Законодательные основы создания ТСЖ

1.2 Законодательные основы создания ТСЖ.

Традиционно жилищный фонд и СССР, а затем и в Российской Федерации классифицировался по формам собственности. До 1990 г. жилые дома и жилые поме­щения находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственно­сти жилищно-строительных кооперативов.

Закон РФ от 24.12.92 № 4218 –1[27] исключил понятие общественного, ин­дивидуального жилищного фонда, а также фонда ЖСК, объединив все три вида жилищного фонда в один - частный жилищный фонд, основанный на частной соб­ственности. Частный жилищный фонд включает в себя:

фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, по­строенные и приобретенные квартиры и дома, кварти­ры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным пае­вым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, пре­дусмотренных законодательством;

фонд, находящийся в собственности юридических лиц (выступающих в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК, с не полностью выплаченным паевым взносом.

Претерпел изменения и государственный жилищный фонд. С введением в действие Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 [32] у граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фон­де, появилась возможность бесплатного приобретения этих помещений в частную собственность.

Государственный жилищный фонд разделился на фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд, находящийся в собственности субъектов РФ. Отдельным видом жилищного фонда стал муниципальный.

Реформирование отношений собственности в стра­не на этом не закончилось. С 1994 г. собственнику квар­тиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, стала принадлежать также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ)[26].

У собственника квартиры в многоквартирном доме появилась долевая собственность на общие помеще­ния дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслужи­вающее более одной квартиры. Причем эта доля собственности стала не отчуждаемой отдельно от права собственности на квартиру.

Долевая собственность на общее имущество дома согласно Гражданскому кодексу принадлежит только собственнику квартиры. Собственнику нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, право собственности не представлялось. Однако с принятием Федерального закона № 72-ФЗ [28] появилось новое понятие домовладелец-собственник помещения в кондоминиуме и участник долевой собственности на общее имущее имущество. Домовладельцем, т.е. собственником жилых и нежилых помещений и участником долевой собственности на об­щее имущество дома может быть гражданин, юридичес­кое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.

1.2.1. Общие положения об организации ТСЖ

Основные правовые источники, регулирующие по­рядок создания и деятельности ТСЖ: Гражданский Ко­декс Российской Федерации и Федеральный закон № -72- ФЗ[28]. Кроме того, деятельность товарищества регулируется различными законами и подзаконными актами, принимаемыми на федеральном и региональ­ном уровнях исполнительной власти в части жилищно­го законодательства.

Собственником помещения в кондоминиуме (до­мовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое лицо, а также органы власти РФ, субъекта РФ и муниципального образования. До­мовладельцы владеют, пользуются и распоряжают­ся помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государствен­ной регистрации, с использованием данных кадастро­вого учета земельного участка (ФЗ № 122 от 21.07.1997). Паспорт домовладения составляется терри­ториальным или местным БТИ, и хранится у домовла­дельцев, службы Заказчика либо товарищества. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме.

ТСЖ является юридическим лицом и подлежит го­сударственной регистрации, в соответствии с законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и ФЗ № -72- ФЗ[28]. Оно имеет печать со сво­им наименованием, расчетный и иные счета в банках, устав и другие обязательные реквизиты. Товарищество создастся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом, отвечает по сво­им обязательствам всем принадлежащим ему имуще­ством. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

После того как домовладельцами принято решение о создании товарищества собственников жилья, его следует зарегистрировать в местных органах исполнитель­ной власти. В ходе подготовки регистрации ТСЖ нуж­но пройти государственную регистрацию прав на не­движимое имущество в кондоминиуме. Для этого необходимо оформить следующие документы:

1.Заявление о регистрации, подписанное уполно­моченным представителем домовладельцев.

2. Протокол общего собрания домовладельцев, об­ладающих более 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев. Протокол должен содержать:

• решение о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме:

• избрание лица, уполномоченною (или лиц, упол­номоченных) представлять интересы домовладельцев в регистрационной палате для осуществления регист­рационных действий и получения документа, подтвер­ждающего государственную регистрацию прав на об­щее имущество в кондоминиуме;

• решение об установлении долей в праве на общее имущество в кондоминиуме (долей участия), в том чис­ле размеры земельных долей, если земельный участок выделен в собственность домовладельцев.

Протокол собрания подписывается председателем собрания и секретарем.

