Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами

2.5. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.

Бронирование и обмен жилых помещений

Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда за нанимателями и членами его семьи сохраняется жилое помещение. Это временное отсутствие нанимателя и членов его семьи (ст. 60,61 ЖК РСФСР, ст. 54,55 ЖК РБ) и выезд нанимателя и (или) членов его семьи на работу за границу или в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ст. 62 – 65 ЖК РСФСР, ст. 56 – 58 ЖК РБ).

При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи за ним сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. При их отсутствии сверх этого срока они могут признаны утратившими право пользования жилым помещением.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года за № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, признаны не соответствующими Конституции РФ¹.

Конституционный Суд указал, что временное отсутствие само по себе не может служить основанием лишения гражданина права пользования жилым помещением. Наниматель и члены его семьи, не проживающие в жилом помещении свыше 6 месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право пользования жилым помещением. В случае спора дело подлежит разрешению в суде по иску об утрате права пользования жилым помещением по другому основанию. Сам отсутствующий для защиты своего права также может предъявить иск к лицам, препятствующим ему в проживании в жилом помещении, об устранении препятствий в пользовании им жилым помещением.

К., наниматель двухкомнатной квартиры проживала вместе с внучкой Р., которая также была включена в ордер.

В 1990 году Р., после окончания школы, уехала учиться в другой город. Из квартиры она не выписывалась, производила ее оплату и не была признана утратившей права пользования жилым помещением.

Несмотря на это, наймодатель вселил в это жилое помещение других лиц. Прокурор обратился в суд с иском о признании за Р. права на жилую площадь.

Суд первой инстанции иск прокурора удовлетворил.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции оставила без изменения, указав, что право на жилую площадь с спорной квартире у Р. возникло как у члена семьи нанимателя и утрачено не было. С доводами ответчиков о том, что в соответствии со ст. 60 ЖК РСФСР истица утратила право на жилое помещение, суд правильно не согласился, сославшись при этом на Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года¹.

Ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР и ч. 2 ст. 54 ЖК РБ предусматривают основания, когда жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок (свыше 6 месяцев).

Утвенко предъявил иск к Асмоловой о признании за ним права пользования трехкомнатной квартирой, вселении туда и об устранении препятствий со стороны ответчика в осуществлении права пользования жилым помещением, сославшись на то, что проживал в этой квартире вместе с родителями до направления в 1970 году в военное училище, по окончании которого служил офицером в армии.

Ответчица, возражая против иска, указала, что истец утратил право пользования квартирой после окончания обучения в 1977 году.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя кассационное определение и постановление надзорной инстанции об отмене решения суда первой инстанции об отказе в иске, указала, что за истцом сохранялось право пользование квартирой в течении первых пяти лет службы в армии (п.1 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР), то есть до 1982 года. Он же находился на службе свыше этого срока, поэтому за ним право пользования квартирой на все время службы не сохранялось².

При выезде нанимателя и членов его семьи на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (ст. 62 ЖК РСФСР, ст. 56 ЖК РБ), гражданам, эвакуированным из зон отчуждения и переселенным (переселяемым) из зоны отселения, работникам на селе, военнослужащим, проходящим военную службу по контракту на территории государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению вследствие чернобыльской катастрофы и другим указанным в законе категориям граждан, занимаемые ими по постоянному месту жительства жилые помещения бронируются на весь срок действия трудового соглашения, контракта на прохождения военной службы, переселения или отселения.

Порядок бронирования жилого помещения установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР 31 июля 1984 года за № 336³.

За нанимателем или членом его семьи бронируется жилое помещение, занятое по договору социального найма жилого помещения, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи.

Бронирование жилого помещения должно быть произведено гражданами не позднее 6 месяцев с момента выезда.

По истечении этого срока жилое помещение может быть забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право пользования жилым помещением.

Бронирование оформляется выдачей охранного свидетельства – брони. Отказ в выдачи брони может быть обжалован в судебном порядке.

Для получения охранного свидетельства нанимателем или членом его семьи или по их доверенности – другим лицом подается заявление в орган местной администрации.

Охранное свидетельство выдается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, а другой под расписку сдается в жилищно-эксплуатационную организацию.

Жилое помещение не бронируется, если предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору социального найма жилого помещения, вправе вселить в него поднанимателей и временных жильцов на весь срок действия охранного свидетельства.

