РИСКИ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ И СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ОТ НИХ

3.3 РИСКИ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ И СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ОТ НИХ.

Сделки с недвижимостью стали привычным явлением гражданского оборота. В этот оборот вступает всё большее количество граждан. Многие из них уже совершали какие-то сделки с недвижимостью, кому-то предстоит сделать это впервые. При этом недвижимость это наиболее дорогое имущество из того, чем обладает большинство граждан России. Чаще всего одновременно это и единственное жильё. Рынок жилья не только один из самых привлекательных в экономическом отношении, но и один из самых рискованных. Поэтому особое внимание участники сделок с недвижимым имуществом должны уделять риску неблагоприятных последствий таких сделок. Нередки случаи, когда семьи (в том числе с детьми) оказывались на улице у «разбитого корыта» в силу ли только своей невнимательности и доверчивости, или же преступного умысла другой стороны по сделке. На восстановление «справедливости» могут уйти долгие годы, учитывая волокиту российской судебной системы. «Справедливость» не случайно взята мной в кавычки, так как в соответствии со ст. 9 ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Чаще других возникают проблемы по неисполнению обязательств возникающих из договора: неосвобождение квартиры, невыплата денег, пропуск сроков, предусмотренных договором и т.д. В этих случаях стороны по сделке могут прибегнуть к широкому списку способов по исполнению обязательств, предоставленному главой 23 ГК. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК). Но встречаются и случаи обмана, вымогательства, насилия.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из указанных оснований, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб. Сторона проявившая обман, вымогательство, насилие подлежит уголовной ответственности по ст. ст. 159 (мошенничество), 165 (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием), 177 (злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности), 315 (неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта), 163 (вымогательство) и т.д., в зависимости от того какой состав преступления содержится в действиях недобросовестной стороны сделки.

Арсенал мошенников богат. Вот только некоторые наиболее распространённые способы мошенничества.

Наиболее простым способом обмана граждан при приобретении жилой недвижимости является получение продавцом с покупателя задатка в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения. При этом недобросовестный продавец получает задаток с нескольких покупателей. Квартиру показывают нескольким потенциальным покупателям, при заинтересованности в приобретении берут задаток 10-50% от продажной стоимости. Составляется договор о предварительной продаже недвижимости, в котором весьма тщательно прописывается условие о составлении договора купли-продажи через оговоренный между сторонами срок (обычно две-три недели). По прошествии этого срока оформляется продажа квартиры - как правило, на имя покупателя, первым внесшего задаток. Затем продавец сходит со сцены, а с обманутыми претендентами вынужден объясняться новый собственник. Применение обеспечения исполнения обязательств в виде задатка выгодно в первую очередь продавцу. Покупателю же желательно снизить свой риск «сторговавшись» на как можно меньшую сумму задатка. Правило установленное ст. 381 ГК согласно которому сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка если она ответственна за неисполнение договора не должен подкупать участников сделки т.к. найти мошенников и взыскать с них деньги законным путём бывает затруднительно.

Также мошенники заключают в один день с несколькими арендаторами или нанимателями договоры найма (аренды). Предметом такой сделки становится, как правило, квартира, арендованная мошенниками. В этом случае можно рекомендовать будущим нанимателям (арендаторам) требовать и повнимательней изучать правоустанавливающие документы на квартиру, опросить соседей, действительно ли правообладателями являются те лица которые себя за них выдают. При имеющихся сомнениях от сделки лучше воздержаться. В противном случае следует составить договор, в котором оговорить права и обязательно ответственность сторон. В качестве обеспечения оговорённых обязательств можно указать, например штраф (ст. 330 ГК). Включение в договор пункта о выплате штрафа в случае признания договора недействительным несильно испугает другую сторону, так как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК).

Не редкость и одновременная продажа квартиры двум и более покупателям. В этом случае продавец имеет несколько экземпляров документов (дубликатов или поддельных), устанавливающих его право собственности на жилое помещение. Такими документами могут быть свидетельство о праве собственности, выдаваемое при приватизации жилья, договор купли-продажи жилья или дарения, свидетельство о праве на наследство. Покупатель должен требовать произведения оплаты лишь после государственной регистрации сделки, перехода права собственности и получения свидетельства на право собственности.