3. Платежные документы (подтверждающие оплату согласно поданным заявлениям о регистрации) за:

• регистрацию прав на общее имущество в кондо­миниуме;

• регистрацию договора аренды земельного участ­ка (при наличии договора аренды):

• регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (при наличии земель­ного участка и постоянном (бессрочном) пользовании);

• регистрацию сервитута (при наличии).

4. Решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земель­ного участка домовладельцам в собственность или ином праве.

5. План земельного участка, заверенный ФГУ «Зе­мельно-кадастровая палата».

Порядок предоставления земельною участка в кон­доминиуме определяется Положением «Об определе­нии размеров участков в кондоминиуме», утвержден­ным Постановлением правительства РФ от 26.09 1997 года № 1223 [30] и ст. 10,11 Федерального закона № -72- ФЗ [28].

При предоставлении земельного участка в собствен­ность домовладельцев он включается в состав кондо­миниума.

Если земельный участок предоставлен домовладель­цам в пользование или аренду, в состав имущества кон­доминиума он не включается.

6. В случае если земельный участок передан в арен­ду, дополнительно предоставляется договор аренды и заявление о его регистрации.

7. В случае если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно предостав­ляется заявление о регистрации сервитута (обремене­ния).

В случае если земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, дополнительно предоставляется: заявление о регистрации пава постоянного (бессрочного) пользования домовладельцев земельным участком и постановление главы соответствующего муниципального образования о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование домовладельцам – собственникам доли в кондоминиуме.

8. Перечень общего имущества, входящего в состав кондоминиума.

Перечень представляется в том случае, когда в со­став общего имущества входят пешеходные и транс­портные дороги, многолетние земельные насаждения, трансформаторные подстанции и другие объекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума и переданные в собственность домовладельцев. Представ­ляются также документы, подтверждающие права соб­ственности домовладельцев на эти объекты общего имущества.

Права домовладельцев на указанные выше объек­ты недвижимого имущества возникают и регистриру­ются в установленном действующим законодатель­ством порядке (ст. 8 ГК РФ)[26].

9. Свидетельства о государственной регистрации права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

10. Перечень всех жилых помещений в кондомини­уме, находящихся в муниципальной собственности.

11. Перечень нежилых помещений в кондоминиу­ме, находящихся в собственности домовладельцев, включая нежилые помещения, находящиеся в муници­пальной и государственной собственности.

12. Технический паспорт на объекты, входящие в состав кондоминиума, выданный БТИ.

12.1. В случае, когда в состав кондоминиума входит одно здание, то технический паспорт БТИ на здание в кондоминиуме должен содержать информацию об об­щей площади здания, а также его инвентарную оценку.

12.2. Если в состав кондоминиума входят несколько объектов недвижимого имущества (здания, сооружения и т.д.), то на кондоминиум, который является единым ком­плексом недвижимого имущества, должен быть состав­лен единый технический паспорт БТИ, с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном уча­стке кондоминиума. В связи с этим кондоминиуму дол­жен быть присвоен один инвентарный номер, а объек­там, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка.

13. В случае установления сервитута на здание, вхо­дящее в состав кондоминиума, дополнительно предос­тавляются документы, подтверждающие его установление, и заявление о его регистрации.

И вот, наконец-то, остались позади все организаци­онные хлопоты по регистрации кондоминиума и ТСЖ. Достаточно ли этого, чтобы товарищество как организация имела право управлять долей в общем имуществе члена ТСЖ или домовладельца - не члена ТСЖ? Чтобы вопросов о правомочности ТСЖ управление всем общим имуще­ством всех домовладельцев в кондоминиуме не возникало, необходимо оформить доверенности. Например: члены ТСЖ оформляют доверенность ТСЖ на управление их долей в общем имуществе без условий, так как сами принимают участие в выработке и утверждении решений ТСЖ, а остальные домовладельцы заключают с ТСЖ договоры на управление их долей в общем имуществе и оформляют доверенность на условиях договора. Последнее представляется предпочти­тельнее, хотя и сложнее.

Домовладельцы могут добровольно объединяться в ТСЖ для реализации целей:

- согласование порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом, зарегистрированном в кондоминиуме:

- осуществление деятельности по управлению иму­ществом;

- распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек (бремени домовладения), для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния имущества

Регламентированные законом права ТСЖ достаточ­но широки, также как и обязательства, взятые на себя членами товарищества. Их регулирует достаточно широкий круг нормативных документов.

