Содержание договора социального найма жилого помещения

2.4. Содержание договора социального найма жилого помещения

Юридическое содержание договора социального найма жилого помещения образуют права и обязанности его участников. Право всегда есть мера возможного поведения, а обязанность – мера должного поведения. В совокупности права и обязанности каждой стороны в договоре образуют тот фактический состав, который принято называть содержанием договора. Реализация субъективного права возможна при совершении уполномоченным лицом активного действия. В отличие от этого, выполнение уполномоченным лицом возложенной на него обязанности возможно как посредством действия, так и посредством пассивного бездействия.

Права и обязанности сторон в договоре социального найма жилого помещения сформулированы в Гражданском кодексе РФ, Жилищном кодексе РСФСР и Жилищном кодексе РБ, в Правилах пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

Права и обязанности сторон сформулированы с учетом потребностей граждан в жилых помещениях, обеспечения сохранности жилищного фонда, надлежащей эксплуатации жилых помещений соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц, защиты нарушенных прав в судебном порядке, а также с учетом фундаментального принципа – законности в реализации уполномоченными лицами принадлежащих им прав.

В жилищных правоотношениях право одного субъекта корреспондирует соответствующей обязанности другого. То есть праву нанимателя корреспондирует обязанность наймодателя и наоборот, хотя встречаются и исключения. Поэтому рассмотрение содержания договора социального найма жилого помещения осуществляется с точки зрения обязанностей каждой из сторон договора. В необходимых случаях рассматриваются права какой-либо из сторон договора, если праву этой стороны не корреспондирует обязанность другой стороны.

Права и обязанности нанимателя и членов его семьи.

Наниматель как сторона в договоре социального найма жилого помещения вправе:

1) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, причем на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия родителей не требуется.

Краеугольным в жилищном праве является положение о том, что члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.

В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с нанимателем этого жилого помещения совместное хозяйство.

В жилищных правоотношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права.

Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя в качестве ее представителя, либо через действия, совершаемые отдельными членами семьи.

Семья с точки зрения жилищного права включает в себя следующие категории граждан: нанимателя; членов семьи нанимателя (супруга, детей, родителей); других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц (ст. 53 ЖК РСФСР, ст. 46 ЖК РБ).

Поскольку члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма жилого помещения, следовательно они являются сонанимателями в силу закона. Это нашло отражение в ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР и ч. 1 ст. 46 ЖК РБ: «совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность с нанимателем по обязательствам, вытекающим из договора». Однако правовой статус нанимателя и членов его семьи различается. Наниматель по договору социального найма жилого помещения является ответственным квартиросъемщиком, то есть представителем членов своей семьи, которые в свою очередь выступают в качестве представляемых, имеющих, однако, право осуществлять принадлежащие им субъективные права самостоятельно.

Супруг нанимателя, их дети и родители являются законными членами семьи нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Это члены семьи нанимателя по решению суда.

Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» разъяснил (п. 7), что разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами его семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений¹.

1. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах райисполкома к Е. Бурдину о выселении его их двухкомнатной квартиры, указав, что нанимателем этой квартиры является его бабушка, после смерти которой квартира оказалась занятой Е. Бурдиным, который был в нее незаконно прописан, поскольку с бабушкой никогда не проживал и членом ее семьи не являлся.

Суд первой и кассационной инстанции требование истца удовлетворил.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все постановления нижестоящих судов, указав при этом, что согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещения своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц. При этом они приобретают равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если являются или признаются членами его семьи и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Е. Бурдин после смерти деда стал проживать с бабушкой в ее квартире одной семьей, при этом бабушка неоднократно ставила вопрос о его прописке, но в этом было незаконно отказано¹.

Граждане, вселенные нанимателем с согласия всех совершеннолетних членов семьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами семьи право пользования жилым помещением, если эти лица являются или признаются членами семьи нанимателя и если при вселении между ними и нанимателем не было достигнуто иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Эти лица сохраняют право пользования жилым помещением, даже если перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении.

2. Цуцыгина Т. обратилась в суд с иском к Цуцыгиной А. и Цуцыгину В. о признании за ней и ее несовершеннолетним сыном права пользования жилплощадью в квартире, наниматель которой – Цуцыгина А., ссылаясь на то, что она еще до рождения сына с согласия Цуцыгина В. и его матери Цуцыгиной А. Переехала жить в их квартиру, перевезла туда же свое имущество, с ответчиком вела общее хозяйство, ребенок проживал там со дня своего рождения.

