ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

2.1 ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

Безостановочный рост цен на недвижимость подталкивает многих к покупке квартиры в еще только строящемся доме. А зачастую квартиры «раскупаются» уже тогда, когда строители только огораживают будущую строительную площадку. Во истину – реклама-двигатель торговли. Ведь так кажется дешевле. Призывные рекламные плакаты внушают будущим покупателям очевидную выгоду при обращении в ту или иную компанию. Цены на этапе строительства гораздо ниже, чем в уже построенном доме. Потребительские же качества квартир на вторичном рынке уже не удовлетворяют придирчивого покупателя, так как построены они в своём большинстве в советскую эпоху, когда качество и размеры жилья были совсем иными. Привлекает покупателей и возможность лично спланировать внутриквартирные помещения.

При обращении будущего «покупателя» в выбранную им фирму ему предложат заключить договор. Составленный документ может называться по разному: договор долевого участия в строительстве, договор инвестирования, подряда, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являются практически одинаковыми: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Казалось бы, сложностей и подвохов быть не должно: договор составлен, деньги заплачены – только и дождаться, когда достроят дом. Но кажущаяся привлекательность подобного приобретения таит в себе немало «подводных камней». Договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования не нашли закрепления в ГК в качестве самостоятельного вида договоров. Однако ст. 421 ГК устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны так же могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Указанные договоры можно рассматривать как сложные, имеющие признаки различных договоров, предусмотренных законодательством. Они не подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому стороны (застройщик и инвестор) вступают в определенные обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Текст договора должен содержать следующее: описание объекта недвижимости, его местонахождение, цену договора (объем инвестиций), условия изменения цены, обязательства сторон (в том числе срок исполнения работ застройщиком, условия и порядок внесения инвестиций), ответственность сторон в случае невыполнения обязательств и т.п. В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, поэтому объект в договоре может быть определен как конкретно (например, двухкомнатная квартира общей площадью 68 кв. м, жилой - 35 кв. м, расположенная на пятом этаже третьей секции), так и более общими фразами, без детализации.

После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик в соответствии с обязательствами по договору долевого участия в строительстве в качестве расчета за произведенное финансирование передает инвестору предусмотренный договором объект (часть объекта) недвижимости. Передача оформляется актом передачи, подписанным обеими сторонами, в котором объект передачи должен быть четко определен, указаны его местонахождение, общая и жилая (при наличии) площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи объекта инвестирования стороны исполнили взаимные обязательства и договор считается прекращенным. В органе, осуществляющем государственную регистрацию, регистрация права инвестора будет осуществляться на основании договора инвестирования и акта передачи имущества.

Термин «инвестор» по отношению к гражданину – стороне по договору долевого участия в строительстве следует применять условно. Очевидно, что целью «инвестора» является не извлечение прибыли, т.е. не предпринимательская деятельность, а приобретение имущества для личного пользования. Инвестициями же, согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., 10 января 2003 г.) являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная же деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Аналогично определяет данные понятия и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями от 2 января 2000 г.), правда лишь для целей указанного закона. Всё это никак не относится к лицам, собирающимся приобрести квартиру.

Такие разные названия даются указанным договорам не случайно, а с целью вывести их из-под действия параграфа 2 главы 37 ГК и Закона РФ «О защите прав потребителей». Как бы не был назван договор, это не должно смущать «инвестора» при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК). Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Отличительной особенностью возникающих между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры с организацией, осуществляющей строительство жилого дома. Поэтому при возникновении спора данную разновидность договоров следует, по моему мнению, отнести к договору строительного подряда (ст. 740 ГК). По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК о правах заказчика по договору бытового подряда. В силу ч. 3 ст. 730 ГК к отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным ГК, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

По поводу квалификации указанных договоров существуют и иные точки зрения. По мнению Владимира Скрынника, юриста компании «Юс приватум» в данном случае речь идет о договоре купли-продажи с отлагательным условием, когда объект договора (квартира) ещё не существует.[11]

С такой позицией нельзя согласиться. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьями 131, 164 ГК и ФЗ «о госрегистрации». Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Очевидно, что незарегистрированным правом на недвижимое имущество распорядиться нельзя. Поэтому считаю, что неверно относить, рассматриваемые договоры к договорам купли-продажи с отлагательным условием.

