Оценка стоимости зданий и сооружений

3.2. Оценка стоимости зданий и сооружений

Здание мини пекарни - объект 1987 года постройки. Одноэтажное, стены из кирпича, фундамент - бетонные столбы, колонны железобетонные, перекрытия ж/б плиты, крыша - кровельное железо, оконные проемы -деревянные глухие; дверные проемы металлические ворота, полы - цементные.

Площадь 259 кв.м., объем строения 1264 куб.м.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Анализ направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Анализ основывается на 4 критериях, а именно, вариант должен быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. В качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта предлагается принять вариант текущего использования.

Экономика

Рынок недвижимости (для типов недвижимости, связанных с возможным использованием оцениваемого объекта) выглядит следующим образом:

Спрос- крайне ограниченный;

Предложение - крайне ограниченное;

Наиболее вероятные покупатели - сельскохозяйственные предприятия, возможно деревообрабатывающие предприятия;

Местоположение и транспортная доступность объекта - объект имеет в качестве подъездных путей проезд с твердым покрытием;

Развитость инженерной инфраструктуры - имеется подключение к электросети, водоснабжение, водоотведение;

Типичное использование окружающей недвижимости – недвижимость сельскохозяйственного назначения, жилая недвижимость.

Выводы: По информации, предоставленной риэлтерами, работающими на рынке недвижимости объектов недвижимости такого типа выставленных на продажу немного из-за небольшого предложения на такие объекты недвижимости в виду большого удаления от города и невостребованости объектов такого типа. По информации ССП№29 большинство объектов ранее реализованных на территории Свердловской области имели скраповую стоимость из-за отсутствия какого либо ремонта в течении последних 10-15 лет. Сопоставляя вышеизложенные факты можно констатировать крайне низкий спрос на объекты недвижимости данного типа. Это связано, по мнению эксперта, в первую очередь с удалением от города, общим спадом сельского хозяйства, особенно в последний год при перепроизводстве зерновых в стране и соответственно низких цен, отсутствие спроса со стороны животноводческих хозяйств. Таким образом, осуществить продажу такого объекта в разумные сроки возможно лишь существенно снизив цену предложения.

Наиболее эффективным использованием данного объекта является эксплуатация его как складского помещения. Чтобы загрузить достаточно большие складские площади инвестор должен иметь высокий товарооборот.

Как показывает анализ общеэкономической ситуации в Свердловской области, круг таких потенциальных покупателей на данный момент крайне ограничен.

Оценка объекта затратным подходом

Затратный подход, прежде всего, основывается на принципах воспроизводства или замещения и предполагает то, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение участка под строительство и возведение аналогичного (по назначению и качеству) объекта в установленных временных границах.

Стоимость объекта затратным подходом рассчитывается по следующей формуле 3:

С = СЗ + (ПВС - И) (формула 3)

где СЗ - стоимость земельного участка,

ПВС - полная восстановительная стоимость объекта оценки

И - накопленный износ объекта.

=> Определение полной восстановительной стоимости объекта

Восстановительная стоимость подразделяется на стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта (вновь построенного), с использованием таких же архитектурных решений, объемно- планировочных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения определяется расходами, в текущих ценах, на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, и сопоставимые технические характеристики объекта.

Последовательность выполнения расчетов в этом случае включает:

•выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

•корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

•определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен

используемой нормативной базы;

• перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цены на дату оценки.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по Укрупненным показателям восстановительной стоимости. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению общей части УПВС.

Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, переход от базовых цен к ценам на дату оценки. В расчетах учитывается НДС в размере 18%.

=> Оценка накопленного износа объекта

При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический износ

Физический износ в общем виде - это потеря конструктивным элементом здания первоначальных физико-технических свойств, он подразделяется на два основных вида:

• неустранимый физический износ;

• устранимый физический износ.

Износ начинается с момента создания улучшений. Здания и сооружения немедленно начинают подвергаться различным видам воздействий и испытывать влияние изменения архитектурных и иных требований, ведущих к функциональному износу. Негативное воздействие окружающей среды приводит к внешнему старению.