Покупателю следует проявить осторожность и выяснить, состоял ли в браке продавец недвижимости, в случае если принадлежащее ему недвижимое имущество получено по договору продажи, мены или иному возмездному договору. Неприятным сюрпризом для покупателя может оказаться появление «бывшего» супруга продавца и претендующего при этом на половину купленного имущества. Для того чтобы избежать подобного развития сделки нужно требовать от продавца или доверенности на право распоряжения общим имуществом выданной супругом, или нотариально удостоверенного разрешения на отчуждение недвижимости.

Разумеется, это не исчерпывающий перечень способов обмана граждан на рынке жилья. Квалификация жуликов растёт одновременно с совершенствованием способов противодействия им.

Не внесло по моему мнению стабильности в гражданский оборот недвижимого имущества и Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева». Согласно ему содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции РФ. Теперь применительно к квартирам мошенническая схема будет выглядеть примерно так. Сначала мошенники обещаниями и уговорами, обманом или угрозами вынуждают собственника продать квартиру или иное недвижимое имущество на выгодных для себя и невыгодных для продавца условиях. При этом стоимость квартиры по договору сильно занижается или деньги продавцу не выплачиваются вовсе. После этого квартира перепродаётся и оказывается в собственности «добросовестного приобретателя» - одного из организаторов аферы. В случае признания недействительным первоначального договора продажи недвижимости для истребования недвижимости у «добросовестного приобретателя» придётся ещё доказать хищение этой недвижимости у первоначального владельца. Так как утерять недвижимое имущество невозможно остаётся ещё выбытие недвижимости из первоначального владения помимо воли владельца. А кто же как не первоначальный собственник поставил свою подпись на договоре продажи недвижимости? В принципе на место хищения подходит и мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 159 УК). Но доказывание субъективной стороны мошенничества - главная трудность ст.159 УК. Должно быть установлено, что виновный заранее знал, что не будет выполнять взятые обязательства, волеизъявления потерпевшего и преступника внешне совпадают, мошенническая сделка имеет вид обычного договора и маскируется под гражданское правоотношение.

Как неутешительный вывод – при применении подобных схем излишне доверчивым или невнимательным сторонам сделок по отчуждению недвижимого имущества возвратить свои квартиры (дома, комнаты) становится крайне затруднительно. Теперь следует с ещё большей осторожностью подходить к выбору контрагентов по сделкам с недвижимым имуществом и процедуре заключения договоров – «семь раз отмерь - один раз отрежь».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Не существует исчерпывающего списка сделок с недвижимым имуществом, т. к. граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК). Стороны так же могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Если ещё учесть количество возможных участников и предметов сделок с недвижимым имуществом, то список сделок с недвижимостью ещё более увеличивается. К сожалению в рамках этой работы невозможно было проанализировать, и даже просто рассмотреть большую часть сделок с недвижимым имуществом, даже все основные и наиболее распространенные из них. За рамками данной работы остались такие интересные темы как земельные отношения, сервитуты, ипотека, обращение взыскания на жильё и другие. Однако поставленные задачи в основном считаю достигнутыми. Были рассмотрены и детально проанализированы сущность сделок с недвижимым имуществом, их отдельные виды и специфика.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, сделки с недвижимостью способны сегодня приносить ощутимые результаты: приносить доходы, помогать разрешению жилищной проблемы в стране, служить инструментом для надёжного размещения свободных средств и др.

К несомненным достижениям законодательства в отношении сделок с недвижимым имуществом следует отнести появление института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С его помощью удалось сильно сбить волну мошеннических сделок на рынке недвижимости и защитить правообладателей и участников сделок от криминального воздействия.

