Х 10000 млн.крб. + 2 х 20000 млн.крб

2 х 10000 млн.крб. + 2 х 20000 млн.крб.

ССД = -------------------------------------------------------- х 100% = 24%

500000 млн.крб. / 2

Середня ставка доходу - це простий спосіб визначення майбутньої прибутковості фірми, але він не враховує зміну вартості грошей під впливом інфляції. Але цей розрахунковий показник можна використовувати при оцінці майна підприємства, що приватизується: чим більша середня ставка доходу, тим вищу ціну можна справляти. При оцінці майна по доходу для отримання інформації, яка б достовірно відображала потенціал об'єкта, необхідно проаналізувати діяльність підприємства за попередні роки. На основі цієї інформації прогнозують рівень прибутку в майбутньому.

Оцінка підприємства по доходу прямо пропорційна річному прибутку і обернено пропорційна банківському відсотку по депозитах. Прибуток на приватизованому підприємстві не повинен бути меншим за банківський відсоток, тому що в іншому разі немає сенсу вкладати гроші в купівлю даного об'єкта, якщо можна отримати прибуток, поклавши гроші на депозит.

У світовій практиці використання цього методу грунтується на вивченні та прогнозуванні фінансового стану підприємства. Для цього вивчаються дані, що характеризують фінансову стійкість підприємства у динаміці і вивчаються можливі тенденції. Для цього спочатку аналізуються негативні моменти в роботі підприємства. Усунення цих недоліків може бути здійснено без додаткових капіталовкладнень, але значною мірою може збільшити прибуток. Далі робиться оцінка потенційних резервів розвитку підприємства і можливостей структурної перебудови підприємства та складу продукції, що випускається, розвитку попиту та пропозиції на цю продукцію в Україні та за її межами. Аналізується також на скільки можливо розширити потужності підприємства без значних витрат при цьому капіталу. Аналогічно здійснюється і оцінка збиткових та низькорентабельних підприємств.

На мою думку, в наших умовах, коли відсутній механізм функціонування ринкової ціни, середньої норми прибутку, в умовах великих розбіжностей в рівні рентабельності, оцінювати майно підприємств, що приватизуються, лише на основі прибутковості недостатньо. Підприємства, що мають викупатися можуть навмисне занижувати свою продуктивність, а отже - і ціну. Але цей метод потрібно використовувати як доповнення до діючого методу оцінки вартості на основі витрат з урахуванням активу та пасиву балансу, методу аналогів та методу оцінки з урахуванням строку окупності. Кожний інвестор бажає максимально збільшити свій дохід, захистити свій капітал.

Потенційні інвестори вибирають більш доходне підприємство, хоча за нього доведеться заплатити більш високу ціну. Ось чому оцінка вартості об'єктів, що приватизуються, на основі методу оцінки по доходу допоможе встановлювати більш об'єктивні ціни і водночас залучити потенційних інвесторів. При купівлі об'єкта майбутнього власника, звичайно, цікавить період окупності, тобто кількість років, за які відшкодовуються початкові інвестиції. Коли порівнюються два чи більше проектів приватизації об'єктів, то покупцем перевага надається проектам з коротшим періодом окупності.

При розрахунку періоду окупності застосовується не чистий дохід, а грошовий потік (чистий дохід + амортизація).[47.113] Припустимо, що фірма, яка приватизується, в наступні роки даватиме грошовий потік 50000 млн.крб., а першопочаткові інвестиції становлять 150000 млн.крб.

Рік Грошовий потік

1 р. 50000 млн.крб.

2 р. 50000 млн.крб.

3 р. 50000 млн.крб.

Отже, за три роки початкові інвестиції окупляться. На цій фірмі строк окупності буде 3 роки. Ця фірма буде продаватися дорожче, ніж та, де період окупності буде більший.

Ця методика проста в використанні при стабільній економіці. Якщо потрібно швидко оцінити ризик, то можна використати період окупності, щоб побачити, чи окупиться інвестований капітал за прийнятий період часу. Не дивлячись на простоту методики вона часто використовується не тільки на національному, але й на міжнаціональному рівні. Методика періоду окупності може допомогти оцінити ризик втратити вкладені в об'єкт гроші при нестабільності політичної ситуації в країні. Її можна використати як доповнення до методів, що на сучасному етапі використовуються для оцінки об'єктів, які приватизуються. При цьому оцінка буде більш реальною.

Метод порівняння, або аналогів, часто використовується як в Україні при експертних оцінках майна, так і в інших країнах. Цей метод базується на наявній ринковій інформації. Він полягає в тому, щоб підібрати об'єкт власності, аналогічний тому, що оцінюється і порівняти їх з урахуванням різних коефіцієнтів. Основними етапами цього методу є:

- збір даних для порівняння;

- внесення змін з врахуванням часу оцінки;

- внесення поправок на відмінності;

- використання коефіцієнтів корекції;

- винесення рішення про вартість.

При оцінці промислових об'єктів, що мають велику кількість будівель, споруд практично неможливо підібрати відповідний аналог. В зв'язку з цим цей метод більше використовується для окремих будівель комунальної власності. Використання методу аналогів продажу для промислових об'єктів носить обмежений характер і може використовуватись для окремих будівель (наприклад: будівель кафе та магазинів).

