Основания и порядок расторжения договора социального найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения

2.7. Основания и порядок расторжения договора социального найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения

Жилищные отношения, носящие длящийся и устойчивый во времени характер, тем не менее под влиянием указанных в законе обстоятельств могут прекращаться. Это применимо и к договору социального найма жилого помещения.

Согласно ст. 89 ЖК РСВСР и ст. 70 ЖК РБ различается:

1) расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя;

2) расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя.

В первом случае, наниматель жилого помещения с согласия всех членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Это право вытекает из существа жилищной потребности граждан: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор социального найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

Договор социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя может быть расторгнут путем совершения активных действий в отношении наймодателя (предупреждения, подача заявления и т. п.) или путем пассивного бездействия, выражающегося в выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место. В последнем случае договор считается расторгнутым со дня выезда.

Пленум Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года разъяснил (п. 9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут служить документы о снятии с регистрации по месту жительства (о выписке из жилого помещения), об увольнении с работы и устройстве на работу по месту новому жительства, обеспечение жильем и др.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него последствий. Иногда наниматель, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в непригодном для постоянного проживания состоянии. Для недопущения таких случаев нормы ст. 142 ЖК РСФСР и ст. 125 ЖК РБ обязывают нанимателя сдать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии.

Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора.

Во втором случае, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя только по основаниям, предусмотренным в законе и только в судебном порядке, за исключением выселения в административном порядке (ч. 3 ст. 89 ЖК РСФСР, ч. 3 ст. 70 ЖК рб). Следовательно, жилищное законодательство закрепляет следующие принципы расторжения договора социального найма жилого помещения:

- никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе, как по основаниям и в порядке, предусмотренных в законе;

- административное выселение допускается только по основаниям, указанным в законе с последующим правом гражданина обжаловать действия прокурора в судебном порядке;

- выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, указанных в законе.

Расторжение договора социального найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения; это не тождественные понятия. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место или смерти нанимателя действие договора социального найма прекращается без необходимости выселения. Вместе с тем, выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора, поскольку договор в данном случае не заключался.

Систематическое толкование норм жилищного законодательства позволяет выделить следующие виды выселения нанимателя и членов его семьи:

1) судебное выселение – с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; с предоставлением другого жилого помещения; без предоставления другого жилого помещения.

Граждане выселяются из жилых домов (жилых помещений) государственного, муниципального и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, когда дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, грозит обвалом или подлежит переоборудованию в нежилое, а также в случае увольнения с действительной военной службы в отставку или в запас офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужащих сверхсрочной службы и приравненных к ним лиц, а также лиц, утративших связь с Вооруженными Силами, если они занимали жилые помещения в военных городках (ст. 91, 94 ЖК РСФСР, ст. 72 ЖК РБ)¹.

Основной критерий, по которому выделяется данный вид выселения – это предоставление другого благоустроенного жилого помещения по вышеперечисленным основаниям.

Другим благоустроенным жилым помещением признается жилое помещение, отвечающее требованиям благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта, находящееся в его черте, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека и не менее размера ранее занимаемого жилого помещения.

Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, если же он имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной на одного человека нормы жилой площади с учетом права на дополнительную жилплощадь.

Как правило, необходимость сноса жилых домов связана с отводом земельного участка, на котором расположен жилой дом, для государственных, муниципальных или общественных нужд, либо в связи с угрозой обвала дома. В первом случае жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением или организацией, которым отводится земельный участок, а во втором – органами местной администрации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года (п. 16), при рассмотрении дел о выселении в связи со сносом жилого дома либо его переоборудованием в нежилой, суду надлежит проверять, имеется ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных, муниципальных или общественных нужд либо о перевод жилого помещения в нежилое.

Во всех указанных выше случаях предоставление благоустроенного жилого помещения соответствует принципу социальной справедливости, поскольку речь идет о гражданах, которым причиняются большие убытки и неудобства.

Наниматель и члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения в случае исключения из членов колхоза или выхода из него по собственному желанию, если они получили жилое помещение в домах колхозов и если никто из совместно проживающих с нанимателем членов его семьи не состоит в трудовых отношениях с колхозом или не работает врачом, учителем в сельской местности (ст. 95 ЖК РСФСР, п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года); неоплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 месяцев (ст. 77 ЖК РБ); признания ордера на жилое помещение недействительным по основаниям, не связанным с неправомерными действиями получивших ордер лиц (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР, ч. 2 ст. 79 ЖК РБ).

