Зарубежный опыт деятельности ТСЖ (на примере Германии)

1.5 Зарубежный опыт деятельности ТСЖ (на примере Германии)

Опыт управления жилищным фондом на примере работы товарищества собственников жилья (HWG, г. Хаттинген)

В 1999 году товариществу HWG исполнилось 100 лет, и в настоящее вре­мя оно насчитывает около 8 тысяч полноценных членов. Высшим органом товарищества является Общее собрание, которое избирает Наблюдательный совет и Правление.

В собственности HWG находится около 4600 квартир, а также ряд зданий социальной сферы и торговли. Кроме работ по содержанию собственного жилищного фонда HWG обслуживает около 800 квартир других собственни­ков по договорам "Технического обслуживания". Одним из основных видов деятельности HWG является также покупка земли с последующей ее застрой­кой силами подрядных организаций. В дальнейшем часть вновь построенного жилищного фонда и зданий социально-культурного и торгового назначения продается для компенсации затрат, а часть остается в собственности HWG.

Штат HWG составляет 80 человек, 20 из них выделены в самостоятель­ный хозрасчетный участок, который занимается санитарным содержанием территорий.

HWG является полноценной Управляющей компанией и сотрудничает приблизительно с 40 подрядными организациями различных сфер деятельно­сти.

Основные виды деятельности HWG:

— новое строительство жилых зданий и инфраструктуры ЖКХ;

— продажа жилья и нежилых помещений;

— сдача в наем жилья;

— сдача в аренду нежилых помещении;

— заключение договоров на техническое обслуживание и ремонт жилья;

— выполнение работ по техническому обслуживанию придомовых терри­торий.

Уроки Штендальского строительного общества (г. Штендаль).

SWG - Штендальское жилищно­строительное общество (СВГ) - общество с ограниченной ответственностью, учредителем которого является город. Уставной капитал составляет 5 млн. DM, при стоимости основных фондов, находящихся на балансе общества, более 78 млн. DM. На всю сумму уставного капитала город передал обществу зе­мельный участок со зданиями бывшей строительной фирмы.

Управление предприятием город осуществляет через Городской совет, который определяет состав собрания общества и количество членов. В его состав входят представители двух партий по 2 человека, представитель ра­бочих, обер-бургомистр, представитель банка, а возглавляет бургомистр. Со­брание членов общества определяет состав Наблюдательного Совета, пред­седателем которого является обер-бургомистр. Заседания Наблюдательного Совета проводятся не менее 2-х раз в год. Наблюдательный Совет по пред­ложению обер-бургомистра обсуждает кандидатуру директора, решение же по кандидатуре, сроку и сумме контракта принимает Собрание членов об­щества. Затем контракт подписывает обер-бургомистр, обычно со сроком на 5 лет.

Такая же схема управления существует и в других городских коммуналь­ных предприятиях, но с разницей в том, что в состав членов Собрания обще­ства и Наблюдательного Совета вместо обер-бургомистра входит бургомистр (заместитель обер-бургомистра).

С 1991 года в городе образовано: одно общество, которое управляет 4000 - 5000 квартирами;

• товарищество - 500 - 600 квартир;

• частные лица, имеющие в собственности несколько домов, несколько квартир (квартиры сдаются в наем).

Имеется управляющая компания, занимающаяся содержанием тротуаров, озеленением, отвечающая за организацию и сбор мусора, бытовых отходов.

Предприятие SWG организовано в 1958 году. До объединения Германии оно было единственным в городе, с численностью работающих до 216 чело­век. SWG имело бригады слесарей в жилом секторе и тепло - водоснабжении, электриков и др. специалистов, имелась аварийная служба с круглосуточным режимом работы. В настоящее время в SWG работают 48 сотрудников, в ос­новном женщины.

Все специалисты общества имеют как минимум, среднее специальное образование и большой опыт работы. Особое внимание уделяется подготовке и переподготовке кадров.

Общество занимается:

• управлением собственного жилого фонда (7529 квартир-438825 кв. м.)

• управлением жилых квартир владельцев, временно отсутствующих в го­роде -180 квартир

• управлением частных квартир - 69 квартир

• управлением жилого фонда города - 209 квартир

• управлением объектов и нежилых помещений в жилом фонде - 208 шт.

• управлением садовыми участками, гаражами на земле общества 3105шт. Работа в жилищно-коммунальной отрасли считается одной из высоко­оплачиваемых в Германии. Престиж профессии был поднят в результате объе­динения Германии, раньше заработная плата сотрудника фирмы составляла 500 DM в месяц, сегодня - в несколько раз больше. Заработная плата работа­ющих по одной и той же специальности в разных частях Германии одинакова.

