Взаимодействие Гражданского кодекса и земельного законодательства

2. Взаимодействие Гражданского кодекса и земельного законодательства

Вопрос о взаимодействии гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных отношений имеет большой научный и практический интерес. Именно здесь четко и ярко проявляются особенности земли как имущества, недвижимости, как объекта земельных отношений и осуществления их правового регулирования гражданским и земельным законодательством.

В ст.3 ГК сказано, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Следовательно, в ЗК и других актах земельного законодательства нормы ГК:

во-первых, могут воспроизводиться (полностью или частично), не вступая в противоречие с нормами ГК;

во-вторых, они могут и должны развиваться, конкретизироваться с учетом особенностей регулирования земельных отношений, опять-таки, не вступая в противоречие с ГК. В первую очередь, с нормами о праве собственности и других правах, о сделках с землей и др.;

в-третьих, могут и должны содержать сугубо "свои" земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК.

К последним относятся, главным образом, специальные земельно-правовые нормы публично-правового характера:

- о компетенции государственных и местных органов по регулированию земельных отношений;

- о государственном учете земель;

- о государственном земельном кадастре и мониторинге;

- о государственной специальной регистрации прав на землю;

- об установлении состава и категорий земель и переводе их из одной категории в другую, их разграничении по целевому назначению;

- о государственном контроле за использованием и охраной земель;

- об ответственности за нарушение земельного законодательства и др.

Возмещение имущественного ущерба, причиненного собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земли производится в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Таким образом, видно, что ГК дает свободу ЗК в регулировании земельных отношений. Это свидетельствует, по существу, о том, что все статьи главы 17 и другие статьи ГК, касающиеся земельных отношений, могут воспроизводиться и развиваться, конкретизироваться в земельном законодательстве, не вступая в противоречие с ГК.

Это относится не только к указанным статьям главы 17, но и ко многим другим.

Назовем их:

- ст.23 - о гражданах как субъектах гражданских и земельных отношений;

- все положения гл. 4 - о субъектах гражданских и земельных отношений - юридических лицах;

- ст.257 - о фермерских хозяйствах;

- статьи гл. 6 - об объектах гражданских прав (в частности, ст.129, в которой имеется прямая отсылка к земельному законодательству по вопросу о допущении оборота земли как особого объекта, и ст.131 - о специальной регистрации);

- статьи гл. 13 - об обороте земли и его особенностях по сравнению с другим имуществом, о формах собственности и других вещных правах на землю;

- ст.216 - о вещных правах на землю и порядке перехода этих прав, о праве собственности на землю, праве пожизненного наследуемого владения землей, праве постоянного пользования, сервитутах;

- статьи гл. 16 - об общей собственности и т. д.

Можно назвать и другие главы и статьи ГК - о залоге, обязательствах, договорах, сделках с землей и другие, которые также относятся к регулированию земельных отношений, в соответствии с земельным законодательством.

Поскольку в ГК эти нормы сформулированы в общей форме, то применительно к земле они должны получить свое развитие в земельном законодательстве.

Особенности земли как специфического имущества и объекта гражданских отношений заслуживают внимания. Землю нельзя до конца приравнять к иному имуществу: зданиям, сооружениям, объектам, движимым вещам.

В сельском хозяйстве земля - основное и незаменимое средство сельскохозяйственного производства. Поэтому ее нельзя "разбазаривать", использовать не по целевому назначению.

В несельскохозяйственной сфере земля служит территорией для размещения отраслей, зданий, сооружений, объектов. Здесь она не является средством производства. Но здания, сооружения, объекты неразрывно, прочно связаны с землей. Поэтому при переходе указанных объектов в собственность или пользование, аренду, в собственность других лиц неизбежно встает и вопрос о земле. И этот вопрос надо решать в соответствии с ГК и ЗК: на каком праве осуществляется переход земли - праве собственности, пользования или аренды?

3. Право индивидуальной собственности на землю

Право индивидуальной или единоличной (частной) собственности на землю означает, что собственником ее выступает одно лицо - физическое или юридическое.

Гражданин - собственник дачи, коттеджа, дома может являться собственником земельного участка.

Участок в индивидуальном личном подсобном хозяйстве, крестьянском хозяйстве, под частным индивидуальным домом и др. также может находиться в индивидуальной частной собственности.

Индивидуальные собственники приватизированных предприятий (ЧИП) также являются частными собственниками земли. Эти граждане теперь именуются гражданами-предпринимателями без образования юридического лица. Они могут перерегистрироваться в другую форму организации до 1 июля 1999 г.

Их право на землю должно подтверждаться выданным на руки каждому собственнику свидетельством о праве собственности на земельный участок.

Сложнее обстоит дело, когда дом, дача принадлежат не одному, а нескольким собственникам, причем доли недвижимого имущества выделены в натуре. Здесь участки земли могут быть переданы собственникам с выдачей свидетельства о праве собственности на участок каждому из них. Если же этого не сделано, то земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности. При продаже доли недвижимого имущества соответственно продается и земельный участок (доля), причем сособственники имущества имеют право преимущественной покупки и земельной доли.

Такая же картина на практике наблюдается и в садоводческом товариществе. Например, каждый садовод, получив свидетельство о праве собственности на свой участок, становится его индивидуальным, единоличным частным собственником. А товарищество по существу "трансформируется" в ассоциацию садоводов. Садоводы вправе выйти из ассоциации (товарищества) со своим участком, продать его или распорядиться иным образом. В ассоциации (товариществе) земельные участки общего пользования (дороги, проезды, улицы и др. ) остаются в их общей совместной собственности.

На практике встречаются случаи, когда при реорганизации колхоза (совхоза) земельные доли выделяются в натуре. Это значит, что каждый колхозник (работник совхоза) становится индивидуальным частным собственником своего участка и может распоряжаться им свободно, по своему усмотрению. Сам же колхоз (совхоз) по существу "превращается" в ассоциацию частных собственников.

Если собственники земли создают коммерческую организацию (товарищество, общество, акционерное общество, кооператив) и вносят свои земельные доли в качестве паевого взноса в уставной капитал, то они перестают быть индивидуальными собственниками земли; она "объединяется" и становится собственностью коммерческой организации

- юридического лица.

Любая коммерческая организация (акционерное общество, общество, товарищество, кооператив и др. ) также является частным собственником земли как юридическое лицо. (Здесь же надо подчеркнуть, что государственные и муниципальные предприятия собственниками земли не являются).

Собственник - физическое лицо (гражданин) распоряжается своей землей индивидуально, единолично. Собственник земли - юридическое лицо распоряжается ею через свои органы управления (правление, совет, председателя, генерального директора и др. ); указанные органы управления выступают и действуют от имени собственника - юридического лица. Эти нормы должны быть конкретизированы в ЗК.