Объекты недвижимого имущества в многоквартир­ном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Все помещения в многоквартирном доме разделя­ются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Так, жилые помещения предназ­начены только для проживания граждан. Нежилые по­мещения имеют другое функциональное назначение и не предназначены для проживания.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме могут находиться в собственности граждан и юри­дических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

К объектам недвижимого имущества, находящим­ся в обще долевой собственности, относятся:

-           крыши;

-           чердачные помещения;

-           технические подвалы;

-           коридоры;

-           мусороуборочные камеры;

-           несущие конструкции и наружные части фасадов здания, балконов, козырьков, лоджий;

-           вне квартирное инженерное оборудование: (лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции; обору­дование общего использования: сантехническое, све­тильники, инженерные соединения, выключатели;

-           внутриквартирное оборудование, работа или состо­яния которого оказывают влияние на работу или состо­яние всего инженерного оборудования дома: радиаторы отопления, стояки канализации, иное оборудование;

-           придомовые территории и элементы внешнего благоустройства.

Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией СниП (строительные нормы и правила), документами БТИ (Бюро технической документации) и действующим законодательством.

Собственник по закону несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего имущества дома. Содержание квартиры, собственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общего имущества дома ему необходимо совместно с другими собственниками решить, как управлять этим имуществом.

В соответствии со ст. 20,21 Федерального закона № 72-ФЗ [28] для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуще­ством жилого дома домовладельцы (собственники) вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом на общем собрании домо­владельцев и изменить его в любое время.

Многоквартирный дом может управляться разны­ми способами:

1. Передача домовладельцем функций но управле­нию многоквартирным домом уполномоченной госу­дарством или органами местного самоуправления Службе Заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Передача производится по договорам, заключаемым домовладельцами со Службой Заказчика в соответ­ствии с гражданским и жилищным законодательством;

2. Образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управле­ния домом, либо для последующей передачи по дого­вору части или всех функций по управлению уполно­моченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю, либо уполномоченной организа­ции любой формы собственности (Управляющей ком­пании).

Кондоминиум может находиться в управлении только одного физического (управляющий - индивиду­альный предприниматель без образования юридического лица) или юридического (управляющая компания) лица. Контракт с ними заключает ТСЖ. А также от­дельные функции по управлению кондоминиумом могут выполняться разными «управляющими», при условии четкого разграничения прав и обязанностей, в том числе между ними. Например:

-                     заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг выполняет ТСЖ, контроль объема и каче­ства услуг ведет управляющий;

-                     решение о размере обязательных платежей в поряд­ке их внесения принимает ТСЖ, а управляющий произ­водит начисление, выписку счетов, прием платежей, пе­речисление средств поставщикам коммунальных услуг;

-                     а другой управляющий ведет все работы по содержанию и ремонту самого кондоминиума, т.е. выполняет работы в объеме средств, внесенных собственниками на ремонт и содержание общей собственности и т.п.

Похожие работы

Повышение эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск

Скачать

45696

6

0

... собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме – членов ТСЖ, нести расходы по принятым решениям 2. Повышение эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск.   2.1 Жилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска Жилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска представляет собой единый комплекс объектов жилищного фонда, ...

Организация реформирования жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании (на примере Администрации г. Серпухова)

Скачать

129328

0

1

... , остается один источник – полная оплата потребляемых ЖКУ высокодоходными категориями граждан. Таким образом, основными направлениями в реформировании жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании должны быть: – реформирование управления жилищным фондом; – управление и государственное регулирование ЖКХ; – совершенствование финансирования и ценообразования в сфере ЖКХ. ...

Экономические отношения в связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства

Скачать

55251

1

0

... граждан и поддержке городских властей можно успешно решить проблему эффективного совместного управления, эксплуатации и обслуживания общего имущества. 2. Российская реформа системы жилищного хозяйства 2.1 Специфика современной ситуации в реформе жилищно-коммунального комплекса Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса было обусловлено неэффективной системой управления, ...

Организация учета и контроля на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства

Скачать

226583

0

0

... в тарифы для населения не включались необоснованные затраты, связанные с монопольным положением жилищно-коммунальных организаций (необоснованные административные издержки, потери в сетях, использование неэффективных технологий и др.); -     контроль за деятельностью предприятий жилищно-коммунального хозяйства и состоянием жилья и коммунальных объектов; -     совершенствование программы жилищных ...