Существует отдел по улаживанию конф­ликтов и работе с жалобами жильцов:

1. Все вопросы разрешаются на уровне хаус-мастеров в рабочем порядке и сотрудниками фирмы - в часы, отведенные для приемов граждан, т.е. дирек­тору фирмы, а тем более первому руководителю города жалобами заниматься не приходится.

2. Основные вопросы, рассматриваемые на приемах:

• Пожилые люди - нужен человек для разговора.

• Проблемы совместного проживания пожилых и молодых семей и их детей.

• Содержание кошек и собак. На жилищную организацию ложится обя­занность по выявлению животных, проживающих с хозяевами в квартирах, остальные вопросы решает ветеринарная и финансовая (налоговая) службы. Доходов от налога на содержание животных фирма не имеет.

• Содержание помещений совместного пользования.

• Поддержание чистоты в доме, подъезде.

• Ущербы от актов вандализма (надписи, разбитые окна, лифты и т.п.).

• Проблемы разного рода празднования в квартирах.

• Проблемы с громкой музыкой (предлагают пользоваться наушниками или звукоизолировать комнату).

• Проблемы с парковкой в жилом секторе.

• Жалобы с антипатией людей друг к другу, чувствами зависти. Для разрешения некоторых проблем проводятся собрания жителей дома, подъезда. Много вопросов снимается путем бесед и убеждения жильцов, в качестве крайней меры предлагают варианты переселения в другой дом или подъезд, вплоть до переселения всех шумливых в один подъезд. И только пос­ле этого следует обращение в суд.

Много интересного в подходах по решению проблем, связанных с места­ми общего пользования: подъезды, лифты; организацией выгула животных, организацией приема и выполнения заявок от населения в дневное и ночное время суток (без аварийной службы) и т.д.

Жилищная политика.

Высокая эффективность жилищной политики достигается благодаря мно­гим факторам.

На первом месте здесь безусловно стоит Сенат Берлина, который руково­дит жилищной политикой, создавая равные условия конкуренции предприя­тиям, оказывающим услуги населению.

Кроме того, имеющееся в жилищном фонде города пустующее жилье (при­мерно 10%) позволяет гражданам разрывать контракт с предприятием, плохо выполняющим свои обязательства, и переезжать на эти 10% свободного го­родского фонда жилья. Здесь также следует отметить, что свободное муници­пальное жилье позволяет Сенату Берлина использовать его для социальной реабилитации граждан. Если, к примеру, гражданин по каким-либо причинам потерял жилье, то он вправе получить сроком на один год жилье по социальным нормам, примерно равное 40м² общей площади. А это, в свою очередь, дает возможность трудоустройства, так как без жилья устроиться на работу в Гер­мании просто невозможно. Свое влияние на жилищную политику оказывают союзы жителей и союзы жилищных предприятий, которые раз в два года уста­навливают максимально допустимую плату за жилье и коммунальные услуги для каждого района Берлина в отдельности.

На работу предприятий монополистов тепловых сетей, водоканалов ока­зывают влияние Наблюдательные Советы, большинство участников которых являются членами городского Сената, что существенно ограничивает возмож­ности предприятий бесконтрольно увеличивать плату за оказываемые населе­нию услуги.

Формы собственности предприятии.

Наибольшее распространение в Берлине получили три формы собствен­ности, которые являются основными.

Во-первых, это коммунальные предприятия, которые существуют в виде ОАО, где коммунам принадлежат акции (т.е. собственность) часто все 100%.

На таком предприятии создается Наблюдательный Совет, состоящий из мест­ных политиков, и назначаются два директора.

Во-вторых, это частные предприятия, имеющие дома в своей собствен­ности.

В-третьих, это жилищные товарищества в виде 000. Особенностью этой формы является то, что членами товарищества могут являться граждане лю­бого возраста, а вот право голоса они получат при достижении определенного возраста (18 лет). Каждый из этих членов имеет только один голос. Другим условием членства в товариществе является уплата членского взноса, кото­рый, в случае выхода из товарищества, возвращается (правда только через два года).

При таком товариществе формируется Представительное собрание, в ко­торое избирается один человек от шести членов. Само же Представительное собрание состоит из 50 человек + 15 кандидатов. Институт кандидатов созда­ется на случай необходимой замены какого-либо члена, выбывшего из Пред­ставительного Собрания.

Далее Представительное Собрание избирает Наблюдательный Совет из девяти человек, который, в свою очередь, избирает Председателя жилищного товарищества, его заместителя и секретаря. Ежегодная ротация Наблю­дательного Совета составляет 30%, что исключает застойные явления.

Для решения текущих вопросов Наблюдательный Совет назначает двух директоров - технического и финансового. С ними заключают контракты сро­ком на пять лет.

Структура жилищных предприятий.

В организационном плане почти все предприятия представляют собой зам­кнутую цепь, состоящую из трех необходимых звеньев:

-        отдела по содержанию жилья;

-        отдела жилищной политики;

-        бухгалтерии.

Отдел по содержанию жилья

Главной целью создания такого отдела является проведение мелких работ обслуживаемых объектов. Этим объясняется немногочисленный состав отде­ла, куда входят хаус мастера (домоуправы) с несколькими помощниками и двумя мастерами, занимающимися мелким ремонтом кровли, фасадов, подъездов и других объектов благоустройства.

Общее руководство работой отдела осуществляет главный инженер.

Функции по контролю за состоянием жилья возложены на домоуправа. Он проводит плановые техосмотры и при необходимости вызывает подряд­ные организации для проведения необходимых крупных работ. Он же прини­мает под свою ответственность качество выполненных работ.

Что же касается проведения мелких работ, то домоуправы, благодаря мини-мастерским, находящимся в обслуживаемых домах, справляются само­стоятельно: меняют вентили, прочищают засоры, меняют замки в дверях, лампочки в подъездах, проводят мелкий ремонт электрических устройств и дру­гие работы, выполнение которых с экономической точки зрения нецелесооб­разно поручать подрядным организациям.

Следует отметить доверительные отношения, складывающиеся между домоуправами и обслуживаемым населением.

Этому благоприятствует не только продуманный режим работы домоуправов, но и её оптимальный объем. Как правило, один домоуправ обслуживает около 500 квартир. Круглосуточное дежурство домоуправов позволяет жиль­цам общаться с ними не только в течение суток, но и целой недели, на которую выпадает очередь дежурства.

Формы рабочих контактов домоуправов с жильцами разнообразны:

— наибольшее распространение получили контакты по телефону. Учиты­вая тот факт, что все домоуправы оснащены сотовыми телефонами, жильцы, в любое время суток могут связаться с домоуправом по своей проблеме, где бы он не находился на момент вызова;

— хорошо зарекомендовала себя письменная форма контактов. В каждом подъезде жилого дома есть полная информация о работе жилищного хозяй­ства. Обязательно имеется почтовый ящик для предложений и замечаний жиль­цов. Такая информация ежедневно поступает в отдел предприятия и анализи­руется для принятия необходимых решений;

— незаменимым в работе домоуправов являются личные контакты с об­служиваемым населением. Именно это, в большей степени позволяет домоуправам вникать в нужды людей и оказывать им своевременную помощь.

Отдел жилищной политики

Среди разнообразных задач, стоящих перед отделом жилищной политики необходимо выделить важнейшие из них:

— реклама жилья. Понятно, что в условиях переизбытка жилищных пло­щадей реклама может сыграть и на самом деле играет большую роль в про­движении своего товара и услуг на Берлинском рынке недвижимости;

— предоставление помощи будущим арендаторам в оформлении аренды понравившейся квартиры;

— проведение работы с членами товарищества, что по форме и содержа­нию больше напоминает идеологическую работу, связанную с бережной эксп­луатацией жилья;

— работа с неплательщиками;

— помощь малообеспеченным гражданам в получении государственной помощи;

— работа с пожилыми людьми и молодежью, пожелавшими переехать на жилую площадь, обслуживаемую другим жилищным предприятием. Здесь следует особо отметить, что отдел много времени уделяет работе с населением.

Главными для отдела в этой работе являются:

— раскрытие перед жильцами преимуществ своего жилищного товари­щества по сравнению с другими. Это играет стабилизирующую роль, мини­мизируется ущерб от «бегства» жильцов;

— оказание юридической помощи (в фазе консультации) нарушителям финансовой дисциплины, которые, не догадываясь, возможно, являются «кли­ентами» служб социальной защиты.

— оказание помощи жителям в вопросах, связанных с получением от го­сударства социальной помощи, что, в результате, приводит к решению вопро­са неплатежей в пользу предприятия;

— проведение раз в год собрания жителей по избранию Правления това­рищества и принятию принципиальных решений по различным вопросам, включая вопрос о реконструкции жилого помещения. В этой работе важно убедить жителя в необходимости ее проведения, сообщить о сроках и ожида­емых результатах;

— освещение текущей работы предприятия через издание газеты с ин­формацией о планах и результатах работы предприятия;

— установка досок информации в каждом подъезде дома, на которой име­ются номера телефонов всех служб предприятия, ответственных за участки работ, и другая необходимая жильцам информация;

—  постоянное повышение квалификации и коммуникабельности своих сотрудников. Для этих целей проводятся психологические занятия, в рамках которых персонал обучают обходительно и предупредительно общаться с об­служиваемым клиентом.