С момента сооружения зданий (улучшений) начинается их экономическая жизнь. В этот период они должны вносить свой вклад в суммарную стоимость недвижимости. Когда улучшения являются оптимальными, суммарная величина их вклада в итоговую общую стоимость улучшений равна их общей стоимости. Однако с течением времени возникает разница между общими издержками на их создание и текущей стоимостью, которая является следствием различных видов износа. В тот момент, когда улучшение уже не может прибыльно использоваться, либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце срока его экономической жизни, износ улучшений достигает 100%.

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни представляет собой период времени в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Перефразируя старое выражение, если бы строение имело состояние и вид 13-летнего дома, то его и надо было бы оценивать как 13- летнее (с эффективным сроком в 13 лет), даже если дому было бы 10 или 20 лет. Хронологический возраст дома должен отмечаться в оценке, если он известен, однако обычно при расчете стоимости он имеет небольшое значение.

Срок оставшейся экономической жизни здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома; его-то и должен рассчитывать оценщик.

Не следует исходить из предположения о равномерном старении и износе недвижимого имущества. Часто ремонт, модернизация или переоборудование увеличивают срок жизни недвижимости, в то время как отсутствие нормального ухода сокращает экономическую жизнь.

Физический износ рассчитывался методом эффективного возраста. Этот метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Срок экономической жизни определяется по нормативам, эффективный возраст рассчитывается экспортно с использованием техпаспортов на здания и результатов обследования.

функциональный износ

функциональный износ заключается в не соответствии объекта оценки современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Признаки функционального износа: несоответствие объемно- планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый - определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый - вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком такого износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устаревание этих недостатков.

Износ внешнего воздействия (экономический износ)

Износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Источники информации для расчетов

1.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете.

2.Сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов».

3. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС" - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.

4-Индексы изменения сметной стоимости строительства (индексы

инфляции) к ценам 1984 года (по материалам "Уральского Регионального Центра Экономики и Ценообразования в Строительстве").

Восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

=> Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года. С 1969 на индекс И69/84 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.

И 69/84=1,17

Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительные- монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И84/06 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве на 01.01.2006г.

И 1984/2006 = 31,41.

=> Прочие удорожания

Прибыль девелопера.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.

Мною в расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.

Расчет стоимости объекта по затратным подходом

Для начала найдем удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС (таблица 10):

Таблица 10

Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС

Определим восстановительную стоимость объекта аналога 259 кв.м., объем

строения 1264 куб.м. (таблица 11):

Таблица 11

Определение восстановительной стоимости объекта аналога

Продолжение таблицы 11

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 12:

Таблица 12

Распределение стоимости нового строительства

по конструктивным элементам

Определение исправимого физического износа представлено в таблице 13:

Таблица 13

Определение исправимого физического износа

Определение неисправимого физического износа короткоживущих

элементов представлено в таблице 14:

Таблица 14

Определение неисправимого физического износа короткоживущих

элементов

Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

представлен в таблице 15:

Таблица 15

Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

Определение функционального износа

Значение функционального износа принимаем равным нулю.

Определение внешнего износа

Экономический износ выражается в снижении стоимости объектов оценки, вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленный экономическими, политическими либо другими внешними факторами.

Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект или действия налогообложения, страхования и т.д. В данном случае можно говорить об экономическом износе объекта оценки, вызванном как негативными внешними факторами, так и внутренним социально-экономическим положением, сложившимся в данном муниципальном образовании. А именно: предприятия расположенные в данном и находящихся рядом селах имеют задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней, кроме того, имущество этих предприятий арестовано Службой судебных приставов или рассматривается вопрос о применении процедуры банкротства. На основании вышеизложенного, по моему мнению, внешний износ для данного объекта оценки составляет 13 %.

