Опыт муниципальных образований РФ в управление жильем

2.2 Опыт муниципальных образований РФ в управление жильем.

Томск.

В марте 1999 г. при поддержке отдела местного и терри­ториального общественного самоуправления администрации г. Томска было создано Томское некоммерческое партнерство "Центр содействия защите прав и законных интересов объе­динений собственников жилья", объединившее более сотни ЖСК и ТСЖ города, которое поставило перед собой цели координа­ции деятельности товариществ собственников жилья, обеспе­чения их правовой защиты, осуществления взаимодействия объединений собственников жилья с органами власти всех уровней, развития форм общественного самоуправления ЖСК и ТСЖ в рамках партнерства.

Одновременно начинает меняться отношение органов вла­сти всех уровней к собственникам жилья. Вступил в силу Закон Томской области от 25.10.2000 №45-03 "О социальной защи­те домовладельцев и нанимателей жилых помещений в кондо­миниумах", который определяет правовые и финансово-эконо­мические основы деятельности жилищно-строительных коопе­ративов и товариществ собственников жилья и обеспечивает их социальную защиту в процессе перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

Следует отметить, что департамент ЖКХ города в условиях реформирования жилищно-коммунальной системы занял ак­тивную и последовательную позицию: идет демонополизация сферы обслуживания с проведением конкурсов, внедряется муниципальный заказ, решается проблема укрупнения муници­пальных предприятий, контроля за их деятельностью и расхо­дованием муниципальных средств. Постоянно идет работа по повышению качества предоставляемых населению услуг и оказывается содействие самоуправлению жилыми помещениями, находящимися в частной собственности.

В департаменте ЖКХ города создан отдел по работе с ЖСК и ТСЖ, разрабатывается нормативно-правовая база, регулиру­ющая их деятельность, которая должна ликвидировать "белые пятна" правовых отношений. Так, подготовлено и вступило в силу постановление мэра г. Томска от 01.11.99 №720 "Об осу­ществлении прав муниципалитета г. Томска в товариществах собственников жилья". Оно дает право департаменту ЖКХ пред­ставлять муниципалитет в домах ЖСК и ТСЖ, где имеется му­ниципальный жилищный фонд. Также постановлением мэра города утверждено Положение о порядке расчетов за жилищно-коммунальные услуги и возмещения убытков от эксплуата­ции муниципального жилья в ТСЖ (жилищно-строительных кооперативах), зарегистрированных на территории г. Томска, в которых одно или более помещений принадлежат на праве собственности муниципалитету г. Томска. С участием городс­кой администрации партнерством решен вопрос о возмеще­нии расходов, связанных с внутридомовым обслуживанием си­стемы водоснабжения.

Несомненным успехом совместной работы партнерства с органами власти является выделение в областном бюдже­те 2000 г. дотации на техническое содержание домов ЖСК, ТСЖ.

Ближайшей задачей является создание рабочего механиз­ма передачи владельцами функций по управлению жилищным фондом уполномоченной управляющей компании.

Одним из важнейших направлений работы становится сти­мулирование создания ТСЖ на базе муниципального фонда.

Партнерство с участием представителей городской адми­нистрации осуществляет формирование базы данных по ха­рактеристикам жилищного фонда каждого ТСЖ, ЖСК. Данная информация позволит оперативно решать возникающие теку­щие проблемы и планировать количество льгот и субсидий на коммунальные услуги.

Реформирование сферы ЖКХ невозможно без повышения уровня квалификации участников данного процесса. С учетом этого впервые было организовано обучение руководителей ЖСК и ТСЖ по наиболее актуальным проблемам деятельности жи­лищных товариществ.

Москва.

В России Закон №72-ФЗ[28] был принят только в 1996 г. С этого времени определяются нормы отношений собственников в многоквар­тирных домах - там, где есть собственник - государство, соб­ственник - юридическое лицо и собственник - гражданин. В дореформенный период гражданское законодательство Рос­сии это запрещало: у нас не могло быть одновременно соб­ственности совместной или долевой - общей собственности государственной и собственности физического лица. Сейчас это узаконено: в одном доме могут быть различные субъекты этого права.

Как Закон исполняется в г. Москве?

На сегодня, если говорить о результатах, а не о процессе, на три миллиона квартир - 460 товариществ собственников жи­лья. Но далеко не все они реально владеют жилищным фондом. Инерционная государственная машина, когда всем жилищным фондом управляло государство, продолжает действовать.

