ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИПРОДА НЕДВИЖИМОСТИ

1.2 ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИПРОДА НЕДВИЖИМОСТИ

Особенности сделок с недвижимым имуществом вызваны в первую очередь самим предметом сделок – недвижимостью, имеющей особую природу и ценность среди других объектов гражданских прав. Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимость - правовая категория современной России. Законодательству советского периода она была неизвестна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являвшихся исключительной государственной собственностью. Несмотря на отсутствие в советском гражданском праве - до принятия Основ гражданского законодательства СССР и республик (1991 г.) - деления вещей на движимые и недвижимые, регулирование оборота объектов, прочно связанных с землей, всегда имело особенности, что в советское время находило отражение в различных смежных отраслях законодательства: земельном, водном и др. Недвижимость - в силу своих объективных характеристик, экономической и социальной ценности в каждой правовой системе имеет специфические статус и режим использования. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК). Хотя к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предметом рассмотрения в данной работе является только недвижимое имущество как таковое. ФЗ «о госрегистрации» и Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" расширяют список, указанный в ГК. Они относят к недвижимому имуществу так же жилые и нежилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, приусадебные хозяйственные постройки, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Считаю такое толкование недвижимого имущества очень важным. Таким образом в гражданский оборот вводятся на равных условиях не только целые здания и сооружения, но и их составные части – квартиры, изолированные жилые помещения (комнаты в квартирах коммунального заселения) о которых речь пойдет далее. Однако этого нельзя сказать о приусадебных хозяйственных постройках, сооружениях и элементах инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Согласно ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Как правило предполагается, что при отчуждении жилого дома с земельным участком к новому владельцу переходит и право собственности на приусадебные хозяйственные постройки. Было бы странно, если бы в собственности прежнего владельца остался, к примеру, надворный нужник. Тоже относится и к сооружениям и элементам инженерной инфраструктуры. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК). Не может отчуждаться отдельно шахта лифта или лестничная площадка многоквартирного дома.

Данное положение подкрепляется статьями 289 и 290 ГК. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, при отчуждении отдельного объекта собственности (квартиры в многоквартирном доме) ему следует и доля в общем, имуществе дома.

Необходимость рассматривать сложную вещь как единый имущественный комплекс подтверждается сложившейся судебной практикой. Например: «Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. N 3531/00.

«Прокурор обратился с иском к органу налоговой полиции о признании

недействительным договора купли-продажи скважины минеральной воды и незавершенного строительством здания насосной станции, которые являются единым сооружением и находятся в федеральной собственности».

Заслушав и обсудив доклад судьи и выступление первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, поддержавшего протест, Президиум установил следующее.

Прокурор Омской области в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью «Аллес», закрытому акционерному обществу «Эль-Порт и К», Управлению федеральной службы налоговой полиции Российской Федерации по Омской области (далее - налоговая полиция) о признании недействительными договора поручения от 17.11.97 N 215 и договора комиссии от 06.01.98 N 4/Т, заключенных между налоговой полицией и ЗАО «Эль-Порт и К», а также договора от 14.01.98 N 3 купли-продажи скважины минеральной воды 1-Б и незавершенного строительством здания насосной станции, расположенной по адресу: г. Омск, ул. Панфилова, 7а, заключенного между ЗАО «Эль-Порт и К» и ООО «Аллес» и о применении последствий недействительности этих сделок.

Исковые требования мотивированы тем, что налоговая полиция незаконно включила скважину минеральной воды в опись арестованного имущества должника - предприятия «Полет». Указанная скважина не была закреплена на праве хозяйственного ведения за названным предприятием. Поскольку данная скважина и незавершенное строительством здание насосной станции, являясь единым сооружением, предназначенным для забора минеральной воды из недр, находятся в федеральной собственности, оспариваемые договоры об отчуждении этих объектов как имущества государственного предприятия-должника в частную собственность юридического лица не соответствуют законодательству и совершены с нарушением прав собственника.

Решением от 30.09.99 иск удовлетворен. Суд признал недействительными договор поручения от 17.11.97 N 215, договор комиссии от 06.01.98 N 4/Т и договор купли-продажи от 14.01.98 N 3, а также применил последствия недействительности этих сделок, обязав ООО «Аллес» возвратить в государственную собственность скважину минеральной воды 1-Б и здание насосной станции. Суд также обязал ЗАО «Эль-Порт и К» возвратить обществу «Аллес» 100000 рублей, уплаченных за объекты недвижимости. Суд сослался на то, что скважина минеральной воды 1-Б неразрывно связана с земельным участком и минеральными водами и относится к недрам, находящимся в федеральной собственности, поэтому данная скважина не могла быть предметом купли-продажи.

