Правовое регулирование арендных отношений в Украине (ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН В УКРАЇНІ)

МІЖРЕГІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ УПРАВЛІННЯ ПЕРСОНАЛОМ ДІСТАНЦІЙНА ФОРМА НАВЧАННЯ ОЛІЙНИК ВОЛОДИМІР АНАТОЛЬЙОВИЧ ДИПЛОМНА РОБОТА

На тему:

«ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН В УКРАЇНІ»

Шифр групи: Спеціалність:

2398 – Б3П (3ДС) Трудове та комерційне право

Робота на здобуття освітньо-кваліфікаційного рівня

бакалавр

Науковий керівник: Викладач Нешва Олена Іванівна

 

м. Дніпропетровськ

2001 рік

- 2 -

ЗМІСТ

Вступ			4
Розділ	1	Розвиток і актуальні проблеми регулювання орендних відносин	7
Розділ	2	Структура і динаміка ринка об`єктів оренди	17
	2.1.	Класифікація об`єктів оренди по видам майна	17
	2.2.	Розподіл об`єктів оренди по формам власності	18
	2.3.	Ринок цілісних майнових комплексів	19
	2.4.	Ринок будинків, споруджень і нежитлових приміщень	20
	2.5.	Ринок іншого окремого індивідуально визначеного майна	20
	2.6.	Ринок державного майна що знаходиться на балансах господарчих товариств	21
	2.7.	Ринок військового майна	21
	2.8.	Ринок об`єктів незавершеного будівництва	22
	2.9.	Ринки оренди житла	22
Розділ	3	Поняття договору оренди	24
	3.1.	Сторони у договорі оренди	27
	3.2.	Порядок укладення договору оренди	28
	3.3.	Умови договору оренди	30
	3.4.	Порядок використання амортизаційних відрахувань	32
	3.5.	Відновлення орендованого майна та умови його повертання	32
Розділ	4	Приватизація об`єкта оренди	36
	4.1.	Правовідносини у сфері приватизації - 3 -	36
	4.2.	Юридична відповідальність за порушення законодавства про приватизацію	39
	4.3.	Об`єкти і суб`єкти правовідносин у сфері приватизації державного майна	41
	4.4.	Основні функції суб`єктів приватизації	46
	4.5.	Порядок підготовки і проведення приватизації	49
	4.6.	Способи проведення приватизації	56
	4.7.	Особливості приватизації державних підприємств	57
	4.8.	Приватизація невеликих державних підприємств	69
Розділ	5	Лізинг як різновид оренди	73
Висновки			82

Список використаних літературних джерел 85

- 4 - ВСТУП

 

В цієї роботі розлянуті питання різноманіття орендних відносин в Україні. Український ринок об`єктів оренди є досить різнорідним і масштабним. Однак, дотепер цей ринок комплексно не досліджується.

Проаналізовані орендні відношення, як альтернативний метод фінансування затрат виробництва та підвищення ефективності використання майна. Систематизовано правове становище оренди комунального та державного майна, та лізингу – видів майнового найму. Також сформована процедура укладення та регулювання договорів, регламентуючих орендні відносини.

В роботі надана практика застосування оренди. Ринок володіння на основі права користування (оренди), доповнює ринок володіння на основі абсолютного чи обмеженого права власності. З метою дослідження ринку об`єктів оренди в цій роботі була проведена їх класифікація.

Розгляниті переваги і труднощі сучасного законодавства в Україні та заходи державної влади що до урегулювання орендних відносин. Розглянуті проблеми та запропоновані шляхи до їх реалізації.

 

Мета даної дипломної роботи – проведення теоритичного дослідження правового регулювання орендних відносин в Україні.

Об`єкт даної дипломної роботи – детальний розгляд правового регулювання орендних відносин в Україні.

Предметом досліджень дипломної роботі є особливості правовідносин в сфері правового регулювання орендних відносин в Україні.