В августе прошлого года Правительство Москвы приняло очередную программу формирования в городе товариществ собственников жилья. И здесь есть несколько моментов, на ко­торые хотелось бы обратить внимание,

Территориальные органы района - основное звено в сис­теме управления города; они призваны содействовать и разъяс­нять жителям условия процесса формирования объединений жителей. Следующее звено по вертикали, также призванное содействовать этому процессу, - префектуры города. Их де­сять, в соответствии с городской структурой. Вертикаль закан­чивается мэром. Сейчас в Москве действует программа "Мой двор - мой подъезд"? кото­рая, помимо задач сохранности жилья, направлена на развитие инициативы граждан. И здесь есть еще один интересный мо­мент: самоуправление как таковое, с точки зрения государствен­ного устройства, это вторая ветвь власти. В нашей Конституции государство представлено органами власти и органами мест­ного самоуправления.

Самоуправление в жилищной сфере - это управление иму­ществом. К сожалению, в нашем обществе вопросы имуществен­ные и вопросы чисто политические часто смешиваются. Сей­час есть опасность, что функции органов, управляющих имуще­ством, начнут выполнять так называемые территориальные об­щины, действующие на территории города, которые как раз призваны следить за правами граждан и указывать органам власти на несоответствие законам некоторых действий, в том числе и должностных лиц. Смешение этих понятий может опять привести к тому, что институт самоуправления как политичес­кая структура не получит необходимого развития.

К сожалению, сегодня развитию самоуправления препятству­ет определенный дисбаланс интересов жителей и органов ад­министрации, который заключается в следующем: система распределения жилья в прошлом была такова, что в одном многоквартирном доме могли жить люди и состоятельные, и социально незащищенные. Но в то время не было такого расслоения обще­ства, и это не было заметно. Сейчас в России в целом, и в Москве - особенно, имеется колоссальное расслоение населения.

В этих условиях очень актуальный становится вопрос о со­здании фонда социального использования, предназначенного для проживания граждан, которые в соответствии с нормой Консти­туции требуют определенных льгот, субсидий, дотаций. Гражда­не, имеющие возможность в полной мере сами содержать иму­щество, предъявляют требования к состоянию жилищного фон­да, они хотят жить лучше, хотят, чтобы подъезд был чистый, кра­сивый, даже если это стоит дороже. Однако система распреде­лений жилья инерционно продолжает создавать дома без учета интересов и доходив жильцов. Это приводит к конфликтам ин­тересов. Это затрудняет объединение жителей и приводит к тому, что полностью дотируются дома, где живут и богатые, и бедные, т. е. к тому, что бюджетные средства расходу­ются нерационально.

И последнее, о чем хотелось бы сказать, - это о развитии института управляющих жилищным фондом. Этот институт мо­жет быть одной из наиболее доходных отраслей деятельности, но нужно констатировать, что он также находится в зачаточном состоянии. В Москве жилищным фондом в основном управляют государственные унитарные предприятия - Дирекции единого заказчика. В соответствии с гражданским законодательством унитарное предприятие управляет государственным имуществом. Имущество уже не все государственное? Однако инерционно все продолжается по-прежнему. И государственные дотации идут на эти государственные унитарные предприятия.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России пред­полагает развитие частной инициативы, частных управляющих компаний, В Москве этот институт пока не получил достаточ­ного развития, хотя уже есть частные компании, которые управ­ляют жилищным фондом. В основном такие отношения скла­дываются в новостройках, в которых преимущественно прожи­вают люди, купившие квартиры, а значит, имеющие средства для выбора компании, где обслуживание будет дороже, но эффек­тивнее, с их точки зрения.

В настоящее время в Юго-Восточном округе Москвы про­водится эксперимент по передаче на конкурсной основе 160 зданий в управление частным компаниям. Прогрессивное, безусловно, явление, но слово "эксперимент" показывает, что это не носит массового характера.

Алтайский край.

Началом развития алтайских жилищных товариществ можно считать май 1994 г., когда было подписано постановление администрации города Барнаула № 227 "Об эксперименталь­ном создании товариществ домовладельцев" на базе четырех жилых домов (один стоял бесхозным уже более двух лет, три дома были построены на средства инвесторов, а потому не принимались в муниципальную собственность). Правовой ос­новой образования первых товариществ стали Закон РФ №4218-1[27] и Указ Президента РФ № 2275[34] .