Кроме того, скважина минеральной воды не закреплялась за предприятием «Полет» на праве хозяйственного ведения. Обращение взыскания на скважину налоговыми органами произведено незаконно. Здание насосной станции в акт описи и ареста имущества предприятия не включалось и не являлось предметом договоров поручения и комиссии, в связи, с чем договор купли-продажи в отношении этого объекта недвижимости также заключен с нарушением законодательства.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 12.01.2000 решение отменил, в удовлетворении иска отказал, исходя из того, что при заключении оспариваемых сделок не допущено нарушений законодательства, поскольку скважина минеральной воды была сооружена на земельном участке, выделенном предприятию «Полет», и относится к его имуществу. На основании постановления налоговой инспекции данный объект недвижимости правомерно включен налоговой полицией в состав описанного и арестованного имущества названного предприятия. На этом же земельном участке построено здание насосной станции, которое до заключения оспариваемых сделок находилось на балансе и в хозяйственном ведении предприятия «Полет». Скважина минеральной воды и насосная станция являются взаимосвязанными гидротехническими сооружениями, и они могли быть предметом купли-продажи.

В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается постановление суда кассационной инстанции от 12.01.2000 отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Президиум считает, что все названные судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Выводы суда кассационной инстанции о том, что скважина минеральной воды и связанное с ней здание насосной станции являются имуществом предприятия «Полет» не основаны на полном и всестороннем исследовании указанного вопроса в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции.

Суд первой инстанции сооружения скважины минеральной воды, состоящие из ее оборудования и здания насосной станции, признал как отдельные, не взаимосвязанные между собой объекты, и исходил из того, что арестованная налоговой полицией в составе имущества предприятия «Полет» скважина не могла быть предметом купли-продажи, поскольку относится к недрам, изъятым из гражданского оборота, а здание насосной станции, находящееся в хозяйственном ведении предприятия, также не могло быть продано, поскольку оно не включалось в опись арестованного имущества предприятия.

Эти выводы не могут быть признаны законными и обоснованными.

Поскольку оборудование скважины и здание насосной станции предназначены для добычи минеральной воды, они образуют одно целое и рассматриваются согласно статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации как единая сложная вещь.

Скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению недр, содержащемуся в Законе Российской Федерации «О недрах», и такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота.

Как усматривается из материалов дела, скважина минеральной воды была сооружена за счет централизованных государственных средств для больничного городка медсанчасти N 2, входившей в состав предприятия «Полет». Здание насосной станции построено государственным предприятием «Полет» для подачи минеральной воды в водолечебницу медсанчасти N 2. В последующем медсанчасть N 2 выделилась из состава государственного предприятия и на ее базе было создано муниципальное учреждение здравоохранения «Городская больница N 2», которое согласно его письму от 15.01.99 в течение многих лет функционирует на базе спорных сооружений скважины, используя минеральные воды в лечебных целях.

В процессе разрешения спора суд первой инстанции не дал оценки указанным обстоятельствам и не исследовал в полной мере вопросов о том, были ли переданы сооружения скважины в целом, как единого имущественного комплекса, в хозяйственное ведение государственного предприятия «Полет», и не установил фактического собственника и законного владельца спорного имущества.

Кроме того, суд первой инстанции в порядке применения последствий недействительности сделок обязал ЗАО «Эль-Порт и К» возвратить ООО «Аллес» (покупателю) 100000 рублей, уплаченных им за имущество по сделке купли-продажи, без учета того, что ЗАО «Эль-Порт и К» выполняло поручение налоговой полиции по реализации имущества должника и денежные средства, ранее полученные от покупателя за этот объект, поступили в бюджет государства.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты не могут быть признаны обоснованными и законными, в силу чего подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: решение Арбитражного суда Омской области от 30.09.99 по делу N 4-187 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.01.2000 по тому же делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Омской области.

И.о. Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации М.К. Юков».[8]

Правовое значение деления вещей на недвижимые и движимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей. Установление особого правового режима для недвижимого имущества необходимо подразумевает:

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, доступной для ознакомления третьим лицам. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости;

2. Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК);

3. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

4. Предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК);

5. Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя;

6. Установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК);

7. Предусмотрен особый порядок обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК);

8. Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (ст. 295 ГК).