Другое жилое помещение отличается от другого благоустроенного жилого помещения тем , что не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта: достаточно, чтобы оно отвечало установленным санитарным и техническим требованиям и находилось в черте данного населенного пункта. Следовательно, при выселении с предоставлением другого жилого помещения граждане не вправе требовать, чтобы им было предоставлено жилое помещение в пределах нормы жилой площади, но не менее 9 квадратных метров на одного человека, размером не менее ранее занимаемого, а также требовать предоставления отдельной квартиры или стольких комнат, сколько они занимали. Не действует правило о недопустимости заселения одной комнаты разнополыми лицами старше 9 лет, кроме супругов.

Такие существенные различия в требованиях к предоставляемым в связи с выселением другим жилым помещениям следует объяснить тем, что наниматель и члены его семьи имеют неполное, зависимое право на жилплощадь либо совершили какие-то неправомерные действия в целях получения жилого помещения.

Рассматривая иски о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения выселяемых граждан в предоставляемое жилое помещения. При необходимости суд может обязать соответствующие органы провести обследование жилого помещения и представить заключение о пригодности для проживания.

Выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения предусмотрено жилищным законодательством либо в качестве санкции за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей или иное виновное поведение, либо в целях предоставления наймодателю возможность использовать жилое помещение по специальному назначению.

Такое выселение допускается только при наличии виновного противоправного поведения нанимателя и (или) членов его семьи, а в предусмотренных законом случаях – виновного противоправного поведения, причиненного вреда и причинно-следственной связи между виновным противоправным поведением и причиненным вредом.

Основаниями выселения без предоставления другого жилого помещения являются (ст. 98 ЖК РСФСР, ст. 78 ЖК РБ):

порча или разрушение жилого помещения нанимателем или членами его семьи. Закон устанавливает в качестве условия выселения лиц, виновных в порче или разрушении жилого помещения, наличие сведений о том, что эти действия носили систематический характер, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Систематическим признается такое разрушение или порча жилого помещения, которое происходило два или более раза и каждый раз меры общественного воздействия оказывались безрезультатными.

Порча и разрушение жилого помещения может выражаться в разных формах: путем физического повреждения, совершения действий, непосредственно направленных на повреждение жилого помещения и т. п.

использование жилого помещения не по назначению.

Использование жилого помещения не по назначению может выражаться в виде превращения его в подсобное помещение, размещения в нем промышленных производств, сдачи в аренду юридическим лицам для размещения офисов без перевода его в нежилое помещение и т. п.

систематическое нарушение правил общежития, которые делают невозможным для других совместное проживание в доме или квартире.

Под нарушением правил общежития на практике понимается противоправное поведение, антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общественным нормам поведения.

Выселению без предоставления другого жилого помещения также подлежат лица, лишенные в установленном законом порядке родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным. Сущность данной нормы в заключается в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав, создать им надлежащие условия для проживания.

признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц. При этом имеется в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий.

Неправомерность действий должна быть подтверждена приговором или решением суда, актами органов государственной власти или местной администрации, а равно иными доказательствами. Если выселяемые по данному основанию граждане ранее пользовались жилыми помещениями по договору социального найма, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они ранее занимали.

Поскольку ордер на жилое помещение является административным актом, к нему неприменимы правила ст. 181 ГК РФ о сроке исковой давности о применении последствий недействительности оспоримой сделки.

2) административное выселение применяется к гражданам, самоуправно занявшим жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90, 99 ЖК РСФСР, ст. 71 ЖК РБ) в соответствии с постановлением Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 года № 2471-ХI «О порядке применения части второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик»¹, действующего в части, не противоречащей законодательству РФ.

Дела о выселении граждан в административном порядке возбуждаются по заявлением органов местной администрации, жилищно-коммунальных управлений (отделов), предприятиями, учреждениями и организациями, в ведении которых находится жилое помещение, а равно иного заинтересованного лица, районным или городским прокурором, и должны быть рассмотрены им в пятнадцатидневный срок. Прокурор обязан выяснить, имеются ли законные основания для вселения граждан, затребовать письменное объяснение от всех подлежащих выселению граждан, а в случае выселения несовершеннолетних лиц – от их законных представителей, а также получить акт об отказе гражданина добровольно освободить жилое помещение и другие документы, имеющие значение для правильного разрешения дела. Постановление прокурора об административном выселении подлежит принудительному исполнению по истечении 7 дней со дня его вручения выселяемым гражданам судебным приставом-исполнителем в соответствии с Федеральным законом от 4 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»¹. Постановление прокурора может быть обжаловано вышестоящему прокурору.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 года «По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений»² практика выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора, без возможности последующего обжалования в суд, сложившаяся в результате применения ст. 90 и 99 ЖК РСФСР, признана не соответствующей Конституции РФ. Конституционный Суд отметил, что необходимость обжалования действий прокурора в судебном порядке следует из того, что судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что недопустимо.