Метод порівняльної оцінки базується на обліку попиту та пропозиції, встановленні взаємозв'язку між аналогічними об'єктами, що дозволяє уникнути грубих відхилень від ціни, яка об'єктивно склалася на аналогічні об'єкти.

На сучасному етапі розвитку в Україні хоч і склалася певна інформація про ринкові ціни на окремі види майна, але вона не завжди має об'єктивний характер: часто визначається перевищенням попиту над пропозицією. Тому базуватися в оцінці вартості, лише на дані попиту та пропозиції в Україні неможливо. Але метод визначення вартості по аналогії враховує не тільки попит і пропозицію, але й вартість аналогічного майна, споруд. (Наприклад, при оцінці 1 м2 магазину, порівнюється вартість 1 м2 житла). Цей метод часто використовується при експертній оцінці об'єктів, що приватизуються. Його можна і потрібно використовувати як доповнення до інших методів оцінки, адже в любому випадку при оцінці об'єктів необхідно володіти інформацією про вартість аналогічних об'єктів в різних частинах міста, області, країни.

Найчастіше при оцінці майна підприємств використовують метод визначення вартості з врахуванням амортизації. Цей метод в літературі ще позначають як метод оцінки по залишковій вартості.[15.18] Використання цього методу на практиці досить трудомісткий процес. Для того, щоб визначити вартість об'єкта за цим методом необхідно мати інформацію про індекси зміни цін за період експлуатації майна, про затрати на будівництво даного об'єкту.

В зв'язку з тим, що будівлі та споруди складають основну частину нерухомості країни, тому визначенню їх вартості, пошуку найбільш прийнятних методик для цього приділяють зараз в Україні велику увагу. В Україні існують розбіжності з Західними країнами в якісному підході до характеристики об'єктів. Наприклад, навіть зараз в наших будівельних документах стверджується, що вартість несучих елементів для всіх будівель складає близько 60% загальної вартості. Сучасні вимоги до будівель приводять до зміни пропорцій між вартістю різних частин та елементів. Зараз збільшуються затрати на комфортабельність, покращення дизайну.

В зв'язку з цим на Заході будівельні компанії при оцінці споруд обов'язково зазначають категорію якості. Встановлено 4 категорії якості, при визначенні яких враховують якість та кількість використаних матеріалів, міцність, зовнішні та внутрішні роботи. Категорії якості також характеризують строки операційного періоду, тобто періоду експлуатації до капітального ремонту.

Існують різні думки відносно визначення залишкової вартості об'єкта, яку в майбутньому приймають за основу при визначенні ціни приватизації об'єкта. На думку Гуріна Е.А. залишкова вартість повинна визначатися не за балансовими даними, а через метод визначення вартості заміщення з врахуванням амортизації. Для цього необхідно визначити вартість будівництва споруди в поточних цінах з врахуванням того, що новий об'єкт виконує такі ж функції, як аналогічний, що оцінюється. Для цього спочатку визначається скільки б коштувала дана споруда при будівництві її в сучасних умовах і потім цю вартість зменшують на суму зносу. В цьому випадку необхідний експертний висновок по визначенню амортизації. Оцінщик на дату оцінки повинен визначити фізичний та функціональний знос.

Фізичний знос (Фі) базується на строку експлуатації будівлі, якості ремонту. Він є результатом експлуатації, яка приводить до утворення дефектів. В результаті цих дефектів відбувається часткова або повна втрата елементами споруди своїх технічних якостей. Фізичний знос визначається на основі оцінки технічного стану споруди.

Функціональний знос (Фф) визначається "старінням" першопочаткового проекту, невідповідністю його новим технологіям, що вираховуєтся за допомогою коефіцієнта Кф.

Фф

Кф = 1 - --------

100%

Моральний знос враховує невідповідність споживчих властивостей будівлі сучасним вимогам по таким параметрам, як планування, висота поверху, інженерне обладнання.

Визначення коефіцієнта морального зносу (Км) носить експертний характер. Діапазон зміни коефіцієнта морального зносу такий, як і коефіцієнта функціонального зносу (Кф) і знаходиться в межах від 0,99 до 0,6.

Залишкова вартість (Со) визначається за формулою:

Со = Св х Кг

де:

Со - залишкова вартість;

Св - відновна вартість;

Кг - коефіцієнт годності.

Коефіцієнт годності в свою чергу визначається за формулою:

Кг = Км х Кф

Ця методика дає об'єктивну оцінку вартості самих будівель, але не враховує їх місцезнаходження, не враховує можливість використання цих споруд в майбутньому, тобто не коригує вартість в залежності від майбутньої її доходності. До того ж в цій методиці багато суб'єтивних сторін: відновна вартість визначається експертами, моральний, функціональний, фізичний знос - також експертами, що відкриває можливість для суб'єктивної корекції оцінки споруди.

Крім витратного підходу та підходу, який базується на аналогах існує ще й ринковий підхід до визначення вартості об'єктів. Ринковий підхід грунтується на оцінці основних активів. В основі цього методу лежить вартість, яку можна одержати за рахунок поступової (по частинах) ліквідації активів фірми. Вартість активу компанії у поточних цінах визначається як найвірогідніша ціна, за яку це майно буде продано на ринку конкурентних продавців за усіма умовами, необхідними для чесної торгівлі - тобто, наявність продавця та покупця, які добре проінформовані про справу, керуються своїми власними інтересами і жоден з них не перебуває під неправомірним тиском. Ринкова ціна не співпадає з балансовою вартістю майна. Вона може бути змінена на основі прогнозованих прибутків, темпів інфляції, інноваційного процесу, на основі розподілу дивідентів, поточних збитків та інших причин.

