ДОГОВОР ПРОДАЖИ КОМНАТЫ

2.2 ДОГОВОР ПРОДАЖИ КОМНАТЫ.

Договор продажи комнаты в квартире коммунального заселения является разновидностью договора продажи недвижимости. К договорам продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 7 главы 30 ГК. Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. (Ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). Таким образом, комнаты в коммунальных квартирах, можно считать отдельным объектом прав.

По договору продажи комнаты в квартире коммунального заселения продавец обязуется передать в собственность покупателя комнату в коммунальной квартире, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения. Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, площадь комнаты, номер комнаты по плану БТИ, общую площадь квартиры, цену. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности по договору продажи комнаты к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что стороны вправе выбрать и нотариальную форму договора.

Таким образом, видно, что договор продажи комнаты в своих основных положениях практически ничем не отличается от договоров продажи иной жилой недвижимости (квартир, домов). Однако до сей поры, не утихают споры о сделках с комнатами, обусловленные как считают многие исследователи особым правовым статусом предмета таких сделок.

Еще совсем недавно сделки по отчуждению комнат в коммунальных квартирах совершались чрезвычайно редко. Причиной тому было ограничение на приватизацию комнат в коммунальных квартирах, установленное ч.1 ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Не подлежали приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, были наделены правом принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, коммунальных квартир и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Однако на практике это положение не получило должного распространения. Наниматели комнат в квартирах коммунального заселения неоправданно ограничивались в праве на участие в приватизации по сравнению с иными лицами. Приватизировать можно было лишь всю коммунальную квартиру целиком. Данная норма противоречила провозглашенному статьей 19 Конституции Российской Федерации принципу равенства граждан перед законом и судом, поскольку ставила в неравные условия при приватизации жилья граждан - нанимателей отдельных квартир и граждан - нанимателей жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах. Установленные указанными положениями запреты не соответствовали ч. 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, поскольку не могли быть обоснованы интересами защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц. Кроме того, запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах препятствовал реализации права иметь имущество в собственности, закрепленного ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации. Более того, ситуация, когда в одной коммунальной квартире часть жилых помещений используется по договору найма, а часть - по праву собственности, допускает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В силу его ст. 16 освобождающееся в коммунальной квартире жилое помещение - при отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, или граждан, имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, - передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи в собственность.

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)) и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).

Считалось, что особые правила приватизации, исключающие установление различных правовых режимов для жилых помещений в коммунальных квартирах и тем самым ограничивающие право проживающих в них граждан на приобретение этих помещений в собственность, были введены в жилищное законодательство в целях защиты законных интересов тех нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах, которые в силу разных причин не реализуют свое право на приватизацию.

Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства. Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК и ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют, как правило, небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.

В этом споре в настоящее время поставлена точка. Конституционный Суд РФ принял Постановление «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» от 03.11.98 N 25-П (СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603), в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 46 и 55). Указанное Постановление по данному вопросу является окончательным, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В этой связи Федеральным законом от 20.05.02 N 55-ФЗ из данной статьи закона были исключены слова «коммунальные квартиры».

На практике встречалась и диаметрально противоположная ситуация – жильцы коммунальных квартир вынуждались к приватизации комнат, занимаемых по договору социального найма. Так согласно п.п. 3, 7 и 10 «Положения о порядке и условиях продажи освободившихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир», утвержденного распоряжением мэра Москвы от 19 августа 1993 г. N 490-мр «О продаже освобождающихся (свободных) комнат  жильцам коммунальных квартир», необходимым условием продажи освобождающихся (свободных) комнат в коммунальных квартирах является согласие всех нанимателей квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади. Например: «Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Определение от 10 декабря 1999г. Вывод суда об обязательности предварительной приватизации гражданами занимаемых комнат при покупке освободившейся в коммунальной квартире комнаты признан неправильным. (Извлечение). Например: В январе 1994 г. супруги Сергеева и Иванов приватизировали занимаемые две комнаты в трехкомнатной квартире дома в г. Москве, а в марте 1994 г. купили у  департамента муниципального жилья правительства Москвы третью комнату в этой квартире.

После смерти Иванова на данную квартиру стала претендовать Иванова Ю. Поэтому Сергеева обратилась в суд с иском к комитету

муниципального жилья правительства Москвы и Ивановой Ю. о признании

недействительной приватизации двух комнат в упомянутой квартире. По

ее мнению, приватизация комнат была вынужденной, так как департамент

муниципального жилья правительства Москвы только при этом условии

согласился продать ей и Иванову третью комнату в квартире, она

осуществлена под влиянием заблуждения, имеющего существенное

значение.