Сегодня в крае действует 156 ТСЖ, на балансе которых на­ходится около 770 тыс. кв. м жилья (7 % от общего объема муниципального и государственного жилищного фонда края), из них форму самообслуживания выбрали 67 % товариществ.

Возможность образования ТСЖ в жилищном фонде раз­личных типов позволила собственникам единиц кондоминиума выбирать наиболее удобные формы управления и обслужива­ния домовладения в каждом конкретном случае. Так, из 156 зарегистрированных товариществ образовались:

на стадии строительства ................................................………. 3

во вновь построенном жилом доме ........................………….. 43

на базе муниципального жилищного фонда.................……… 31

на базе ведомственного жилищного фонда ...................……….-

на базе ЖСК, МЖК, ЖК....................................………….......... 76

в поселках индивидуальной застройки …………………………. 1

в бывших общежитиях при изменении статуса жилого дома .... 2

Изменилось и правовой положение жилищных товариществ, основой которого стал Федеральный закон № 72-ФЗ[28], разграничивший по­нятия "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья". Немаловажное значение имеет Программа развития товари­ществ собственников жилья в Алтайском крае на 1997 и пос­ледующие годы, принятая постановлением администрации Ал­тайского края и включающая перечень мероприятий по право­вой и финансовой поддержке создаваемых ТСЖ.

Идея программы такова, необходимо передать приватизи­рованный жилищный фонд а управление объединениям соб­ственников, т. е. ТСЖ. Ведь никто лучше самих жильцов не смо­жет распорядиться совместным имуществом, решая при этом вопросы безопасности проживающих, так как подъезд стано­вится продолжением квартиры, а не улицы.

Средства, которые житель платит на содержание абстракт­ного жилого комплекса района или города, при создании жил-товариществ остаются в распоряжении конкретного дома, так как ТСЖ является управляющей организацией земельно-иму­щественного комплекса, называемого кондоминиумом.

Сложившаяся в прошлом политика замораживания тари­фов на жилищные и коммунальные услуги для населения при систематическом недофинансиравании из бюджетов ремонтно-эксплуатационных нужд привела к обветшанию жилищного фонда, снижению надежности инженерных систем. Устарели технологии эксплуатации, особенно расточительно расходуют­ся топливно-энергетические ресурсы.

Невысокий уровень участия населения в оплате издержек предприятий по обслуживанию жилищного фонда и производ­ству коммунальных услуг (в 1990 г. - около 2 % от реальных затрат) не способствовал воспитанию бережного отношения к жилищной собственности, породил привычку у отдельных групп собственников жилья к иждивенчеству. Взяв от приватизации самое "лакомое" - права, собственник "забыл", что у него по­явилась масса обязанностей, которые он охотно возложил на местные органы самоуправления.

Решение социально-экономических, правовых и организационных проблем формирования кондоминиумов в крае, созда­ния и деятельности товариществ собственников жилья - чрез­вычайно важный элемент дальнейшего развития реформы ЖКХ, эффективного управления недвижимостью в жилищной сфере, развития конкуренции в сфере ЖКХ, снижения бюджетных затрат за счет применения энергосберегающих технологий, жесткого учета потребляемых коммунальных услуг. Реформа в жилищной сфере превратила огромное количество кварти­росъемщиков в собственников жилых помещений и привела к изменению отношений собственности в пределах одного конк­ретного дома.

Существуют проблемы с внедрением нового, но, как лю­бой творческий процесс, это нормальное явление, которое тре­бует поэтапного решения, и этим должны заниматься органы местного самоуправления.

Непонимание важности создания товариществ и их дея­тельности, недостаточная поддержка администраций отдельных городов и районов края, а иногда и прямое противодействие их бюрократических структур, недостаточная информированность населения о преимуществах самоуправления, низкая активность в создании ТСЖ могут привести в тупик. В бюджете нет средств на содержание жилья, износ жилищного фонда велик, освоение объемов, капитального ремонта составляет 4 % от запланиро­ванных.

Законодательная база уже сегодня позволяет найти выход из этого тупика, так как органы местного самоуправления име­ют право регистрировать кондоминиумы по заявлению балан­содержателя. Согласия собственников на эту регистрацию не требуется, так как кондоминиум - совладение собственностей, он сложился фактически в результате приватизации, что и под­тверждается регистрацией.

