Споры о правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК «Исключительная подсудность»)

9. Споры о правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК «Исключительная подсудность»).

Указанные отличия в правовом режиме недвижимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Ст. 131 ГК называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей. Недвижимое же имущество как вещь подлежит постановке на технический учёт в органах БТИ (бюро технической инвентаризации), которые сейчас проходят реорганизацию. Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, регулирующих отношения в области недвижимости, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство.

Следует обратить внимание на то, что ст. 130 ГК разделяет недвижимость на всё то, что прочно связано с землёй и собственно землю. На самом деле земля находится в гражданском обороте уже давно. Так Конституция Российской Федерации, принятая на всенародном референдуме 12 декабря 1993 года статьёй 36 установила, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Однако такой закон (Земельный Кодекс Российской Федерации) появился лишь 25 октября 2001 года. Причём он не регулировал, пожалуй, главной категории земель – сельскохозяйственных. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" увидел свет только 24 июля 2002 г. До этого земельные отношения регулировались в основном Указом Президента «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г., который устанавливал: «Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями». Это вообще характерная черта «эпохи Ельцина» - жить не законами, а указами.

Земля – это «особый из особых» объектов гражданских прав. В отношении него законом предусмотрено множество изъятий и ограничений. Крайне важно чтобы земля, как и другие природные ресурсы, использовалась и охранялась как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это значит, прежде всего, что использование земли, не соответствующее ее функционированию в качестве основы жизни и деятельности народов, недопустимо; что закон должен запрещать или, по крайней мере, существенно и надежно ограничивать нерациональное, хищническое обращение с землей и любую другую деятельность, снижающую плодородие почв, приводящую к гибели ценных сельско- и лесохозяйственных угодий (из-за их застройки, заболачивания, засоления и т.п.), а также городов и иных населенных пунктов со всеми их землями в результате их затопления, загрязнения химикатами, радиоактивными веществами и др.

Обширный список изъятий земельных участков установлен статьёй 27 ЗК. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подобные ограничения представляются разумными и оправданными. Но нельзя согласиться с положением ст.37 ЗК гласящей, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Данное положения значительно затрудняет распоряжение земельными участками. «В кадастровых палатах отсутствуют доступные банки кадастровых карт, планов по участкам, права на которые возникли до 1998 года. Где-то эти планы существуют, так как участки каким-то образом уже были ранее учтены, но попробуй их получи! Без кадастрового плана сельскохозяйственная организация не сможет зарегистрировать свои права на приобретенные земельные доли, аренду земельного участка в счет части долей в праве общей собственности на земельный участок. Граждане - собственники земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок) не смогут юридически правильно оформить передачу земельной доли в дар, ее продажу, осуществить любую другую сделку с долей. Ситуация странная. Государство взяло на себя обязанности по ведению кадастра, установило плату за получение выписки из него (на сегодняшний день 100 рублей). Росземкадастр, в ведении, которого находятся кадастровые палаты, неоднократно разъяснял, что такие выписки должны предоставляться на основе имеющихся материалов по ранее учтенным участкам, что проведение дополнительных работ по межеванию возможно только при наличии споров или по желанию собственника. Однако на практике при обращении в кадастровые палаты за выпиской организации и граждане получают отказ. Основание - участки в кадастре не значатся, то есть участки были переданы в собственность граждан 8 - 10 лет назад, имеются правоустанавливающие документы, а кадастры - пусты. От сельхозорганизаций и граждан требуют проведения работ по постановке участков на кадастровый учет, в том числе и межевых. Стоимость проведения таких работ для организаций в Московской области силами специализированных НИИ - не ниже 1 миллиона рублей за 3000 га, в отдельных случаях (читатель поймет, каких) - 100 тысяч рублей. Таким образом, перед нами не что иное, как попытка провести государственную работу - сформировать кадастр - за счет частных средств, и немалых.

Руководители кадастровых палат держат себя так, как будто до них никто не занимался учетом прав на участки, учетом самих участков. А ведь районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству вели такую работу. Из сотрудников этих комитетов, как правило, и сформирован штат кадастровых палат! Тем не менее, очень и очень непросто получить выписку из кадастра, касающуюся ранее учтенных участков, как, впрочем, и официальный отказ - именно потому, что такие выписки должны предоставляться. Есть случаи отказа в выписке по участкам, которые уже имеют кадастровые номера. Объяснения самые разные. Например, что «эти номера стары, теперь нужно присваивать новые номера», что «информация в кадастре неточная», и т.п. Но ведь это дело не сельскохозяйственных организаций и граждан! Это техническая работа самих органов, осуществляющих учет земельных участков! На это идет даже часть земельного налога!».[9]

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. По мнению доктора юридических наук, председателя Комитета Государственной Думы по законодательству Крашенинникова П. В : «основная часть сделок с недвижимостью – это именно сделки с жилыми помещениями.».[10] Учитывая, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ст. 9 ГК), а так же, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421) исчерпывающего списка сделок с недвижимым имуществом составить не представляется возможным. На многообразие сделок с недвижимостью оказывает влияние и положение ст. 421 ГК согласно которому стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Поэтому в следующей главе будут рассмотрены только некоторые из них, наиболее, на мой взгляд, интересные.

ГЛАВА 2.

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.