Если наниматель или члены его семьи в течении 6 месяцев после окончания срока действия брони на предъявят требование о возврате им помещения, договор социального найма жилого помещения расторгается в судебном порядке, а наниматель и члены его семьи подлежат выселению (ст. 62 ЖК РСФСР, ст. 56 ЖК РБ). Данное правило необходимо применять с учетом указанного выше Постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года.

Так, по одному гражданскому делу было установлено, что истец Солдатов в связи с выездом на работу в район Крайнего Севера в 1973 году получил охранное свидетельство на период до 19 апреля 1976 года, затем Солдатов в течении нескольких лет работал в Красноярском крае, проживал там в общежитии.

Отменяя решение судов об отказе в иске Солдатову о признании права на спорную комнату и передавая дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала: «Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, предусматривающим сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами в случае временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в течение всего времени выполнения данной работы, он сохранил право на жилое помещение, в котором он жил с матерью, судом не проверялось. Таким образом, одно из оснований иска осталось судом не рассмотренным. Следовательно, решение суда не может быть признано постановленным на основании всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и подлежит отмене как не соответствующее требованиям ст. 14, 50, 197 ГПК РСФСР»¹.

Таким образом, по своей юридической природе броня – это документ административно-правового характера, подтверждающий обязательство органа местного самоуправления охранять жилое помещение, указанное в броне, на указанный в ней срок, не допускать заселения этого жилого помещения посторонними гражданами, обеспечивать его сохранность. Броня не должна использоваться в целях, противных интересам и правам нанимателя и членов его семьи.

В проекте опубликованного ЖК РФ предусматривается (ст. 42, 43), что любое лицо вправе требовать выдачи охранного свидетельства. Отказ в выдаче может быть обжалован в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями.

Одним из важнейших прав нанимателя и членов его семьи является право на обмен занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

Желание произвести обмен чаще всего бывает продиктовано такими обстоятельствами, как необходимость разъехаться в разные квартиры в связи с вступлением в брак, желанием жить ближе к месту работы или к месту жительства родственников, стремление иметь квартиру большего размера либо на другом этаже, с лучшими удобствами, планировкой и т. п. Обмен нередко обусловлен соображениями материального порядка – желанием получить денежное возмещение разницы в стоимости обмениваемых помещений.

Различают обмен жилыми помещениями с согласия совместно проживающих с нанимателем членов его семьи и при отсутствии такого согласия (ст. 67, 68 ЖК РСФСР, ст. 119, 121 ЖК РБ).

В первом случае наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, включая временно отсутствующих, а также наймодателя, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива (при условии принятия его в члены ЖСК), в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Во втором случае, если между нанимателем и членом его семьи не достигнуто соглашение о об обмене жилыми помещениями, то спор подлежит разрешению в судебном порядке по иску любого из членов семьи нанимателя.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года (п. 12), при рассмотрении дел о принудительном обмене необходимо тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом жилом помещении, при этом под заслуживающими внимания доводами следует понимать обстоятельства, связанные с возрастом, состоянием здоровья и т. п., которые препятствуют совместному пользованию жилым помещением.

Принудительный обмен может применяться иногда в виде санкции за правонарушение в отношении лица, создающего условия, невозможные для совместного с ним проживания другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР).

Порядок обмена жилыми помещениями установлен Инструкцией о порядке обмена жилыми помещениями, утвержденной приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 года за № 12¹.

Обмен жилыми помещениями совершается путем выдачи сторонам договора обмена обменных ордеров органами местной администрации и считается совершенным (вступает в законную силу) с момента вручения его сторонам (ст. 71 ЖК РСФСР, ст. 120 ЖК РБ).

Отказ в оформлении обмена жилыми помещениями в домах жилищного фонда социального использования может быть обжалован в судебном порядке.

Так, по одному гражданскому делу собственник жилого дома – наймодатель отказал в обмене занимаемых гражданами З. и Б. жилых помещений на том основании, что одно из обмениваемых жилых помещений находится в общежитии.

Суд первой инстанции отказал З. и Б. в удовлетворении иска об устранении препятствий в производстве обмена жилыми помещениями.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение суда первой инстанции, указав следующее: «Наймодатель, зная что Б. выдан ордер и что это влияет на правовой режим жилого помещения, в установленный срок и в предусмотренный законом срок его действительность не оспорил...