Решением Головинского межмуниципального суда Северного

административного округа г. Москвы (оставленным без изменения

судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Московского

городского суда) в иске отказано.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений. Судебная коллегия по гражданским делам, Верховного Суда РФ 10 декабря 1999 г. судебные постановления отменила ввиду существенного нарушения норм процессуального права, указав следующее. Отказывая в иске, суд считал, что истица при заключении договора приватизации заблуждалась относительно мотивов сделки, а это не имеет значения для признания сделки недействительной.

Однако, как видно из содержания искового заявления, объяснения

Сергеевой, она просила признать недействительной приватизацию двух

комнат в трехкомнатной квартире по двум основаниям: во-первых,

приватизация комнат была вынужденной, во-вторых, осуществлена под

влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Сергеева

утверждала, что она и ее муж Иванов пожелали купить освободившуюся в

квартире третью комнату. Департамент муниципального жилья

правительства Москвы согласился продать им эту комнату, но только

если они приватизируют занимаемые комнаты в квартире. Чтобы не жить в

коммунальной квартире, Сергеева и Иванов вынуждены были заключить

договор о передаче им в совместную собственность комнат, в которых

они проживали.

Довод истицы о том, что существует требование, обязывающее граждан приватизировать занимаемые комнаты при покупке освободившейся в квартире комнаты, подтверждается документально. Согласно п. п. 3, 7 и 10 Положения о порядке и условиях продажи освободившихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир, утвержденного распоряжением мэра Москвы от 19 августа 1993 г. N 490-мр «О продаже освобождающихся (свободных) комнат  жильцам коммунальных квартир», необходимым условием продажи освобождающихся (свободных) комнат в коммунальных квартирах является согласие всех нанимателей квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади. Граждане, желающие купить освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальной квартире, представляют в уполномоченные департаментом муниципального жилья организации, в частности, заявление о покупке комнаты, заявление всех нанимателей коммунальной квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади и оформленный в РЭУ договор передачи. Регистрация договоров купли-продажи на освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальных квартирах и договоров передачи на занимаемую по ордеру жилую площадь производится департаментом муниципального жилья одновременно, после чего выдаются соответствующие свидетельства о собственности на жилище установленной формы.

Однако предусмотренное приведенным Положением правило, по которому продажа гражданам освободившихся комнат в квартире обусловлена приватизацией занимаемых комнат, противоречит Закону Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями). Согласно ст. 1 названного Закона приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых

помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. По смыслу приведенной статьи, заявление граждан о передаче жилых помещений в собственность должно быть добровольным, а не вынужденным по предложению местной администрации. Противоречит Положение в этой части также Закону Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями), в ст. 16 которого

предусмотрено право нанимателя приобрести освобождающееся жилое

помещение в квартире по договору купли-продажи. При этом данное право

вышеупомянутым условием не оговаривается. Как усматривается из материалов дела, названное истицей обстоятельство, что приватизация комнат была вынужденной, в судебном заседании не исследовалось. Между тем оно имело юридическое значение для дела, являлось одним из оснований иска Сергеевой и подлежало полному и всестороннему исследованию в судебном заседании. Поэтому судебные решения подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение».

До ноября 1998 г. комнаты в коммунальных квартирах становились самостоятельным предметом каких-либо сделок, как правило, лишь после того как приватизированные либо кооперативные квартиры (при полностью выплаченных паевых взносах), являющиеся собственностью нескольких лиц, были разделены сособственниками в порядке, установленном ст.ст.252, 254 ГК (раздел имущества, находящегося в совместной или долевой собственности). В таких случаях лица, разделившие общую квартиру по соглашению сторон или по решению суда, становились собственниками конкретных комнат и на основании ст.209 ГК уже были вправе ими распоряжаться, в том числе продавать или отчуждать иным способом. После принятия Конституционным Судом РФ Постановления от 3 ноября 1998 г. № 25-П, признавшего ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не соответствующей Конституции РФ в части, ограничивающей права граждан на приватизацию комнат в коммунальных квартирах, и в этой связи утратившей силу, ситуация существенно изменилась. После снятия ограничений жильцы коммуналок стали довольно активно приватизировать свои комнаты и затем уже на правах собственника в соответствии со ст.209 ГК совершать с ними различные сделки.

Встречается на практике и другой вариант: когда собственники отдельных квартир (в т.ч. полученных в собственность в результате приватизации) в связи с тяжелым материальным положением продавали одну или несколько комнат (что не ограничено законодательством), в результате чего квартира становилась коммунальной.