Имеются и явные пробелы и недоработки в законодательстве, касающемся сделок с недвижимым имуществом. Большое количество споров по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома (договоры инвестирования, совместной деятельности и т. п.) говорит о законодательной неурегулированности данного вида отношений. В законе следует уделить внимание такому договору и отдельно его поименовать. Необходимо детальное определение в законе прав и обязанностей сторон по таким договорам. Это привлекло бы дополнительное количество заказчиков на строительство жилья. Послужило бы реализации конституционного права на жилище, гарантированного статьёй 40 Конституции РФ.

Считаю необходимым принятие специального закона о риэлтерской деятельности. Действующее в настоящее время на рынке недвижимости огромное количество риэлтерских фирм ни за что в сущности не отвечает. Клиентов же они привлекают обещаниями надёжности. Государство, по моему мнению, должно возложить на профессиональных участников обязательства на компенсацию возможных убытков. Сделать это можно, например, через обязательное страхование профессиональной ответственности участника рынка недвижимости. Ограничивать при этом права граждан на возможность самим совершать сделки с недвижимостью не стоит, точно так же как и возврат обязательного нотариального удостоверения всех видов сделок с недвижимостью, на котором так настаивают нотариусы.

Желательно появление единого кодифицированного законодательного акта по типу Земельного Кодекса РФ, обобщающего всю специфику сделок с недвижимым имуществом, гарантирующим права непрофессиональных участников рынка недвижимости как потребителей товаров и услуг.

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ:

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации;

УК – Уголовный кодекс Российской Федерации;

СК – Семейный кодекс Российской Федерации;

НК – Налоговый кодекс Российской Федерации;

ЗК – Земельный кодекс Российской Федерации;

ГПК - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации;

ФЗ «о госрегистрации» - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

ЖК - Жилищный кодекс РСФСР;

КС РФ – Конституционный Суд Российской Федерации;

Дипломная работа выполнена мною совершенно самостоятельно. Все использованные в работе материалы и концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.

30 марта 2004 года.

Сергеев Б.В.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАВШЕЙСЯ ЛИТЕРАТУРЫ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ:

Законы и иные нормативные акты:

1.   Конституция Российской Федерации.

2.   Гражданский Кодекс Российской Федерации.

3.   Уголовный Кодекс Российской Федерации.

4.   Семейный Кодекс Российской Федерации.

5.   Уголовно-процессуальный Кодекс Российской Федерации.

6.   Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации.

7.   Земельный Кодекс Российской Федерации.

8.   Налоговый Кодекс Российской Федерации.

9.   Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

10.             Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики".

11.             Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

12.             Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

13.             Указ Президента «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г.

14.             Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

15.             Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

16.             Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".

17.             Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».

18.             Закон РФ «О товариществах собственников жилья».

19.             «Основы законодательства РФ о нотариате».

20.             Закон РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

Литература:

21.             Бархатова Е. Ю. Комментарий к Конституции Российской Федерации. Москва, «Проспект». 2004.

22.             Конституция Российской Федерации с комментариями Конституционного Суда РФ. Москва, «Инфра-М». 2002.

23.             Семейное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. Москва, Фирма «СПАРК», 1995.

24.             Комментарий к Уголовному Кодексу Российской Федерации под общей редакцией доктора юридических наук, профессора Ю. И. Скуратова и доктора юридических наук, Председателя Верховного Суда Российской Федерации В. М. Лебедева. Москва, «НОРМА», 2001.

25.             Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Москва, Юридический дом «Юстицинформ», 1998.

26.            Комментарий к закону о государственном земельном кадастре. Под редакцией Галиновской Е.А. Москва, Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.

27.            Квартирный вопрос: наследование, дарение, рента. Нормативно-правовая база. Библиотечка «Российской газеты» выпуск 20. Москва, ЗАО «Библиотечка РГ», 2003 г.

28.             Земельное законодательство. Москва, ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез»», 1997.

29.             Чубуков Г. В., Духно Н. А. Зкологическое право России. Учебник для вузов. Москва, Московский государственный университет путей сообщения, Юридический институт, 2000.