Вывести из-под действия параграфа 2 главы 37 ГК и Закона РФ «О защите прав потребителей» договор долевого участия в строительстве строительные компании (инвестиционные компании, застройщики, заказчики, подрядчики и т.д.) стараются, конечно, не случайно. Так в соответствии со статьёй 731 ГК: подрядчик не вправе навязывать заказчику включение в договор бытового подряда дополнительной работы или услуги; заказчик вправе отказаться от оплаты работы или услуги, не предусмотренной договором; заказчик вправе в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора бытового подряда, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до уведомления об отказе от исполнения договора, и возместив подрядчику расходы, произведенные до этого момента в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы. Помимо этого

подрядчик обязан до заключения договора бытового подряда предоставить заказчику необходимую и достоверную информацию о предлагаемой работе, ее видах и об особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие относящиеся к договору и соответствующей работе сведения (ст. 732 ГК). Если по характеру работы это имеет значение, подрядчик должен указать заказчику конкретное лицо, которое будет ее выполнять. Если заказчику не предоставлена возможность, незамедлительно получить в месте заключения договора бытового подряда информацию о работе, он вправе потребовать от подрядчика возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора (ст. 445). Заказчик вправе требовать расторжения заключенного договора бытового подряда без оплаты выполненной работы, а также возмещения убытков в случаях, когда вследствие неполноты или недостоверности полученной от подрядчика информации был заключен договор на выполнение работы, не обладающей свойствами, которые имел в виду заказчик. Подрядчик, не предоставивший заказчику информации о работе, указанной в п. 1 статьи 732, несет ответственность и за те недостатки работы, которые возникли после ее передачи заказчику вследствие отсутствия у него такой информации. Именно все указанные права заказчиков как правило и нарушаются. Инвестиционные компании понуждают заказчиков воспользоваться услугами своих дизайнеров, риэлтеров, берущих на себя конечный этап регистрации права собственности на квартиры, меняют в ходе строительства строительную организацию, осуществляющую работы, по завершению строительства заказчикам предлагаются квартиры на других этажах, чем это было предусмотрено договором, и т. п. Общим местом стало нарушение сроков указанных в договоре со стороны застройщиков. Договоры долевого участия в строительстве инвесторами-застройщиками, как правило, составляются однобоко. Права инвестора-застройщика и обязанности заказчика прописываются очень чётко, а вот права заказчика расплывчатыми фразами. Ответственность застройщика бывает и вовсе не указана. Заказчики обычно много теряют при расторжении договора. «В Москве считается приемлемым, если вам передали квартиру с опозданием «всего» месяца на три.…Бывает так, что землеотвод подписывается, когда уже построено этажей шесть. Причем начинали строить дом по одному типовому проекту, а по ходу переиграли на другой - скажем с КП-4.3 на КП – 4.2.».[12]

Многих перечисленных неприятностей у заказчиков не было бы, если бы к их отношениям с застройщиками-инвесторами наверняка применялись положения о защите прав потребителей. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании п. 1 ст. 28 новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа (ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). Подобные меры не кажутся излишне суровыми, учитывая стоимость квартир, оплаченную заказчиками.

К счастью заказчиков мнение Верховного Суда Российской Федерации на их стороне. Например: «Решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме «Арсо»: в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.

Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», постановил решение об удовлетворении заявленных требований.

Кассационная инстанция, оставившая решение в силе, также пришла к выводу, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и что данные отношения регулируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

К таким же выводам пришел и Советский районный суд г. Новосибирска, рассмотревший дело по иску Р. к ОАО «ЗЖБИ-7» о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 25 декабря 1998 г. и взыскании неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы по строительству квартиры на основании п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

По условиям договора, заключенного между сторонами, застройщик – «ЗЖБИ-7»обязуется организовать строительство пятиэтажного жилого дома, окончить строительство в ноябре 1999 г. и передать Р. квартиру в этом доме, а инвестор (Р.) должна в срок до 31 января 1999 г. внести вклад, соответствующий стоимости этой квартиры.

Возражая против иска, ответчик не оспаривал тот факт, что строительство дома осуществлялось им, однако заключенный сторонами договор, по его мнению, является договором об инвестиционной деятельности, а не договором подряда, и предмет его - квартира, выделяемая инвестору, внесшему вклад. Об этом свидетельствует и ссылка в договоре на Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», в соответствии с которым он заключен. Поэтому следует считать, что истица вкладывала денежные средства (инвестиции) в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного социального эффекта. Следовательно, по мнению ответчика, на возникшие правоотношения не распространяется действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 11 мая 2001 г. исковые требования Р. были удовлетворены частично: договор расторгнут, с ответчика взысканы сумма, внесенная в счет оплаты стоимости работы по договору, неустойка с применением ст. 333 ГК.

При этом суд исходил из того, что между сторонами заключен договор строительного подряда, к которому применяются правила параграфа 2 гл. 37 ГК о правах заказчика по договору бытового подряда.

Между тем если, по сути, заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Аналогичную точку зрения высказал Государственный комитет Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Таким образом, позиция судов, полагающих, что к договорам строительного подряда должны применяться положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", представляется правильной».[13]

Отношения по поводу долевого участия в строительстве получают всё большее распространение. Представляется более разумным опираться в этих отношениях не только на судебную практику, но и на прямое регулирование законом, который, к сожалению, оставляет здесь ещё слишком много пробелов.