Особенности заключения договора залога жилых помещений

54. Особенности заключения договора залога жилых помещений.

Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Ипотека инд. и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в гос. или мун. соб-ти, не допускается.

Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются. Обратное можно сказать об ипотеке части жилого дома или квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой соб-ти залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с Ж/П соотв. доля в праве общей соб-ти на жилой дом.

Ипотека строящихся жилых домов.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации.

Если иное не предусмотрено ФЗ или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с исп-нием кредитных средств банка или иной кред. орг-ции, считаются находящимися в залоге с момента гос. регистрации права соб-ти заемщика на жилой дом или квартиру.

Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

55. Жилищные сертификаты.

Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов".

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: а) приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета ЖС в порядке и на условиях, установленных данным положением и условиями эмиссии; б) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости ЖС. Схема индексации номинальной стоимости ЖС устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия ЖС.

Выпуск и обращение ЖС осущ-ся в соответствии с установленными зак-вом РФ правилами выпуска и обращения ЦБ.

ЖС удостоверяет внесение первым владельцем (ЮЛ или ФЛ, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия ЖС.

Номинал ЖС устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом миним. номинал ЖС, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра.

Эмитентами ЖС не могут выступать банки, кредитные учр-ния, товарные и фондовые биржи.

Эмитент ЖС несет от своего имени обяз-ва по ним перед соб-ками ЖС.

ЖС должен содержать следующие обязательные реквизиты: а) наименование "ЖС"; б) дату и номер гос. регистрации выпуска ЖС; в) срок действия ЖС; г) дату приобретения ЖС первым соб-ком; д) размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного ЖС; е) общий объем эмиссии ЖС данной серии; ж) цену приобретения ЖС первым соб-ком; з) схему индексации номинальной стоимости ЖС при его выкупе эмитентом относительно цены приобретения ЖС первым соб-ком; и) предварительные условия договора К-П квартиры, который обязуется заключить эмитент с соб-ком опр. кол-ва ЖС, дающего право на приобретение квартиры, с установленными хар-ками; к) порядок согласования доп. и окончательных условий будущего договора К-П квартиры, которые заранее не определяются в ЖС, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий; л) условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры; м) полное наименование эмитента, его подпись и печать; н) полное наименование (имя) соб-ка ЖС; о) полное наименование банка (банков), контролирующего целевое исп-ние привлеченных средств.