Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.1 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В законодательстве нашей страны долгое время отсутствовало понятие недвижимости. Практически до 90-х годов на праве собственности из всех видов недвижимого имущества, давно известных за рубежом, российским гражданам принадлежали только жилые дома. В настоящее время с развитием многообразия форм собственности ситуация кардинально изменилась, сейчас сделки с недвижимым имуществом очень распространены. Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института - института недвижимости. Появившийся в законодательстве институт недвижимости потребовал принципиально новых форм регулирования со стороны государства, одной из которых явилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Причём государственная регистрация в отношении недвижимого получила едва ли не более важное правовое значение, чем форма заключения сделки. Так стороны по сделке с недвижимым имуществом в большинстве случаев вправе выбрать простую письменную форму сделки или нотариальную. Государственная же регистрация обязательна во всяком случае.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (госрегистрация) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК (ст. 2 Закона «о госрегистрации»). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следует особо отметить, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона «о госрегистрации», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона «о госрегистрации», является юридически действительной.

До введения в действие Закона «о госрегистрации» для совершения сделки и перехода прав было достаточно одного лишь нотариального удостоверения сделки, что породило огромное количество злоупотреблений со стороны сговорчивых нотариусов и преступлений со стороны расплодившихся мошенников. Один и тот же объект недвижимого имущества (квартира, дом, комната) продавался в течение одного дня нескольким покупателям. И это несмотря на довольно суровое наказание, предусмотренное ст. 202 УК (Злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами) - лишение свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет. Законодатель вполне оправданно предусмотрел такую меру наказания, ведь общественная опасность указанного преступления заключается в том, что нотариус или аудитор, используя предоставленные им законом широкие полномочия и при злоупотреблении ими вопреки задачам своей деятельности, способны причинить существенный вред правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества и государства. Не желая очернять весь корпус нотариусов, в большинстве своём являющихся порядочными людьми и честными работниками всё же следует отметить, что подобные нарушения стали массовыми. Это усугублялось ещё и тем, что одновременно с развитием и ускорением гражданского оборота недвижимого имущества начала 1990-х, нотариусы стали переходить на частную практику, контроль над ними со стороны государства ослаб.

Цеховая сплочённость позволяет нотариусам успешно лоббировать свои интересы. «День печати. Круглой. В Москве проходит Второй конгресс нотариусов. Даже ради свидания с коллегами Московская нотариальная палата не захотела примириться с руководством Федеральной нотариальной палаты (ФНП), и ее руководство конгресс проигнорировало. «Площадными подьячими» - так назывались предшественники нотариусов, оформлявшие документы прямо на Ивановской площади Кремля в допетровской Руси. Видимо, поэтому свой конгресс частные нотариусы проводят в соборном зале храма Христа Спасителя - опять в двух шагах от паперти. Зампредседателя думского Комитета по законодательству Елена Мизулина, передав привет от замглавы кремлевской Администрации Дмитрия Козака, от себя лично заметила: «Профессия нотариуса сегодня очень престижна». Впрочем, она же и оказалась первой выступающей, которая деликатно подняла скользкую тему нечистоплотных нотариусов. «Нотариальная деятельность в большинстве случаев создает механизм безопасности сделки, за которой часто стоит жизнь обычного гражданина, - ораторствовала Мизулина, - в борьбе, которую вы ведете за чистоту рядов, некоторые из вас поплатились своей жизнью». И хотя депутат не назвала фамилии, всем было понятно, что речь идет о первом частном нотариусе и первом президенте ФНП Анатолии Тихенко, убитом два года назад. Его убийство так и не было раскрыто. «Общественное мнение никогда не жаловало людей, которые могут хорошо заработать, - сетовал, глава Московской палаты адвокатов Генри Резник, - и адвокаты, и нотариусы вошли в группу риска, нас отстреливают, режут, избивают». Позже нотариусы почтили память своего первого президента минутой молчания. Также дружно, как горевали, нотариусы поддерживали бурными аплодисментами любое упоминание о возвращении удостоверения сделок с недвижимостью нотариусами. Дело в том, что после поправок в гражданское законодательство визит к нотариусу уже не обязателен при покупке квартиры или жилого дома, значительно сократились основания совершения исполнительной надписи, а доверенности теперь могут удостоверять лица, не имеющие юридического образования. Все это чувствительно ударило нотариат по карману, хотя многие из этих поправок стали результатом уголовных процессов, где отдельные нотариусы выступали соучастниками в бандах, отнимавших квартиры. «Каждая организация имеет право на своих мерзавцев, есть они и в госорганах, есть в адвокатуре, есть и в нотариате», - мрачно заметил Резник. А нынешний президент ФНП Евгений Клячин утешал своих коллег тем, что в концепции развития гражданского законодательства предусматривается возвращение ряда норм. Правда, тут же Клячин вспомнил о Думе и предрек своим коллегам, что если Бюджетному комитету все же удастся добиться снижения ставок госпошлин, «то мы с вами больше не соберемся». «Изменение состава Правительства, политического и экономического курса не должно влиять на нотариусов, мы предупреждаем правосудие», - пытался подбодрить Клячин своих коллег, лишний раз, напоминая о том, что чем честнее они будут, тем меньше дел появится в судах. Стоит отметить, что даже после нововведений в кодексы, удачливый среднестатистический частный нотариус зарабатывает в год 771 667 рублей (неудачник - в 2,5 раза меньше). Впрочем, нотариальную вертикаль подтачивают не только перемены законодательства, но и внутренние разборки. Собственно, после гибели Тихенко руководство Московской нотариальной палаты мало-помалу сократило свои взносы в ФНП до нуля. Руководство ФНП пыталось, и судиться, и ходило жаловаться на московских нотариусов в кремлевскую Администрацию к Дмитрию Козаку, и даже разработало новую версию Закона о нотариате. В законопроекте подробно прописан механизм контроля за нотариусами не только со стороны судей или Минюста, но и со стороны нотариальных палат. Однако пока ФНП так и не удалось заручиться поддержкой. Говорят, что в Кремле никак не разберутся, что же делать с адвокатской вертикалью, и до нотариусов просто руки не доходят».[15]

