Приватизация жилых помещений: понятие, объект, принципы, порядок

17. Приватизация жилых помещений: понятие, объект, принципы, порядок.

Приватизация - один из производных способов приобретения права соб-ти, как и все они, характеризуется тем, что приобретение права соб-ти, происходит ли оно по воле или независимо от воли предшествующего соб-ка, покоится на правопреемстве, т.е. на юридической зависимости прав приобретателя от прав его предшественника.

При приватизации им-во, входившее в состав гос. и мун. соб-ти, переходит в соб-ть хоз. обществ и товариществ, отдельных граждан, других ФЛ. Из гос. (мун.) соб-ти выбывают предприятия, ЖФ, земельные участки, предметы религиозного культа и многое другое. В указанных случаях прекращение права гос. (мун.) соб-ти и приобретение права соб-ти другим лицом - физическим или юридическим - происходит в порядке правопреемства.

Под приватизацией в широком смысле слова следует понимать как возмездное, так и безвозмездное отчуждение гос. и мун. им-ва в соб-ть ФЛ, ЮЛ.

Приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов:

1) граждане принимают решение о приватизации занимаемых ими Ж/П в гос. и мун. ЖФ исключительно добровольно;

2) владельцы приватизированных жилых домов и квартир имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону;

3) каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации Ж/П в домах гос. и мун. ЖФ один раз;

4) на переходный к рыночным отношениям период для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечение Ж/П;

5) обслуживание и ремонт приватизированных Ж/П осуществляется при желании их владельцев жилищно-эксплутационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации;

6) оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых домов и квартир, производится их соб-ком по тем же ставком, которые установлены для гос. и мун. ЖФ.

Право на приватизацию Ж/П имеет наниматель и члены его семьи. В соответствии с ч. 2-3 ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся: супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в искл. случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Право соб-ти у приобретателя Ж/П возникает с момента гос. регистрации сделки. Именно с моментом регистрации договор закон связывает возникновение и прекращение права собственности на жилое помещение. “Регистрация имеет правообразующее значение. Право соб-ти на жилище возникает на основании юридического состава, включающего два юридических факта: договор (или свидетельство о праве на наследство) и акт регистрации. Только после регистрации договора граждане получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем”.

Приобретая право соб-ти на квартиру, гражданин становится сособ-ком фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.

18. Приватизация служебных жилых помещений и комнат в квартирах коммунального заселения.

Закон о приватизации.

Перечень Ж/П, приватизация которых на общих основаниях запрещена.

Это Ж/П, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные Ж/П (за исключением ЖФ совхозов и других с/х предприятий, к ним приравненных, а также находящегося в сельской местности ЖФ-да стационарных учреждений социальной защиты населения).

Предоставлено право соб-кам ЖФ или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за которыми ЖФ закреплен на праве ХВ или ОУ, принимать решения о приватизации служебных Ж/П и коммунальных квартир. Иными словами, граждане, занимающие Ж/П в коммунальных квартирах и служебное жилье, не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса.

В самом Законе нет положений, раскрывающих понятия "аварийные Ж/П", "общежития", "коммунальные квартиры", "закрытые военные городки", "служебные Ж/П".

Аварийными считаются жилые дома (Ж/П), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т. е. непригодные для проживания граждан.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами. Согласно ЖК предоставление жилплощади в общежитии осуществляется на период работы или учебы граждан, т.е. на определенный срок.

Коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Ж/П-ем в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК этого понятия нет; например, в ст. 29 относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые в нормативных актах запись "коммунальные квартиры" появилась в Примерных правилах (в акте проверки жилищных условий заявителя), а в законах - в Основах. Ж/П в коммунальных квартирах включены в перечень Ж/П, приватизация которых запрещена. Вместе с тем предполагается, что наймодателем (соб-ком и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно.

19. Особенности приватизации жилых помещений с участием лиц, осужденных к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев, и жилых помещений; в которых зарегистрированы лица, помещенные в психиатрические лечебные учреждения.

Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве.

Ж/П сохраняется за временно отсутствующими гражданами на длительный срок в случаях: 1) выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении - в течение всего времени пребывания в нем; 2) помещения в лечебно-трудовой профилакторий - в течение всего времени нахождения в нем; 3) осуждения к лишению свободы - в течение всего срока отбывания наказания. Это означает, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев Ж/П за ним сохраняется до приведения приговора в исполнение.