Суд первой инстанции требования истца удовлетворил.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции отменила, указав, что ответчица разрешила Цуцыгиной Т. временно проживать в ее квартире до рождения ребенка, поскольку квартира Цуцыгиной Т. была сырой и холодной, а после рождения ребенка требовалась помощь по уходу за ним. Ответчица не имела намерения прописывать Цуцыгину Т., поскольку она уже была обеспечена жилплощадью¹.

Согласно ст. 54 ЖК РСФСР и ст. 47 ЖК РБ вселение нанимателем других граждан в занимаемое им жилое помещение производится «в установленном законом порядке».

Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года разъяснил (п. 7), что под вселением в установленном порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Однако суд может признать право на жилую помещение вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано.

В результате применения на практике ст. 54 ЖК РСФСР сложилось положение, при котором возникновение жилищных прав ставилось в зависимость от наличия прописки, которая является элементом иных – административно-правовых отношений.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 года за № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой», содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки, признано не соответствующим Конституции РФ, поскольку «из Конституции РФ и Закона РФ « О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище»².

2) с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения;

3) сохранить жилое помещение при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи;

4) сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или его часть поднанимателям, а равно разрешить по взаимному согласию с проживающими совместно ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование жилым помещением;

5) требовать с согласия всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи изменения или расторжения договора социального найма жилого помещения.

6) требовать соблюдения принадлежащих нанимателю и членам его семьи прав и охраняемых законом интересов, а в случае их нарушения – защищать в судебном порядке.

Наниматель и члены его семьи обязаны:

1) соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории;

2) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

Жилое помещение предназначено для проживания в нем граждан. Размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается. Переустройство и перепланировка жилого помещения, лоджий и балконов могут производиться только в целях повышения его благоустройства и допускаются лишь с согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения органов местной администрации.

Щербатова и Смирнова обратились в суд с иском к Кнушевицкой и Абрамовой об устранении препятствий в переустройстве и перепланировке жилого помещения и об определении порядка эксплуатации мест общего пользования, ссылаясь на то, что постановлением главы местной администрации утверждено заключение межведомственной комиссии по вопросу перепланировки и она разрешена.

Суд первой инстанции истцам в иске отказал.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решение суда первой инстанции, указав следующее: «В основу решения суд положил заключение межведомственной комиссии о том, что предполагаемая перепланировка технически возможна, не нарушает санитарных и противопожарных правил и норм. Однако суд не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том, повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или наоборот, ухудшает¹.

3) вносить ежемесячно, не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию) по установленным тарифам.

Оплата жилья и коммунальных услуг устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги (ст. 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг»² и постановлением Кабинета Министров РБ от 7 сентября 1994 года № 325 утверждены «Положения о об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг и порядка предоставления гражданам компенсаций и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг».

Компенсации (субсидии) предоставляются гражданам и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы жилой площади и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот, при этом собственные расходы граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека не превышающий установленный прожиточный минимум, не должны превышать половину установленного законом минимального размера оплаты труда.

Компенсация назначается органами местной власти после предоставления гражданами необходимых документов.

Постановлением Правительства РФ от 26 мая 1997 года № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг»¹ утверждены федеральные стандарты перехода на новую систему жилья и коммунальных услуг. Этими стандартами являются: стандарт социальной нормы жилой площади, стандарт уровня платежей граждан, стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг, стандарт предельной стоимости предоставленных жилищно-коммунальных услуг на один квадратный метр площади жилья в месяц.

Граждане, сдающие занимаемые ими жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию по оплате жилья и коммунальных услуг.

Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется в Республике Башкортостан на основании тарифов, утвержденных Постановлением Кабинета Министров РБ от 30 июня 1995 года за № 232².

Для некоторых категорий граждан установлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг³.

4) бережно относиться к жилому помещению, жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к их устранению;

5) содержать в чистоте и порядке жилое и подсобные помещения, балконы, лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования;

6) соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-

технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих; не производить переустройство,

перепланировку жилого и подсобных помещений без получения соответствующего разрешения органов местной администрации; не допускать выполнения в квартире работ и совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях; соблюдать полную тишину с 23 часов ночи до 7 часов утра; допускать в занимаемое жилое помещение работников ЖЭО для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения; не нарушать права и охраняемые законом интересы соседей и других лиц; переселиться с членами своей семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома;

7) при выезде из жилого помещения в другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое помещение в надлежащем состоянии;

8) соблюдать требования жилищного законодательства и условия договора социального найма жилого помещения.