Отличительной особенностью комнаты является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым комнатой, принадлежат так же на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также и доля в праве общей собственности на места общего пользования (т.е. внутриквартирные коридоры, передние, кухни, туалеты, ванные комнаты и иные подсобные помещения). Эта доля собственника равна отношению находящегося в его собственности жилого помещения к суммарной жилой площади квартиры, если иное не определено специальным соглашением всех ее собственников. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п.2 ст. 290 ГК). Собственник же комнаты не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество квартиры, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату.

Многими юристами обосновывается положение о преимущественном праве покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения, владельцами соседних комнат или лицами, занимающими их по договору найма. Действительно, ст.250 ГК содержит правило, согласно которому при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники этой собственности имеют преимущественное право ее покупки, кроме случаев продажи с публичных торгов. Однако приватизированная комната в коммунальной квартире - это самостоятельный объект собственности. Право собственности на нее не является правом общей долевой собственности на квартиру, такая долевая собственность установлена только на места общего пользования в этой квартире. Так что распространение на комнаты в коммунальной квартире правила ст.250 ГК о преимущественном праве покупки продаваемой доли в общем имуществе представляется ошибочным. Данная норма значительно ограничивает закрепленное ГК право собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, ибо жестко устанавливает круг возможных покупателей жилого помещения. Поэтому я считаю правильным присоединиться к мнению Павла Владимировича Крашенинникова Председателя Комитета Государственной Думы Российской Федерации по законодательству, высказанному им на интернет-конференции "Перспективы развития жилищного законодательства в России" 4 февраля 2003 г.:

Ведущая: Вопросы о купле-продаже недвижимости.

Уважаемый Павел Владимирович! Распространяется ли на сделки купли-продажи комнат в коммунальных квартирах, находящихся на праве собственности у граждан, преимущественное право покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ? Вашу позицию в прессе я читал, но есть мнение других уважаемых юристов, отличное от Вашего. Кроме того, нотариусы и Москомрегистрация не требуют документов, подтверждающих тот факт, что соседи воспользовались своим преимущественным правом, хотя законодательством это предусмотрено. Единообразной судебной практики нет.

Разъяснений ВС РФ, насколько я знаю, тоже нет. Хотелось бы получить развернутый и аргументированный ответ. Заранее спасибо. (Куцевол Артур, г. Москва)

Крашенинников П.В.:

С самого начала говорю, что здесь право преимущественной покупки нет. 250-я статья не распространяется на данное отношение. Почему? В собственности конкретных граждан в данном случае находится комната, и у других граждан - тоже комната. В общей собственности находятся объекты общего пользования: туалет, ванна, коридор. Вот такая конструкция у нас существует сегодня.

Действительно, до недавнего момента этот вопрос был открыт и постоянно дискутировался. Моя позиция всегда заключалась в том, что в данном случае речь идет об объектах, которые являются принадлежностью комнат, и, конечно, принадлежность не может порождать право преимущественной покупки при продаже главной вещи. Это первое. Второе, у нас такая же конструкция заложена в главе 18 ГК РФ и в законе «О товариществах собственников жилья» приблизительно к объектам общего пользования уже многоквартирных домов.

В многоквартирных домах, если мне принадлежит квартира, у меня есть право, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома. И, конечно, там тоже действует эта конструкция, что эта доля не порождает права преимущественной покупки. Она не может быть отчуждена отдельно от квартиры, и не может быть выделена сама по себе. Что касается комнат, то недавно были поправки в законе «О приватизации жилья», в котором говорится, хотя и применительно к приватизированному жилью, что права преимущественной покупки не возникает.

С учетом того, что у нас ГК РФ позволяет применять нормы права по аналогии, это называется аналогия права, соответственно, по сходным ситуациям мы применяем и главу 18, и закон «О товариществах собственников жилья». И вот теперь уже в законе «О приватизации жилья» говорится именно о приватизированном жилье. Так что, еще раз повторяю, здесь права преимущественной покупки нет».[14]

Соглашаясь с мнением Павла Владимировича Крашенинникова, что общие помещения коммунальной квартиры являются принадлежностью главной вещи (комнаты) и поэтому права преимущественной покупки не возникает, необходимо добавить, что нарушения прав других нанимателей при этом не происходит. Наоборот, обладая правом преимущественной покупки другие жильцы коммунальной квартиры были бы способны «заблокировать» любую сделку по распоряжению комнатой. Ведь потенциальный покупатель не станет ждать долго. Таким образом, можно было бы навязывать свои условия сделки, причём совершенно законно. Есть в этом и отрицательные моменты. Несомненно, первоначальным замыслом законодателя являлось намерение ликвидировать или хотя бы сократить количество квартир коммунального заселения. Исключение соседей из числа лиц, обладающих правом преимущественной покупки, конечно, не поспособствует этому замыслу. Государству следует поискать иные пути решения проблемы коммунальных квартир.