Конституционный Суд также отметил, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч. 1 ст. 90 ЖК РСФСР). Следовательно, исключается возможность расторжение договора найма жилого помещения и выселение лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора.

Таким образом, в жилищном законодательстве значительно сократилось количество оснований выселения граждан в административном порядке соответственно в сторону увеличения оснований судебного выселения.

1 См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств. Учебник для вузов / Под ред. Е.А. Васильева. – М.: БЕК, 1993. С. 335.

2 Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983, № 26, ст. 883.

3 Ведомости РСФСР, 1991, № 28, ст. 959.

4 Ведомости РФ, 1993, № 3, ст. 99.

1 См. также: п. 5 Положения о Государственной жилищной инспекции в РФ, утвержденного постановлением Правительства РФ 26.09.94 г. № 1086 // Собрание законодательства РФ, 1994, № 23, ст. 2566.

2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 1.07.96 г. № 6/8 « О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996, № 9.

1 Российская газета, 1993, 10 августа.

2 Российская газета, 1998, 17 февраля.

3 См.: Федеральный закон от 16.12.94 г. № 5-ФЗ «О ветеранах» // Собрание Законодательства РФ, 1995, № 3, ст. 168.

1 См.: Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5.11.83 г. 529 // Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 57-72.

2 См.: Приказ Министерства здравоохранения СССР от 28.03.83 г. № 330 «Об утверждении списка заболеваний, дающим право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади» // Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 159-160.

3 Российская газета, 1994, 8 октября.

1 Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР, 1986, № 2, ст. 10.

2Абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3.04.87 г. № 2 « О практике применения судами жилищного законодательства» // Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 4.

3 См.: Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 158-182.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1992, № 12. С.4.

2 Иное мнение см.: Толстой Ю.К. Новое советское жилищное законодательство. – Л.: ЛГУ, 1984. С. 15.

1 Российская газета, 1997, 8 июня.

2 См., например: Постановление ВЦИК и СНК от 28.02.30 г. «О праве пользования дополнительной жилой площадью» // Собрание узаконений и распоряжений Рабоче-Крестьянского Правительства РСФСР, 1930, № 14, ст. 181.

3 Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. – М.: Спарк, 1997. С. 246, 247.

1 См.: П. 2.12 Временной методики оценки жилых помещений, утвержденной приказом Министерства строительства РФ от 30.10.95 г. № 17-115 // Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 72-92.

1 Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 124-128.

2 Гражданское право. Учебник для вузов. В 2-х томах. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 1997. С. 218.

3 Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. – М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. С. 115.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996, № 5. С. 5-7.

1 Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 392-402.

2 Там же. С. 711-715.

1 Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 9. С. 1.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996, № 5. С. 2, 3.

1 Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 3.02.94 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994, № 8. С. 3.

2 Собрание законодательства РФ, 1995, № 18, ст. 1708.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995, № 10. С. 2.

2 Собрание законодательства РФ, 1996, № 26, ст. 3139.

1 Российская газета, 1997, 8 июня.

2 Известия Башкортостана, 1995, 10 июля.

3 См., например: Федеральный закон от 20.07.95 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ» // Собрание законодательства РФ, 1995, № 48, ст. 4563; Закон РФ от 15.01.93 г. № 4301-1 «О статусе Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы // Ведомости РФ, 1993, № 7, ст. 247 и др.

1 См.: Указ Президента РФ от 29.03.96 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов // Собрание законодательства РФ, 1996, № 14, ст. 1432»; Постановление Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 1.04.94 г. «Об утверждении примерного положения о порядке конкурсного отбора жилищных ремонтно - эксплуатационных предприятий для содержания и ремонта государственного и муниципального жилищных фондов» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 1994, № 3. С. 37-42 и др.

1 Собрание законодательства РФ, 1995, № 27, ст. 2622.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997, № 10. С. 21.

2 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995, № 5. С. 3, 4.

3 Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР, 1984, № 14, ст. 122.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995, № 6. С. 4.

1 Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 528 – 535.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995, № 7. С. 11.

2 Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 61.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995, № 8. С. 1, 2.

1 Изменения в жилищное законодательство в отношении осуществления законными представителями в интересах несовершеннолетних юридически значимых действий вносятся только в последнее время. См., например: Федеральный закон от 4.03.98 г. № 45-ФЗ «О внесении изменений и дополнения в ЖК РСФСР». – Российская газета, 1998, 1 апреля.

1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996, № 3. С. 8-9.

1 См.: Постановление Правительства РФ от 20.08.92 г. № 604 «О неотложных мерах по обеспечению жилой площадью военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы и членов их семей» // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1992, № 11, ст. 832.