Ринкові ціни на складові елементи вартості майна в ринкових умовах фіксуються в спеціальних бюлетнях, які ведуться на біржах і відображають результати біржових торгів. Таким чином можна встановити ціни на запаси товарно-матеріальних цінностей, стандартне устаткування. Щодо нестандартного устаткувння та незавершеного будівництва, їх вартість визначається виходячи з вартості подібних об'єктів, що були реалізовані з аукціону. На мою думку цей підхід до визначення вартості об'єктів, що приватизуються можна буде використати в Україні лише за умов розвинутого біржового ринку. До того ж потрібно ввести єдину умову, за якої можливе буде використання цього підходу - підвищення ефективності. Тобто органам влади давати дозвіл на продаж частинами цілісного майнового комплексу лише за умови збільшення ефективності як комплекса в цілому, так і окремих його частин.

Зараз на території України оцінку майна об'єктів, що приватизуються здійснюють згідно з Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. (надалі Методика оцінки №961. До цього часу діяла Методика оцінки вартості об'єктів приватизації, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 18 січня 1995 року (надалі Методика оцінки №36).

Вищезгадані методики розроблені у відповідності з законами України "Про приватизацію майна державних підприємств", "Про приватизацію невеликих державних підприємств ("малу" приватизацію), "Про аренду майна державних підприємств та організацій" та іншими законодавчими актами.

За допомогою цієї методики здійснюється оцінка майна, яке приватизується, визначається початкова ціна державного підприємства.

Методикою закріплено, що оцінка може здійснюватися або всього майна підприємства або його структурних підрозділів. Це положення узгоджене з Законом України "Про приватизацію державних підприємств", в якому законодавчо закріплена можливість роз'єднання цілісних майнових комплексів. Державні органи приватизації перед тим, як приймати рішення про приватизацію структурних підрозділів майнових комплексів, повинні прорахувати всі можливі наслідки. Якщо в результаті приватизації розриваються технологічні процеси, падає рентабельність та ефективність комплексу в цілому, то заради масштабності приватизації приймати рішення про приватизацію окремих структурних підрозділів комплексу ні в якому разі не потрібно.

Оцінка майна цілісних майнових комплексів, малих підприємств, здійснюється в такій послідовності:

- розробка передаточного балансу;

- проведення масової або експертної оцінки об'єкта приватизації;

- визначення вартості майна, що приватизується;

- складання акта оцінки.

Робота по оцінці вартості об'єктів приватизації починається з створення комісії по приватизації. Державний орган приватизації затверджує склад комісії по приватизації об'єкта і встановлює строк подання плану приватизації. До складу комісії з приватизації входять представники трудового колективу, особи, що подали заяву на приватизацію, представники державного органу приватизації та органу державного управління, місцевих Рад народних депутатів, фінансових органів. За рішенням комісії до її роботи можуть залучатися експерти, консультанти та інші спеціалісти.

Комісія по приватизації в тижневий термін після її затвердження формує інвентаризаційну комісію і встановлює строки проведення інвентаризації. До складу інвентаризаційної комісії обов'язково повинні входити головний бухгалтер підприємства, що приватизується та представинк органу приватизації. Інвентаризація здійснюється в порядку, передбаченому "Положенням про інвентаризацію", затвердженим Кабінетом Міністрів України від 2 березня 1993 року. Головною метою інвентаризації є визначення фактичного стану майна об'єкта приватизації, перевірка фактичної наявності майна з даними бухгалтерського обліку та відображення результатів інвентаризації у передаточному балансі. Члени комісії несуть відповідальність за внесення до описів свідомо неправильних даних про стан об'єкта приватизації. Наявність цінностей при інвентаризації встановлюється шляхом обов'язкового підрахунку, зважування, обміру. Інвентаризація проводиться на перше число того місяця, в котрому буде здійснюватися оцінка вартості майна. Для оцінки вартості майна підприємства, що приватизується здійснюється інвентаризація основних засобів, нематеріальних активів, незавершеного будівництва, валютних цінностей, дебіторської та кредиторської заборгованості.

Інвентаризаційна комісія на основі інвентаризаційних форм складає протокол про загальні результати приватизації. Матеріали інвентаризації являються вихідними даними для оцінки майна підприємства, що приватизується. Облікові дані, в яких знайшли своє відображення результати інвентаризації, являються основою для складання попереднього та кінцевого передаточного балансу.

Передаточний баланс розробляється за результатами проведеної інвентаризації і є підставою для здійснення оцінки вартості майна.

При визначенні вартості майна на Україні використовується затратний підхід, тобто вартість об'єкта оцінюється у відповідності з вартістю основних засобів, нематеріальних активів, устаткування, довгострокових фінансових вкладень, виробничих засобів.