Общий (совокупный) износ зданий и сооружений определяется суммированием всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Анализ восстановительной стоимости объекта с учетом износа определяется по следующей формуле 4:

Сизн.=ПВС-(ПВС х Иф)-(ПВС х Им)-(ПВС х Иэ) (формула 4)

где Иф- физический износ,

Им- функциональный износ (моральный),

Иэ -экономический износ

Стоимость здания мини-пекарни, определенная затратным подходом, согласно расчетов, составляет (округленно) с учетом НДС: 820 650 (Восемьсот двадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей.

Сравнительный подход.

Среди методов, опирающихся на сравнительный подход, чаще всего применяют метод прямого сравнения. Правда, подобрать строго идентичную модель чаше всего не удаётся, и поэтому в цену аналога вносят корректировки. Специфика применения данного метода для оценки имущества заключается в том, что среди коэффициентных корректировок важную роль играет коэффициент различия коммерческой привлекательности. Он учитывает различия между оцениваемым и аналогичным имуществом в качестве сборки, дизайне, эргономичности, компактности.

В Свердловской области объектов аналогичной функциональной полезности не выявлено, на дату близкую к дате оценки. При подборе аналогов, были проанализированы местные периодические издания - «Быстрый курьер», и «Пульс цен».

Поэтому, на основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчётах, данный подход в нашем случае не применяем.

Оценка доходным подходом.

Общие положения

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.

В данном отчете использовался метод прямой капитализации.

Определение ставки дисконтирования

Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Определение риска

Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий по-

лучения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза.

При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на не ликвидность.

Определение очищенной от риска нормы дохода

В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым операциям.

В качестве безрисковой ставки принята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности - 12%, (информация агентства «Россбизнесконсалтинг»).

Поправка на неликвидность

Поправка на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже. То есть, поправка на не ликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.

В результате статистического анализа состояния рынка недвижимости в Свердловской области оценщик сделал вывод о том, что, среднее время рыночной экспозиции оцениваемых объектов может составить более года. В настоящем отчете принят горизонт расчетов, равный одному году и, следовательно, поправка на не ликвидность равна размеру без рисковой ставки 12%.

Поправка на риск

При инвестировании капитала в объекты недвижимости основную часть риска можно переложить на страховые компании. Размер поправки на риск определяется, как размер страховых начислений за страховку недвижимости по полному пакету в наиболее надежных страховых компаниях. В ходе консультаций установлено, что средние действующие ставки в страховых компаниях по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют в среднем 2%.

Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 12%, поправки на риск вложения в недвижимость 2%, поправки на неликвидность 12%, Рассчитанная таким образом ставка составляет 26%.

Прямая капитализация

В случае, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации. Специфика рынка недвижимости как российского в целом, так и в Свердловской области в частности, такова, что ставки доходности, арендной платы и другие показатели изменяются вне любых закономерностей, изменения невозможно предусмотреть. В таких условиях, по моему мнению, применение метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке недвижимости является оправданным при определении стоимости на дату оценки.

Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость равна доходу деленному на ставку капитализации, а ставка капитализации равна ставке дисконтирования плюс ежегодный процент возмещения вложенных средств.

Ежегодный процент возмещения денежных средств равен нормативному сроку жизни деленному на остаточный срок жизни объекта.

Нормативный срок жизни 100 лет здания мини пекарни принят в соответствии с едиными нормами амортизационных отчислений.

Эффективный срок службы исчислен исходя из накопленного физического износа. За оставшийся срок жизни инвестор должен вернуть 100% вложенных средств. Таким образом, ставка капитализации составит 27,19 %.

Определение ставки арендной платы

Ставка арендной платы рассчитана в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной Постановлением районной администрации. Расчет размера арендной платы за нежилые помещения.

Расчет размера арендной платы за нежилые помещения на год

(таблица 16) рассчитывается по следующей формуле 5:

Апл = 200 х К 1 х К2 х КЗ К4 х К5 х Sар (формула 5)

Где Алл -арендная плата за год в руб.