1 Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 566 – 568.

1 Российская газета, 1997, 5 августа.

2 Ведомости РФ, 1993, № 12, ст. 445; Вестник Конституционного Суда РФ, 1994, № 1. С. 4-10; Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 560-566.

56

III. Договор коммерческого найма жилого помещения

Удовлетворение жилищных потребностей граждан в домах частного, а также государственного, муниципального и общественного жилищных фондов может осуществляться посредством сдачи жилых помещений их собственниками внаем по договору коммерческого найма жилого помещения, который является гражданско-правовым договором и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ и нормами жилищного законодательства.

Сдача квартиры (жилого дома) или отдельных комнат по договору коммерческого найма жилого помещения для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечения своего сносного существования.

Коммерческий найм жилого помещения, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Остановимся на рассмотрении этих правовых особенностей договора коммерческого найма жилого помещения, чтобы не повторяться с вышеизложенным относительно договора социального найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения является гражданско-правовым договором, поэтому ему свойственны все принципы гражданского права.

Согласно ст. 671 ГК РФ, по договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

По ранее действовавшему законодательству данный договор именовался договором аренды (имущественного найма), но с принятием части второй ГК РФ законодатель выделил его в самостоятельный вид гражданско-правового обязательства.

Договор коммерческого найма жилого помещения консенсуальный, двусторонний (взаимный), возмездный. Его существенными условиями являются предмет, цена и срок.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (квартира, жилой дом или их части). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). В многоквартирном доме предметом договора коммерческого найма жилого помещения, наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем, является также часть общего имущества собственников квартир (ст. 290 ГК РФ)¹.

Ценой в договоре коммерческого найма жилого помещения выступает плата за пользование жилым помещением, в том числе квартирная плата и плата за коммунальные услуги.

Плата вносится нанимателем самостоятельно в сроки, предусмотренные в договоре. Если срок в договоре не определен, то наниматель вносит ее ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Как правило, размер платы устанавливается соглашением сторон, причем к коммерческому найму неприменимо правило о государственном регулировании размера платы за пользование жилым помещением. Закон лишь устанавливает максимальный размер платы (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

В интересах нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, в законе закреплено правило о недопустимости в одностороннем порядке изменения размера платы за жилое помещение. Отсутствие данного правила могло бы существенно нарушить жилищные права нанимателя.

Как правило, при определение размера платы за жилое помещение стороны исходят из более или менее устойчивых норм оплаты жилья, сложившихся в данном населенном пункте, исходя из общей площади квартиры или комнаты с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, его состояния, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т. п. При этом обе стороны беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние телефонные разговоры или телеграммы, вывезена мебель, теле- радиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование².

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным. Согласно ст. 683 ГК РФ договор заключается на срок не более 5 лет. Выделяется краткосрочный найм (до 1 года), имеющий определенные особенности. К такому договору неприменимы правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, вселение временных жильцов, порядок замены нанимателя, право нанимателя на заключение договора на новый срок.

По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течении не менее 1 года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать его внаем, но в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) взыскания убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

Сторонами в договоре коммерческого найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

Нанимателем может быть только совершеннолетнее дееспособное физическое лицо. От имени несовершеннолетних или недееспособных граждан договор заключается их законными представителями – родителями, усыновителями или опекунами (попечителями).

Юридические лица не могут выступать в качестве нанимателей вследствие прямого запрета закона (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Им жилое помещение предоставляется по договору аренды или иному договору.

Гражданский кодекс РФ иначе, чем жилищное законодательство определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 677). Вместе с нанимателем имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица, в число которых помимо членов семьи нанимателя могут входить и другие лица, в том числе посторонние, не входящие в состав семьи нанимателя. Все постоянно проживающие с нанимателем граждане должны быть указаны в договоре. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение происходит с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих и при условии соблюдения требования о норме жилой площади на одного человека. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Наниматель в договоре коммерческого найма жилого помещения выступает в качестве ответственного квартиросъемщика, поскольку несет перед наймодателем ответственность за граждан, постоянно совместно с ним проживающих.

Если в договоре социального найма члены семьи нанимателя являются сонанимателями в силу закона, то в договоре коммерческого найма постоянно проживающие совместно с нанимателем граждане будут сонанимателями только в том случае, если, известив наймодателя, заключат с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Таким образом, постоянно проживающие с нанимателем граждане являются сонанимателями по договору.

В качестве наймодателя в договоре коммерческого найма могут выступать физические и юридические лица, а равно жилищно-эксплуатационные организации от имени государственных и муниципальных органов и общественных организаций. Чаще всего коммерческий найм применяется в частном (индивидуальном или коллективном) жилищном фонде.