В судебном заседании истица указывала, что на основании ордера с нею был заключен договор жилищного найма, ей была выдана домоуправлением расчетная книжка на оплату квартиры и коммунальных услуг, что и другие жильцы дома имеют ордера на комнаты…

Так, если жилая площадь предоставлена истице в порядке улучшения жилищных условий, с ней был заключен договор жилищного найма, то она имеет право на обмен жилого помещения независимо от того, что жилой дом является общежитием. Поэтому принятое решение подлежит отмене»¹.

Обмен жилыми помещениями в зависимости от его характера называют разделом, соединением, разменом и т. п. Данная терминология не является юридической, а отражает социальную сущность института обмена.

Обмен жилыми помещениями жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора социального найма жилого помещения.

В литературе высказано мнение, что взаимная передача прав и обязанностей неразрывно связаны с главным содержанием обмена – передачей жилых помещений².

Договор обмена жилыми помещениями является консенсуальным, двусторонним (взаимным), возмездным. Его предметом может быть только определенное жилое помещение в виде квартире или комнаты, находящееся в пользовании нанимателя или члена ЖСК либо в собственности одной из сторон договора. Не могут быть предметом договора жилые помещения в общежитиях, гостиницах, служебные жилые помещения и жилые помещения в домах, грозящих обвалом или подлежащих сносу.

Жилищное законодательство выделяет так называемый родственный обмен (ст. 70 ЖК РСФСР). При родственном обмене совершеннолетний член семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменивает приходящуюся на него долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями не допускается, если: к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения; обмен носит корыстный или фиктивный характер; дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений; жилое помещение является служебным или находится в общежитии; в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 73 ЖК РСФСР, ст. 122 ЖК РБ).

В 1993 году Мельникова обратилась в суд с иском о выселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением Шульгиной, указав следующее:

Мельникова и ее дочь Шульгина с сыном проживали в однокомнатной квартире, затем Шульгиной с ребенком была предоставлена двухкомнатная квартира. В 1985 году Мельникова и ее дочь произвели родственный обмен, но фактически остались проживать в прежних жилых помещениях.

Суд первой инстанции в иске Мельниковой отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции оставила без изменения, отметив следующее: «При рассмотрении спора суд правильно признал произведенный обмен фиктивным, поскольку он был совершен без намерения сторон вселиться в другие жилые помещения»¹.

Договор обмена жилыми помещениями следует отличать от договора мены жилых помещений. По договору мены жилых помещений собственник жилого помещения передает другому собственнику принадлежащее ему жилое помещение в обмен на жилое помещение, принадлежащее другому собственнику (ст. 567 ГК РФ).

2. 6. Изменение договора социального найма жилого помещения

Жилищные отношения, являясь устойчивыми, в своем движении подвергаются изменением главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Это оказывает влияние на содержание жилищных правоотношений.

Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и его замены новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью, при вселении в жилое помещение членов семьи нанимателя и других лиц, при получении освободившегося в квартире жилого помещения, при отказе пользователя от части жилого помещения, при переустройстве и перепланировке жилого помещения, при переводе жилого помещения на другой правовой режим и т. п.

Изменение договора социального найма жилого помещения необходимо отличать от изменения жилищного правоотношения, которое гораздо шире по своему содержанию.

Изменение договора социального найма жилого помещения происходит:

- по объекту – в связи с разделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (ст. 86 ЖК РСФСР, ст. 68 ЖК РБ);

- по субъекту – вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 88 ЖК РСФСР, ст. 69 ЖК РБ) или по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ст. 87 ЖК РСФСР).

В первом случае необходимость раздела или выдела жилой площади вызывается разного рода причинами: изменением половозрастного состава семьи и созданием на ее базе нескольких семей или расторжением брака между супругами и т. п.

Право на раздел или выдел жилого помещения имеет совершеннолетний член семьи нанимателя, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на него долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено благоустроенное, изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года разъяснил судам (п. 7), что поскольку все члены семьи пользуются равными правами по договору социального найма жилого помещения, то такое право принадлежит и несовершеннолетним членам семьи. Требования от их имени предъявляют их законные представители – родители, усыновители или опекуны (попечители)¹.

Ранее действовавшее законодательство предусматривало в качестве одного из условий, при которых возможен раздел или выдел жилой площади, наличие у члена семьи нанимателя самостоятельного источника средств к существованию, что обуславливалось необходимостью регулярного внесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, как показывает практика, иногда наниматели оплату жилого помещения производят не за счет самостоятельного источника средств к существованию, а из других источников (заработная плата или пенсии других членов семьи, опекуна, близких родственников и т. п.)