Задачи даної дипломної роботи: дати загальний огляд розвитку актуальних проблем, регулювання орендних відносин;

- 5 -

·     розкрити поняття структури та динаміки ринка об`єктів оренди;

·     проаналізувати поняття договору оренди;

·     розкрити поняття приватизації об`єкта оренди;

·     дати загальний огляд порядку та способу приватизації;

·     проаналізувати поняття лізингу, як різновида оренди.

Диплом має визначену логіку побудови та зміст. Логічна структура роботи охоплює широке коло питань пов`язаних з процесом регулювання орендних відносин в Україні.

Розділ І даного диплому “Розвиток і актуальні проблеми регулювання орендних відносин” знайомить з проблемами регулювання орендних відносин.

Розділ 2 даного диплому “Структура і динаміка ринка об`єктів оренди” знайомить з класифікацією об`єктів оренди по видам майна, розглядає розподіл об`єктів оренди по формам власності, знайомить з ринками цілісних майнових комплексів, будинків, споруджень та нежитлових приміщень, окремого індивідуально визначеного майна, державного майна, що знаходиться на балансах господарчих товариств, військового майна, об`єктів незавершеного будівництва, оренди житла, а також дає аналіз регіонального розрізу ринку об`єктів оренди.

Розділ 3 даного диплому “Поняття договору оренди” охоплює та аналізує сторони, порядок укладення, умови договору оренди.

Розділ 4 даного диплому “Приватизація об`єктів оренди” знайомить з правовідносинами у сфері приватизації, розкриває поняття об`єкта та суб`єкта правовідносин у сфері приватизації державного майна, розглядає регламент приватизації майна.

Розділ 5 даного диплому “Лізинг, як різновид оренди” в якій лізинг розглядається, як одна з прогресивних форм забезпечення товаровиробників засобами виробництва.

Набуття та оновлення знань з проблематики сучасного бізнесу неперервний процес. У необхідність цих знань посилюється під впливом реформування

- 6 -

економіки, роздержавлення суб'єктів підприємницької діяльності – корпоративних і приватизованих підприємств, нових форм господарювання, що виникли останнім часом. Реформування відокремлення первинних ланок економіки від держави, формування стратегії на максимілізацію прибутку в умовах жорстоких бюджетних обмежень, підвищення особистої та майнової відповідальності, тільки за цих умов стають можливими створення дієздатного господарського сектора, розвиток ринку капіталів та інвестицій, зростання ефективності функціонування підприємств.

- 7 - РОЗДІЛ 1. РОЗВИТОК І АКТУАЛЬНІ ПРОБЛЕМИ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН

Розвиток орендних відносин в Україні вступило в друге десятиліття. За цей час регулювання оренди державного і комунального майна пройшло кілька етапів.

В перші роки сучасного розвитку оренди (1989 — 1991 р.) її регулювання здійснювалося згідно «Основам законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду», що були прийняті Верховною Радою СРСР 23.11.89. У них були визначені суть оренди, її об'єкти, орендодавці, орендарі, зміст договорів оренди, можливості суборенди майна, принципи розрахунку орендної плати, можливості повного чи часткового викупу орендованого майна, майнові відносини при оренді, питання створення і функціонування орендних підприємств (об'єднань) чи їхніх структурних одиниць. Значна кількість українських підприємств перейшло тоді на роботу на умовах оренди.

З початком будівництва незалежної української держави виникла потреба в створенні національного законодавства з питань оренди. Воно повинно було не тільки зафіксувати зміну власника державного майна, але і відобразити якісно новий етап у розвитку оренди, зв'язаний з початком приватизації державного майна, у тому числі зданого в оренду.

У Законі України «Про приватизацію майна державних підприємств» від 04.03.92 був передбачений викуп орендованих цілісних майнових комплексів (статті 15 і 17).

Основним законодавчим актом, на три роки призначив умови правового регулювання орендних відносин, у тому числі і приватизації об'єктів оренди, став Закон України «Про оренду майна державних підприємств і організацій» від 10.04.92.