Сдача помещения внаем предполагает для собственника жилого помещения извлечение прибыли, поэтому он утрачивает право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений, в том числе право на компенсацию (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг (ч. 5 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Согласно ст. 674 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной или иной электронной связи. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны в случае спора ссылаться в подтверждение его заключения или условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства.

Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается по соглашению сторон, при этом он считается заключенным, если между нанимателем и наймодателем достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Таким образом, для заключения договора коммерческого найма не требуется ордера или иного документа, являющегося основанием для его заключения, достаточно, чтобы стороны изъявили желание заключить договор и придали ему простую письменную форму.

Договор заключается посредством оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Оферта есть адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно и определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, который должен быть полным и безоговорочным (ст. 435 ГК РФ).

Акцепт есть ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии, который должен быть полным и безоговорочным. Молчание акцептом не является (ст. 438 ГК РФ).

Моментом заключения договора коммерческого найма является момент получения оферентом акцепта, а местом заключения – место жительства гражданина или местонахождения юридического лица, направившего оферту (оферента)¹.

Содержание договора коммерческого найма жилого помещения составляют права и обязанности его сторон.

Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение только для проживания в нем граждан, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ);

2) своевременно вносить плату за пользование жилым помещением (ч. 3 ст. 678 ГК РФ);

3) производить в установленном порядке текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК РФ);

4) не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (ч. 2 ст. 678 ГК РФ);

5) соблюдать требования закона и условия договора коммерческого найма и другие обязанности, возложенные на него договором коммерческого найма.

Наймодатель обязан:

1) предоставить нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания граждан (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения и обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ);

3) осуществлять в установленном порядке капитальный ремонт жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК РФ);

4) не осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ);

5) заключить с нанимателем преимущественно перед другими лицами договор коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

6) требовать выселения нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан в случаях, предусмотренных в законе (ст. 677, 678 ГК РФ);

7) соблюдать требования закона и условия договора коммерческого найма и другие обязанности, предусмотренные договором.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть изменен:

- по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ);

- вследствие признания нанимателем другого лица из числа постоянно проживающих с нанимателем граждан, а также в случае смерти нанимателя (ст. 686 ГК РФ);

- вследствие существенного нарушения условий договора одной из его сторон (ст. 450 ГК РФ);

- вследствие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут:

- по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон договора в случае существенного нарушения его условий одной из сторон, существенного изменения обстоятельств, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 450, 451, п. 3 ст. 687 ГК РФ);

- по требованию нанимателя с согласия постоянно проживающих с ним граждан с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);

- в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем квартирной платы за шесть месяцев или в случае разрушения или порчи им или постоянно проживающими с ним гражданами жилого помещения (ст. 687 ГК РФ). В случае расторжения договора коммерческого найма наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (ст. 688 ГК РФ).

1 См. также: Федеральный закон от 24.05.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ, 1996, № 25, ст. 2963.

2 См.: Г. Максимов. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 1997, № 4. С. 161.

1 О заключении договора см.: Д. Потяркин. Заключение договора // Хозяйство и право, 1997, № 11. С. 111-114.

58

IV. Ответственность за нарушение договора найма

жилого помещения

Стороны договора найма жилого помещения, будучи участниками жилищных правоотношений, обязаны соблюдать требования гражданского и жилищного законодательства, и условия договора найма жилого помещения. В случае несоблюдения сторонами договора найма жилого помещения его условий в определенных законом или договором случаях наступает административная или гражданско-правовая ответственность. Уголовная, а также материальная и дисциплинарная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрены.

Ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных прав либо возложения новых или дополнительных обязанностей¹.

Административная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает при наличии в деянии (действии или бездействии) стороны договора всех признаков состава административного правонарушения (объекта, объективной стороны, субъективной стороны и субъекта).

Гражданско-правовая ответственность наступает при наличии в деянии стороны договора условий гражданско-правовой ответственности, а именно противоправного или нарушающего условия договора поведения, вреда, причинно-следственной связи между противоправным или нарушающим условия договора поведением и вредом, а также вины².

Согласно ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Административная ответственность в виде предупреждения или штрафа за нарушение договора найма жилого помещения наступает при нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов и придомовых территорий, нарушении правил эксплуатации жилых домов,

жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также при самовольном переоборудовании или перепланировке жилых помещений, использовании их не по назначению, порче жилых домов и жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства (ст. 154 ЖК РСФСР, ст. 138 ЖК РБ, ст. 142 КоАП РСФСР).

