Схема кредитования с оформлением договора залога
Сущность и основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования
Развитие и функционирование системы ипотечного кредитования в России
Общая характеристика Байкальского Банка Сберегательного Банка РФ
Анализ ипотечного кредитования Селенгинского ОСБ № 2434 Байкальского Банка Сберегательного банка РФ и анализ выданных кредитов
Кредиты на приобретение недвижимости
Ипотечные кредиты
Анализ финансового состояния Селенгинского ОСБ за период 2003 по 2005 год и этапы предоставления ипотечного кредита
Основные направления по совершенствованию рынка ипотечного жилищного кредитования
Секьюритизация ипотечных кредитов
Система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов
Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
Предмет залога в целом оценивается Сторонами в 400000 (четыреста тысяч)
Предмет залога находится у ЗАЛОГОДАТЕЛЯ. Последующий залог Предмета залога без согласования с ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ не допускается
Навигация
Секьюритизация ипотечных кредитов
Сущность реализации ипотечного кредитования
202913
знаков
29
таблиц
3
изображения
3.2 Секьюритизация ипотечных кредитов
Без создания эффективного рынка ипотечных ценных бумаг, без возможности секьюритизировать кредиты банками, выдающими ипотечные кредиты, - будь то за рубежом или в России, в рублях или в валюте - рынок ипотечного кредитования в России будет иметь очень ограниченный характер.
Опыт развитых стран свидетельствует о том, что существует две основные модели секьюритизации. Первая модель - выпуск ипотечных облигаций. В этом случае ипотечные кредиты, выданные банком, остаются на его балансе, и под залог этих ипотечных кредитов банк выпускает облигации. В большинстве стран в случае банкротства банка залоговая масса ипотечных облигаций не включается в общую массу, т.е. держатели ипотечных облигаций имеют преимущественное право на ипотечные кредиты по сравнению с другими кредиторами банка. Такой законодательной нормы в Бурятии пока нет, но она планируется.
Вторая схема заключается в том, что ипотечные активы продаются специализированной компании (special purpose vehicle, SPV). В этом случае ипотечные кредиты уходят с баланса банка и таким образом дистанцируются от риска банкротства организации. Вероятность банкротства SPV близка к нулю, потому что она осуществляет только операции, связанные с выпуском и погашением этих ипотечных бондов, и это закреплено законодательно.
Набор рисков, ассоциирующихся с ипотечными ценными бумагами, зависит от той схемы, которая выбрана для выпуска ИЦБ. В первом случае одним из основных рисков, которые связаны с ипотечными ценными бумагами, является риск банкротства банков, во втором - обеспечение механизма «true sale», в соответствии с которым должна быть обеспечена такая передача кредитов с баланса банка на баланс SPV, которая потом не будет оспорена в суде. Сделка должна быть признана рыночной с юридической точки зрения, и вероятность того, что она будет признана ничтожной и ипотечные кредиты отзовут обратно на баланс банка при его банкротстве, должна быть минимальной.
К ипотечным ценным бумагам применим также весь набор рисков, связанных с облигациями: кредитный риск, связанный с изменением процентных ставок; риск досрочного погашения, когда заемщики по кредитам могут досрочно погашать свои обязательства перед банком. Для инвестора в ипотечные бумаги это основной риск, потому что он не знает со 100%-ной вероятностью, в каком графике будут гаситься его облигации. Также присутствует операционный риск, т.е. риск прекращения обслуживания этих ценных бумаг со стороны эмитента и обслуживающего банка. Все перечисленные риски должны учитываться при структурировании сделки.
Участники сделки по секьюритизации.