Следующий этап - избрание собственниками формы уп­равления зарегистрированным кондоминиумом. Это либо об­разованно ТСЖ, либо передача функций по управлению на до­говорной основе Службе единого заказчика. Кондоминиум может обслуживаться также по выбору собственников: либо не­посредственно службой товарищества (самообслуживание), либо по договору с организацией любой формы собственно­сти, имеющей соответствующую лицензию. Этот процесс ус­корит развитие конкуренции в сфере управления и обслужи­вания жилья,

Тормозят развитие товариществ собственников жилья на сегодняшний день тарифы на текущее содержание жилфонда. Проблема в том, что житель независимо от формы собственно­сти жилья оплачивает только 30-40 % от фактических затрат на его содержание, разница должна возмещаться предприятию - поставщику услуг из местного бюджета. Если муниципальные предприятия ЖКХ получают эту компенсацию (в целом или ча­стично), товарищества положенных по закону средств не видят, т. е. изначальное неравноправие полностью дискредитирует идею создания ТСЖ.

Проверки технического и санитарного состояния жилищного фонда ТСЖ показали заметное отличие его от муниципальных домов: чистота и порядок на лестничных клетках, постоянное ос­вещение подъездов, рабочее состояние тепло-, электро-, сантех­нического и лифтового оборудования. подготовленные к зиме подвалы и технические этажи, отремонтированные детские пло­щадки и элементы благоустройства, своевременно выполняемые заявки, упрощенная схема получения справок по месту житель­ства и оформление документов в паспортной службе.

Учитывая что штат специалистов ТСЖ нанимается преиму­щественно из числа его жильцов (для достижения оперативно­сти и качества выполнения заявок), имеющих необходимую ква­лификацию, решается еще и вопрос создания новых рабочих мест, т.е. проблема безработицы в конкретном доме.

Общность забот по обустройству домовладения, сохранно­сти общедолевой собственности, улучшению ее состояния де­лает проживающих под одной крышей жильцов в полном смысле соседями, которые стремятся действовать совместно, предла­гая свои идеи и помощь во благо дома.

Например, по предложению членов товариществ "Оптимист", "Вэлма", "Энергетик" были оборудованы вахты с круглосуточно работающими консьержами, в ТСХ "Инициатива" на подо­конниках лестничных клеток жильцы выращивают цветы, ТСЖ "Западный" выиграло городской конкурс на лучшую ледовую горку, а "Орбита" и "Вэлма" получили дипломы 3-й степени Всероссийского конкурса на лучшую организацию ЖКХ в сво­ей номинации. Товарищества собственников жилья Индустри­ального района Барнаула образовали уже целый микрорайон, Они известны не только в Алтайском крае, но и в соседних областях как пример нового управления жилищным фондом, в котором гармонично развивается новое строительство и ве­дется эффективное управление построенным.

Вместе с тем за последний год отмечен спад в образова­нии товариществ собственников жилья, основные причины которого заключаются в следующем:

отсутствует механизм государственной регистрации кон­доминиума, предусмотренный в Федеральном законе № 72-ФЗ[28] ;

не осуществляется бюджетное финансирование возмеще­ния стоимости текущего содержания жилья до уровня муници­пального жилищного фонда;

отсутствует единая схема налогообложения и бухгалтер­ского учета в ТСЖ,

возникают проблемы во взаимоотношениях с предприяти­ями - поставщиками коммунальных услуг, являющимися есте­ственными монополистами;

плохо информируется население о реализации прав и обя­занностей по содержанию и эксплуатации приватизированно­го жилищного фонда.

Новочеркасск.

Администрация города поставила перед собой задачу улучшить состояние жилищного фонда, развивая альтернативный муниципальному способ управления жилыми домами, через создание товариществ собственников жилья. Собственники жилья, заинтересованные в хорошем состоянии и качественной эксплуатации своего недвижимого имущества, объединившись в товарищество, могут не только обеспечить эффективное управление и обслуживание общего имущества, входящего в состав кондоминиума, но и получить выгоду от его использования.

В Новочеркасске сложилась благоприятная обстановка для создания ТСЖ. Во-первых, в городе высока доля приватизированного жилья в муниципальном жилищном фонде (более 60 %), что значительно превышает среднероссийский уровень. В домах хорошего и удовлетворительного состояния этот показатель еще выше. Во-вторых, администрация города проводит разумную тарифную политику. Повышение уровня платежей населения одновременно сочетается с социальной защитой малообеспеченных семей.