Пеню за просрочку оплаты жилья в настоящее время взыскивать нельзя, поскольку Постановлением Правительства РФ от 22 сентября 1993 года № 935, в котором эта пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа была предусмотрена, отменено Постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг»¹, а в нем пеня за просрочку вообще не установлена. Но даже тогда, когда Постановление № 935 действовало, пеню нельзя было взыскать, если неплатеж вызван уважительными причинами (невыплата или задержка выплаты заработной платы, пенсии, стипендии и т. п.)

Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает в случае:

1) невнесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение 6 месяцев – в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семьи без предоставления (коммерческий найм – ст. 688 ГК РФ) или с предоставлением (социальный найм – ст. 77 ЖК РБ) другого жилого помещения;

2) признания обмена жилыми помещениями недействительным – в виде реституции (переселения граждан в ранее занимаемые жилые помещения и возмещения виновной стороной убытков) (ст. 74 ЖК РСФСР, ст. 123 ЖК РБ);

3) самовольного переустройства или перепланировки нанимателем жилого или подсобного помещения – в виде восстановления существовавшего ранее положения (приведения жилого помещения в прежнее состояние) (ст. 84 ЖК РСФСР, ст. ЖК РБ);

4) систематического разрушения или порчи жилого помещения нанимателем и членами его семьи; использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения правил общежития, делающих невозможным других лиц совместное с нанимателем проживание; лишения родительских прав, если совместное проживание лиц, лишенных родительских прав с детьми невозможно; признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц – в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семья без предоставления другого жилого помещения (ст. 98, 100 ЖК РСФСР, ст. 78, 79 ЖК РБ, ст. 687, 688 ГК РФ);

5) отказа наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма с другим лицом – в виде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (ст. 684 ГК РФ);

6) причинения ущерба жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках – в виде возмещения причиненного ущерба (ст. 155 ЖК РСФСР, ст. 139 ЖК РБ).

1 Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юрид. лит., 1975. С. 97.

2 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Статут, 1997. С. 567-584.

1 Собрание законодательства РФ, 1996, № 26, ст. 3139.

60

Заключение

Учитывая вышеизложенное в настоящей работе можно сделать выводы, что на новом этапе реализации государственной программы «Жилище» в нашей стране необходимо завершить создание целостной системы законодательных актов, связанных с наймом жилых помещений и в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а именно:

- разработать и принять новый Жилищный кодекс Российской Федерации, который бы отражал действительной состояние дел в регулировании общественных отношений в жилищной сфере;

- в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации разработать и принять Жилищный кодекс Республики Башкортостан;

- разработать новый типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилого фонда с разграничением взаимных прав и обязанностей нанимателя и наймодателя; порядок предоставления жилых помещений; порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, цель которого – восстановить единую систему учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, определить круг претендентов на различные формы содействия в улучшении жилищных условий, пересмотреть перечень категорий граждан, имеющих право на первоочередное и внеочередное получение жилищных условий и т. п.

Необходимо полностью прекратить сложившуюся в жилищной сфере практику, согласно которой жилищные права граждан ставятся в зависимость от регистрационного учета по месту пребывания и жительства. Регистрация в том смысле, в котором она противоречит Конституции РФ, является лишь предусмотренным законом способом учета граждан, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина в месте пребывания или жительства.

Начатый в 1994 году переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг предусматривает повышение ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства, учитывая при этом принцип справедливости. При этом основная доля удорожания ложится на граждан с высоким уровнем доходов.

Большое значение имеет рациональное установление социальной нормы площади жилья, которая в разных регионах Российской Федерации колеблется от 13,5 до 21,5 квадратных метров, а в среднем составляет 18 квадратных метров. При этом в некоторых регионах эта норма принята дифференцированно для городской и сельской местности или для семей различного состава.

Доля расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, дающая право на субсидию, колеблется в Российской Федерации от 10 до 15 процентов (в Республики Башкортостан – 15 процентов).

В ближайшее время для значительной массы населения преобладающим типом улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, ипотечных банковских кредитов и собственных средств.

В то же время должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия. Органы местного самоуправления ежегодно должны устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно или за доступную плату на условиях договора найма.

Развитие рыночных отношений, новых форм и методов осуществления жилищной политики и увеличение числа частных собственников недвижимости в жилищной сфере приведут к дальнейшему развитию отношений коммерческого найма.

Таким образом, социальный и коммерческий найм жилых помещений был и будет одной из распространенных форм удовлетворения потребности граждан в жилье, обеспечивающих длительное и устойчивое право пользование жилыми помещениями.