- 8 -

Оренда дозволяла орендарям (переважно трудовим колективам) нагромадити гроші для викупу державної частки майна в орендному чи підприємстві збільшити частку орендарів при приватизації шляхом створення акціонерного товариства. При цьому продаж державного майна проходив на неконкурентних початках, тобто по мінімальній стартовій ціні (експертна оцінка вартості орендованого майна, що викуповується, тоді ще не передбачалася). І до того ж при розрахунку орендної плати не враховувався фактор інфляції. Тому більшість підприємств віддало перевагу оренді з викупом безпосередньої приватизації, що привело до значного звуження «полючи» приватизації.

Передбачаючи подальший розвиток подій і прагнучи забезпечити виконання програми приватизації. Кабінет Міністрів України здійснив ряд заходів щодо правового регулювання орендних відносин. Він видав декрети «Про додаткове регулювання орендних відносин» від 15.12.92 № 9-92 і «Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів основного виробництва, чи приватизація передача в оренду яких не допускається» від 31.12.92 № 26-92, якими був затверджений перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів основного виробництва, передача в оренду яких не допускається.

Декрет Кабінету Міністрів України від 15.12.92, відповідно до якого розмір орендної плати ставився в залежність від вартості орендованого майна і вводилася вимога одержання згоди органа, уповноваженого керувати відповідним державним майном, на оренду цілісних майнових комплексів і нежилих приміщень, а приватизація орендованого державного майна повинна була здійснюватися на загальних підставах, передбачених законодавством про приватизацію, докорінно змінив умови оренди і поклав початок багаторічній політичній боротьбі навколо питань оренди.

Як визначений компроміс можна розглядати прийнятий 20.05.93 Декрет Кабінету Міністрів України «Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств і їхніх структурних підрозділів, зданих в оренду». З од-

- 9 -

ного боку, було встановлено, що всі орендні підприємства, крім малих, повинні приватизуватися шляхом продажу приналежних державі акцій відкритих акціонерних товариств, створених державними органами приватизації й орендарями. Орендар вносить у статутний фонд акціонерного товариства (АТ) майно, що є його власністю, і одержує відповідна кількість акцій АТ. За членами трудового колективу й організації орендарів залишалося право на пільгове придбання акцій, що належать державі, у відповідності зі статтею 25 Закону України «Про приватизацію майна державних підприємств». Були передбачені і додаткові пільги з метою забезпечення орендарям до 25 відсотків статутного фонду АТ.

З іншого боку, було визначено, що таке рішення про приватизацію може прийматися органами приватизації лише за згодою орендаря.

До середини 1994 р. із загальної кількості приватизованих підприємств до 85 відсотків було приватизовано шляхом прямого викупу й оренди з викупом. На той час уже проявилися об'єктивні недоліки колективної форми власності: визначена инерціонність організації виробництва і керування, недостатність власних інвестиційних ресурсів, недостатньо ефективний менеджмент. Поширення оренди на умовах діючого тоді законодавства тимчасово закрило для приватизації цілі сфери економіки України, перешкодило старанням нових потенційних інвесторів одержати доступ до приватизації орендних підприємств, не відповідало інтересам значних соціальних шарів.

Верховна Рада України 14.03.95 прийняла Закон України «Про внесення змін і доповнень у Закон України «Про оренду майна державних підприємств і організацій». Було скасоване право на викуп орендованого майна і внесено близько 60 інших змін і доповнень у закон про оренду, що тоді в основному і придбав сучасний вид.

Подальші зміни до законодавства про оренду були обумовлені прийняттям Верховною Радою України 28 червня 1996 р. нової Конституції України, у якій державна і комунальна власність розглядаються як окремі паритетні форми власності. Комунальна власність перестала бути однієї із субформ державної форми

- 10 -

власності. Тому наприкінці 1997 р. комунальні власники одержали нові повноваження щодо оренди свого майна, а Закон України — нова назва — «Про оренду державного і комунального майна».