Оцінка вартості майна згідно з Методикою оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженою Кабінетом Міністрів України від 18 січня 1995 року №36 здійснювалася за такою формулою:

 Ц = Оз + На + Вк + Нб х К + Ун х К + Зз (Фа - Кр) + Нж

де:

Ц - вартість майна цілісного майнового комплексу;

Оз - залишкова вартість основних засобів;

На - залишкова вартість нематеріальних активів, які відображені у балансі;

Вк - незавершені капітальні вкладнення з вирахуванням вартості незавершеного будівництва;

Нб - вартість незавершеного будівництва з вирахуванням вартості незавершеного будівництва житла;

Ун - невстановлене устаткування;

К - усереднені індекси цін на будівництво і промислову продукцію;

Зз - запаси і затрати, які входять у валюту балансу;

Фа - фінансові активи (довгострокові фінансові вкладення, інші позаоборотні активи, кошти, розрахунки та інші активи);

Кр - кредиторська заборгованість (довгострокові пасиви, резерви наступних витрат і платежів);

Нж - балансова вартість незавершеного будівництва житла.

За Методикою оцінки вартості майна під час приватизації від 15 серпня 1996 року №961 масова оцінка проводиться за такою формулою:

Вц.м.к. = Оз + На + Вкі + Уні + Вдв + (Зз + Фа - Кр)

де:

Вц.м.к. - вартість цілісного майнового комплексу;

Оз - залишкова вартість основних засобів з урахуванням індексації їх балансової вартості станом на 1 квітня 1996 року;

На - залишкова вартість нематеріальних активів, відображених у балансі;

Вкі - відновна вартість незавершених капітальних вкладень;

Уні - відновна вартість устаткування (невстановленого);

Вдв - довгострокові фінансові вкладнення;

Зз - запаси і затрати, які включаються у валюту балансу;

Фа - фінансові активи;

Кр - кредиторська заборгованість.

Методика оцінки вартості майна під час приватизації, затверджена Кабінетом Міністрів від 15 серпня 1996 р. №961 від Методики оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженої 18 січня 1995 р. №36 відрізняється такими положеннями:

1) за новою Методикою індексуються всі незавершені капітальні вкладення, тоді як за Методикою №36 вартість житла не індексувалася;

2) за новою Методикою вартість незавершеного будівництва, що входить до складу цілісного майнового комплексу, що приватизується, може бути скоригована з урахуванням коефіцієнта фізичного зносу, що відображає його технічний стан;

3) вартість устаткування також може бути зменшена на коефіцієнт придатності устаткування до експлуатації;

4) згідно з діючою методикою користуються послугами експертів при визначенні вартості об'єктів приватизації, якщо об'єкти передбачається приватизувати таким способом, як викуп. При виставленні об'єкта приватизації на аукціон чи на конкурс початкова вартість визначається на основі Методики оцінки вартості майна під час приватизації №961;

5) для визначення відновної вартості незавершеного будівництва та устаткування (невстановленого) застосовуються усереднені індекси цін на будівництво і промислову продукцію згідно з Порядком індексації вартості окремих видів майна, що затверджується Фондом державного майна, Мінекономіки, Мінфіном та Мінстатом.

6) вартість майна, розрахована у вищезгаданому порядку, може бути змінена за рішенням державного органу приватизації, на вартість майна:

- що належить орендарю;

- для кого встановлено пільги;

- на яке поширюється особливий режим приватизації (вилучення об'єктів незавершеного будівництва, в тому числі незавершеного будівництва житла та устаткування, що придбане для інженерного забезпечення незавершеного будівництва житла, за наявності рішення відповідної Ради народних депутатів.

Оцінка вартості майна за останньою методикою більш реальна за попередню, відповідає вимогам законодавчої бази України, враховує специфіку перехідного періоду, але практика її використання показує і суттєві недоліки. Так, Гурін Е.А. виділяє три причини недоліків в оцінці об'єктів, що приватизуються:

1) Оцінка вартості майна на основі балансу не відображає реальної вартості об'єктів, тому що навіть з самого початку в силу суб'єктивної цінової політики дані балансу не відображали об'єктивної вартості майна.

2) В балансовій звітності залишкова вартість визначається на основі амортизаційних відрахувань, що не повністю враховує рівень фізичного зносу і зовсім не враховує моральний знос основних фондів.

3) Розміри індексації вартості майна встановлюються централізовано. В умовах інфляції вони, як правило, занадто швидко відстають від реальності.

Державна цінова політика в умовах адміністративно-командної політики більше базувалась на політико-ідеологічній доктрині, ніж на дійсній вартості матеріальних ресурсів. Періодичні перегляди цін під час реформ 60-х років не мали системного характеру: в одних галузях вони змінювалися, а в інших- ні. З думкою автора, що дані балансової звітності з самого початку не відображали об'єктивної вартості майна, а отже не можуть служити для визначення залишкової вартості, можна погодитись.

Причину неефективності оцінки вартості об'єктів Гурін Е.А. бачить також в тому, що рівень зносу об'єктів визначається на основі "Єдиних норм амортизаційних відрахувань в народному господарстві СРСР", що не враховує ні індекси росту цін за час експлуатації основних фондів, ні якість експлуатації, ні позапланові ремонтно-відновні роботи". Він вірно відмітив, що проведені аукціони та конкурси в Україні свідчать, що на підприємствах, що були оцінені згідно з діючими методиками стартові ціни були занижені в сотні разів.

В основу оцінки вартості об'єктів, що приватизуються у відповідності з Методиками №961 та №36 покладений затратний метод. Вартість об'єкта визначається на основі балансової вартості основних та оборотних фондів. Обчислення вартості майна підприємств на основі балансових даних не формує об'єктивної ціни об'єкта і її недоцільно використовувати при приватизації об'єктів, особливо неконкурентними способами.

Приватизація незавершеного будівництва згідно з Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств ("малу" приватизацію)" входить до процесу малої приватизації. Проблема незавершеного будівництва цікавила органи державного управління як зараз, так і за часів адміністративно-командної системи. Тоді вживали всіх заходів, щоб обсяги незавершеного будівництва в державі не перевищували нормативні. При цьому обсяги незавершеного будівництва складали 70-80% від обсягів будівельно-монтажних робіт. Під час перебудови обсяги незавершеного будівництва почали зростати. Причинами цього були:

- зменшення інвестиційних спроможностей держави;

- відсутність приватних та іноземних інвестицій.

Починаючи з 1993 року в Україні були прийняті нормативні акти, які можна вважати основою і початком приватизації об'єктів незавершеного будівництва (ОНБ). 14 жовтня 1993 року був підписаний Указ Президента України "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва". В ньому було записано, що приватизуються об'єкти незавершеного будівництва (надалі ОНБ), які були створені за рахунок капітальних вкладень, що складаються з власних коштів підприємств, централізованих вкладень та коштів місцевих бюджетів. Ці об'єкти продаються за конкурсом, на аукціоні за відновною вартістю з урахуванням інфляції.

На думку А.В.Беркути[1.11] (голова урядової комісії з проведення приватизації об'єктів незавершеного будівництва) разом з цим Указом потрібно було ввести закон про оподаткування незавершеного будівництва, що знаходилось на балансі державних підприємств. Але б це було звичайною економічною санкцією, схожою на командно-адміністративний наказ приватизувати все незавершене будівництво.

2 червня 1995 року був підписаний Указ Президента, що заявив про докорінну зміну курсу в питанні приватизації об'єктів незавершених будівництвом. Згідно з цим Указом об'єкти незавершеного будівництва можна продавати не тільки за конкурсом або на аукціоні, але й за прямим продажем, тобто одному покупцеві; їх продаж можна здійснювати в кредит; відновну вартість об'єктів незавершеного будівництва можна зменшувати на 50%; у випадку, якщо ніхто не купує ОНБ, то можна створювати господарські товариства на базі ОНБ, з метою добудови та подальшою ліквідацією.

З 1993р. до березня 1995 року Міністерствами до продажу було запропоновано 260 ОНБ загальнодержавної власності, а в державі на той час їх нараховували десь приблизно 12 тис. Багато з них були розпочаті в 50-х, 60-х роках, а деякі і в кінці 40-х. Ці об'єкти належать головним чином до вугільної та машинобудівної промисловостей. З них було продано з 1993 до 1995 року близько 80.

Зараз в Україні за словами Беркути А.В. нараховується 2300 об'єктів незавершеного будівництва. Подальшу долю цих будов повинні вирішити міністерства та відомства, облдержадміністрації. За перші два місяці 1996 року виставлено на продаж 600 об'єктів.

На мій погляд в процесі приватизації об'єктів незавершеного будівництва є декілька негативних моментів:

1. Нещодавно прийнято постанову Кабінету Міністрів де записано, що у випадку, коли директор не виставляє ОНБ на продаж, а на нього є покупці, то використання майна признається неефективним і це є приводом для того, щоб розірвати контракт з директором цього підприємства. Ця постанова свідчить про тиск на директорів підприємств. Єдина мета, що ставиться - це швидкі темпи приватизації за будь-яку ціну.

2. В усіх регіонах України, крім м.Києва, земля під ОНБ продається власнику об'єкта. На мою думку, землю ні в якому разі продавати не можна, тому що разом з продажем землі послідує право на її перепродаж, а там недалеко і до втрати Україною своєї незалежності.

За перші два місяці 1996 року напрацьовані нові урядові документи стосовно приватизації об'єктів незавершеного будівництва, відпрацьований критерій розподілу об'єктів на престижні, непрестижні та звичайні. У випадку непрестижності об'єкт потрібно продати за мінімальною ціною під інвестиційні гарантії. Мінімальна ціна - це вартість матеріальних ресурсів, які можна було б продати після того, як цей об'єкт буде розібраний на матеріальні ресурси. Зараз діють методичні вказівки по визначенню вартості об'єктів незавершеного будівництва, розроблені згідно з чинним законодавством, зокрема Указами Президента України від 14 жовтня 1993 року №456 "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" і від 2 червня 1995 року "Про внесення змін і доповнень до Указу Президента України від 14 жовтня 1993 року "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" та виконання постанов Кабінету Міністрів України від 1 листопада 1993 року "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва".

Ці вказівки регулюють механізм обчислення відновної вартості незавершених будівництвом об'єктів, що не входять до складу цілісного майнового комплексу і приватизуються окремо згідно з методом затрат. Ті об'єкти незавершеного будівництва, що входять до складу цілісного майнового комплексу, оцінюються згідно з Методикою оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 року.