67

Материалы судебной практики

Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1992, № 12. С. 4; 1994, № 8. С. 3; 1995, № 5. С. 3, 4; 1995 № 6. С. 4; 1995 № 7. С. 11; 1995, № 8. С. 1, 2; 1995, № 10. С. 2; 1996, № 3. С. 8, 9; 1996, № 5. С. 2, 3, 5-7; 1997, № 10. С. 21;

Практика Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам за 1992 – 1994 гг. – М., 1995;

Судебная практика по делам о признании права на жилую площадь // Хозяйство и право, 1996, № 5. С. 153; № 6. С. 155.

Литература

Андрианов И.И. Жилищное законодательство. – М.: Наука, 1988;

Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. – М.: Юрид. лит., 1956;

Аскназий С.И. Советское жилищное право. – М.: Госюриздат, 1940;

Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. – Алма-Ата, 1963;

Богданов Е.В. Жилище и рынок. – Минск, 1992;

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М.: Статут, 1997;

Бронер Д. Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. – М.: Мысль, 1979;

Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. – М.: Юрид. лит., 1983:

Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юрид. лит., 1975;

Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. – Л.: ЛГУ, 1955;

Комаров В.Д. Жилищное право. – М.: Юрид. лит., 1980;

Комаров А.С. Ответственность в коммерческом обороте. – М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1991;

Крашенников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. – М.: МГУ, 1996;

Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. – М., 1996;

Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство. – М.: Спарк, 1995;

Марткович И.Б. Право на жилище и его обеспечение. Учебное пособие по спецкурсу. – М.: МГУ, 1983;

Марткович И.Б. Жилищное право: Законность и практика. – М.: МГУ, 1990;

Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. – Харьков, 1970;

Новицкий И.Б. Римское право. – М: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1994;

Петрищева Г.И. Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981;

Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. – М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997;

Седугин П.И. Право на жилище в СССР. – М.: Юрид. лит., 1983;

Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. – М.: Пост-Фактум, 1996;

Толстой Ю.К. Новое советское жилищное законодательство. – Л.: ЛГУ, 1984:

Чигир В.Ф. Советское жилищное право. – Минск, 1968;

Конституция Российской Федерации. Комментарий. – М.: БЕК, 1994;

Гражданское право. В 2-х томах. Учебник для вузов. // Под ред. Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997;

Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами. / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997;

Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями / Сост. Примаков Д.В. – М.: Бизнес-Информ, 1997;

Гражданское право. В 2-х томах. Учебник для вузов / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: БЕК, 1993;

Гражданское и торговое право капиталистических государств. Учебник для вузов / Под ред. Е.А. Васильева – М.: Международные отношения, 1993;

Советское гражданское право. В 2-х томах. Учебник для вузов / Под ред. В.А. Рясенцева. – М.: Высшая школа, 1987;

Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева и П.И. Седугина. – М., 1991;

… О жилье. Сборник нормативных актов / Сост. Валявина Е.Ю. – СПб, 1996;

Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. – М: Спарк, 1997;

Свой дом, своя квартира. Федеральные законы, нормативные документы, комментарии // Библиотека «Российской газеты». Вып. 12. М., 1996;

Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. – М.: Юристъ, 1996;

Международное публичное право. Сборник документов. В 2-х томах. – М.: БЕК, 1997;

Витрянский В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право, 1996, № 2. С. 3-18; 1996, № 3. С. 5-20;

Гетман Е.С. О праве на замену жилой площади // Соц. законность, 1987, № 12. С. 5-12;

Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 1997, № 4. С. 152-162; 1997, № 5. С. 136-155;

Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право, 1998, № 3. С. 109-118;

Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика, 1998, № 1. С. 32-35;

Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда. – Вестник МГУ. Серия 11. Право, 1986, № 6. С. 11-32;

Потяркин Д. Заключение договора // Хозяйство и право, 1997, № 11. С. 111-114;

Трубников П. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам // Законность, 1996, № 12. С. 25-39;

Вестник Конституционного Суда РФ, 1994, № 1; 1995, № 2, № 3;

Справочно-информационная система «Гарант».

64

Нормативные правовые акты

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года;

Конституция Республики Башкортостан от 24 декабря 1993 года;

Всеобщая декларация прав человека от 10 декабря 1948 года;

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принята Государственной Думой 21 октября 1994 года // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст. 3301. Часть вторая. Принята Государственной Думой 22 декабря 1995 года // Собрание законодательства РФ, 1996, № 5, ст. 410;

Жилищный кодекс РСФСР. Принят Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года // Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983, № 26, ст. 883;

Жилищный кодекс Республики Башкортостан. Принят Верховным Советом РБ 2 марта 1994 года // Ведомости Верховного Совета и Правительства РБ, 1994, № 5 (21), ст. 309;

Кодекс РСФСР об административных правонарушениях. Принят Верховным Советом РСФСР 20 июня 1984 года // Ведомости РСФСР, 1984, № 27, ст. 910;