Как видно нотариусы и не думают сдаваться так скоро, их материальная заинтересованность налицо. Аргументация же с их стороны вполне привычная – доверьтесь квалифицированному юристу, всё делается для блага граждан, у нас надежнее, чем у государства и т.д. Сквозь нотариальную риторику проглядывает желание монополизировать хоть какой-нибудь сектор гражданских правоотношений.

Система же регистрации прав на недвижимость защищает правообладателей от злоупотреблений на рынке. Благодаря регистрационной системе прав значительно облегчаются сделки с недвижимостью, которые становятся надежными для будущих приобретателей, поскольку владельцы собственности, подлежащей продаже, точно идентифицированы. Таким образом, права покупателей и продавцов становятся законодательно защищенными.

Можно обнаружить и значительное сходство основных составляющих деятельности нотариуса и регистратора. Так, процедура государственной регистрации должна обеспечивать правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; регистрация осуществляется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (аналог удостоверительной надписи нотариуса); требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, аналогичны и текстуально совпадают с требованиями, установленными в ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате.

«Как отметил председатель Комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников, госреестр прав кроме информационной выполняет еще одну важную функцию - правоохранительную, поскольку внесение сведений о праве на недвижимость и сделках с ней в реестр снижает риск для злоупотреблений на рынке, которые, к сожалению, имели место до введения в действие законодательной нормы по регистрации права. Например, был случай, когда одну квартиру за сутки продали семь раз. Сейчас правоохранительная функция реестра очень велика.

В России система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые заработала на базе Московской областной регистрационной палаты в 1996 году, - отмечает ее председатель В. Огородников. - А пять лет назад вступил в силу соответствующий федеральный закон. Благодаря системе регистрации прав любое заинтересованное лицо может получить информацию о зарегистрированных правах. Кроме того, появляется возможность для привлечения дополнительных инвестиций, упорядочения взимания налогов, снижения до минимума риска при заключении сделок с недвижимостью и уменьшения криминализации рынка недвижимости. И сегодня очевидно, что система регистрации прав на недвижимость - это важный элемент юридической и рыночной инфраструктуры, без эффективной работы которой невозможны ни цивилизованный оборот недвижимости и земельных участков, ни развитие ипотеки".[16]

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с Законом «о госрегистрации» (ст. 31) несёт ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным Законе «о госрегистрации») отказ в государственной регистрации прав, уклонение от государственной регистрации прав. Ответственность за точность данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Все перечисленные положения чрезвычайно полезны не только правообладателям, участникам сделок, но и всему гражданскому обороту недвижимого имущества вообще.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК и Законом «о госрегистрации». Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях. При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ. В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о госрегистрации; 2) регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации; 3) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 4) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 6) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (ст. 13 Закона «о госрегистрации»). Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Большим достижением законодательства в деле защиты участников сделок с недвижимым имуществом от чиновничьего произвола можно считать исчерпывающий список документов, предоставляемых на государственную регистрацию который указан в ст. 17 Закона «о госрегистрации».

Закон «о госрегистрации» применяется уже не первый год. Положительный эффект от его введения очевиден. Количество мошеннических действий при совершении сделок с недвижимым имуществом значительно сократилось. Теперь известно где и как получить информацию о зарегистрированных правах на недвижимость и с кого спросить при возникновении спора. В подтверждение сказанного можно привести мнение иностранных специалистов в области регистрации прав на недвижимое имущество: «В России уже создана эффективная система регистрации прав на недвижимость и сделок с ними. К такому выводу пришли участники XIV Международного конгресса регистраторов прав, который прошел в Москве с 1 по 7 июня 2001 г. при участии правительства Московской области, Международного центра регистрационного права (СИНДЕР) и его регионального отделения в России, Института проблем конституционного и гражданского законодательства, Московской областной регистрационной палаты. В конгрессе приняли участие делегации регистраторов прав из 30 стран, депутаты Госдумы, руководители ряда федеральных министерств и ведомств, члены правительства Московской области, представители органов технического и кадастрового учета, нотариусы. По официальным данным Минюста России, за предыдущий год учреждения юстиции произвели более 13 миллионов регистрационных действий. В Московской области - свыше 974 тысяч, в Москве - 708 тысяч, в Краснодарском крае - 533 тысячи регистрационных действий ».[17]

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридически значимым действием, необходимым для перехода прав при совершении сделок. Поэтому следует отдельно сказать о государственной пошлине под которой понимается обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами. Госпошлина установлена Законом Российской Федерации «О государственной пошлине» и уплачивается при совершении сделок с недвижимым имуществом. За совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор или уполномоченными на то должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и консульских учреждений, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и дубликатов документов государственная пошлина взимается в следующих размерах: за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества): детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам - 0,5 процента от суммы договора, но не менее 50 процентов от МРОТ;

другим лицам -1,5 процента от суммы договора, но не менее однократного МРОТ.