Право общей собственности на землю

4. Право общей собственности на землю

В соответствии с ГК право общей собственности на землю (земельный участок) означает, что собственником земли является не одно лицо, а два или несколько лиц - граждан или юридических лиц.

Право общей собственности подразделяется на право совместной собственности (то есть без долевой, без заранее определенных долей) и долевой собственности (то есть когда доли в праве собственности заранее определены).

Каждый участник (субъект) права общей собственности называется сособственником, а весь коллектив в целом - собственником.

Семья, супруги, группа, коллектив лиц - вот субъекты права общей собственности на землю.

Объектом права общей собственности является общий, единый земельный участок, не разделенный на доли в натуре.

Доли, выделенные в натуре, являются индивидуальной собственностью "долевиков". Доли, не выделенные в натуре, - это условные доли, определяемые в балло-гектарах, или балло-гектаро-рублях. Они являются общей долевой собственностью сособственников.

Например, в совместной собственности крестьянской семьи может быть общий земельный участок, по их совместному желанию и решению.

Земельный участок может находиться совместной собственности супругов. По желанию супругов (закрепленному в брачном договоре) их земельные участки могут остаться в индивидуальной собственности.

Крестьянское (фермерское) хозяйство, по решению его членов, также имеет общий земельный участок в совместной собственности (если иное не предусмотрено Законом или договором между членами хозяйства

- ст.257-258 ГК). До этого по Закону собственником земли являлся глава хозяйства. Вряд ли это было справедливо, когда, например, колхозная или совхозная семья (из нескольких членов) выходила из состава хозяйства со своими земельными долями, и все эти доли переходили в собственность главы хозяйства, то есть нарушались права других членов семьи и хозяйства на землю. Теперь, в соответствии с ГК, - это их совместная собственность (но, как отмечено выше, она может быть и долевой - но только по их совместному решению).

В прежнем ГК имелись ст.129 - 134 о колхозном дворе (семье). Это не обычное фермерское крестьянское хозяйство. Называлось оно также еще личным подсобным хозяйством (ЛПХ). Раньше вопрос о земельной собственности не стоял, ибо существовала только государственная собственность на землю. В нынешнем же ГК ничего прямо не говорится о крестьянском (нефермерском) хозяйстве: видимо, имеется в виду также гражданин - частный предприниматель (ст.23 ГК). В ГК следовало бы данному субъекту посвятить специальную статью, как это сделано в отношении фермерского хозяйства. Следует считать, что и в данном случае земля также находится в совместной собственности членов хозяйства.

В общей совместной собственности жильцов многоквартирного дома находится придомовой общий земельный участок. Он никогда не может делиться на доли.

Распоряжаются общим земельным участком в совместной собственности все сособственники совместно. Доля выходящего из общей совместной собственности может быть определена при его выходе, причем остальные сособственники имеют преимущественное право покупки этой доли. Этот участок может опять "вернуться" в совместную собственность, либо остаться в индивидуальной собственности нового собственника.

5. Формы права на землю в реораганизованных колхозах и совхозах

Наиболее важным и сложным является вопрос о праве собственности на земельные доли членов или работников реорганизованных колхозов или совхозов. Являются ли они их общей собственностью (совместной или долевой), или эти лица являются индивидуальными собственниками своих долей?

Реорганизация колхозов и совхозов осуществлялась в ходе земельной и аграрной реформ, начиная с 1990 г. Она проходила в соответствии с упомянутым выше Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. об ускорении проведения земельной реформы на основании Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О реорганизации колхозов и совхозов". Позднее, 4 сентября 1993 г., Постановление Правительства РФ N 708 утвердило более подробное и развернутое Положение "О реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий". Из этого заголовка видно, что совхозы не отнесены к государственным сельхозпредприятиям.

Следует подчеркнуть, что указанное Положение базировалось на ст.12 прежней Конституции РСФСР, в которой совхозы, наряду с колхозами, были признаны собственниками своего имущества, то есть по существу приватизированы. В принятой на референдуме 12 декабря 1993 г. новой Конституции РФ такая норма отсутствует. Вопрос о совхозах "повис" в воздухе. Но, видимо, следует исходить из того, что совхозы в нынешней форме - не государственные предприятия, какими были раньше.

Вообще колхозы и совхозы никогда не были самостоятельными формами предприятий. Они возникли после Октябрьской Революции с началом социализации сельского хозяйства. По существу, колхозы всегда являлись кооперативными организациями. Поэтому нет ничего страшного в отказе от привычных наименований "колхоз" и "совхоз". В ГК таких форм, как колхоз и совхоз, не предусмотрено. К тому же эти слова можно сохранить и в новых формах, например, АО - колхоз "Прогресс" или АО - совхоз "Луч" и т. д.

Как проходила реораганизация колхозов и совхозов? По добровольному решению их коллективов имущество переходило в долевую собственность, в совместную собственность, либо образовывались новые коммерческие организации с их правом собственности на землю.

При реорганизации осуществлялась инвентаризация земель и имущества. Определялся размер земельной доли. Доля должна быть равной для всех. Право на долю имели колхозники, работники совхозов, работники социальной сферы, проживающие и работающие в хозяйстве: общепита, связи, культуры, медицины и др. Но эти работники не имели права на имущественный пай, в отличие от колхозников и работников совхозов. Причем, размер пая различался в зависимости от трудового вклада (с учетом стажа, должности, размера оплаты труда, образования и т. д. ).

