Сторони у договорі оренди

3.1. Сторони у договорі оренди.

 Суб'єктами оренди (сторонами у договорі оренди) є орендодавці та орендарі.

Орендодавцями (тобто органами та організаціями, що передають майно в оренду) є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та місцевими радами народних депутатів управляти майном, — щодо майна, яке перебуває відповідно у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності; підприємства — щодо окремого індивідуально-визначеного майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців — також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) і нерухомого майна.

Орендарями (тобто юридичними і фізичними особами, яким майно передається в оренду) згідно з Законом України "Про оренду державного та комунального майна" можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.

При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності.

Особливістю цього закону є те, що він не передбачає створення організації орендарів як майбутнього орендодавця. Після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство.

Рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів

- 28 -

трудового колективу.

До реєстрації у встановленому порядку господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у за
значене господарське товариство на підставі особистої заяви.

Створене членами трудового колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того підприємства, структурного підрозділу, де створене це товариство.

3.2. Порядок укладення договору оренди.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди майна.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди майна підприємств, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи згідно з Переліком документів, необхідних для укладення договору оренди майна цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу), затвердженим наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 p., відповідному орендодавцеві. Зазначений Перелік включає, зокрема, такі документи: заяву на ім'я керівника органу, уповноваженого законодавцем виступати орендодавцем державного майна, про намір взяти в оренду майно; витяг з протоколу загальних зборів працівників підприємства про рішення взяти в оренду майновий комплекс підприємства; наказ орендодавця про інвентаризацію майна державного підприємства, що передається в оренду, та призначення інвентаризаційної комісії; витяг з протоколу загальних зборів працівників підприємства про рішення щодо створення господарського товариства та затвердження його статуту; чинний статут державного підприємства та баланс господарської діяльності з формами річної звітності; статут господарського товариства, створеного працівниками підприємства, майно якого передається в оренду; протокол засі -

- 29 -

дання інвентаризаційної комісії та передаточний баланс; акт оцінки майна, що передається в оренду; розрахунок орендної плати; висновки органу Антимонопольного комітету щодо можливості оренди та умов договору оренди; відомості про орендаря та об'єкт оренди; лист органу. Уповноваженого управляти державним майном, про погодження умов договору оренди.

У разі оренди цілісного майнового комплексу орендодавец в п'ятиденний термін після дати реєстрації одержаної заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів до органу, уповноваженого управляти відповідним майном для
дачі висновків щодо можливості оренди та умов договору оренди.

У тих випадках, якщо: підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно з законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, копи проекту договору оренди та інших отриманих документів орендодавець надсилає також до органу Антимонопольного комітету України. Орган, уповноважений управляти відповідним майном, орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копи документів і протягом 15 днів надсилають орендодавцеві висновки щодо можливості оренди та умов договору оренди. Якщо орендодавець не одержав висновків у встановлений термін, укладення договору оренди вважається із зазначеними органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна, про що повідомляє заявника та орган, уповноважений управляти майном, та
орган Антимонопольного комітету України.

Простішим є порядок укладення договору оренди нерухомого та іншого

- 30 -

окремого індивідуально-визначеного майна. Заява про оренду цього майна не потребує узгодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом
Антимонопольного комітету України, тому у таких випадках орендодавець повинен протягом 15 днів після дати реєстрації заяви дати згоду або відмовити в укладенні договору оренди і повідомити про це заявника.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" містить приблизний перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:

-     прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об'єктів;

-     включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

-     відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;

-     відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу;

-     інші підстави, передбачені законами та постановами Верховної Ради України.

Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства протягом 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду (дана норма потребує зміни,
оскільки сьогодні спори за участю громадян-підприємців також розглядають арбітражні суди).