Sар - общая арендуемая площадь;

К1 - коэффициент территориального зонирования;

К2 - коэффициент благоустройства объекта недвижимости;

КЗ - коэффициент типа деятельности;

К4 - коэффициент комфортности;

К5 - коэффициент, учитывающий основной материал объекта

недвижимости;

Таблица 16

Расчет арендной платы за нежилые помещения на год

Определение прочих расчетных параметров

Валовой операционный доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год.

Учитывая местоположение, качественные характеристики объекта и то, и что часть помещений будет пустовать некоторый период времени в течение года, поэтому принят понижающий коэффициент недосбора арендной платы (К1). Этот коэффициент также учитывает потери арендной платы при неплатежеспособности арендатора.

Налог на имущество составляет 2% от стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом.

Эффективный валовой доход получен от валового операционного дохода, путем применения коэффициента К1.

Расходы на управление объектом принимаются в размере 2% от

эффективного валового дохода в год.

Вычитая из эффективного валового дохода налог на имущество, расходы на управление, получаем чистый операционный доход. Расчет представлен в таблице 17:

Таблица 17

Расчет чистого операционного дохода

Результаты расчетов методом капитализации дохода

Расчет ставки капитализации приведен выше, доходная стоимость получена как отношение чистого операционного дохода и ставки капитализации и составляет (таблица 18):

Таблица 18

Стоимость здания мини пекарни доходным подходом

Стоимость здания, определенная методом капитализации дохода с учетом НДС составляет 410520 (Четыреста десять тысяч пятьсот двадцать) рублей.

Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости здания.

На мой взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.

Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения сравнительного подходы обоснован ранее.

Учитывая вышеизложенное, считаю возможным предположить, что значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 19):

Таблица 19

Расчет скорректированной рыночной стоимости объекта недвижимости

Таким образом, окончательная величина стоимости объекта недвижимости

ООО «Наш хлеб» составляет:

533560 (Пятьсот тридцать три тысячи пятьсот шестьдесят) рублей

3.3. Оценка стоимости оборудования

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный:

Подходы к оценке машин и оборудования

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать :

- отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости, купля-продажа; передача в аренду);

- множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);

- производственно-технологические системы; комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

На предприятии ООО «Наш хлеб» имеется следующее хлебопекарное оборудование:

Взбивальная машина МС 12-15,

Машина тестораскаточная МРТ-601

Мукопросеиватель П-2П «Пионер»

Машина тестомесильная МТМ-60M

Машина тестомесильная А2-ХТБ

Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35

Шкаф пекарный ШПСЭМ-3

Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б

Котел КНЭ-10М

Холодильник производственный

Все агрегаты образуют одну линию по производству готовой продукции. Работа на оборудовании ведется в две смены по 7 часов в смену. Производственный процесс описан в п.2.1. настоящей работы, в котором дается краткая характеристика предприятия.

Дата начала эксплуатации 2003 год.

Оборудование используется на полную мощность.

Состояние — хорошее.

Нормативный срок службы - 20 лет.

Фактический возраст - 2 года.

Эффективный возраст - 1,5 года.

При определении рыночной стоимости объекта используются три основных подхода: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. В основу данного подхода положен принцип замещения.

Затратный подход состоит из трех этапов:

- Оценка полной стоимости воспроизводства или полной стоимости

замещения объекта оценки.

- Оценка величины накопленного износа объекта оценки.

- Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки определена с использованием метода сравнения объекта оценки с ценой предприятия изготовителя-АО «Пензмаш».

В процессе оценки было установлено следующее:

1. В ноябре 2005 г. производитель АО «Пензмаш» продавало подобное оборудование по цене 425000 рублей,

2. Затраты на доставку, монтаж и настройку оборудования составляют -

10500 рублей.

3. Цены предприятия - изготовителя с нового года выросли на 3%.

Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта оценки

составит: ПВС = 425000 + 10500 + 12750 = 448250 рублей.

Оценка величины накопленного износа

Накопленный износ - это потеря стоимости объекта оценки, вызванная различными причинами в связи с физическим износом, функциональным и экономическим устареваниями.

