 50% от реального оборота) оборота по расчетному счету - справка от заемщика о фактических оборотах по кассе (помесячно);
Для физических лиц - владельцев бизнеса, применяющих стандартную систему налогообложения
6.	Правоустанавливающие и учредительные документы по фирме, документы о назначении директора и главного бухгалтера (последняя редакция) – копии, заверенные руководителем фирмы
7.	Документы, подтверждающие владение физическим лицом бизнесом (копии, заверенные руководителем фирмы)
8.	Бухгалтерская отчетность фирмы (за прошедший год в поквартальной разбивке) и истекший период текущего года – форма №1 и форма №2;
9.	Справки из обслуживающих банков об оборотах по расчетным счетам в банках за последние 12 месяцев (помесячно) (на бланке Банка с печатью и подписью) (за исключением ОАО «Банк «Санкт-Петербург»);
10.	Договоры аренды или свидетельства о собственности на офисные и производственные помещения, используемые фирмой (копии, заверенные руководителем фирмы)
11.	Основные договоры по хозяйственной деятельности фирмы (3-5 штук) (копии, заверенные руководителем фирмы)
При получении дохода как наемного работника, предоставляются соответствующие документы, указанные выше для наемных работников
Для физических лиц - владельцев бизнеса, применяющих упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности или являющихся плательщиками единого налога на вмененный доход
6.	Правоустанавливающие и учредительные документы по фирме, документы о назначении директора и главного бухгалтера (последняя редакция) – копии, заверенные руководителем фирмы
7.	Документы, подтверждающие владение лицом бизнесом (копии, заверенные руководителем фирмы)
8.	Документы об уплате налогов за прошедший год и истекший период текущего года с отметкой налоговой инспекции (в зависимости от применяемой системы налогообложения, учета и отчетности): ü  декларация по единому налогу; ü  декларация по налогу на вмененный доход; Копия, заверенная руководителем фирмы
9.	Книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа (если большой объем – только результирующие поквартальные страницы) за последние 12 месяцев – копия прошитая, пронумерованная и утвержденная руководителем фирмы
10.	Справка с данными о размере полученного дохода и произведенных расходов от предпринимательской деятельности за последние 12 месяцев года, по установленной в Банке форме
11.	Договоры аренды или свидетельства о собственности на офисные и производственные помещения, используемые фирмой (копии, заверенные руководителем фирмы)
12.	Основные договоры по хозяйственной деятельности фирмы (3-5 штук) (копии, заверенные руководителем фирмы)
При получении дохода как наемного работника, предоставляются соответствующие документы, указанные выше для наемных работников
Данные об условиях проживания
	Документы о месте регистрации (оригиналы): ü  форма №7; ü  форма №9
Информация об активах:
	Документы, подтверждающие наличие и право собственности на имущество (недвижимость (квартира, дом, дача, комната, земельный участок), автотранспорт, денежные средства на вкладах в банках): ü  для квартиры, дома, дачи, земельного участка – право собственности (копия); ü  для автотранспорта – свидетельств о регистрации (копия); ü  для вкладов - выписка из банка с подтверждением остатка на счете (оригинал); ü  для ценных бумаг - выписка из реестра (оригинал);
Данные документы предоставляются по желанию Заемщика. И используются банком как компенсирующий (положительный) фактор при расчете платежеспособности Заемщика. В случае получения кредита на оплату первого взноса за приобретаемое жилье и намерения произвести его погашения за счет имеющегося в собственности объекта недвижимости, документы, подтверждающие наличие и право собственности на данный объект недвижимости предоставляются в Банк в обязательном порядке.
Информация о кредитной истории:
1.  1111 2.		Копии кредитных договоров, заключенных с другими банками
		Иные документы, подтверждающие положительную кредитную историю
Информация о приобретаемой недвижимости:
1	Договор, на основании которого приобретается строящееся жилье
Информация по обеспечению кредита, предоставляемому на оплату первого взноса:
1	Документы, подтверждающие наличие и право собственности на имущество, передаваемое в залог
2	При оформлении в обеспечение поручительства юридического лица: - Правоустанавливающие и учредительные документы по фирме, документы о назначении директора и главного бухгалтера (последняя редакция) – копии, заверенные руководителем фирмы (в случае, если юридическое лицо не является клиентом Банка). -Бухгалтерская отчетность фирмы (за прошедший год и истекший период текущего года – форма №1 и форма №2. - Справки из обслуживающих банков об оборотах по расчетным счетам в банках за последние 12 месяцев (помесячно) (на бланке Банка с печатью и подписью) (за исключением ОАО «Банк «Санкт - Петербург»).