Нанимателю и членам его семьи запрещается хранить в жилом помещении и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы, курить в подъездах и на лестничных клетках, а также содержать на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел.

Права и обязанности наймодателя.

Наймодатель как сторона договора социального найма жилого помещения обязан:

1) предоставить нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, указанное в ордере и заключить на основании этого ордера договор социального найма жилого помещения;

2) предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю и членам его семьи необходимых коммунальных услуг;

3) систематически производить осмотр жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования;

4) своевременно производить необходимый капитальный ремонт жилого дома, заменять вследствие износа основные конструкции дома, ремонтировать санитарно-техническое оборудование.

Если при производстве капитального ремонта жилого дома невозможно проживание в нем нанимателей и других лиц, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на все время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора социального найма жилого помещения (ст. 82 ЖК РСФСР, ст. 65 ЖК РБ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года (п. 13), при разрешении споров о выселении в судебном порядке из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта жилого дома необходимо выяснить, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания обстоятельств, а равно продолжительность капитального ремонта.

В тех же случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, им должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта (ст. 83 ЖК РСФСР, ст. 66 ЖК РБ).

Увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят норму жилой площади, а также норму дополнительной жилой площади.

5) производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем; оказывать содействие нанимателю в проведению текущего ремонта жилых помещений; обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования, а также придомовой территории¹;

6) не нарушать охраняемые законом права и интересы нанимателей и членов их семей, а также других лиц;

7) неукоснительно соблюдать жилищное законодательство и условия договора социального найма жилого помещения.

Перечень обязанностей наймодателя, нанимателя и членов его семьи не является исчерпывающим. Законом и договором могут быть предусмотрены и другие обязанности. При этом права и обязанности каждой из сторон договора не должны ущемлять права и охраняемые законом интересы других лиц.

Правовое положение поднанимателей и временных жильцов.

Среди субъектов жилищных правоотношений выделяют поднанимателей и временных жильцов, которые самостоятельного права на жилое помещение не приобретают.

Поднаниматели пользуются жилым помещением по договору поднайма, который представляет собой соглашение, по которому наниматель жилого помещения, выступая в роли наймодателя, предоставляет все жилое помещение или его часть другому лицу (поднанимателю) во временное пользование за соответствующую плату.

Заключение нанимателем договора поднайма возможно при наличии одновременно следующих условий: 1) согласия проживающих совместно с ним членов его семьи; 2) согласия наймодателя; 3) согласия других нанимателей и совершеннолетних членов семьи, если сдается в поднаем жилое помещение в коммунальной квартире; 4) наличия жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателей на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой площади; 5) отсутствие в составе семьи нанимателя (или у других нанимателей коммунальной квартиры) лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Отсутствие любого из этих условий препятствует заключению договора поднайма жилого помещения.

За пользование жилым помещением поднаниматель вносит плату, установленную соглашением сторон, но не более размера квартирной платы, уплачиваемой самим нанимателем. Это ограничение на практике никогда не соблюдалось и не соблюдается в настоящее время, несмотря на то, что данная норма не отменялась.

При заключении договора поднайма чаще всего определяется срок его действия, который не может превышать срока договора социального найма.

Таким образом, договор поднайма жилого помещения является консенсуальным, двусторонним (взаимным), возмездным. Существенными условиями являются предмет, цена и срок.

В силу договора поднайма жилого помещения у поднанимателя возникает ограниченное право пользования жилым помещением , поскольку оно производно от прав нанимателя. Это значит, что поднаниматель самостоятельного, устойчивого права на жилое помещение не приобретает.

Другой категорией субъектов жилищных правоотношений, не имеющих самостоятельного права на жилую площадь являются временные жильцы.

По правовому положению временные жильцы от поднанимателей отличаются в следующем:

1) на вселение временных жильцов требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя при этом не требуется;

2) с временных жильцов не взимается плата за пользование жилым помещением;

3) вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения требования о норме жилой площади;

4) временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение по первому требованию нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи;

5) отсутствие в законе условий, при которых не допускается вселение временных жильцов.

Обязанности поднанимателей и временных жильцов строго ограничены. Поднаниматель обязан использовать сданное ему в поднаем жилое помещение по назначению, своевременно вносить обусловленную договором плату за пользование жилым помещением, не допускать порчи и разрушения жилого помещения, не нарушать права и охраняемые законом интересы соседей и других и соблюдать требования жилищного законодательства и условия договора поднайма. Обязанности временных жильцов те же, за исключением внесения платы за пользование жилым помещением.