Оценка величины накопленного износа определяется методом разбиения. При этом рассматриваются следующие виды износа и устаревания объекта оценки:

- физический износ;

- функциональное устаревание;

- экономическое устаревание.

Для определения совокупного износа используем формулу 6:

СИ =1-[(1- Физ.И) х (1-Функц. Устарев.) х (1-Экон. Устарев.)] (формула 6)

где СИ - совокупный износ

Физ.И - физический износ

Функц.Устарев. - функциональное устаревание

Эконом. Устарев - экономическое устаревание

Физический износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие

потери его элементами своих первоначальных свойств.

Величина физического износа определена методом «срока жизни», который находится как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни (формула 7):

ЭВ

ФизИ == —————

ЭЖ

где ЭВ - эффективный возраст актива

ЭЖ - срок экономической жизни объекта

Срок экономической жизни - 20 лет.

В процессе осмотра эффективный возраст объекта был установлен - 1,5 года.

1,5

ФизИ= ——— =0,07 (по формуле 7)

20

Функциональное устаревание - это потеря стоимости объекта оценки, вызванная факторами, присущими самому объекту оценки, в результате развития новой техники, технологии, стандартов и т.д. Все это приводит либо к нехватке производственных мощностей, либо к появлению сверхмощностей, что в конечном итоге увеличивает затраты и снижает полезность объекта в целом. В связи с разработкой и появлением нового аналогичного оборудования определяем коэффициент износа, который равен 0,15.

Экономическое устаревание - это потеря стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как государственное регулирование, изменение в снабжении сырьевыми ресурсами, потерей рынка и т.д. Экономическое устаревание является функцией внешнего воздействия не только на оборудование, но и на бизнес в

целом.

В связи с тем, что данное оборудование является упрощенным аналогом технологически совершенных производственных линий, установленных на крупных хлебокомбинатах, оно претерпевает экономическое устаревание. Как известно из «Доклада о положении дел в сельском хозяйстве и на продовольственных рынках Свердловской области по итогам работы за 10 месяцев 2005 года», утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 27.12.2005 г. № 1463-ПП, в настоящее время на ОАО «Екатеринбургский хлебокомбинат» осуществляется техническое перевооружение. Результатом станет улучшение качества выпускаемой продукции, сокращение ее затрат, что напрямую отразится на бизнесе оцениваемого предприятия. Таким образом, экономический износ принимаем равным 30%.

Величина совокупного износа составит:

СИ= 1- [(1 - 0,07) х(1- 0,15) х (1 - 0,3)]= 0,45 или

Похожие работы

Оценка стоимости предприятия ООО "Сладкий рай"

Скачать

82881

12

4

... предполагает построение прогноза доходов. В зависимости от равномерности поступления доходов выбирается либо метод капитализации, либо метод дисконтирования. В данном случае при оценке стоимости предприятия ООО «Сладкий рай» целесообразнее и понятнее будет использовать метод капитализации доходов. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей ...

Оценка стоимости предприятия для конкретных целей

Скачать

29491

0

0

... величина выручки от продажи актива за вычетом затрат по продаже.  Наиболее характерные особенности концепции оценки предприятия как действующего: 1.  Стоимость предприятия как действующего – отдельный вид стоимости, который определяет стоимость предприятия для конкретного пользователя, что отражает его не рыночный характер. 2.  Оценка стоимости предприятия как действующего предполагает оценку ...

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Бенотех"

Скачать

129620

18

0

... которые он применяет при оценке того или иного объекта оценки. Отметим, что при определенных условиях оценщик может аргументированно отказаться от применения одного или двух подходов оценки бизнеса. Глава 3. Оценка рыночной стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Бенотех" 3.1 Краткая характеристика предприятия Компания ООО "Бенотех" появилась на рынке в марте 2001 года как производитель добавок для ...

Оценки стоимости предприятия

Скачать

50850

0

0

... капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия. И наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих ...