Значення методики оцінки об'єктів комунальної власності

1. Значення методики оцінки об'єктів комунальної власності

 при трансформуванні форм власності в Україні

Проблеми, що виникли в процесі приватизації і на яких я зупинилася в першій та другій главі своєї роботи, значною мірою пов'язані з невизначенністю в методиці оцінки об'єктів, що приватизуються. Об'єктивна оцінка майна, особливо в процесі побудови інфраструктури ринкової економіки, вона необхідна як для держави, так і для фізичних та юридичних осіб. Оцінка майна необхідна в таких випадках:

- з метою обліку при створенні господарських товариств;

- з метою відображення його вартості в бухгалтерському обліку;

- з метою визначення заставної вартості майна та в інших випадках.

Але держава особливо зацікавлена в об'єктивній оцінці майна при його приватизації та передачі в оренду. Не менш зацікавлені в цьому і фізичні та юридичні особи. Варто відмітити, що інтереси фізичних та юридичних осіб у випадку придбання об'єктів, що приватизуються діаметрально протилежні з державою: держава в особі уповноважених органів хоче продати якомога дорожче, а потенційні власники навпаки - хочуть купити якомога дешевше. (Це звичайно ідеальна схема. На практиці існують відхилення від неї). В зв'язку з цим все більше значення на сучасному етапі має питання про оцінку вартості об'єктів приватизації.

Оцінка майна підприємств так само як і їх підготовка до продажу - це складова частина приватизації державних та муніципальних підприємств. Оцінка майна об'єктів, що приватизуються це не тільки визначення найвірогіднішої ринкової вартості, але й аналітичний процес, пов'язаний з одержанням, обробкою техніко-економічних та фінансових даних стосовно колишньої та сучасної ситуації на підприємстві, на незавершеному будівництвом об'єкті та їх майбутні перспективи.

В міжнародній практиці процес оцінки майна підприємства, фірми одержав назву тарифікації майна. Вона проводиться щорічно, а не тільки під час приватизації майна. Оцінку майна проводять незалежні організації, які несуть відповідальність своїми активами за одержані результати.

В Україні до 1992 року практично не існувало системи оцінки ринкової вартості будівель, споруд та іншої нерухомості.[54.14] Тому перед оцінювачами постав ряд проблем, пов'язаних з об'єктивними обставинами економічного і політичного характеру, а також станом ринку (схема 3.1.1).

СХЕМА 3.1.1

СТАН РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

На сучасному етапі в Україні існують різні методи оцінки об'єктів державної та комунальної власності, які приватизуються. Одні із них використовуються при експертній оцінці основних та оборотних коштів, а інші згідно з Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. №961.

На сучасному стані більшість оцінювачів намагається у своїй діяльності використовувати методи оцінки нерухомості, що існують у країнах з розвинутою ринковою економікою. Але ці методи не варто сліпо копіювати в силу таких причин:

1) ринок об'єктів, що приватизується є монопольним;

2) прибутки зубожілого населення не відповідають імовірним цінам на нерухомість;

3) економічна і політична ситуація в Україні відзначається нестабільністю, а в оцінювачів немає досвіду у визначенні ризиків.

При експертній оцінці зараз в Україні використовують такі основні методи:

- метод оцінки по доходу;

- метод оцінки за періодом окупності;

- метод аналогів продаж;

- метод затрат.

В країнах, де функціонує налагоджений ринок цінних паперів, існує конкурентне середовище, широкого розвитку набув прибутковий підхід. Згідно з цим підходом в основу оцінки майна ставлять майбутні доходи підприємства. Основним показником при цьому є розмір чистого прибутку після оподаткування. При цьому аналізуються:

- об'єм реалізації товарів чи послуг;

- виробнича собівартість за видами продукції;

- ринкова вартість продукції на внутрішньому та світовому ринках;

- ставки оподаткування.

В умовах інфляції розмір річного прибутку варто визначати, індексуючи ціни як на продукцію реалізації, так і на затрати на виробництво.[63.25]

Основні запитання, які цікавлять майбутніх власників - це доходність, прибутковість підприємства, строки окупності, доцільність інвестицій.

Існує декілька технічних засобів доцільності вкладання грошей в ті чи інші підприємства. Один із них - визначення середньої ставки доходу. Цей засіб показує ймовірну прибутковість підприємства. Основна його ідея в тому, щоб порівняти чисті доходи з сумою вкладених коштів шляхом додавання всіх майбутніх чистих доходів і ділення цієї суми на суму середніх інвестицій.

Середня ставка (ССД) визначається за формулою: [47.25]

середні річні майбутні чисті доходи

ССД = --------------------------------------------------- х 100%

половина початкових інвестицій

Наприклад припустимо, що підприємство наступні 4 роки сподівається отримувати такі чисті доходи: 10000 млн.крб., 10000 млн.крб., 20000 млн.крб., 20000 млн.крб., при початковій сумі інвестицій в 500000 млн.крб.