Бухгалтерия

Представлена в виде:

— общей бухгалтерии;

— бухгалтерии, связанной с оплатой населением жилья и коммунальных услуг.

Оплата за услуги производится жителем 3 числа каждого наступающего месяца в течение года равными долями. В конце года производится сверка и перерасчет, если переплата, то она засчитывается в счет будущей оплаты, если задолженность, то жилец обязан ее погасить. Плату за все услуги, кроме элек­троэнергии, жители оплачивают в жилищную компанию через банки, а за элек­троэнергию оплачивают непосредственно электрической компании. Собирая платежи жилищная компания получает 3% комиссионных от собранных средств.

Оплата за содержание жилья зависит от общей площади квартиры, а за отопление, как правило, зависит на 50% от площади квартиры и 50% от пока­заний счетчиков на батареях.

Если брать отопление только по показаниям счетчиков, то одинаковые квартиры, но расположенные в разных местах (верхний или нижний этаж, се­верная сторона и др.), для поддержания одинаково комфортных условий будут потреблять разное количество тепла. Поэтому в целях справедливого распре­деления потребленного тепла и введена система дифференцированной опла­ты по двум параметрам:

— 50% тепла, потребленного всем домом, распределяется в зависимости от площади квартиры;

— 50% от количества тепла, потребленного жителем по счетчику в квар­тире.

За тепло, за горячую воду потребители платят:

— 70% по счетчику;

30% по площади из-за циркуляции воды и потерь тепла.

За холодную воду платят согласно показаниям счетчика.

Если жилец в течение двух месяцев не оплачивает стоимость жилья и коммунальных услуг, то его можно выселить в судебном порядке. Такая про­цедура может длиться около года.

В среднем общая задолженность предприятию по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 1 %.

В результате реконструкции домов оплата жилья повышается из-за необ­ходимости погашения кредита взятого для реконструкции, а также вследствие предоставления более качественных услуг.

Жилищные компании выполняют роль управляющих компаний, которые заключают с подрядными организациями договоры на выполнение работ.

Аварийные работы выполняются специальной фирмой, оплата которых производится ежемесячно постоянной суммой, исходя из среднестатистичес­ких данных затрат за предыдущий год. А поскольку затраты в разные годы бывают разными, то понятно, что эта величина не может быть постоянной.

Изучение зарубежного опыта управления жилым фондом, на примере Германии, показало, что полностью перенятие этого опыта невозможно по ряду причин: во-первых, частная собственность в европейских странах складывалась веками, а в России только недавно начался переход к частной собственности; во-вторых, в Германии имеется пустующее жилье (примерно 10%) и поэтому жители имеют возможность более свободно выбирать где им жить; в-третьих, большинство жителей не являются собственниками, а арендуют жилье.

Но в то же время некоторые аспекты зарубежного опыта можно применить в Российской действительности:

-           введение конкуренции в области обслуживания жилого фонда;

-           введение жесткого контроля за предприятиями - естественными монополистами (газ, вода, электроэнергия, и т.д.);

Глава II. Функционирование ТСЖ в РФ и РБ

Похожие работы

Повышение эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск

Скачать

45696

6

0

... собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме – членов ТСЖ, нести расходы по принятым решениям 2. Повышение эффективности товариществ собственников жилья в г. Мурманск.   2.1 Жилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска Жилищно-коммунальное хозяйство г. Мурманска представляет собой единый комплекс объектов жилищного фонда, ...

Организация реформирования жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании (на примере Администрации г. Серпухова)

Скачать

129328

0

1

... , остается один источник – полная оплата потребляемых ЖКУ высокодоходными категориями граждан. Таким образом, основными направлениями в реформировании жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании должны быть: – реформирование управления жилищным фондом; – управление и государственное регулирование ЖКХ; – совершенствование финансирования и ценообразования в сфере ЖКХ. ...

Экономические отношения в связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства

Скачать

55251

1

0

... граждан и поддержке городских властей можно успешно решить проблему эффективного совместного управления, эксплуатации и обслуживания общего имущества. 2. Российская реформа системы жилищного хозяйства 2.1 Специфика современной ситуации в реформе жилищно-коммунального комплекса Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса было обусловлено неэффективной системой управления, ...

Организация учета и контроля на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства

Скачать

226583

0

0

... в тарифы для населения не включались необоснованные затраты, связанные с монопольным положением жилищно-коммунальных организаций (необоснованные административные издержки, потери в сетях, использование неэффективных технологий и др.); -     контроль за деятельностью предприятий жилищно-коммунального хозяйства и состоянием жилья и коммунальных объектов; -     совершенствование программы жилищных ...