На той час минулого розроблені і впроваджені майже всі необхідні підзаконні нормативні акти й у цілому сформована сучасна правова база оренди. Однак залишався невирішеним ряд питань, поставлених автором у статті «Актуальні правові й економічні проблеми регулювання орендних відносин»*. З метою удосконалення регулювання оренди у відділі керування відносинами оренди і лізингу ФДМУ були розроблені:

пропозиції щодо внесення змін і доповнень у Методику оцінки вартості об'єктів оренди, реалізовані постановою Кабінету Міністрів України від 27.06.96 № 683;

Порядок повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після чи припинення розірвання договору оренди, затверджений наказом ФДМУ від 07.08.97 № 847;

Порядок надання дозволу державним підприємствам і організаціям бути орендодавцем нерухомого майна, що знаходиться на їхніх балансах, затверджений наказом ФДМУ від 20.02.98 № 309;

Порядок проведення конкурсу на висновок договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу, затверджений наказом ФГИУ від 04.03.98 № 396;

Зміни до методики розрахунку орендної плати і до порядку надання пільг по орендній платі, затверджені постановою Кабінету Міністрів України «Про внесення змін у постанови Кабінету Міністрів України з питань регулювання орендних відносин» від 18.05.98 № 699.

У чергових змінах Методики оцінки вартості майна при приватизації в 1998 і 1999 р. були враховані пропозиції відділу щодо оцінки майна орендних підприємств.

- 11 -

Важливою подією стало прийняття Законом України від 20.05.99 запропонованих ФДМУ змін до Закону України «Про оренду державного і комунального майна».

Зміни в законодавстві про оренду, установлення державним органам приватизації задач по надходженню в бюджет орендних платежів на тлі кризи неплатежів, структурні зміни на ринку об'єктів оренди убік нерухомості і майна, що знаходиться на балансах господарчих товариств, факти нелегітимної оренди, виявлені практикою окремі пробіли в правовому регулюванні оренди ставлять нові задачі щодо застосування як правових, так і економічних регуляторів оренди.

1. Повинне бути довершене приведення нормативних актів у відповідність з діючою новою редакцією закону про оренду. Розроблено, погоджені з зацікавленими міністерствами і відомствами і затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 № 75 зміни до методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.

Розповсюджений також конкурсний добір орендаря на оренду нерухомого майна — обновлений Порядок проведення конкурсу на право висновку договору оренди державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 03.09.99 №1677 і зареєстрований у Мін'юсту 28.10.99.

На черзі — зміни в типовому договорі оренди, яких доцільно мати принаймні два: окремо для оренди цілісних майнових комплексів (ЦМК) і оренди нерухомого й іншого окремого індивідуально визначеного майна.

2. З метою збереження методичної єдності з неодноразово змінювалася методикою оцінки об'єктів приватизації й уточнення сфери застосування експертної оцінки об'єктів оренди і процедури оцінки окремого індивідуально визначеного майна доцільно внести деякі зміни в Методику оцінки вартості об'єктів оренди.

3. Для забезпечення збільшення надходжень у державний бюджет коштів за оренду державного майна здійснити комплекс заходів, які б зацікавлювали балансодержателей державного майна в передачі його в оренду органами привати-

- 12 -

зації і робили економічно ризикованої нелегітимну (без дозволу органа приватизації) оренду. Розглядалися, наприклад, що випливають можливості:

перелічувати балансодержателям частина орендної плати, отриманої по договорах оренди, укладеним органами приватизації;

вилучати на користь власника (у державний бюджет) частина орендної плати, отриманої балансодержателями державного майна по укладеним ними договорам оренди;

активно ініціювати розгляд у суді справ про визнання недійсними договорів оренди державного нерухомого майна, ув'язнених без дозволу органа приватизації, з вилученням у бюджет отриманої орендної плати як незаконно отриманого прибутку.

Перші дві пропозиції тільки що реалізовані в постанові Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 № 75.

Окремого розгляду вимагає ключовий у відносинах орендодавця з орендарем питання оптимізації рівня орендної плати.