Сделка по секьютиритизации ипотечных кредитов включает несколько участников: банк, выдающий и обслуживающий кредиты; SPV, на балансе которого эти кредиты находятся. В том случае, если основной обслуживающий банк прекращает или не имеет возможности обслуживать данные кредиты, данную обязанность берет на себя другой банк (Backup Servicer). Также существует институт платежных агентов, обеспечивающих надлежащее прохождение платежей от заемщиков до держателей облигаций. Спецдепозитарий осуществляет хранение закладных, ассоциированных с кредитами, которые являются покрытием по ипотечным облигациям. В числе участников юридическая фирма, выполняющая «legal opinion». Существует еще бухгалтерская фирма, которая проводит аудиторскую проверку модели секьюритизации. Рейтинговое агентство, осуществляет разделение ипотечных кредитов на транши с различным уровнем риска. От его мнения зависит, как транши будут распределены и какой рейтинг тому или иному траншу будет присвоен. Рейтинговое агентство определяет ту долю ипотечных облигаций, которым может быть присвоен суверенный рейтинг России. Разные инвесторы покупают облигации с различным уровнем риска, соответственно купоны этих облигаций будут разные. Транши, ниже суверенного рейтинга, скорее всего, нерейтингованы, и их будут покупать либо инвесторы, «ищущие» высокую доходность, либо банк-оригинатор. По мере погашения более старших траншей субординация все больше и больше меняется в сторону большей защищенности изначально более младших траншей.
Обе модели имеют все шансы успешного развития в Бурятии. Основная проблема связана не с выбором той или иной модели, а с законодательной базой, которая в последнее время стала меняться к лучшему. Должны быть внесены изменения в налоговый кодекс, в «Закон о банкротстве». Основной вопрос в настоящее время для ипотечных ценных бумаг звучит следующим образом «А есть ли достаточно объемов выданных ипотечных кредитов в рублях?». Ипотечные кредиты, выданные в долларах либо в другой иностранной валюте, скорее всего, будут секьюритизированы за пределами Российской Федерации. Выданные в рублях кредиты не могут быть нигде секьюритизированы, кроме России.[12,c.16]
В настоящее время только АИЖК способно осуществлять сделки по секьюритизации. Выпущенные облигации, строго говоря, не являются ипотечными облигациями - это просто корпоративные облигации, имеющие гарантии Правительства РФ. Тем не менее, возможно, АИЖК станет лидером секьюритизации рублевых ипотечных кредитов в России.
Для того, чтобы процесс секьюритизации в России стал развиваться быстрее и рынок ипотечных ценных бумаг сформировался, необходимо, во-первых, выдать достаточное количество ипотечных кредитов, во-вторых, создать законодательное пространство, которое должно учитывать интересы не только продавцов ипотечных ценных бумаг, но и покупателей. Основной покупатель - тот, у кого есть «длинные» пассивы, ведь ипотечные ценные бумаги достаточно «длинный» инструмент. Такими являются, например, страховые компании, у которых могут быть достаточно «длинные» резервы, а также пенсионные фонды. Формальные препятствия, если они существуют, для приобретения ипотечных ценных бумаг данными группами инвесторов должны быть сняты. Немаловажный вопрос связан с приданием ипотечным ценным бумагам статуса близкого к государственным ценным бумагам, а также включение их в список ломбардных ценных бумаг. Это обязан сделать ЦБ России.
Помимо этого, должны быть обеспечены механизмы структурирования выпуска ипотечных ценных бумаг, а также подготовлены участники, прежде всего потенциальные их покупатели. Кроме пенсионных фондов и страховых компаний в приобретении ипотечных бумаг могут быть заинтересованы и множество других участников. Если сформируется группа покупателей, тогда снимется важный для всех финансовых институтов вопрос ликвидности. И это даст мощный толчок для развития рынка ипотечных ценных бумаг, что в свою очередь даст толчок развитию рынка ипотечного кредитования.
Похожие работы
... власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время. ГЛАВА 2 Механизм жилищно-ипотечного кредитования в России 2.1 Процедура предоставления ипотечных кредитов: общая характеристика основных этапов Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки – длительный процесс, требующий тщательной проработки ...
... отечественных схем, можно заключить, что описанные модели в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта. 1.2. Ипотечное кредитование в современной России Отечественные тенденции ипотечного кредитования Прежде чем анализировать отечественный опыт ипотечного кредитования, необходимо отметить, что августовский кризис 1998г. вызвал ...
... ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные. Система вторичного рынка ипотечного кредитования в США в силу особенностей системы права регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства. Этого в условиях континентальной правовой системы ...
... сделку навсех этапах еесовершения. —Снижение рисков засчет страхования жизни исобственности. —Более 50партнеров— надежных, проверенных агентств недвижимости. Программы ипотечного кредитования Альфа-Банка на вторичном рынке жилья. Изучение кредитоспособности заемщика. Андеррайтинг заемщика представляет собой оценку вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком. Процедура андеррайтинга ...
0 комментариев