Списки лиц, имеющих право на земельную долю и имущественный пай, утверждались общими собраниями коллективов и представлялись в районный земельный комитет. После их проверки и оформления принималось решение районной администрации о реорганизации хозяйства.

Большинство колхозов и совхозов перешли на новые формы хозяйствования. Но некоторые - осталась на прежних формах. Они также могут реорганизовываться.

В связи с принятием нового ГК Правительство РФ 1 февраля 1995 г. приняло Постановление N 96 "О распоряжении собственниками своими земельными долями и имущественными паями".

Колхозам и совхозам, оставшимся на прежней форме хозяйствования, а также перешедшим на долевую собственность, рекомендовано дополнительно провести инвентаризацию земель и имущества (если в этом есть необходимость); при необходимости следует уточнить круг лиц, имеющих право на земельную долю и имущественный пай следует также выдать всем "долевикам" свидетельства о праве собственности на их доли и паи (которым они не были выданы своевременно).

"Долевики" получили право на получение нескольких имущественных паев (и по месту прежней работы в других хозяйствах). Но право на земельную долю остается только на одну долю (по последнему месту работы).

Определена судьба невостребованных земельных долей. Они остаются в пользовании хозяйства (с его согласия), а при несогласии

- передаются в районную администрацию (в фонд перераспределения земель). При невостребовании доли в течение общего срока исковой давности (три года) они переходят либо в собственность хозяйства, либо в долевую собственность коллектива, либо в муниципальную собственность.

Хозяйства (по добровольному решению их коллективов) вправе передать свои объекты социальной и инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность.

Указанным Постановлением конкретизированы формы распоряжения собственниками своими земельными долями и имущественными паями: выход из хозяйства и образование фермерского хозяйства; продажа; передача по наследству; передача в залог; дарение; предоставление в пользование или аренду; обмен; объединение земельной доли и имущественного пая; внесение их в уставный капитал новой коммерческой организации в качестве паевого взноса. Утверждены образцы документов: договоров купли-продажи, мены, дарения, сдачи в аренду, в залог: документов о внесении паевых взносов в уставный капитал коммерческих организаций и т. д.

Таким образом, указанное Постановление помогает лучше регулировать и решать возникающие на практике вопросы распоряжения долевой собственностью.

В колхозах и совхозах, оставшихся на прежней форме хозяйствования, земля - не собственность юридического лица.

Земельная доля - это условный земельный участок, не выделенный в натуре. Выдел может произойти по желанию собственника при выходе из общей собственности.

Если хозяйство реорганизовалось с переходом к совместной (бездолевой) собственности, доля (ранее не выделенная) выделяется при выходе из совместной собственности.

Следовательно, в указанных случаях мы имеем дело с общей совместной или долевой собственностью на землю. Эта собственность хотя и имеет отношение к реорганизованному хозяйству, но не является собственностью юридического лица. Все члены (работники) хозяйства сообща работают на земле, используют ее под управлением своих избранных органов. Сособственник доли (долевик) без согласия коллектива вправе выйти из хозяйства со своей земельной долей либо продать ее, причем остальные сособственники имеют право преимущественной покупки. Все указанные особенности правового режима общей собственности на землю не полностью отражены в ГК, они должны быть развиты в ЗК.

Что же происходит при переоформлении указанного хозяйства в новую организационно-правовую форму? В соответствии с ГК, как отмечалось выше, такими формами, которые одновременно выступают в качестве субъектов земельных отношений, являются: товарищества - полные (ст.69-81) и на вере (или коммандитные) (ст.82-86); общества с ограниченной ответственностью и с дополнительной ответственностью (ст.87-95); акционерные общества закрытого и открытого типа (ст.96-104); производственные и потребительские кооперативы (ст.107-117); некоммерческие организации (ст.117-123); федеральные казенные предприятия и учреждения (ст.115, 296-297); государственные и муниципальные унитарные предприятия (ст.113-115).

Все названные организации являются юридическими лицами и собственниками принадлежащего им имущества, и в том числе земли. Источниками возникновения права собственности на землю в данном случае являются добровольные вклады (взносы) членов товариществ, обществ, акционерных обществ, кооперативов и др. в уставной (складочный) капитал этих организаций. Причем вкладом (взносом) может быть как весь участок, так и его часть. Если за членом общества, товарищества, акционерного общества остается часть земли, не внесенная в уставной капитал, она присоединяется к приусадебному участку и принимает его статус.

Из этого видно, что коммерческие организации (товарищества, общества, акционерные общества, кооперативы) в сельском хозяйстве как субъекты земельных отношений имеют особенности по сравнению с такими же формированиями в иных отраслях экономики, ибо в сельском хозяйстве земля - основное средство производства.

Данные особенности послужили основанием для указания в Законе о введении в действие ГК о необходимости принятия специального Закона о сельхозкооперативах.

Подобные специальные, особые, самостоятельные законы, думается, предпочтительно принять и о других формированиях в сельском хозяйстве: акционерном обществе, товариществе, обществе, ибо для них главное - рациональное использование земли. Все особенности указанных форм в сельском хозяйстве не могут быть отражены полностью в общих законах.

Кроме того, в указанных формированиях - юридических лицах, как правило, возникают и другие ситуации: помимо собственности юридического лица и собственности его членов могут быть еще и земельные участки в общей (совместной) либо в общей (долевой) собственности. Это могут быть земли общего пользования (дороги, улицы, скверы, пляжи, кладбища и т. д. ), если они не переданы в собственность юридического лица.

Все указанные особенности отражаются в земельном законодательстве, в первую очередь, в Земельном кодексе, в других актах.