4. З метою створення сприятливих умов для стягнення боргів по орендній платі варто домагатися скасування сплати позивачами (органами приватизації) нотаріальних чи платежів визначення джерела таких уплат. Аналогічна проблема зі сплатою мита при розгляді справ в арбітражному суді уже вирішена з ініціативи ФДМУ: інформаційним листом Вищого арбітражного суду України (ВАСУ) від 03.09.99 № 01-8/414 внесені зміни в інформаційний лист ВАСУ від 05.10.93 № 01-8/1076.

5. Значною перешкодою для виконання завдань по надходженню коштів від оренди в бюджет є позиція міністерств і відомств, що відмовляють у наданні дозволів на висновок договорів оренди державного майна державними органами приватизації, у той же час надаючи такі дозволи прідприємствам-балансодержувачам. Тільки протягом 1999 р. зафіксовано більш 80 випадків таких відмовлень.

- 13 -

Звернемося до статті 9 Закону України «Про оренду державного і комунального майна». У ній є визначене противоріччя. З одного боку, частиною 4 статті 9 підставою для відмовлення у висновку договору оренди в зв'язку з ненаданням дозволу органом керування майном визначене лише ненадання «згоди на виділення структурного підрозділу підприємства».

З іншого боку, частина 2 статті 9 вимагає направляти копії проекту договору оренди й інших матеріалів органу, уповноважений керувати відповідним майном, не тільки у випадку оренди ЦМК структурного підрозділу підприємства, але й оренди ЦМК підприємства й оренди нерухомого майна. На думку автора, змістом розгляду зазначених документів міністерством (відомством) повинна бути робота над умовами договору оренди. Але частина 3 статті 9 знову повертає нас до «надання дозволу щодо висновку чи договору відмовленні». Як свідчить практика, органи приватизації враховують цей висновок, хоча формально закон нічим їх до цього не зобов'язує (крім випадків оренди ЦМК структурних підрозділів).

Отже, стаття 9 вимагає уточнення.

6. Вимагають уточнення і стаття 13 того ж закону про оренду. Цілком справедливо в 1999 р. було встановлено, що на відміну від орендованих ЦИК підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів орендоване нерухоме й інше окреме індивідуально визначене майно не передається на баланс створеного орендарем підприємства (господарчого товариства). Але у випадку оренди не приміщення, а будинку в цілому може ставитися питання про передачу його на баланс орендаря (практика це підтверджує).

7. У практиці суборенди існує проблема одночасного забезпечення дотримання вимог закону щодо не перевищення субарендной платою плати за оренду того ж майна і діючої методики розрахунку орендної плати, якщо встановлена методикою орендна ставка для субарендатора є більшої, ніж для орендаря того ж нежилого приміщення. Зараз нормативно-правова база оренди не містить механізму рішення поставленого питання. У розглянутому випадку мимоволі продик-

- 14 -

товане законом поширення на субарендатора передбаченої для орендаря меншої орендної ставки означає надання субарендатору нічим не виправданої пільги і відхилення від вимог методики. Щоб не порушити ні методику, ні закон, необхідно доповнити статті 22 чи статті 19 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» приблизно наступним положенням: субарендатор частина субарендного платежу, рівну орендній платі, перелічує орендарю, а залишок — у бюджет. (Поки що можна діяти в такий спосіб: зменшувати об'єкт оренди на майно, що передбачалося здати в суборенду, і укладати договір оренди, а не суборенди цього майна безпосередньо з користувачем, що прагнув до суборенди).

8. Дотепер законодавчо не урегульовані питання списання і відчуження орендованого майна. Тут основною проблемою є визначення напрямків використання коштів, отриманих від відчуження цього майна. Серед можливих варіантів, що обговорюються, — напрямок коштів на реновацію орендованих основних коштів, висновок з орендарем кредитного договору і т.п.

9. Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 2000, № 1, с. 50 - 52. кают і при поверненні орендованих ЦМК після чи припинення розірвання договорів оренди. Перша з них стосується компенсації майном орендаря його боргів по орендній платі. Це передбачено Порядком повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після чи припинення розірвання договору оренди, затвердженим наказом ФДМУ від 07.08.97 № 847 і зареєстрованим Мін'юстом, і правомірність такої майнової компенсації ніким не обскаржуеться. Але мова йде і про зарахування її суми у виконання завдання по надходженню коштів від оренди, щодо чого податкові органи на час написання дійсної статті ще не визначилися.

Інша — головна проблема — полягає в тому, що після закінчення оренди ЦМК галузеві органи керування відмовляються приймати це майно і визначати його нового балансодержателя (і правонаступника евентуальних боргів орендаря). Відповідно до пункту 3 статті 27 закону про оренду «орендар за вказівкою орендодавця зобов'язаний передати об'єкт оренди відповідному державному під-

- 15 -

приємству», але орендодавець не може визначити це підприємство без участі органа галузевого керування. Отже, доцільно доповнити статті 27 наступним положенням:

«Протягом ... днів після чи припинення розірвання договору оренди орган, уповноважений керувати цим майном до передачі його в оренду, чи його правонаступник визначає балансодержателя (балансодержателей) майна, що повертається після оренди».

У статті 27 слід також уточнити, що при чи припиненні розірванні договору оренди, компенсація витрат орендаря на погоджені орендодавцем невіддільні поліпшення орендованого майна здійснюється лише в межах приросту вартості майна в результаті цих поліпшень.

10. З метою збільшення обсягів оренди випливає особлива увага звернути на оптимізацію використання майна, що знаходиться в сфері керування органів приватизації, а саме на державне майно, що знаходиться на балансах господарчих товариств, створених у процесі приватизації. Про загальний орендний потенціал господарчих товариств повідомлялося автором у статті «Ринок об'єктів оренди». Конкретні дані по окремих господарчих товариствах містять матеріали їхньої інвентаризації.

11. У зв'язку з вищевикладеним зростає значення контрольної функції органів приватизації. Вона реалізується різними способами, серед яких основними є наступні:

контроль за виконанням умов договорів оренди і дотриманням орендарями вимог діючого законодавства;

перевірки Контрольно-ревізійним керуванням ФДМУ роботи орендодавців

регіональних відділень Фонду;

робота фахівців ФДМУ в комісіях з перевірки окремих договорів оренди.

Висновок до розділу 1: Новою формою роботи є розгляд виявлених недоліків і проблем оренди робочою групою Кабінету Міністрів України з питань оренди, створеної за розпорядженням Кабінету Міністрів України від 29.10.99 №

- 16 -

1184-р, при участі керівників і фахівців ФДМУ, фінансових, податкових органів і силових структур, а також аналогічними міжвідомчими робочими групами в регіонах (створені за наказом ФДМУ від 30.12.99 № 2456) з метою підвищення ефективності використання державного майна.

- 17 -

РОЗДІЛ 2

СТРУКТУРА І ДИНАМІКА РИНКА ОБ`ЕКТІВ ОРЕНДИ.

У сучасних умовах переходу до ринкової економіки, реформування відносин власності, структурної перебудови економіки зростає роль різних форм надання майна в тимчасове платне користування: Найбільше поширення одержала оренда.

Однієї з важливих передумов підвищення ефективності оренди, удосконалення керування нею й обґрунтованого прогнозування надходження орендної плати є аналіз ринку об'єктів оренди. Український ринок об'єктів оренди є досить різнорідним і масштабної. Однак дотепер у літературі цей ринок комплексно не досліджувався. Публікації в риэлтерских виданнях висвітлюють переважно стан ринку оренди житла у великих містах.

Ринок володіння на основі права користування (оренди) є, що доповнює до ринку володіння на основі абсолютного чи обмеженого права власності. З метою дослідження ринку об'єктів оренди були здійснені їхня класифікація і сегментування ринку. Результати дослідження приводяться нижче.