Федеральный закон от 16 декабря 1994 года № 5-ФЗ «О ветеранах» // Собрание законодательства РФ, 1995, № 3, ст. 168;

Федеральный закон от 20 июля 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защиты инвалидов в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 1995, № 48, ст. 4563;

Федеральный закон от 24 мая 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ, 1996, № 25, ст. 2963;

Федеральный закон от 4 декабря 1996 года № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // Собрание законодательства РФ, 1994, № 28, ст. 2992;

Закон РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости РСФСР, 1991, № 28, ст. 959;

Закон РБ от 27 февраля 1992 года № 6-2/161 «О приватизации жилищного фонда в Республике Башкортостан // Законы Республик Башкортостан. Выпуск III, 1992;

Закон РФ от 26 июня 1992 года № 3132-1 « О статусе судей в РФ» // Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ, 1992, № 30, ст. 1792; 1993, № 17, ст. 609;

Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости РФ, 1993, № 3, ст. 99;

Закон РФ от 15 января 1993 года № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы // Ведомости РФ, 1993, № 7, ст. 247;

Закон РФ от 22 января 1993 года № 4338-1 «О статусе военнослужащих» // Ведомости РФ, 1993, № 6 ст. 188;

Закон РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Российская газета, 1993, 10 августа;

Указ Президента РФ от 9 апреля 1993 года № 442 «О мерах по обеспечению права граждан на жилище» // Российская газета, 1993, 16 апреля;

Указ Президента РФ от 29 марта 1996 года № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» // Российская газета, 1996, 5 апреля;

Указ Президента РФ от 29 июня 1996 года № 431 «О новом этапе реализации государственной целевой программы «Жилище» // Российская газета, 1996, 5 июля;

Постановление ВЦИК и СНК от 28 февраля 1930 года «О праве пользования дополнительной жилой площадью» // Собрание узаконений и распоряжений Рабоче-Крестьянского Правительства РСФСР, 1930, № 14, ст. 181;

Постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 года № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в РСФСР» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР, 1984, № 14, ст. 121;

Постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 года № 336 «Об утверждении инструкции о порядке бронирования жилого помещения» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР, 1984, № 14, ст. 122;

Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года № 415 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР, 1986, № 2, ст. 10;

Постановление Совета Министров БАССР и Президиума Башкирского областного совета профсоюзов от 20 июня 1990 года № 127 «Об утверждении Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в БАССР» // Советская Башкирия, 1990, 30 июня;

Постановление Правительства РФ от 22 апреля 1994 года № 352 «О мерах по совершенствованию системы тарифов на электрическую энергию» // Российская газета, 1994, 28 апреля;

Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 года «1086 «Об утверждении Положения о Государственной жилищной инспекции» // Собрание законодательства, 1994, № 23, ст. 2566;

Постановление Кабинета Министров РБ от 30 июня 1995 года № 232 «Об утверждении тарифов на жилищно-коммунальные услуги» // Известия Башкортостана, 1995, 10 июля;

Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства» // Собрание законодательства РФ, 1995, № 30, ст. 2939;

Постановление Правительства РФ от 28 февраля 1996 года № 214 «Об утверждении Перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» // Собрание законодательства РФ, 1996, № 10, ст. 954;

Постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ, 1996, № 26, ст. 3139;

Постановление Правительства РФ от 26 мая 1997 года № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» // Российская газета, 1997, 8 июня;

Приказ Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 года № 12 «Об утверждении Инструкции о порядке обмена жилых помещений» // Собрание постановлений Совета Министров РСФСР, 1967, № 30, ст. 462;

Приказ Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 года № 330 «Об утверждении Списка заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади» // Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 159-160.

Приказ Министра Жилищно-коммунального хозяйства от 5 ноября 1985 года № 529 «Об утверждении Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания» // Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 57-72;

Приказ Министерства строительства РФ от 30 октября 1995 года № 17-115 «Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений» // Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 73-92.

Приказ Министерства строительства РФ от 20 августа 1996 года № 17-113 «Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве» // Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П.В. и др. – М.: Спарк, 1997. С. 711-715.

Постановление Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 года «Дело о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений» // Ведомости РФ, 1993, № 12, ст. 445;

Постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 года № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой» // Собрание законодательства РФ, 1995, № 18, ст. 1708;

Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года № 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» // Собрание законодательства РФ, 1995, № 27, ст. 2622;

Постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 года № 4-П «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12, 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Российская газета, 1998, 17 февраля;

Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1984, № 12;

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» // Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 4;

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 февраля 1995 года «О некоторых вопросах, связанных с ведением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995, № 5.