Приватизуються ті об'єкти незавершеного будівництва, фінансування яких здійснювалося за рахунок державного, республіканського і місцевих бюджетів всіх рівнів, та коштів державних підприємств. Приватизації підлягають ті об'єкти, які законсервовані або тимчасово припинені будівництвом, тривалість будівництва яких перевищує нормативну більш як у 2 рази і рівень будівельної готовності яких становить менш як 50%, а також при рівні готовності більше 50%, якщо відсутні джерела їх фінансування і орган, який уповноважений управляти відповідним державним майном, згодний на приватизацію.

Однією з найбільших помилок, як на мою думку, в процесі трансформації форм власності є приватизація землі. Якщо стає можливим купівля-продаж землі в кризовий для країни час, то можливий той варіант, що земля піде під заставу для оплати зовнішніх боргів і як наслідок - втрата економічної незалежності. Що стосується незавершеного будівництва, то є дозвіл на приватизацію його разом із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться. При оцінці вартості земельних ділянок або визначені вартості їх аренди керуються "Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення", затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року.

Оцінка вартості незавершених будівництвом об'єктів, здійснюється за допомогою методу затрат, визначається з урахуванням їх фактичного стану, наявності на будівельному майданчику придатних для використання матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування. До того ж їх відновна вартість і ціна встановлюється на підставі розподілу об'єктів незавершеного виробництва за групами: перспективні, безперспективні, звичайні окремо для об'єктів соціально-культурного та побутового призначення та промислових об'єктів. Об'єкти соціально-культурного призначення та житлові будинки відносяться до групи - "перспективні" за такими ознаками:

- будівельна готовність понад 60%;

- конструкції не втратили свою несучу спроможність, їх міцністні показники дають змогу завершити будову;

- розпочаті будівництвом до п'яти років тому;

- будівництво не ведеться більше року, але своєчасно виконано роботи по його консервації. До групи "безперспективні" - за такими ознаками:

- будівельна готовність менш як 10%;

- розпочаті будівництвом більш як 10 років тому;

- роботи по консервації не виконувались;

- планувальні рішення не відповідають вимогам діючих будівельних норм.

Промислові об'єкти відносяться до групи "перспективні" за такими ознаками: окремо розташовані; будівельна готовність понад 60%; конструкції не втратили свою несучу спроможність; геометричні параметри будівель забезпечують можливість організації гнучких технологічних ліній, швидкої переорієнтації виробничих процесів на випуск нової продукції; розпочаті будівництвом до шести років тому; хоч будівництво і не ведеться більше року, але своєчасно виконані роботи по його консервації.

Промислові об'єкти до групи "безперспективні" відносяться за такими ознаками: розташовані на території підприємств; будівельна готовність менш як 10%; будуються вже більше 10 років; роботи по консервації не виконувались.

Цей перелік може доповнюватись експертними комісіями. Експертні комісії мають право відносити той чи інший об'єкт до групи "перспективних" чи "безперспективних" в залежності від перерахованих ознак та враховуючи попит на приватизацію об'єктів незавершеного будівництва.При великому попиті на той чи інший об'єкт незавершеного будівництва експертні комісії можуть віднести до групи "перспективні" навіть ті, які за ознаками, затверженими Методикою оцінки вартості об'єктів незавершеного будівництва, до них не належать.

За суб'єктом приватизаційного процесу, у власність якого переходить об'єкт незавершеного будівництва, залишається право добудовувати його на свій розсуд. Фонд державного майна України ставить умови, щоб житлові будинки після продажу завершували, використовували тільки за своїм первісним призначенням. Профіль об'єктів соціальної сфери може змінюватись за погодженням з органами місцевого самоврядування.

В залежності від рішення власника об'єкта, проектної документації, кон'юнктури ринку розрізняють три способи оцінки об'єктів приватизації незавершеного будівництва:

- перший спосіб грунтується на кошторісний вартості незавершеного будівництвом об'єкту в цінах 1984 року;

- другий спосіб - на основі фактично проведених витрат по об'єкту приватизації;

- третій спосіб - на основі мінімальної ціни об'єкта приватизації під інвестиційній гарантії за умови завершення будівництва та подальшого використання об'єкта новим власником відповідно до договору про приватизацію.

Перші два способи застосовуються для визначення вартості незавершеного будівництва, що відносяться до "перспективних", останній спосіб застосовується для визначення вартості об'єктів, що відносяться до "неперспективних".

При першому способі приватизації об'єктів незавершеного будівництва вартість об'єктів визначається за формулою:

Св = С1984 Кгот Кор Кц + Смат

де:

Св - відновна вартість об'єктів (у цінах, що склалися на 1 січня або 1 липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта).

С1984 - повна кошторисна вартість незавершених будівництвом об'єктів у цінах 1984 року.

Вона визначається на основі проектно-кошторисної документації об'єкта, що приватизується. Якщо ця документація відсутня, то кошторисна вартість може визначитися із застосуванням кошторисних норм і прейскурантів, якими користувалися учасники будівництва в цінах 1984 року.

Кгот - коефіцієнт готовності-відображає рівень будівельної готовності об'єкта. Під станом готовності розуміють відношення виконаного обсягу робіт до повного проектного обсягу. Кгот обчислюється на основі кошторисної вартості виконаних будівельних робіт. Він визначається за даними акта обстеження рівня готовності будівель і споруд, який складає експертна комісія.