В случае отсутствия согласия совершеннолетних членов семьи о разделе или выделе жилого помещения, споры рассматриваются суде в порядке искового производства. Рассматривая иски о разделе или выделе жилого помещения, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и членов его семьи. Если между нанимателем и членами его семьи, вселившимися одновременно в разное время было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.

Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров социального найма. Это прежде всего относится к малогабаритным (малометражным) квартирам, предназначенным для посемейного заселения. Отказ в разделе жилого помещения в таких случаях должен быть подробно мотивирован и, как правило, основан на заключении санитарно-эпидемиологической службы или межведомственной комиссии.

Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора социального найма жилого помещения, разрешаются судом.

Так, Носова Н. обратилась в суд с иском к сыну Носову Ю. о разделе жилой площади и

заключении отдельного договора найма с ней на комнату в двухкомнатной квартире, нанимателем которой она является, ссылаясь на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения между ними из-за неправильного поведения сына и его отказа произвести обмен квартиры.

Суд первой инстанции в иске Носовой Н. отказал.

Президиум Московского городского суда решение суда первой инстанции отменил, указав, что с согласия сторон сложился определенный порядок пользования квартирой, при котором истица пользуется комнатой размером 17,2 квадратных метра, а ответчик – комнатой размером 9,4 квадратных метра. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как коммунальная, комнаты являются изолированными жилыми помещениями, размер которых не исключает по закону возможность заключения отдельного договора найма жилого помещения¹.

Во втором случае, необходимость изменения договора социального найма жилого помещения вызвана признанием нанимателем другого члена семьи либо требованием нанимателей, объединяющихся в одну семью.

Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

Подобное требование может быть вызвано различными причинами, например, желанием совершеннолетнего члена семьи возложить на себя обязанности ответственного квартиросъемщика, отказ от осуществления прав и исполнения обязанностей нанимателя, переезд нанимателя на другое место жительства.

Право признания нанимателем другого члена семьи принадлежит совершеннолетним членам семьи также в случае смерти нанимателя.

В подобных случаях объем прав и обязанностей по договору социального найма не изменяется. Происходит только изменение субъектного состава, когда место прежнего нанимателя занимает другое лицо – совершеннолетний член его семьи. Правда, в случае смерти или выбытия прежнего нанимателя может измениться размер квартирной платы, если, например, он имел определенные льготы по оплате занимаемого жилого помещения.

Вышеуказанные правила не применяются в отношении жилых помещений колхозов и совхозов, поскольку в случае выбытия нанимателя, состоящего в трудовых отношениях с колхозом или совхозом, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения все совместно проживающие с ним члены семьи, за исключением случаев, когда кто-либо из членов семьи состоит в трудовых отношениях с этим колхозом или совхозом или работает учителем, врачем или другим специалистом, которым в соответствии с законом может быть предоставлено жилое помещение в домах колхозов или совхозов (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года.)

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма, в случае объединения в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все занимаемое ими жилое помещение (ст. 87 ЖК РСФСР). Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью не было фиктивным (например, с целью незаконной переуступки жилой площади), а действительным, соответствующим их намерению заключить единый договор социального найма жилого помещения.

В данном случае изменения также происходят в субъектном составе. Вместо нескольких нанимателей в квартире образуется один единственный наниматель, к которому переходят все права и обязанности по ранее заключенным договорам.

Отказ наймодателя в заключении одного договора социального найма может быть вызван тем, что на момент предъявления соответствующего требования граждане еще совместно не проживают или тем, что жилые помещения подпадают под различный правовой режим. Иногда заключение одного договора не допускается законом. Так, если одна комната в квартире является служебной, а другая подпадает под обычный правовой режим, то объединение договоров в один невозможно в силу запрета норм ч. 2 ст. 106 ЖК РСФСР и ч. 5 ст. 113 ЖК РБ. Однако в любом случае отказ наймодателя заключить единый договор социального найма жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке.

Необходимо отметить, что Жилищный кодекс Республики Башкортостан не предусматривает изменения договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. Значит ли это, что данное положение неприменимо на территории республики? Видимо нет, поскольку согласно ст. 3 ЖК РБ законодательство Российской Федерации и законодательство бывшего Союза ССР применяется к жилищным отношениям в республике, если они не противоречат законодательству Республики Башкортостан. Следовательно в данном случае необходимо руководствоваться ст. 87 ЖК РСФСР и другим законодательством РФ.