В 1994 году после выхода Временного положения о кондоминиуме, Утвержденного указом Президента РФ, в Новочеркасске начали работать над созданием местной нормативно-законодательной базы. В 1995 году были зарегистрированы 15 ТСЖ.

С 1997 года организацией и координацией деятельности ТСЖ занимается отдел в составе четырех человек в структуре Комитета по жилищной реформе администрации города. Это был первый шаг. ТСЖ нужно помочь организоваться и зарегистрироваться, все финансовые расходы, связанные с регистрацией, берет на себя администрация города. Администрация города в полной мере осознала потребность подготовки профессиональных управляющих недвижимым имуществом.

В августе 1997 года в городе был создан межрегиональный консультационно-методический центр, одной из функций которого является проведение обучающих семинаров для председателей и управляющих ТСЖ. Председатели, управляющие и бухгалтера зарегистрированных ТСЖ в обязательном порядке, бесплатно проходят курс обучения в этом центре.

Комитет по жилищной реформе совместно с товариществами подготовил программу ресурсосберегающих мероприятий для ТСЖ, на первом этапе которой были установлены водо- и теплосчетчики в шести кондоминиумах. Что позволило жильцам сэкономить средства.

Очевидно, что деятельность ТСЖ в Новочеркасске успешна во многом благодаря доброй воле и активной работе администрации города. Оказывая организационную и финансовую поддержку развитию общественного самоуправления, администрация активно включает домовладельцев в процесс реализации их прав по управлению недвижимым имуществом.

 Сейчас в Новочеркасске с населением 210 тыс. человек активно действуют товарищества, созданные на базе домов всех форм собственности: муниципальной, ведомственной, кооперативной и домов- новостроек. Практически более 10% городского жилого фонда управляется товариществами.

Изучение и анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в РФ показал, что сегодня идея организации управления жильем в РФ на осно­ве товариществ собственников жилья активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образован­ных товариществ собственников жилья. На основе положительного опыта деятельности товариществ, которым удалось добиться реализации предусмот­ренных законодательством правомочий видно, что это стало возможным в результате активной общественной поддержки, а также целенаправленных действий органов власти отдельных регионов Российской Федерации и местных властей, которые спо­собствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.

В общей сложности, по данным Госкомстата России в 2001 году в России насчитывалось более 4.5 тыс. товари­ществ собственников жилья, большая часть из которых пока формируется на базе жилищно-строительных коопе­ративов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собст­венников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда.

Таким образом, приходится констатировать, что процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и горо­дов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, товариществ собственников жилья, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все товарищества взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственно­стью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ЖЭКам, трестам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества пред­ставляемых коммунальных услуг.

Анализ показывает, что серьезной причиной, сдержи­вающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, пси­хологическая их неготовность и боязнь взять на себя ответст­венность за будущее жилого дома и другие факторы основанные на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обще­стве.

Похожие работы

Повышение эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск

Скачать

45696

6

0

... собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме – членов ТСЖ, нести расходы по принятым решениям 2. Повышение эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск.   2.1 Жилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска Жилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска представляет собой единый комплекс объектов жилищного фонда, ...

Организация реформирования жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании (на примере Администрации г. Серпухова)

Скачать

129328

0

1

... , остается один источник – полная оплата потребляемых ЖКУ высокодоходными категориями граждан. Таким образом, основными направлениями в реформировании жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании должны быть: – реформирование управления жилищным фондом; – управление и государственное регулирование ЖКХ; – совершенствование финансирования и ценообразования в сфере ЖКХ. ...

Экономические отношения в связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства

Скачать

55251

1

0

... граждан и поддержке городских властей можно успешно решить проблему эффективного совместного управления, эксплуатации и обслуживания общего имущества. 2. Российская реформа системы жилищного хозяйства 2.1 Специфика современной ситуации в реформе жилищно-коммунального комплекса Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса было обусловлено неэффективной системой управления, ...

Организация учета и контроля на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства

Скачать

226583

0

0

... в тарифы для населения не включались необоснованные затраты, связанные с монопольным положением жилищно-коммунальных организаций (необоснованные административные издержки, потери в сетях, использование неэффективных технологий и др.); -     контроль за деятельностью предприятий жилищно-коммунального хозяйства и состоянием жилья и коммунальных объектов; -     совершенствование программы жилищных ...