Кор - коефіцієнт, що відображає фізичний знос будівлі. При умові, що існують фізичні пошкодження конструкції, то експертна комісія визначає коефіцієнт, що враховує кошти, необхідні на ремонт пошкоджених конструкцій чи незакінчених робіт. Розмір цього коефіцієнта визначається відношенням вартості ремонту до вартості нових конструкцій.

Кц - коефіцієнт цін, який враховує зміну вартості будівництва за станом на 1 січня або 1 липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта по відношенню до вартості будівництва, обчисленої в цінах 1984 року;

Смат - вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на майданчик і не використані ( в цінах, що склалися на 1 січня або 1 липня року, в якому проводиться приватизація об'єкта).

В цілому процедура оцінки включає такі моменти: вивчення архітектурного проекту та кошторисної документації; інспекцію об'єкта (якщо робиться експертна оцінка об'єктів незавершеного будівництва); оцінку рівня готовності об'єкта; оцінку годності; визначення вартості.

При інспекції аналізується обсяг виконаних робіт і складаються дефектні відомості. На основі аналізу складається експертна оцінка стану готовності об'єкта, тобто визначається відсоток пошкодження (зносу) окремих частин будівлі.

Вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається з урахуванням їх придатності до використання виходячи з ринкових цін, що склалися на 1 січня або на 1 липня року, в якому проводиться приватизація.

Вартість об'єкта за ІІ способом, тобто за фактично проведеними витратами на даний об'єкт складається із:

- фактичних витрат на незавершене будівництво об'єкта по окремих роках, зазначених у бухгалтерських рахунках;

- додаткових витрат, які виникли у зв'язку із зростанням цін на матеріальні і трудові ресурси;

- вартості матеріалів, виробів, що завезені на майданчик, але не використані для будівництва;

- вартості устаткування.

Вартість об'єкта за третім способом визначається ринковою вартістю устаткування, матеріалів, виробів, які можна отримати при розбиранні незавершених будівель і споруд і які після розбирання придатні для подальшого використання. В цю вартість не входять витрати на розбирання матеріалів, виробів, а також вартість матеріалів, конструкцій, які не можуть бути розібрані або використанні після розбираня, абое вони підлягають списанню.

Ціна, за якою об'єкт незавершеного будівництва продається, визначається під час аукціону або конкурсу, або при укладанні угоди про купівлю-продаж об'єкта за умови завершення будівництва та використання об'єкта новим власником згідно з договором про приватизацію.

В деяких випадках основну цінність об'єкта незавершеного будівництва становить його місцезнаходження в системі міського будівництва. В такому випадку оцінка об'єкта методом затрат не відображає його реальної ринкової вартості.[63.17] Це особливо актуально для об'єктів з низьким коефіцієнтом готовності в центрі міста.

Визначення вартості незавершеного будівництва повинно доповнюватись оцінкою найбільш ефективного використання земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт. Така оцінка базується на визначенні потенційної прибутковості, яку можна отримати при експлуатації об'єкта.

У відповідності з "Порядком відстрочки платежу покупцям незавершеного будівництва"[55.4] відстрочка платежу надається юридичним та фізичним особам України, які приватизують об'єкти незавершеного будівництва. Розрахунки за придбані об'єкти незавершеного будівництва можуть здійснюватись в такому порядку:

50% вартості об'єкта, приватизованого за грошові кошти, сплачується покупцем протягом 30 днів з моменту переходу до нього права власності;

Решта суми сплачується з відстрочкою платежу до 5 років з дня підписання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва. Час відстрочки та конкретні строки оплати визначаються умовами договору купівлі-продажу об'єкта. Відстрочка платежу може надаватись на будь-який строк не менше 5 років. При наданні відстрочки на одни рік платежі вносяться не пізніше річного терміну від дати підписання договору купівлі-продажу. Передбачено також, що якщо відстрочка надається на термін більше одного року платежі вносяться щорічно рівними частками.

Відстрочка платежу при приватизації об'єктів незакінчених будівництвом - це позитивне зрушення в своєму приватизаційному процесі в Україні. Вона дасть можливість розконсервувати затрачені на об'єкти кошти, ефективно їх використати, залучити більше коло інвесторів, поповнити бюджети.

Об'єкт, незавершений будівництвом, вартість якого розрахована у відповідності з Методикою може приватизуватися за грошові кошти з відстрочкою платежу або без неї лише за умови доцільності використання того чи іншого об'єкту незавершеного будівництвом. Якщо встановлюється, що той чи інший об'єкт незавершеного будівництва недоцільно добудовувати, то він підлягає ліквідації. Витрати по вищезгаданих об'єктах підлягають списанню у відповідності з "Порядком списання витрат по об'єктах незавершеного будівництва, що ліквідуються".[56.54] У відповідності з цим Порядком на об'єктах, потреба в будівництві яких відпала або на продовження будівництва яких відсутні кошти, повинен складатися акт про припинення будівництва.

Цей акт є первинним документом для розгляду відповідними установами питання про припинення будівництва для прийняття подальшого рішення щодо консервації, продажу або ліквідації. Рішення щодо ліквідації об'єктів приймається органом який здійснює фінансування. Рішення може прийматися:

- керівником підприємствва, якщо фінансування зазначеного будівництва здійснювалося за рахунок коштів підприємства;

- міністерством чи відомством, до сфери управління якого входить підприємство загальнодержавної власності і які виділили кошти на будівництво об'єкта;

- місцевими державними адміністраціями, виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів, якщо фінансування об'єкта здійснювалось з місцевих бюджетів;

- засновниками господарських товариств, якщо будівництво здійснювалось за рахунок їх коштів.