Дополнительные документы В случае если Вы находясь в браке, приобретаете строящееся жилье в личную индивидуальную собственность:

Брачный контракт, в соответствии с условиями которого, единственным собственником приобретаемого жилья будете являться Вы или нотариально удостоверенное согласие Вашей супруги на приобретение Вами за счет кредита жилья в личную индивидуальную собственность с возникающей в дальнейшем ипотеки данного жилья в силу закона (по форме, утвержденной в Банке).

В случае если Ваша супруга (супруг) не может выступать Созаемщиком по кредитному договору (при условии выступления поручителем по Вашим обязательствам):

Нотариально удостоверенное заявление супруга (супруг) о том, что она (он) не возражает против получения Вами кредита в Банке на приобретение строящегося жилья с возникающей в дальнейшем ипотеки данного жилья в силу закона (по форме, утвержденной в Банке).

При необходимости Банк может затребовать иные дополнительные документы.

При необходимости Банк может направить Вас в специализированную организацию для независимой оценки получаемого Вами дохода, для оценки бизнеса принадлежащей Вам компании. Независимая оценка осуществляется за Ваш счет.

 

Приложение №4

 

Таблица 3. - «Основные характеристики ипотечного кредита, выдаваемого Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»

Валюта кредита	Кредит предоставляется и погашается в долларах США.
Сумма кредита	Без ограничений ($ тыс.)
Срок, на который предоставляется кредит	Кредиты предоставляются на срок до 27 лет.
Погашение кредита	Равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, Вы ежемесячно выплачиваете одинаковую сумму, что позволяет планировать семейный бюджет.
Процент по кредиту для заемщика	Устанавливается банком-участником программы. В настоящее время может составлять 15% годовых в валюте. Фиксированная ставка на весь срок кредитования.
Досрочное погашение кредита	Частичное или полное погашение кредита допускается после истечения 3 месяцев считая с даты предоставления кредита. Досрочно погашаемая сумма должна составлять не менее 500 долл. США.
Территория и объект	На первоначальном этапе кредиты предоставляются для приобретения квартир в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ Санкт-Петербург.
Обеспечение кредита	Обеспечением обязательств заемщика по погашению кредита является залог квартиры приобретаемой на кредитные средства и страхование жизни и потери трудоспособности Заемщика, приобретаемого имущества и права собственности (титул) на приобретаемое имущество.
Требования к доходу заемщика	Рассматриваются только документально подтвержденные (задекларированные) доходы семьи. Под доходом семьи понимается доход супругов. Источниками получения доходов, которые учитываются при расчете кредита, являются: v  заработная плата по основному месту работы, v  доходы по совместительству и за неполный рабочий день, v  доход в виде дивидендов, v  доход в виде процентов по вкладам и постоянных страховых выплат, v  пенсионные выплаты и стипендии, v  чистый доход в форме арендной платы, v  алименты и пособия на детей. Для получения ипотечного жилищного кредита необходимо иметь постоянный источник доходов, позволяющий возвратить кредит, а также собственные средства для первого взноса в размере не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья.
Максимальная сумма кредита	Сумма кредита зависит от дохода Вашей семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного семейного дохода (суммарный доход супругов). В расчет принимаются только документально подтвержденные (задекларированные) доходы. Также учитываются компенсирующие факторы (например, дополнительное обеспечение в виде поручительства устойчивого предприятия-работодателя, гарантии надежного банка, залога недвижимого имущества заемщика и др.).
Требования к регистрации заемщика	Заемщик и созаемщик (то есть супруг/супруга) должны иметь постоянную регистрацию на территории субъекта РФ Санкт-Петербург.
Квалификация заемщика	Непрерывный (без перерыва в занятости на срок более 1 месяца) трудовой стаж заемщика не менее 2-х лет.
Страхование	Заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество и риск утраты права собственности (титул) на приобретаемое имущество на весь срок кредитования. Тариф по страхованию жизни может составлять около 0,5%-1% от страховой суммы в год (в зависимости от возраста заемщика). Тариф по страхованию квартиры может составлять около 0,3%-0,5% в год от страховой суммы. Тариф по страхованию риска утраты права собственности может составлять около 1,5% от страховой суммы за весь срок кредита. Страховая сумма определяется следующим образом: По страхованию жизни – сумма кредита, увеличенная на 10% (поскольку остаток задолженности по кредиту постоянно уменьшается, то соответственно, может уменьшаться и страховая сумма); По страхованию квартиры и страхованию риска утраты права собственности – стоимость квартиры.