30.             Судоустройство. Москва, «Экзамен», 2001.

31.             Квардонова Е. С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. Москва, «Ось-89», 2003.

32.             Голощапов Н. А., Помазкова С. И. Жилищное право. Учебно-практическое пособие. Москва 2002.

33.             Михалёва Т. Недвижимость. Что нужно знать при её покупке и продаже. Москва, «Юркнига», 2004.

34.             Жилищная энциклопедия метр в законе. Серия домашний адвокат, выпуски 3-5, 7. Москва, ООО «Домашний адвокат», 1998-2000, 2003 г.

35.            Абрамов В.А. Сделки & договоры. Комментарии. Разъяснения. Москва, «Ось-89», 2000.

36.             Аренда и купля продажа недвижимости. Практическое пособие. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004.

37.             Сделки с недвижимостью. Образцы документов, комментарии, практика применения законодательства. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004

38.             Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Москва, «Статут», 2003.

39.             Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование. Ростов-на-Дону, «Феникс», 2002.

40.             Дарение недвижимого имущества. Практическое пособие. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2004.

41.             Волгин В.В. Защита интересов при заключении сделок. Москва, «Дашков и Ко», 2004.

42.             Абашин Э. А. Как правильно оформить сделку. Москва, «Форум-Инфра-М», 2003.

43.             Леонов О. А. Квартирный маклер. Москва, «Книжный мир», 2002.

44.             Дашков Л. П., Брызгалин А. В. Коммерческий договор: от заключения до исполнения. Москва, «ИВЦ Маркетинг», 1995.

45.             Пиляева В. В. Гражданское законодательство в схемах и определениях. Учебное пособие. Москва, «Кнорус», 2001.

46.             Споры при совершении сделок с недвижимостью. Москва, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003.

47.             Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. Москва, «Агенство «Бизнес информ»», 1997.

Электронные справочные правовые системы:

48.             Электронная библиотека «Ваше право». Фирма ИСТ 2003.

49.             Домашний адвокат. Жилищная энциклопедия. Фирма ИСТ 1998-2001; «ДА-информ» 2001.

50.             Электронный учебник «Адвокат». Недвижимость. «Лаборатория цифрового права». 2002;

51.             Специальный выпуск справочной правовой системы «ГАРАНТ» -«Зима» 2003.

Материалы периодических изданий:

52. Законодательство", N 3, март 2002 г.

53. Коммерсантъ Деньги, №19 (424), №33 (438).

54. "Российская газета" от 24 мая 2003 г.

55. Интернет-сайт "Российская газета", архив 1999-2003 г.

[1] «Законодательство», № 3, март 2002.

[2] Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Москва, Юридический дом «Юстицинформ», 1998.

[3] «Гарант» - справочная правовая система.

[4] «Гарант» - справочная правовая система.

[5] Домашний адвокат. Жилищная энциклопедия, выпуск 5. ООО «Домашний адвокат», Москва, 1998-2000.

[6] Черниговский Максим, Коммерсантъ Деньги, №19 (424), 2003 г.

[7] Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П.

[8] Справочная правовая система ГАРАНТ.

[9] Шагайда Наталья, ведущий научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики. Российская газета, 3 февраля 2004 г.».

[10]Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Москва, «Статут», 2003.

 

[11] Скрынник Владимир, юрист компании «Юс приватум». Коммерсантъ Деньги № 42 (397), 2002 г.

[12] Черниговский Максим, Гендлин Владимир. Коммерсант Деньги, №33 (438), 2003 г.

[13] ГАРАНТ- справочная правовая система. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г.

[14] Павла Владимировича Крашенинникова Председателя Комитета Государственной Думы Российской Федерации по законодательству, высказанному им на интернет-конференции "Перспективы развития жилищного законодательства в России" 4 февраля 2003 г.:

[15] Анна Закатнова. "Российская газета" от 24 мая 2003 г.

[16] Интернет-сайт "Российская газета", архив 1999-2003 г.

[17] Интернет-сайт "Российская газета", архив 1999-2003.