Рішення про ліквідацію того чи іншого об'єкту незавершеного будівництва має погоджуватися з Комісією з проведення приватизації об'єктів незавершеного будівництва.

При списанні витрат з балансу підприємств по об'єктах не- завершеного будівництва у рішенні про списання витрат повинні зазначатися суми, що будуть списуватись з балансу та суми витрат, необхідні для ліквідації об'єкта, тобто для розбирання споруд, будівель, конструкцій, демонтажу устаткування, для інших цілей.

В основу визначення вартості незавершених будівництвом об'єктів за кошторисною вартістю у цінах 1984 року покладені кошторисні дані, а в основу ІІ методу покладені балансові дані, які в силу суб'єктивної цінової політики не відображають об'єктивної вартості майна. Якщо в основу визначення вартості незавершених будівництвом об'єктів покласти відновну вартість, тобто вартість цього об'єкта у цінах на сьогодні, то формула визначення вартості об'єкта "мала" б такий вигляд:

Со = Св + Кзн + Смат

де:

Со - залишкова вартість об'єкта;

Св - відновна вартість;

Кзн - коефіцієнт зносу;

Смат - вартість матеріалів, що завезені на будівельний майданчик, але не використані.

Залишкову вартість об'єкта визначену таким чином необхідно коригувати в залежності від місцезнаходження та строку окупності об'єкта.

На мою думку, на сучасному етапі потрібно також відшліфувати методику оцінки майна підприємств, що приватизуються. Відновну вартість потрібно покласти і в основу визначення вартості інших об'єктів приватизації, особливо це актуально при приватизації об'єктів неконкурентними способами. При цьому об'єктивні результати дає метод заміщення з врахуванням амортизації. Формулу:

Со = Св х Км х Кф х Кзон

де:

Со - залишкова вартість;

Км - коефіцієнт морального зносу;

Кф - коефіцієнт функціонального зносу;

Кзон - зональний коефіцієнт.

необхідно доповнити коефіцієнтами прибутковості (Кпр) та коефіцієнтом оборотності активів (Кобор.ак.). Вищезгадана формула матиме такий вигляд:

Со = Св х Км х Кф х Кзон х Кпр х Кобор.ак.

Коефіцієнт прибутковості можна визначити за формулою:[10.56]

чистий прибуток

Кпр = --------------------------

обсяг продаж

При визначенні вартості об'єктів приватизації потрібно визначити не тільки коефіцієнт прибутковості за останні декілька років (адже можливе штучне заниження цього показника з метою зменшення вартості), але і потенційний коефіцієнт прибутковості в найближчі роки після приватизації. Припустимо, що n - це рік приватизації, П - чистий прибуток, Vn - обсяг продаж, тоді формула визначення коефіцієнта прибутковості матиме такий вигляд:

Якщо коефіцієнт прибутковості має тенденцію до збільшення, то вартість об'єкта, що приватизується має бути збільшена.

Коефіцієнт прибутковості може бути збільшений або за рахунок зростання цін на продукцію даного підприємства, або за рахунок зменшення затрат. Але враховуючи те, що збільшення ціни може привести до падіння попиту на дану продукцію і що в умовах вільного переливу капіталу прибутковість продукції. тяжіє до середньогалузевого рівня, то коефіцієнт прибутковості буде відігравати найважливішу роль для з'ясування реальної вартості об'єкта.

При визначенні вартості об'єкта потрібно враховувати і коефіцієнт оборотності активів (Кобор.ак.).

де:

Vn - обсяг продажу;

А - вартість активу (грошових коштів, короткострокових та довгострокових фінансових вкладень, дебіторської заборгованості, запасів, витрат майбутніх періодів, основних засобів).

Цей коефіцієнт показує скільки грошових одиниць продажу формує кожна грошова одиниця активів. Він за своїм змістом близький до показника фондовіддачі (відмінність в тому, що показник оборотності оцінює використання всіх активів, а не тільки основних фондів). Чим більший коефіцієнт оборотності, тим більше коштів приносить кожна грошова одиниця активів, тим більш ефективно використовуються активи, тим краще обладнання.

Хочеться ще раз відмітити, що метод оцінки вартості об'єкта по потенційній прибутковості, метод аналогів продаж, метод затрат широко використовуються в усьому світі, чудово доповнюють один одного і при комплексному використанні дають об'єктивну оцінку вартості майна об'єктів, в тому числі і комунальної власності. Але вищезгадані методи оцінки використовуються в основному при експертній оцінці майна. В приватизаційному ж процесі для визначення вартості майна підприємства, що приватизуються на аукціоні або за конкурсом, викупаються, використовується Методика оцінки вартості майна під час приватизації. За цією методикою оцінена[42.25] вартість майна тисяч підприємств загальнодержавної та комунальної власності. Оцінка за цією методикою базується на даних бухгалтерського обліку і дає можливість оперативно зробити оцінку. Вона сприяє залученню потенційних покупців, трансформації форм власності в суспільстві, але одним з найбільших недоліків цієї Методики є те, що вона занижує реальну вартість підприємств, що підтверджують паралельно проведені експертні оцінки.